Acquistare alloggi nel mercato secondario. Le difficoltà con le quali devono affrontare una persona quando esamina un appartamento e facendo un anticipo.
Quali problemi devono risolvere una persona che si è riunita per acquisire alloggi nel mercato secondario? Cosa a volte non sospetta il futuro proprietario non un nuovo appartamento?
Nel frattempo, su uno e mezzo di quadranti, che di solito occupa l'intero processo dal momento della scelta del settore immobiliare prima del trasferimento delle chiavi, è necessario concentrarsi il più possibile e cercare di non perdere una singola sfumatura. Apobloma giace letteralmente ad ogni turno. Si tratta di loro che vogliamo parlare oggi.
Quale appartamento scegliere?
Certo, tutto dipende dalle tue capacità e dalle tue esigenze. Non è un segreto che gli stessi soldi possano essere acquistati appartamenti di diversi tipi e comfort, situati in aree più o meno rispettose dell'ambiente, all'interno della città o del sobborgo di IT.D. Il KPrimer, modesto negli standard di capitale dell'importo di $ 80.000 ora, è sufficiente per comprare una piccola "camera doppia" in una tipica casa del pannello alla periferia della metropoli, un appartamento trilocale decente in una formazione di alloggi simili della regione vicina di Mosca o un enorme appartamento multicorato ai margini della regione di Mosca. E diciamo, per l'acquisizione di un minuscolo "odnushki" nel centro della capitale, potrebbe essere necessario e una grande quantità.Il prezzo finale del settore immobiliare dipende dal set di fattori. Qualsiasi sciocchezza che caratterizza un appartamento con un lato positivo o negativo influenza il suo costo. L'alloggio sopra menzionato con un balcone, una loggia o un erker, situato sul medio piano della casa con un ascensore e uno scivolo spazzatura, che si trova nelle immediate vicinanze delle stazioni della metropolitana e delle altre stazioni di trasporto. Le finestre dell'Acquisizione ideale dovrebbero andare al cortile tranquillo e / o lato sud, la camera è una vasta area, e in un grazioso ingresso pulito sarebbe bello vedere un portiere o un waiver. E, al contrario, un appartamento senza un balcone, con piccole stanze adiacenti al primo o all'ultimo piano di una casa in piedi in una strada rumorosa, in cui non c'è ascensore e ordine elementare nell'ingresso, può essere acquistato al minimo prezzo. Tutti questi fattori sono appropriati per l'uso, il trading con il venditore: ogni parametro riduce potenzialmente o aumenta il costo del settore immobiliare per 1-2% o ancor di più, che alla fine darà risparmi da poche centinaia e talvolta migliaia di dollari.
Kslov, una delle ultime tendenze del mercato immobiliare russo - una diminuzione della domanda di alloggi di scarsa qualità e della crescente domanda per la cosiddetta elita.
Quali problemi possono affrontare una persona che ha deciso di acquistare un appartamento indipendentemente, senza l'aiuto di agenti immobiliari?
Galina Utesheva è rispose, a capo dell'alloggiamento del mercato immobiliare secondario "Casa-immobiliare":
"L'acquisto di un appartamento è sempre non solo un momento preoccupante, gioioso, ma anche responsabile nella vita di ogni persona, specialmente se i fondi sono stati copiati da anni per anni, a scapito di congedo e hobby preferiti. Ti provoca te stesso , quale sarà, se la proprietà di abitazioni appena acquisita sarà sfidata in tribunale per i precedenti proprietari o terzi. AVS a causa del fatto che l'acquirente non poteva controllare in modo indipendente la storia del settore immobiliare. I casi reali sono noti quando terzi Parti (precedentemente registrate su quest'area, gli eredi degli ex proprietari e altre persone) Appea con rivendicazioni per il riconoscimento del diritto di proprietà, in tutto o in parte o nel diritto di utilizzare alloggi sulla base dei documenti (certificati), L'esistenza di cui l'acquirente non sospettava nemmeno l'acquirente alla conclusione della transazione.
Questi possono essere documenti che confermano i diritti all'appartamento acquistato dall'appartamento dei minori dei precedenti proprietari (i cui interessi sono stati violati con la privatizzazione degli alloggi nel 1991-1993), terzi che possono avere proprietà o uso dell'alloggio, ma Sono in luoghi di reclusione, il trattamento del trattamento in un dispensario psiconeurologico, sono progettati per l'esercito. Succede che il settore immobiliare sia sotto armatura, arresto o impegno, e gli appartamenti venditori sono persone appartenenti al gruppo di rischio (bambini minori, uomini anziani singoli, tossicodipendenti, malati di mente), persone che agiscono su un falso potere dell'avvocato, it.p .
Cosa affidare il settore immobiliare?
Le agenzie immobiliari forniscono ai propri clienti gli acquirenti immobiliari un'intera gamma di servizi diversificativi:
Selezione delle opzioni;
Controllo di un insieme di documenti forniti dal venditore;
Scoprire la storia dell'appartamento selezionato per i proprietari;
preparazione e conclusione di un contratto preliminare o un accordo anticipato e il controllo del suo osservanza;
effettuando una transazione (preparazione e conclusione del contratto di vendita);
sottomissione e ricezione di documenti dalla registrazione dello Stato;
Presenza come testimone quando si aggiungono i soldi in una cella bancaria e trasferire al venditore;
Registrazione di un atto di ammissione atto (a volte con la descrizione della proprietà), il controllo del trasferimento di alloggi al nuovo proprietario e alcune altre azioni.
"Il set massimo di servizi include il pieno supporto della transazione, a partire dalla selezione delle opzioni e termina con la registrazione dello stato e il trasferimento di un appartamento dal venditore all'acquirente, - commenti su Svetlana Korsakov, un esperto del meglio reale Azienda immobiliare. "Il minimo è controllare la purezza legale dell'appartamento che il cliente si è scelto. E fare un affare."
Molte persone cercano di salvare e se stessi cercano l'alloggio. Ma la sua purezza giuridica in ogni caso dovrebbe essere controllata, anche se acquisti un appartamento da un buon amico. Ecco il caso della pratica di Svetlana Korsakova. "Un cliente si è rivolto a noi per aiuto nel design della transazione, che ha acquistato un appartamento 7 anni fa al suo migliore amico e ora ha deciso di venderlo. Prima dell'appartamento che stava già rilasciando tre volte, ma tutto questo è rimasto prescritto madre e figlia dei primi proprietari. Dove andavano nessuno sapeva. Dopo aver controllato la storia dell'appartamento, abbiamo scoperto che in quel momento la femmina più anziana è morta e fu sepolta a spese della città, e abbiamo dovuto scrivere fuori il più giovane. Questo è stato fatto da un normale avvocato della nostra azienda. "
Sembrerebbe che la breve storia dello spostamento dei proprietari dell'appartamento dovrebbe parlare della purezza legale dell'alloggio. Ma non è sempre il caso. Ecco un esempio. La signora ha scelto un appartamento, che aveva solo una padrona di casa prima, e ha deciso di comprarlo. Immobiliare Wangent Il cliente ha chiesto aiuto per l'esecuzione di una transazione di acquisto e vendita. Gli agenti immobiliari hanno controllato la storia dell'appartamento e ha scoperto che è stata di proprietà di tutto il corso, e poi è stato messo in vendita (la sua hostess avrebbe comprato alloggi in un nuovo edificio). Questo fatto è stato allarmato, e hanno deciso di fare una discarica più profonda. È stato riscontrato che questa proprietà a Mosca è stata ottenuta nell'ambito del contratto di scambio, e quindi privatizzato. I precedenti inquilini (alcool abuso, che i vicini hanno detto) come risultato della transazione si sono trasferiti nella regione di Kaluga. Cosa è successo a loro, non era possibile scoprirlo. La possibilità di presentare un reclamo al tribunale di riconoscere la precedente transazione non è valida. Pertanto, gli agenti immobiliari hanno consigliato al loro cliente un appartamento di non comprare, con il quale ha concordato.
Un professionista vedrà ciò che una persona impreparata non sarà notata dal suo occhio esperto. Ad esempio, avverterò immediatamente il cliente che il suo passaporto diventerà presto non valido (ad esempio, all'età di 45 anni) o trovare incisioni nelle firme del venditore su documenti diversi. Parla con i notai che hanno completato le precedenti transazioni con l'appartamento acquisito, prendere lo scarico dell'archivio dal governo e parla personalmente con il passaportista.
Documenti richiesti per concludere un acquisto e vendita di appartamento
Documenti in espansione (certificato di proprietà, sul diritto all'eredità, certificato di pagamento alla cooperativa, ecc.).
Aiuta BTI sul valore dell'inventario dell'appartamento.
Spiegazione.
Copia di un piano di pavimento.
Copia dell'account finanziario e personale.
Certificato della mancanza di debito in affitto e pagamenti di utilità.
Autorizzazione a riorganizzare / recuperare l'appartamento (se è stato condotto).
Estratto dal libro della casa.
Atto di trasmissione secondo il precedente contratto di vendita.
Ricevuta in ricezione di denaro.
Aiutare dall'ispettorato fiscale sul pagamento delle tasse (se l'appartamento è ereditato o come regalo).
Passaporto del venditore.
Se l'agente immobiliare è impegnato nella preparazione di un insieme di documenti da parte dell'acquirente, deve verificare tutti i documenti forniti dal venditore e verificare la corrispondenza del nome, degli indirizzi, delle date, delle firme, ecc. Coinvolgimento a questa lista, può Ottieni un estratto da un registro Stato singolo dell'assenza di oneri sull'appartamento acquisito, certificati da dispensari psico-neurologici e narcologici, confermando la capacità del venditore, nonché altri documenti.
Come costruire relazioni con il venditore?
Ispezione . Quindi, hai alcune opzioni per gli appartamenti, e devi andare a guardarli. OT, quanto compilazione con le caratteristiche dichiarate della casa, il cortile e l'ingresso, puoi giudicare te stesso. Parametri dell'appartamento stesso (condizione prima o dopo la riparazione, le finestre nel cortile o sulla carreggiata, l'altezza dei soffitti, il layout, l'area di diversi locali ecc.) Non nascondersi dai tuoi occhi. Avot che il proprietario attuale partirà sul posto e come influenzerà il prezzo di acquisto, ha senso contrattare. Diciamo se l'appartamento ha armadi incorporati, mobili da cucina, idealmente inscritti nella configurazione della stanza, costosi impianti idraulici e altre attrezzature, il proprietario insisterà su pagamento aggiuntivo o motivare questo costo eccessivo dell'alloggio. Tu, a sua volta, hai il diritto di non comprare le cose di altre persone, ma allora il venditore potrebbe rinunciare alla transazione. Sarà più saggio contrattare il costo degli articoli rimanenti nel sito e ridurlo al minimo.
È molto importante verificare se riqualificare la riqualificazione e la riorganizzazione nell'appartamento. Ineyley Sì, è necessario vedere i permessi e assicurarsi che siano concordate le modifiche effettive. Se la ri-attrezzatura è stata effettuata senza autorizzazione, è meglio abbandonare l'acquisto di un appartamento per non avere problemi con le autorità locali. DECISIONE ACRIMIBILE DI ACQUISTA ESATTAMENTE questa proprietà (soprattutto perché è solitamente venduta ad un prezzo basso), è necessario comprendere che, in accordo con il nuovo codice abitativo della Federazione Russa, dovrai coordinare la riqualificazione illegale o portare un appartamento in Il precedente aspetto (altrimenti può essere venduto dal commercio pubblico). ITO costerà un sacco di soldi. Allo stesso modo, se alla fine si consiglia di vendere l'attuale acquisizione, dovresti ancora mettere i permessi.
Il laboratorio di ispezione (che, ripeti, è meglio spendere in presenza di un "suo" agente immobiliare) è necessario risolvere molte domande, se, ovviamente, ti è piaciuto l'appartamento. Il venditore deve fornire una serie di documenti la cui autenticità dovrà controllare.
Fare anticipo . Durante la prima o la seconda ispezione dell'appartamento, il venditore e l'acquirente negoziano verbalmente tra loro circa il prezzo, le condizioni e i tempi del suo rilascio. Dopodiché, l'acquirente (con l'aiuto di un agente immobiliare) controlla tutti i documenti forniti dal venditore. Se tutto è in ordine con loro, è il momento di fare un anticipo o un deposito e scrivere relazioni. Di solito il venditore e l'acquirente concludono un contratto preliminare o un accordo anticipato / deposito. È eseguito in una semplice scrittura (nelle società immobiliari offerte contratti tipici sviluppati dagli avvocati). Interesse, è necessario specificare tutti i dettagli della transazione futura: quando sarà condotto e in quale forma sarà un contratto di vendita (in semplice scritto o notarial), quale prezzo della proprietà sarà indicato nel contratto e su cosa sarà la quantità di anticipo / deposito, che prende i costi secondo la transazione, nel depositario di quale banca risolverà i calcoli, quando saranno prese in considerazione le persone registrate nell'appartamento, per quale tempo dopo la registrazione dello Stato del contratto sarà effettuato dal trasferimento di immobili IT.D. Svipellare separatamente le condizioni per il trasferimento della proprietà secondo l'atto di accettazione e trasmissione e inventario, i tempi del ritorno da parte del Venditore di un anticipo o un acconto in caso di non adempimento del contratto e altri dettagli.
Qual è la differenza tra un anticipo da un deposito?
Progredire Chiamare il pagamento precedente il trasferimento di proprietà, adempimento del lavoro o fornitura di servizi. Validità da un deposito, non è un modo per garantire l'adempimento dell'obbligo. Le dimensioni e l'ordine dei progressi nelle relazioni tra i cittadini sono determinati dall'accordo delle parti nel contratto pertinente.
Depositare (Ai sensi dell'articolo 380 del Codice Civile della Federazione Russa) - "L'importo monetario emesso da una delle parti contraenti (nel nostro caso) a scapito del trattato dei pagamenti (venditore) a causa del contratto, in La prova della conclusione del contratto e di garantire la sua esecuzione. "L'accordo è per iscritto.
Una differenza significativa tra i due concetti legali di un anticipo e viene rilevato dalla mancata adempimento del contratto. Se la transazione è arrabbiata per qualche motivo, l'anticipo è semplicemente restituito. Azadataakes è pagato dal venditore all'acquirente in una doppia dimensione (!) Se la transazione non ha avuto luogo a causa del primo. L'ININ è rimborsato se l'acquisto non viene assunto dalla colpa dell'acquirente (conformemente all'articolo 381 del codice civile della Federazione Russa).
Con la partecipazione dell'agenzia immobiliare, un accordo anticipato è solitamente detenuto o un accordo preliminare che prevede un pagamento anticipato. Accordo di trattato (se su questa forma di fissaggio dell'obbligo insiste una delle parti o entrambi i lati) il venditore e l'acquirente di solito si concludono a vicenda, senza l'aiuto dell'agente immobiliare.
Quale dovrebbe essere la dimensione del anticipo / deposito? Questo di solito è l'importo di $ 500-2000, a seconda del prezzo dell'appartamento e confermando la gravità delle intenzioni dell'acquirente. Ma in alcuni casi il venditore potrebbe richiedere un progresso più ampio. L'acquirente IASLI è molto interessato ad acquisire questo particolare appartamento, concorda (a volte anche nonostante la resistenza dell'agente immobiliare). Altrimenti, una situazione estremamente sgradevole può sorgere quando il venditore di conseguenza si rifiuta di effettuare una transazione, e il ritorno anticipato non ha fretta. Su uno di questi casi, Svetlana Korsakov ci ha detto. Il cliente ha deciso di acquistare un appartamento il cui ospite ha richiesto un anticipo di $ 8.000. L'agente immobiliare non ti ha consigliato di creare una grande quantità, ma il cliente ha insistito e firmando l'accordo anticipato, il denaro pagato. Dopo la scadenza della frase, il venditore era obbligato a restituire i soldi, ma rifiutava, dicendo che lo avrebbe fatto quando avrebbe ricevuto un anticipo dal prossimo potenziale acquirente. La società immobiliare ha deciso di aiutare il suo cliente (e non ha nemmeno preso un costo aggiuntivo) e connesso alla situazione di un avvocato e un avvocato. All'inizio, il venditore fallito non voleva nemmeno parlare al telefono con rappresentanti dell'agenzia, ma successivamente non ha lasciato nulla come dare soldi, e abbastanza velocemente. C'è stato qualche intento malvagio nelle sue azioni, non era possibile stabilire.
Il ritorno del progresso a pagamento L'acquirente può richiedere se stesso, se improvvisamente identificano le circostanze che non poteva sapere al momento del trasferimento del denaro. Il caso OTAKA che è accaduto abbastanza recentemente, abbiamo detto a Lilia Zag. Uno dei suoi clienti all'inizio di maggio ha fatto un anticipo per un appartamento in una vecchia casa nel centro della capitale, e sarebbe stato successivamente a fare costose riparazioni con riqualificazione. Durante la preparazione per la vendita della vendita e dell'acquisto, è stata pubblicata la risoluzione del governo di Mosca n dal 383 maggio 2005. "Sulla revisione e modernizzazione degli edifici residenziali senza sacrificare i residenti per il 2005-2007" con un elenco di edifici in diversi distretti soggetti alla ricostruzione. L'appartamento scelto dal cliente di Lily era in uno di questi edifici. Il potenziale cliente ha affittato e ha deciso di abbandonare l'acquisto, e gli agenti immobiliari sono riusciti a convincere il venditore per restituire il progresso. Hanno discusso la loro posizione in quanto se l'acquirente sapesse del fatto di revisione o modernizzazione della casa, non comprerebbe un appartamento.
La prossima stanza ti diremo che devi registrare nel contratto di vendita e vendere, abbiamo speculato se sia necessario sottolineare il valore reale dell'appartamento nel contratto, spiegare quale deduzione fiscale della proprietà è, e rilanciare Un altro numero di problemi attuali relativi all'acquisto di alloggi.
Gli editori ringraziano i migliori immobili, "Casa-immobiliare" e "City-XXI secolo" per chiedere aiuto nella preparazione del materiale.