Contratto preliminare della vendita: perché è necessario e come farlo bene

In alcuni casi, un contratto preliminare è concluso prima di effettuare un acquisto di transazione e la vendita di immobili. Ne parliamo e le sottigliezze della sua compilation di più.

Per confermare legalmente la sua intenzione di acquistare immobili, ci sono diversi meccanismi: effettuare un deposito, un pagamento anticipato e la conclusione di un contratto preliminare. Ogni variante è efficace a modo suo.

Quando il contratto preliminare è

Un accordo preliminare dell'acquisto e della vendita del settore immobiliare risiede nel caso in cui una delle parti non sia pronta a entrare immediatamente nel contratto principale. Questo può accadere per i seguenti motivi:

• Il venditore non prepara i documenti che confermano la proprietà del settore immobiliare;
• L'acquirente non ha alcuna importo richiesto per l'acquisto, tuttavia, dovrebbe apparire nel futuro prevedibile;
• Al momento dell'acquisto di immobili, i mezzi di finanziamento dei mutui sono utilizzati, tuttavia, la Banca richiede tempo (fino a 3 settimane) per condurre un'analisi specifica dell'oggetto, anche per verificare la trasparenza legale della transazione e esplorare la relazione di un perito professionale;
• La proprietà venduta è impegnata e il tempo è necessario per svolgere la procedura per sollevare l'ingombro.

Ricorda che quando acquisti un alloggio sui termini della partecipazione della partecipazione alla costruzione, un contratto preliminare di vendita non è perché non fornisce l'azionista delle garanzie legali necessarie necessarie

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Cosa garantisce il contratto

Un contratto preliminare è una specie di garanzia per ogni parte della transazione. Al fine di risolvere gli obblighi dell'acquirente al Venditore, il contratto deve essere fissato nel contratto. Allo stesso tempo, il contratto è fissato e il costo del settore immobiliare, garantendo all'acquirente l'invarianza del prezzo dell'oggetto fino all'acquisto.

Il codice civile della Federazione Russa ha fornito una garanzia dell'adempimento delle condizioni preliminari del contratto. Se l'acquirente o il venditore entro 6 mesi per qualche motivo evita la conclusione del contratto principale, l'altra parte può essere applicata alla Corte. Nel caso in cui non vi siano ostacoli alla conclusione della transazione, la Corte deciderà su coerenti alla conclusione del contratto principale.

Affinché la Corte di accettare tale reclamo, nel concludere un accordo preliminare, dovrebbe determinare l'oggetto di vendita il più possibile, caratterizzando l'oggetto del settore immobiliare, nonché indicando il prezzo del contratto, la sequenza e la procedura per la realizzazione coloni reciproci. Inoltre, il trattato dovrebbe essere determinato nel contratto, la cui offensiva si impegna a concludere il contratto principale. Questa volta può essere modificato al verificarsi delle circostanze specificate nel contratto preliminare.

Se la Corte prende una decisione positiva, il contratto preliminare è considerato concluso. I termini del contratto sono determinati dalla decisione della Corte e reciterà dal momento in cui questo documento entra in forza legittima.

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Come fare un contratto

Nel significato dell'art. 429 del codice civile della Federazione Russa parte del contratto preliminare del contratto di vendita intraprendere di concludere in futuro il principale contratto di vendita sulle condizioni precedentemente concordate.

Il contratto preliminare della vendita deve essere concluso per iscritto. Su richiesta delle parti, può essere elaborata e assicurata dal notaio (articolo 163 del codice civile della Federazione Russa). In questo caso, la dimensione della tariffa per commettere azioni legalmente significative sarà determinata a seconda del prezzo della transazione (paragrafi. 4 del paragrafo 1 dell'art. 22.1 Fondata della legislazione della Federazione Russa sul notaio). La registrazione dello stato di tale contratto non è richiesta.

Il contratto preliminare deve contenere:

• Le condizioni per stabilire un oggetto del contratto (dall'accordo preliminare dovrebbero sicuramente seguire che le sue parti hanno concordato di concludere un contratto per la vendita di un determinato oggetto di immobili nelle condizioni specificate nel contratto preliminare);
• Le condizioni del contratto principale in merito a cui, secondo una delle parti, un accordo dovrebbe essere raggiunto per concludere un accordo preliminare;
• Condizioni sul prezzo dell'appartamento;
• L'elenco delle persone che vivono in esso indicando i loro diritti di utilizzare questo locale residenziale (se presente).

In assenza di un acquisto preliminare e di vendita dell'oggetto immobiliare almeno una delle sue condizioni essenziali, tale documento sarà considerato insignificante e la transazione non ha successo

Argomento e contratto di prezzo

Quando si descrive il tema del contratto - l'oggetto del settore immobiliare - è necessario indicare completamente e correttamente tutte le sue caratteristiche principali, vale a dire:

• indirizzo;
• numero catastale;
• Quadrato in conformità con i dati del certificato del Bureau of Technical Inventory;
• numero di stanze;
• Per l'appartamento è possibile specificare il pavimento su cui si trova, e i pavimenti generali della casa in cui si trova l'appartamento.

Per confermare le caratteristiche della struttura immobiliare nel contratto preliminare, si consiglia di indicare documenti che confermano il diritto di proprietà, i loro dettagli. Inoltre, devono essere forniti questi certificati di registrazione dello Stato dei diritti di proprietà o di scarico dal registro unificato statale del settore immobiliare.

Si prega di notare che il prezzo della proprietà che funge da oggetto della transazione è completamente indicato in rubli. Se, nel concludere un contratto preliminare, le parti hanno concordato di introdurre un deposito o un pagamento anticipato, devono essere specificati anche le sue dimensioni.

Il testo del contratto principale dovrebbe essere allegato all'accordo preliminare. Nota: se si specificano diversi importi di transazioni in accordi preliminari e principali, questa è una violazione della legge.

Oltre al valore della proprietà nel contratto preliminare, è necessario indicare quale delle parti è il costo del pagamento per i servizi del notaio, affittando una cellula bancaria, la registrazione dello stato del trasferimento di proprietà di un appartamento.

Ansames.

Durante la stesura del testo del contratto, presta attenzione ai dati delle parti - il venditore e l'acquirente sono indicati correttamente, avendo completato loro con i dati nei documenti che confermano l'identità. Nota: gli specialisti del mercato immobiliare raccomandano di specificare nel contratto non solo gli indirizzi di registrazione, ma anche gli indirizzi effettivi delle parti (è anche possibile specificare i telefoni, gli indirizzi e-mail). In caso di situazioni anormali, tale prudenza ti consentirà di trovare una controparte sotto il contratto.

Si noti che nell'alloggiamento che è oggetto della transazione, non solo il venditore, ma anche le persone che, dopo la vendita, il diritto di accogliere rimarrà (ad esempio, gli ex membri della famiglia del proprietario, che al Il tempo della privatizzazione dell'appartamento aveva uguali diritti per privatizzare con il proprietario, ma lo hanno rifiutato). Il diritto di utilizzare l'alloggio in questo caso è un carattere indefinito, quindi tali persone devono essere necessariamente indicate nel contratto preliminare. La loro lista è una condizione significativa per la vendita e la vendita dell'appartamento.

Nel contratto preliminare, i dati del passaporto dovrebbero essere indicati, nonché le scadenze per la rimozione del conto di registrazione dopo la conclusione del contratto principale per la vendita di appartamenti degli altri registrati nell'appartamento tranne il venditore.

Altri termini di contratto

Nel contratto preliminare, i diritti e gli obblighi delle sue parti dovrebbero essere prescritti, nonché le scadenze per i termini del contratto. È particolarmente attento alla procedura per il trasferimento dell'oggetto all'acquirente, fornendo sanzioni per il ritardo nell'adempimento degli obblighi ai sensi del contratto. Ciò eliminerà le situazioni in cui il venditore ritarda il tempo di trasferimento.

Concludendo un contratto preliminare, hai il diritto di decidere, per indicare in esso il termine di concludere il contratto principale o meno. Se intendi specificarlo, deve significare:

• o una data specifica ("03/10/2019");
• o una data, entro e non oltre la quale il contratto principale deve essere concluso ("entro il 10.03.2019");
• o il periodo durante il quale sarà concluso il contratto principale ("entro tre mesi dalla conclusione del contratto preliminare").

Nota: la legge non fornisce requisiti per i tempi. Pertanto, il termine può essere breve (ad esempio, dopo 1 mese dalla data di firmare un accordo preliminare) o lungo (ad esempio, dopo 15 mesi dalla data di firma di un contratto preliminare).

Se il contratto preliminare non specifica il termine di conclusione del contratto principale, sarà necessario concludere nel corso dell'anno dalla data di firmare il contratto preliminare.

Se il contratto principale non si conclude nel periodo specificato nel contratto preliminare e nessuna delle parti invia una proposta di concludere il contratto principale, l'accordo preliminare perde la sua forza e le parti sono esenti dall'adempimento degli obblighi previsti esso

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Rischi alla conclusione del contratto preliminare

In primo luogo, il soggetto di un contratto preliminare di vendita non è quello di acquistare un appartamento, ma solo l'intenzione delle parti in futuro di concludere il contratto principale. Per questo motivo, un accordo preliminare non può essere una garanzia di alloggi, anche se è già stato pagato dall'acquirente.

In secondo luogo, la Corte non può riconoscere la proprietà di un appartamento, poiché il contratto non contiene gli obblighi del Venditore per trasferire l'appartamento all'acquirente. Se l'acquirente si rivolge alla Corte con un reclamo per la conclusione del principale contratto di vendita, la probabilità di presentare una controscellazione è eccezionale. L'oggetto di tale reclamo dovrebbe essere il riconoscimento del contratto preliminare per la vendita dell'appartamento di non valido o non spostato.

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In terzo luogo, c'è il rischio di decifrare il settore immobiliare. Alla conclusione del contratto preliminare, l'acquirente non sorge il diritto di proprietà, il contratto non è soggetto alla registrazione dello Stato. Sfortunatamente, questa circostanza contribuisce al fatto che lo sviluppatore senza scrupoli può concludere lo stesso contratto con un altro acquirente.

In quarto luogo, nel caso di un processo, l'acquirente può essere applicato solo alla restituzione dei fondi investiti con il pagamento di una sanzione nell'ammontare del tasso di rifinanziamento della Banca della Russia. Se lo sviluppatore è riconosciuto dal fallimento, c'è la possibilità che l'acquirente possa essere privato di questa possibilità.

Prestando attenzione al fatto che nel contratto preliminare per la vendita dell'appartamento dovrebbe essere indicato che l'appartamento non è in arresto, non è posato, libero da incombenza e restrizioni

È possibile terminare l'accordo

Le norme di risoluzione dell'accordo sono stabilite dalle norme del codice civile della Federazione Russa. Il contratto può essere risolto:

1. Se il contratto principale non è concluso sul tempo in cui le parti hanno concordato, nessuna delle parti ha inviato una proposta di concludere un contratto di vendita;
2. Se l'acquirente non ha il tempo di riscuotere l'importo necessario per il rimborso del settore immobiliare, e allo stesso tempo non vi è alcun accordo tra le parti di estendere il termine del contratto preliminare o il nuovo accordo non è concluso;
3. dal comune accordo delle parti;
4. Se, dopo la conclusione del contratto, sono state scoperte notevoli carenze nelle immobili venduti.

Se la conclusione del contratto preliminare è stata accompagnata da un sostanziale pagamento anticipato da parte dell'acquirente, quindi in caso di cessazione del contratto di vendita di immobili, il Venditore è obbligato a restituire l'importo pagato a lui.

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Se il venditore si rifiuta di restituire un acconto, la vittima ha il diritto di inviare la rivendicazione alla Corte al luogo di registrazione del rispondente. Considera: anche se il ricevimento del trasferimento di denaro non è stato rilasciato, è possibile presentare un reclamo per l'arricchimento illegale del venditore. La conferma sarà un estratto dall'istituto bancario o dalla testimonianza scritta dei testimoni.

Nella compilazione di una notifica di risoluzione della transazione, è necessario tenere conto del fatto che le norme del diritto civile della Federazione russa non regolano la forma unificata del documento, quindi non è possibile pagare l'attenzione sul modulo, Ma il contenuto di questo documento.

La notifica dovrebbe contenere:

• Nome completo e data di documentazione;
• le disposizioni del contratto preliminare terminato della vendita;
• descrizione di una violazione del contratto (se hanno avuto luogo);
• requisiti del richiedente e del convenuto;
• firma.

È molto importante quando si invia una notifica per registrare il tempo di inviare un documento, poiché è questa data che sarà il principale per determinare le scadenze in caso di ricorso a un tribunale superiore.

In un accordo sulla cessazione dell'accordo preliminare per la vendita e l'acquisto di immobili, è necessario mettere il numero di identificazione, la data del suo design, così come la città in cui si trova la proprietà. Successivamente, le note sono prescritte in cui l'elenco dei motivi che servono come terminazione della relazione tra le parti della transazione è specificata in dettaglio.

La procedura per la cessazione del contratto preliminare

1. Studiare attentamente le disposizioni del contratto, controlla tutte le sue disposizioni, nonché i termini di terminazione della transazione. Controllare se il contratto viene effettuato correttamente, se le parti sono indicate correttamente, poiché il documento eseguito in modo errato linee automaticamente la forza legale.
2. È necessario assicurarsi che tutte le disposizioni del contratto preliminare siano state eseguite. In caso contrario, questa è una buona ragione per la chiusura del contratto preliminare della vendita.
3. L'iniziatore della risoluzione del contratto preliminare invia una nota scritta alla seconda parte. In caso di ottenere il rifiuto di risolvere il problema, l'iniziatore ha il diritto di applicarsi alla Corte.
4. Se i partecipanti alla transazione sono arrivati ​​a una comprensione reciproca, l'abolizione degli obblighi contrattuali è attuata attraverso la firma del "contratto inversa". In questo caso, le parti della transazione stanno cambiando in luoghi, cioè, l'ex acquirente è dotato dello stato del venditore e il venditore è l'acquirente.