二次不動産市場でアパートを購入する。このような取引の段階へのガイドは、落とし穴を避けることを可能にします。
アパートを購入することにした場合は、セカンダリマーケットで新しい1つまたは購入住宅の建設でお金を選択する必要があります。株主の詐欺の症例の増加は、2番目の選択肢を選択するために多くの潜在的な買い手に奨励されています。それらのために、我々はそのような取引の段階へのガイドを提供し、それは潜水艦の石を避けることを可能にする。
だから、決定は行われます、あなたは新しい建物ではなく、中等市場でアパートを買っていますが、すでに呪われて装備されています。 Plusesは間違いなくあなたは建設の終わりを待つ必要はなく、家が時間通りに上げられるかどうかを推測する必要はありません。また、建設中の家のアパートを購入するときは、それの所有権の登録を期待するために約6ヶ月間しなければなりません。しかし、二次住宅を探している人は非常に注意深くなる必要があります。市場のこのセグメントはリスクが高まっています。これは主要なより洗練された詐欺であり、アパートの戻り時間はトランザクションの違法性を検出する瞬間から3年です。住宅の前者の所有者のいずれかは、指定された期間（そしてこの質量のための根拠、時には意図的に作成されることさえ）の間に取引を抗議することができます。法律の違反があった場合、裁判所は当事者を元の位置に返します。不動産市場における終了取引の数は、それほど小さくない：モスクワでは、例えば、それらの総数の約3％です。この悲しい統計を増やさないため、あなたはすべてのあなたの行動について考えるべきです。
アパートを選ぶ
どこから始めるの？もちろん、アパートの検索で。手段に限定されない場合は、専門家が適切な居住スペースを拾う不動産庁にお問い合わせください。最初の水中石はあなたをここで待っています。不動産会社との関係を文書化する必要があります。あなたが探しているアパートのすべてのパラメータを示すために契約のテキストで非常に重要です：地区、家の種類、床、面積、部屋の数。エージェントが受信するより完全な情報がより完全な情報を受信するには、適切なオプションを見つけることが簡単になります。代理店との合意は、不動産報酬の規模を決定する必要があります。私は単一のアドバイスです。代理店があなたの要求を満たす少なくとも3つの住宅オプションを選択し、ある期間内にあなたに選択するという点を大きくします。反対の場合、Realtorはあなたに進歩しなければならず、ペナルティを支払う必要があります。もちろん、この契約の状態はあなたが気まぐれであることができるという意味ではなく、あなたの条件を満たすすべてのアパートメントを放棄することを意味しません。用語があなたのせいで見逃された場合（たとえば、理由の説明なしに代理店が提供するオプションを拒否されました）、あなたはアパートを検索するために不動産部によって費やされた金額の前払いを取り戻すでしょう。
バイヤーアパートメントは税金を払わない。売り手は所得税を支払う - アパートの費用の13％（利益の控除を伴う）。しかし、あなたが売った宿泊施設が5年以上100万ルーブル未満の費用がかかる場合、あなたは税の支払いから解放されます。売り手が5年以内にアパートを所有している場合、彼は100万ルーブルを超える不動産の販売からの収入の額で税金を支払う必要があります。
代理店を通してアパートを買うつもりでさえ、市場の研究から始めます。そのような情報を持っている人は指の周りを丸くするのは簡単ではありません - 結局のところ、彼は住宅市場で価格を考えているので、同じ言語で不動産師と話す準備ができています。
あなたが独立して行動することにした場合、不動産庁の助けを借りずに、市場調査は単に必要です、これはあなたが設定しているオプションを見つける方法です。次の段階で、興味のある興味のある所有者に電話をかける必要があるでしょう、それは時間と強さを必要とするでしょう。
アパートメントに最適なオプションを選択するとすぐに（またはあなたが自分自身を見つけるでしょう）、あなたは彼らに慣れる必要があります。検査までの時間を理解し、ほとんどの場合、潜在的な売り手の日のスケジュールと考えなければならないことに注意してください。
アパートを調べた後、誰が彼女の所有者であり、この住宅に登録されているのかを忘れないでください。ここでは、アパートの購入の場合、次の水中石が所有者ではなく、彼の受託者ではいけません。プロキシによる購入は非常に危険です。問題は、売り手が非現実的ではないかもしれないということです。残念ながら、継続力の信憑性をチェックすることはほとんど不可能です。同じことが、アパート自体が長い間賃貸され、違法に民営化されていることが起こります。ロシア連邦のための連邦登録サービスの地元の支店に連絡しなさい、住宅の真の所有者であるのは誰であるかを調べるために。
アパートの所有者とチャットして、家がオーバーホールしたとき、そして建物が解体や再建の価値がないかどうかを調べる。この情報をUnified Customer Distronateに確認できます。しかし、最も重要なことは、再開発の所有者がしたかどうかを尋ねることです。この用語は、BTI計画に反映されるべき変更を指定します。非協和再開発は別の水中石です。再開発契約の手順はかなり時間がかかり、かなりの現金費用が必要であり、すでに行われた再編成の合法化はさらに多くの力、ツール、および時間をかけます。したがって、私たちのアドバイスを聴く：あなた自身を守るために、所有者に技術在庫局に発行されたアパートの計画をしてください。あなたがアパートを検査する（そして多分購入するかもしれない）前に、文書は3ヶ月以上に入手する必要があります。本物の住まい状態で計画を立て、壁の場所、追加の機器の存在に注意を払ってください。それがあなた自身に難しいならば、友達から助けを求めてください。
覚えておいてください：矛盾した再開発はあなたが罰金だけではないことを脅かします。高リンク（再開発の調整を担当する組織）によると、あなたはアパートを元の状態にする義務があるかもしれません（例えば、台所が1つに転送されたように再開発が行われた場合リビングルームまたはベアリング壁を取り除きました）。
早送り？
あなたがしなければならない次のステップは、引き付けられたアパートの価値について同意することです。売り手が広告で指定された金額と区別された価格を呼び出すことになるという事実のために準備されます。旅行 - これは貪欲ではありませんが、常識です。
いくつかの理由でコストの削減を求めることが可能です：アパートの不快な場所（優れた地域ではない、地下鉄からの遠隔性、店の欠如、幼稚園、学校、診療所、診療所）、緊急の必要性修理、再開発の矛盾。しかし、低すぎる価格が一定の危険性であることを知ることは重要です。第一に、安価なアパートは物議を醸す区分のカテゴリーを指すことが起こります - これは司法紛争があることを意味します（たとえば、修理の損傷を引き起こした隣人と一緒に）。第二に、彼の手の上の身体の汚れた身体師は裁判所に行くことができ、あなたが複雑な寿命からの圧力の下での不利な取引（ならびにうつ病、中毒、脅威と同様に）、あなたを訴えるのを証明することができれば、あなたを訴えることを証明することができれば、その時点で契約で指定したように、実際に支払われているものよりもかなり少ない。覚えておいてください：滞在しなくてお金なしで、そして住宅がなければ、あなたがどのようにあなたがどんなにそれを指定するかに関係なく、あなたがアパートを与える金額を正確に締結してください。第三に、それはあなたが住宅を「包囲の下で」購入することを見つけるかもしれません。たとえば、「忘れた」と任意の理由で「忘れた」と、刑務所に罰を犯した人、または民営化に伴わなかった場合、または前者の配偶者（配偶者）が主張することを隠している場合地域の一部。第四に、購入されたアパートが「リスクグループ」の代表から購入された場合：孤独な高齢者、障害者、所有者、所有者のいずれか、その家族の、心理学的または麻薬の分配に登録されている人物がいる。もちろん、このイベントの開発では、あなたは良心的な買収者として認識されます。したがって、法律はあなたの側にあるべきです。しかし、あなたは彼と裁判所を待っています、そして避けられない大費、失われた時間、不愉快な経験...しかし、あなたはあなたに決めました、あなたの将来の支出に感謝します。
取引の段階では、預金のサイズを議論することも必要です（あなたの意図を確認するために売り手に与える金額は通常約30万ルーブル）と進歩です。進歩は予備的な支払いです。当事者のその一部はそれぞれの特定の状況で言うが、原則として、アパートの主な原価の少なくとも10％であり、買い手と売り手が全額を2つに分割することに同意する場合には支払われます。部品。売り手がアパートから物事を奪うか、住宅に関連するいくつかの法的手続きを解決するのに時間がかかる場合、これは便利です。買い手を失うために、売り手はあなたに暫定販売契約を締結することをあなたに提供することができます（実際には、これは意図に対する合意である）そして前払いをします。何らかの理由で取引が行われない場合、前払いはあなたに完全に返却されるべきです。デポジットに関しては、それはすべて契約が終了した理由によって異なります。さて、あなたがアパートを買うことを拒否した場合、デポジットは売り手と一緒に残るでしょう。
多くの場合、アパートの購入価格の不動産業者には、買い手に知らせることなく、彼らの手数料、および取引の実行費が含まれます。そのため、契約では、購入者または売り手を指定するだけでなく、取引の設計コストを掲載しています。
作成と預金、そして前進は書面で発行されるべきです。両方の両方を転送し、アパート売り手が署名しなければならないお金を受け取るために領収書を作ってください。任意の形式で書かれていますが、この文書では指定する必要があります。
- 誰がお金を送受信する（買い手のパスポート）。
- 誰がお金を受け取る（売り手のパスポート）。
- 根拠のお金が送信されるのは、通常、彼らは領収書に書いています：「アパートの前払いとして」。
- あなたの将来の住宅の正確な住所、あなたが床の指標にまで預金または前払いをする。
- アパートの主な特徴（部屋数、レイアウト、メトラ）。
- 買い手とその目的が報告された金額は前払いまたは預金です。
- 支払期日。
信頼だが確認！
主な困難は、将来の取引の法的純度を検証する段階であなたを待っています。まず第一に、あなたはアパートの歴史をチェックする必要があります。 Realtorのサービスを使用しないことにした場合は、タスクが複雑です。売り手からあなたはあなたが本当の事態を見つけるのに役立つ以下の文書を受け取るでしょう：- パスポートまたはその他のアイデンティティ文書。
- マンションの文書を拡大する（登録室の所有権証明書、取引所有権の合意、以前の所有者との販売契約、売主の所有権の所有権が設立されたものに応じて、継承証明書）。必須の状態登録に合格しました。右端の文書では、常に住宅の所有者の名前があります。
- 住宅の見積費用（在庫価格）とアパートのための技術パスポートの支援（技術在庫局に発行されたこれらの文書は、契約に規定されている広場とレイアウトのためにアパートを購入することを確認します）。
- ERCと税務計の証明書および税Insputectorateの有用性支払いと不動産税（または個人口座のコピーまたは住宅管理からの証明書）。
- 販売委員会のための保護者と後見機関の許可（それが未成年者に登録された興味に影響する場合） ;
- 人のアパートで処方された（登録された）家の本からの抽出物。
- 配偶者や配偶者の同意、販売販売委員会（配偶者や親戚がアパートの共同所有者である場合）のための住宅の売り手の親戚。
もちろん、これでかなり長い文書のリストでさえ、トランザクションチェックを完了するのに十分ではありません。販売者の同意を選択し、委任状の能力と右側指向書類のコピーを採用することができ、家の本から拡張抽出物を得ます。彼女はあなたがこのアパートに登録されているすべての人々を知っていることを確認するのを助けます。これは、取引の終了後、あなたがアパートの元の所有者の親戚の中から生活空間のために出願人の顔に驚きを待っていないことを意味します。追加の保証を取得するために、売り手の義務内の購入ポイントを、契約終了後に住宅勤務施設をリリースする。分散販売業者の満了後に移動するテキストで明確に指定して、あなたはあなたのロックを埋め込んでいて、今は前者の所有者をあなたに属しています。
しかし、隠された落とし穴はまだたくさん残ります。たとえば、所有者は彼が以前の販売契約を失った状態登録局を宣言し、彼の住宅への権利を確認するように求められます。これらの契約は重複の法則に従って存在しないので、不動的な財産と取引に対する単一の状態登録簿から抽出を発行されます。時間の経過とともに、アパートの乱雑な所有者は、（彼らの損失の同じ発言の下で）いくつかのそのような文書を受け取るかもしれません、それらを異なっていないオフィスで保証し、お金を集めて逃げる。したがって、売り手が住宅権の証拠として、以前の所有者とのアパートの販売のためにあなた自身の契約をあなた自身の契約を示しているのが良いことです。ただし、代わりに、言及されたレジストリの参照を実証するかどうかを警告する理由があります。
あなたはアパートの販売者をチェックする必要があります：あなたはそれが完全に有利であることを確認する必要がある（つまり、それは薬物医師にも心理学的処分でも登録されていない）、そうでなければ取引を違法に認識することができます。可能であれば、パスポートの写真をパスポートに入金し、パスポートの机の中で彼の写真を預け、隣人に尋ねてください。アパートの何人の所有者が何よりも注意してください。 - それらのすべてが彼らの財産を売ることに同意する必要があります。トランザクションを疑うか、タイトル保険契約を入力します。裁判所が無効な取引の1つを認識している場合、財産権の剥奪の場合、財務損失の払い戻しを保証します。レートは保険済みの合計の0.3~2.5％を占めています。
あなたが不動産局を通してアパートを買うならば、前記不動産業者は問題の一部を取ります。彼らは、取引の結論を妨げることができ、または販売契約の登録後にあなたの人生を複雑にすることができるすべてを見つけるでしょう。それにもかかわらず、非常に重要な質問があります - 不動産業者は取引の法的純度を担当しますか？あなたは明確な答えを与えることはできません。理論的には裁判所で終了することができます。これは、取引が完全に締結され、すべてがスムーズに通過することが完全に保証されているため、非常に経験豊富なものではありません。したがって、庁は、販売契約を犯したとき、およびその義務に違反するために直接従業員が行われた間違いを担当しています。 Realtorは売り手に対応することはできませんが、彼のビジネス評判を危険にさらすことはできません。もちろん、庁、各クライアントとそれらに提供されたアパートをチェックしようとしています。
契約はより価値があるのですか？
売却契約を締結するために、買い手はパスポートだけを必要とします。あなたがアパートを購入するならば、一人ではなく、共同性のある財産では、取引を行うためにすべての将来の所有者の書面による同意が必要になります。
草案条約は、事前に準備することが望ましいので、その規定を明確にし、物議を醸す問題に同意する時間があるでしょう。契約の準備は特定のスキルを必要とするので、それを専門家に委託することをお勧めします。契約は簡単な執筆で3コピーで発行され、そのすべてのシートは間違いなく縫い付けられています。当事者の署名を確認してください。 NOTORARYの存在下で契約を締結することをお勧めします。ロシア連邦の民法ではありませんが、売却契約の公証は必須ではありません。
住宅の購入は必ずしも示す必要があります。
- 結論の日付と場所
- 主題販売契約
- アパートの正確な住所と特徴（部屋数、部材）。アパートの費用
- 預金のサイズ（それがあった場合）。
- 売り手が居住空間を解放するために引き受ける期間。
- 誰が銀行金庫の販売および賃貸の契約の設計に関連する費用を支払う。
- Passportの詳細と当事者の署名。 （契約はアパートのすべての大人の所有者に署名する必要があります。まだ大部分に達していない14歳以上の子供たちの兆候は、両親の署名によって認定されています。）
安全なまたは「外交官」？
私たちは今、お金の取引を締結する最も重要な段階に変わります。これは通常、契約が署名された後に起こり、買い手はアパートへの鍵を得ました。お金を譲渡する方法の中で、パームチャンピオンシップは銀行セルを通る計算に属します。通常、Realtor Agenciesは、顧客が預金のサービスを利用し、この方法でお金を転送したと主張しています。買い手は、銀行の安全な細胞の賃貸契約を締めくくり、それにお金を築きます。契約の条件では、銀行セルの鍵はお金の「スキップ」として機能します。そのため、販売契約の締結後、利害関係者（通常はRealtorを伴う売り手と買い手）がそれ以上の計算がすべて発生した銀行。湿地、機密性とセキュリティを保証する、売り手はお金が本当にその細胞にあることを確認することができます。これを行うには、買い手が彼に報告する鍵を開くのに十分です。取引が停止した場合、売り手への鍵は授与されないので、買い手は常に銀行の安全から血を拾うことができます。お金を転送する2番目の方法 - 現金以外の支払いでそれらを転送することが最も最適です：それは請求書の信憑性をチェックする必要はありません（銀行のこの操作のために支払わなければならないでしょう）。売り手が彼によるものを受け取るために、それは銀行の適切な支払い注文を記入するのに十分です。契約に署名し、売り手の存在下でこれを行うのが便利です：そしてあなたは取引が行われたことを確信しており、売り手はそのお金が彼の銀行口座に送られたことを確認します。
別のオプション「非現金」 - 銀行の計算書または収集順序を使用している。このためにあなたはアパートの費用に等しい量を予約します。手を手に入れたり、あなたの銀行口座に翻訳したり、売り手は銀行の従業員が認定されていない契約によって認定された銀行の従業員を提示する場合にのみ販売されます。
売り手が不公平であることが判明した場合に自分自身を守るために、買い手が物質的な損害によって引き起こされた、不動産局はその責任を保証します。不動産業者が被保険者になるという事実への言及は必ずあなたのアパートの購入および売却契約に組み込まれなければなりません。
アパートを販売することによって、彼らが支払わなければならない税金の量を減らし、そのような大量を得るという事実を促進したくない（法律によると、銀行は税Inspectectorateに知らせる義務がある。クライアントを犠牲にして90万以上のルーブルを受け取りました。したがって、あなたは現金でお金を譲渡するために提供されるかもしれません。お金を転送するこの方法のマイナスは、長所以上のものです。大量のお金をもたらし、安全な場所にそれらを伝えるように注意する必要があります。さらに、売り手はお金を再計算するだけでなく、請求書の信憑性をチェックしても、あなたは特別な機器を必要とするでしょう。すべての困難を考えると、このようにお金を譲渡することをお勧めしません。他にない場合は、中立領土でのお金の譲渡に関する売り手に賛成してください。この場合、現金を受け取ることで領収書を作成し、証人の存在について言及し、パスポートデータを指定することを忘れないでください。
私たちは権利に入ります
契約の締結とお金の譲渡の後、あなたは新しい家の鍵だけでなく、ユーティリティの支払いの和解書もあなたの手にいるべきです。住宅が住んでいる条件で（特に前の所有者のものの有無を言及することを忘れないでください）アパートを受け取る行為をすることが必要です。彼らは彼を自由な形で手から書くが、両側に署名する（買い手と売り手）。
不動産の売却および購入の契約は、登録室またはその支店に登録されている。新しい住宅所有者の認識、確認、および証明書は約500ルーブルを支払わなければなりません。不動産や取引の単一の州の権利登録品のアパートを購入した文書は、約1ヶ月間準備ができています（加速登録は通常よりも費用がかかりますが、約5営業日かかります）。 ato瞬間あなたはアパートの本格的な所有者になるでしょう。