施設の所有者のためのLCD RFによって提供されたアパートビルを管理する方法。管理会社の管理の構造
Leonida Gaidaiのコメディ「ダイヤモンドハンド」のビジネス女性マネージャーを覚えていますか？そうでなければ、非常に無駄に。すぐに、Aimennoは2007年の1 JARより遅くに、各アパートの建物はそれ自身の管理会社を持つべきです。父は、テナントのように管理方法を選ぶため、そしてこの記事で説明されます。
住宅コミュニケーションサービス局の長官によると、MoscownovaのMakeinovaの改善、管理会社があるMoscowでは、約1.5000が決定されました。 ITAの状況は、資本だけでなく、他の地域にも典型的なものです。たとえば、コミの共和国では、アパート建物を管理する方法の選択に53のSUPIDが開催されました。その結果、質問が解決された30dMSでのみ。これはすべて、マンションの建物内の敷地の所有者が管理機関を選ぶべきである州DUMAの決定の理由でさえありました、2007年1ジャンク2007年に拡張されました。
だから問題は何ですか？住宅や共同サービスの改革を促進する責任がある役人は、人口の受動性の原因が不十分であることを全会まとめて保証します。一緒に状況を把握しようとしましょう。
ロシアの住宅ファンドアパート住宅の民営化の結果は、まれな例外で、総所有権です。例えば、モスクワでは、アパートの約25％が自治体に属していますが、都市財産がほぼ残っているような建物もあります。所有権の多様性は、そのような家の共通の財産を管理するときの住宅および非住宅勤務のすべての所有者の合意された行動を必要としています。
旧住宅規範は、住宅財団が都道府県または地方自治体によって専門的に行われ、住宅資金の「運営と維持管理」（第16-17条）を通じて営業施設と地方自治体によって管理されています。したがって、住宅ファンド制御システムには、州と住宅と運用上の組織が含まれています。共同サービスは、非代替基準で独占組織によって発見されました。これは、サービスや低品質を提供しなかった場合には、市民への正義に統一された顧客（DZ）の議長を引き付けるメカニズムが関係と関係を提供しなかったため、状況は修正できなかったことを意味しました。規制されていませんでした。
今日、このアプローチは明らかに古くなっています。住宅住宅はもはや状態に完全に属していないので、管理システムは3つのレベルの活動を含むべきです。所有者は、管理計画を独自に決定し、管理住宅の組織を選択することができなければなりません。それは、公益事業および住宅在庫のサービスに関わる組織との契約に入り、所有者の居住者のために快適で安全な状態を提供します。管理組織の主な直接的な責任は、事務局の技術的および財務計画の実施であり、必要に応じて効用サービスおよび品質サービスの提供、実装の提供、実装の提供ローカルエリア。
新しい住宅コードは、住宅施設の所有者の優先権に基づいており、基本的にはアパート建物を管理するという概念を変更しました。第一に、アパートメントの管理の組織にある所有者自身の権利は、コーデックスで祀られています。所有者は、独自の、個別に定義された財産、および家の一般的な財産を含める必要があります。同時に、建物の個々の技術的特徴と状態は考慮され、敷地内の所有者の特定のニーズを考慮しています。
アパートの建物を管理するためのオプションは何ですか？住宅施設の所有者のために、3つの可能性が合法的に提供されています：彼ら自身で彼らの財産を管理するために、住宅所有者のパートナーシップに合併したり、プロのマネージャーを雇ったりすること。
住宅施設の所有者のために、3つの可能性が法的に提供されています：住宅所有者のパートナーシップで団結させるため、またはマネージャーを雇うために彼ら自身の財産を管理するために。所有者は、独自の、個別に定義された財産、および家の一般的な財産を維持する義務があります。
直接ガバナンス
住宅所有者の所有者がアパート建物の住宅勤務および非住宅勤務の直接管理の変形を選択した場合、それは彼らが自分たちのものを決める住宅コーデカルフの第164条に準拠したすべての一般的な問題を意味します。直接投与に関与する所有者の数、HCRFは調節されない。実際に決定を実行するために、所有者はいくつかの方法で缶になることができます。まず、現在の管理上の問題はすべて、敷地内の所有者の一般的な会議で解決できます。第二に、所有者は家庭経営上の職務を配布することができます。第三に、彼らはテナントの1人を選ぶことができ、世帯経済を管理する権限を与えたり、所有者の間で異なる人を招待したりすることができます（プロのマネージャーの関与は特別なタイプの管理であることを覚えています。アパートの建物、したがって、この場合は不可能です）。すべての所有者を代表して、第三者との関係（例えば、修理旅団や警備員である）との関係を締めくくり、書面ですべての所有者（または大多数）によって確認されなければなりません。
そのような活動を行う人との維持管理のためのサービスの提供のためのサービスの提供のためのすべての契約は、そのような活動を行う人との共通財産の修理に関する研究を行うべきである。契約では、家の中の敷地のすべてまたはほとんどの所有者が片側として行動します。同時に、そのような契約は個別に残ります。 PRIMESには、寒冷および給湯、排水、排水、排水、ガス供給（気筒内のガス供給を含む）、加熱（炉加熱の存在下での固体燃料の供給を含む）に関する協定が含まれます。
別の問題があります - 集合住宅の維持のための貢献の規模。その量は各特定の場合において決定されることに留意されたい。直接管理されている施設 - 所有者の所有者 - 関連サービスを提供する人と締結した契約に従って、住宅用施設や公益事業者の料金を払ってください。家の維持管理費の維持管理費の維持管理費の費用、家の維持管理費の費用の費用だけでなく、家の維持管理費の費用も議論する必要があるものについての質問が議論されている一般的な所有者の会議で。彼の決定は、会議に来ていない人にとっても、みんなに必須です。もちろん、提案され承認された行動計画に欠けていたか、承認された人は、裁判所で会議が行われた決定を上訴することができます。しかし、法律に従って決定が行われて文書化されている場合は、大多数の側面になります。
ホーム所有者のパートナーシップを作成する方法（ホア）
その短所すべての欠点にもかかわらず、住宅の所有者の所有者は現時点でアパート建物の管理の最も一般的な形態です。モスクワの最初のホアの1つはサブロヴォのパートナーシップでした。
ハウジングコーデックサーマンスに固定されたHoAを作成する手順は、連邦法で「住宅アソシエーション」で提供されたものと比較して大幅に簡略化されています。これは、財産を管理する権利を実現するための住宅の所有者を助けるために行われます。これで、マンションの位置合わせは不動産複合体としては必要ありません。ホアの創設の前に、マンションの構成において、マルチアパート建物が配置されている土地プロットを組み込んだ課題を解決する必要はありません。
住宅所有者のパートナーシップを登録するには、次の文書を登録機関に提供する必要があります。
ロシア連邦政府によって承認された形式の申請。
合法的な企業の確立に関する決定を伴う住宅所有者の総会の議事録 - 住宅所有者のパートナーシップ。
構成文書のリクライニングリストまたは公証コピー（HOAの例示的な憲章は、03.08.1998の州概要第35号第35号の順に見出すことができる。住宅の所有者の概略憲章の教育） ;
州の義務の支払いに関する文書
住宅所有者のパートナーシップを含む法人の登録を専門とする組織のサービス費用は、20~50千ルーブルの範囲です。 HoAのメンバーがパートナーシップを独立して登録する場合、コストは約2.5000ルーブルになります。これらのうち、2000ルーブル - 法人の州登録の義務（税Codecarfの第333.33条）。 500RUP。 - 組織の憲法文書の証明書（施設文書の部品のコピー）の州通関事務所の公証人（税CodeCARFの第333.24号）による公証委員会の職務義務。また、独立した登録では、住宅所有者の付属品の登録に関連して、追加の組織費用が必然的に発生します。
登録は連邦税務サービスの領土体によって行われます。
住宅協会
在宅経営の問題はすべて、HOAの管理体（パートナーシップの総会）または協同組合（協同組合会議の会議）によって解決されています。現在のホームマネジメント活動は、ホアや協同組合の一般会議ではなく、選出された管理と会長によって行われることによって、最も頻繁に行われます。同時に、改訂委員会が作成され、パートナーシップ（協調）の財政活動を検証します。
非営利団体は、アパートの建物を独立して管理することも、在宅経営の雇用契約に基づいて、またはこれに外部の管理機関（マネージャー）を引き付けるために、関連するものを締めくくることができます。それと契約する。ホアは、企業の維持管理と修理と、パートナーシップのメンバーでもなく、所有者とのアパートビルの一般的な財産に関する契約を締結することを義務付けられています。
住宅協会、登録される非営利団体。彼女の憲章はアパートの総会で承認されています。住宅コードによると、「ホアのメンバーの数は、パートナーシップの創出、アパートの建物内の敷地内の所有者の所有者数から50％を超えるはずです。」ホアの創造を聴くと、家の管理は、オーナーの総会で選出された臓器によって行われます。
経営の体重形態他の人よりも多くの利点。まず第一に、法人としてのHoaは、所有者の共通のニーズに銀行の融資を受けることができます。
パートナーシップの所有物に加えて、所有者の所有者だけでなく、自宅の土地、住宅地域、共通の分野も治療することができます。
財産は最初に手配するべきです、その後、ホアはその裁量でそれを処分する権利を持っています：販売する、リース。しかし、ある条件下で：救済手段は家のニーズにのみ行われます。在宅所有権のためのパスポートは、ロシア連邦（承認済み）の住宅基金の会計に関する指示により誇示されている家を管理している組織（統一顧客の局長）またはBTIにあります。ロシア連邦第37号の諸島04.08.1998）。アパートの建物や不動産の他の目的がある土地区画は、アパート建物の敷地内の所有者の一般的な株主です。土地区画が住宅コーデックの導入の前に形成されており、州のかなりの記録にあった場合は、マンションの建物内の敷地内の所有者の全体的な共有財産に無料です。
集合住宅が設置されている土地プロットの境界が定義され文書化されていない場合（つまり、土地は形成されていない）、その後、所有者の一般的な組み立ての決定に基づいて、マナー、その他の認定指定された人の会合によって、その地位の声明についての議決権を持つ州当局または当局に適用される権利があります。土地区画の形成とその国家通知会計の保持の後、アパート建物内の敷地内の所有者の総株式所有権の合計（2004年12月29日付けの連邦法第189号第1四半期）に進みます。住宅コーデカーフの導入について）
ホアと短所があります。病院では、HoAの管理体から虐待のための分野である可能性がある管理の形式です。住宅コードには、HoAの主なアイデアが住民の主要な考え方がある規定が含まれており、会長の委員長の活動を含む他のものはすべて排他的、管理され、責任がある活動です。実際には、しばしば逆の状況があります。発明、最も重要なマイナスパートナーシップは、責任の総負担です。 Hoaの隣人と同僚が突然ユーティリティを支払わないと判断した場合、他のすべての所有者は最初に欠点の不足をカバーしなければならず、そしてそれから民流隊の良心を呼び出す必要があります。したがって、実際にHoAの委員会を取得する権利の代わりに、住宅県の所有者は、住宅コーデカルの第137条第3項および4項に基づいて、支払う義務が1つだけ留保されます。もちろん、他の所有者によって行われた公益事業者の料金は裁判所を通じて返却することができますが、所有者の立ち退きを達成することはほとんど不可能です。
当該財産は最初に発行されるべきです、その後住宅所有者はその裁量でそれを処分する権利があります：販売する、賃貸。救済された資金は、住宅のニーズに応えるだけでよい。
団体を管理する
テナントの組み立てはコントローラを引き付けることができます。ところで、それはホアのメンバーを作ることができます。 1ジャンプ2007の前に。所有者はマネージャーの候補者と決定されません、彼は自治体の決定によって任命されます。これは、統治組織のオープンな競争をとる義務があります。管理組織は、企業の管理組織、Hoa、JSC IDRを含む企業の企業管理体の下でスタッフの適合性のための認証を受けています。」。管理組織を選択するので、サービスの品質が状態によって保証されている会社に関する情報を受け取ることができます。
実際、管理機関の権利と義務は、直接管理の対象テナントの対象となるものと似ています。テナントの利益を表す管理機関は、運用サービスとの契約を締結し、領土の改善、修理、非住宅勤務の使用を解決しています。マネージャーの権利と義務の詳細は契約に反映されるべきです。すべての居住者の利益を考慮に入れて、すべての可能なオプションを予測しようとし、住宅の所有者が弁護士の助けを借りなければならないでしょう。契約は、管理組織の懲戒分布および資材の責任のための措置を必然的に提供しなければなりません。
さらにこのタイプの管理は明らかです。法人（パートナーシップ）を作成する必要はありません。管理組織を任命するために、所有者の総会を解決するのに十分です。しかし、管理組織の選択に非常に慎重に取り組む必要がありますが、プロのマネージャーの管理に力を譲渡し、居住者は主に管理結果を制御することができますが、プロセス自体は管理できます。
ユーティリティの料金を決定し、貢献のサイズを確認する方法
住宅コーデカルフの157条に従って、市民へのユーティリティサービスを提供するための一般的な規則は、政府によって確立されています。伝統的に、実用料金のサイズ（熱い給水、水処理、電源、ガス供給、加熱）は、会計装置の読み取りに基づいて決定されます。会計装置がない場合は、公共サービス消費基準に基づいて計算されます。これらの規格は、政府が規定されている方法で、地方自治体（ロシア連邦有意性モスクワの憲法団体およびロシア連邦の州の州の州の州の力のセントピーターズバーグ局）によって承認されています。
管理組織によって設定された支払いの額を確認するためには、領土決済と運用上の適切な決定品を取る必要があり、計算されたユーティリティ支払い量を未承認と比較する必要があります。
管理を開始します
投票はフルタイムで不在者になることがあります。敷地内の多数の所有者で、欠席投票の形での総会は合理的にあります。この場合、所有者は、一般アセンブリに記載されている住所で書くの投票に提起された問題についての決定を伝えます。
施設の所有者の総会での投票の形は、ZHCRFのRF.3第48条によって決定されます。一般会議のアパート建物内の部屋の各所有者の投票数は彼の共有に比例しますこの家の一般的な財産の一般的な財産の権利。言い換えれば、所有者が持っている投票数は、そのプロパティのサイズ（実際の領域）によって決まります。
この投票方法は一般的です。 HoAのメンバーによる決定を下すことについて話している場合、議決権の順序はセットアップで定義できます（パートナーシップは、平方メートルの投票を選択する権利がありますが、たとえば、たとえば数によって、その他のものではありません。住宅室に住んでいます。憲章に投票方法がない場合は、規定されていないため、住宅コードに従って実行する必要があります。
経営陣は、アパートの建物内の住宅施設のすべての所有者の利益と同様に、コスト・ファイナンスへの同じアプローチを提供する必要があります。
所有者の1人が状態である場合
すでに言及されているように、住宅勤務の最悪の部分は現在市民によって所有されています。しかし、自治体に属する住宅施設は常に残されています。たとえば、社会採用プログラムを実装するために必要です。地方自治体、被験者、およびロシア連邦は、他の所有者との平等な権利に関する総会での意思決定に参加しています。この住宅施設の所有者のグループの特権はありません。
敷地内の所有者が市民や労働組合の協会になる可能性もあります。それから、集団主の権利と義務は、個々の所有者の権利と義務と一致します。唯一の違いは、公開協会に興味を発表するために、そのメンバーの1人のメンバーの1人を選出し、その権限を文書化しなければならないということです。
管理組織の選択期間が逃した場合
住宅施設のすべての所有者が割り当てられた期間内の管理オプションの選択で決定されるわけではない可能性があります。 Lawsagerの質問があります：未定義に何が起こりますか？もちろん、1ジャンク2007年の後。所有者は選ぶ権利を失うことはありません。憲法で宣言された彼の財産を管理する権利は、10年前の民法によって祀られていました。割り当てられた時間内の所有者が管理方法を選択できなかった場合、州は組織の選択のための競争を保持し、それはアパートの建物の公共の公益事業を実行します。 1年後、会社は自治体によって検査され、テナントは彼らの仕事が指定された組織を整理するかどうかを伝えます。このようなスキームは、相互の権利と義務を提供する合意、および責任の主な確立に基づいて、所有者と管理者との間の関係を形成することを可能にします。
割り当てられた時間内の所有者が管理方法を選択できなかった場合、州は集合住宅の公共サービスを実行する組織の選択のための競争を保持します。
管理会社が議論されている場合
そして最後に、最後の質問は住宅の各所有者から発生します。新しい管理システムはどの程度効果的ですか？調査されたローマライズモニタリングマスコバイトの最も51％が、住宅財団の管理分野における革新が現在の状況を変えないと考えています。 17％の変化は公共の公益事業の仕事を改善すると信じています。 11％ユーティリティサービスの品質が悪化すると思い、回答者の21％が答えに自分自身を見つけました。
大多数によると、Unified Customerのディレクトリは、ユーティリティシステムの主な刺激です。しかし、商業管理組織の活動を理解することはできません。ビッグプラスデザは制御性にあります：統一された顧客の議事録は住宅財団の管理に興味があり、この分野で特定のスキルを持っています（将来的には、すべてのDesarsは共同株式会社に変換されるはずです。高品質サービスの提供における局部の利息）それが、住宅省の代表者や共同サービスとモスクワの改善を含む多くの役人が、欲求が最悪の管理機関ではないと信じています。
合計して、家の住民とプロジェクトマネージャの関係を文書化する必要があるとしましょう。管理契約は、家の両居住者の権利と義務が行われることに基づいて、特に慎重になければなりません。結局のところ、マネージャへの影響の可用性と管理会社の活動を管理するメカニズムもそれに依存します。それで、マネージャーとアパートの建物の居住者の間の友情の問題は開いています。 Hoaの活動の経験は、相互作用を確立することが可能であることが証明されていますが、これには法的コンサルタントの時間と可用性も必要です。家を管理するための選択された方法は、所有者の決定に基づいていつでも変更することができます。それは証拠を証拠し、決定は所有者によってキャンセルされ、そして適切な管理形態の検索が続けられます。