私たちは、2019年に開発者が破産した場合、どのような報酬基金、escro-account、やり取り済み株主の保護のための新しい規則についてのかどうかについて説明します。
平均して、毎年毎年株主の2~6％が時間通りに施設を受け取らず、不動産市場にとって重大な問題が発生します。 2005年に制度番号214-FZによって提供される株主の権利の保護は不十分であるため、それを改善し続けました。新しい規則は、廃止された株主の権利を保護するように設計されています。移行期間は2019年7月まで発売されました。
法律の革新に関するすべて
アイテムと概念このような絶え間ない株主は誰ですか
株式構築の問題
開発者の要件
DDUの要件
締め切りの変化に対する責任
報酬ファンド
破産開発者
エスクロー口座
保証
イノベーションの見通し
オブジェクトと概念について
だから、2つの主な機能があります。 1つ目は開発者です - 地上のリースのあるまたは適切なリースを持ち、資本の建設の現金参加者を魅了して、取得した許可に基づいてアパート建物とその他の不動産オブジェクトを作成します。
2つ目は、共有建設の参加者です - 市民または法的実体。一緒に、彼らは住宅の建物だけでなく、産業施設を除いて、ガレージ、医療施設、ケータリング、事業活動、貿易、文化、その他の不動産物も構築することができます。これは法律第2条に記録されています。
株式建設の目的の明確な定義、すなわち、将来的にはあなたのアパート、ガレージ、または家の近くの地下駐車場であるべきであるという事実もあります。この住宅または非住宅勤務は、アパートの建物を委員会および別の不動産オブジェクトの委員会およびこの家の一部または不動産の目的を含み、参加者の現金を含む、参加者の現金を含めて、株主または非住宅勤務者に譲渡される。 。
このような絶え間ない株主は誰ですか
建設中の問題のある不動産の買い手のためには、以下の条件が必要です。- 株主契約は締結されました。
- 実行締約国は、9ヶ月を超える株式参加契約に基づく義務を果たしませんでした。そして、2つ以上の報告期間の家の建設への投資を行に増やしました。
- 開発者はオブジェクトを構築するための後継者はありません。
- 株主銀行保証保険または民間責任保険により株主の義務は保証されていません。
ご注意：場合によっては、建設への持分参加契約の契約が入手可能性でさえ、買い手株主を保護することはできません。連邦法214-FZ「アパート建物やその他の不動産オブジェクトのエクイティ建設への参加」（法律番号214-FZ）は、以下の場合、株主を保護していません。
- 建てられた家では、同じ施設は数回販売されました。
- 家は発行されたり賃貸されたりしていないプロット上に構築されています。
- 家はそれが許可されていないプロット上に構築されています。
- 家は都市計画計画、プロジェクト要件の違反で建設されています。
その特権を持つ株主の虐待（例えば、契約の根本的な拒絶の可能性や物体の伝達に違反するための罰則の可能性）は、悪意のある性質がある場合に裁判所につながる可能性があります。行動が確立されます。
株式構築の問題
本質的に、落とし穴はこの不動産投資計画を慎重に研究している人には明らかになっています。
この計画のプラスは明らかです。購入者は平均市場価格よりも30~40％の安価で不動産を受け取ります。開発者は、不動産オブジェクトの構築および完成品のチャネル実施のための資金を受け取る。
残念ながら、そのような投資は常にかなりのリスクに関連しています。小さな遅延は非常に一般的であり、必ずしもスケジュールは徹底的にコミットされています。しかしながら、開発者が建設の完了を具体的に延期するか、または住宅に入る瞬間を引っ張ることが起こる。
2005年に採択された法律第214号は、許可を受け取る前に開発者向けのアパートメントへの支払い禁止を紹介しました。開発者に、充実した不履行のために、すべての規約と罰則の契約に登録すること、および二重販売を排除するために、株式参加のすべての契約（DDU）を登録することを注文しました。
しかし、これは十分ではなく、変更は変更を導入し始めました。
第一に、住宅建設は、プロジェクトの実施に関連しない操作を実行するための開発者に対する制限を課すことで、他の活動から分離されるべきである。
第二に、「1つの会社は1つの建物許可証です」という原則が観察されるべきです。同時に、いくつかの許可への共有参加による建設は禁止されています。同時に、大規模な開発者は、経験が少なくとも3年（少なくとも一般的な請負業者または顧客として）であるべきであるため、一度にいくつかのプロジェクトの実行をとるために、自分の機能を子構造に委任することはできません。
第三に、開発者の活動は指定された銀行信用機関を伴わなければならない。同社のアカウント、技術顧客、および一般請負業者は同じ銀行で開かれなければなりません。
第四に、開発者の管理体のビジネス評判とその参加者の要求の要件が締められています。開発者の創設者の中には、気付かえないまたは卓越した信念の顔、ならびにその活動が法人の破産を引き起こした人たちが顔をしない。
債務を持たずに、低層の建物のためでさえ、会社は試験結論を取得しなければなりません（建設の対象ローンを除く）。認定銀行信用機関では、資金は建設費の少なくとも10％の額（保護され、開発者になるはずのPexuliar Parachute、および締め付けまたは破産の際の株主）の金額で預けなければなりません。
第5回、法律は報酬の基盤、銀行サービスの支払い、管理会社のサービス、広告、共同サービス、通信サービス、レンタルの制限を確立しています。この限界は設計コストの10％です。
信頼できる会社を選ぶ方法
あなたが建設中の家の中のアパートを買うつもりなら：- 開発者に関する利用可能な情報を学び、その評判を確認してください。
- あなたがインターネット上で読むという事実を確認する最も簡単な方法 - 建物のいずれかに行い、仕事が実行されていることを確認します。
- 自己資本参加の契約を締結する前に、慎重に読んでください、急いではいけません。
- あなたが最もわずかな疑問を持っているならば、あなたがすべての法的な複雑さを理解するのを助けるために弁護士を参照してください。
開発者のための新しい要件
一日まで、開発者の株式建設の最初の参加者との最初の参加者との契約は、企業やプロジェクト情報に関する情報が示されているプロジェクト宣言をメディアまたはインターネットに公開する義務があります。
開発者は彼の要求に分布を提供する義務があります。
- 建設許可
- プロジェクトの技術的および経済的実証。
- プロジェクト文書の州検査の終了。
- プロジェクトのマニュアル。これにはすべての変更が含まれます。
- 土地区画への開発者の規則を確認する文書。
また、プロジェクトの総予算の少なくとも3分の1の額で、プロジェクトに投資する必要があります。株主から惹かれているお金は、特定のプロジェクトの実施に厳密に行くべきであり、他にはありません。
要件は参加します
DTUに従って、片側（LOLSHRER）は文書内の固定株式を支払って既製のオブジェクトを採用し、相手がこのオブジェクトを契約によって提供された契約に構築し提出することを行います。契約は以下のとおりです。
- 開発者によるプロジェクト文書に従って送信される共有構成の特定目的の決定。
- 株式会社の株主への譲渡の期限を指定する。
- 契約の価格、決済順序に関する情報。
- 建設中の物体に関連して行動する保証期間に関する情報。
リストされている条件の少なくとも1つがない場合、契約は無効と見なされます。二重売上を避けるために、各DDUはRosreestra地域部門に登録する必要があります。
たとえば、株主は一方的に契約を終了する権利を持っています。
- 用語に問題がありました。
- 不動産オブジェクトの品質の要件は大幅に違反しています。
- 最初のプロジェクトによって想定されているアパートの計画。
契約の終了が発生した場合、開発者は株主へのお金だけでなく、借入資金の使用に対する利息もロシア連邦の中央銀行の1/150の借金率の額での関心もあります。これは、株主が支払った資金を返還する義務の充実の日に営業しています。同時に、同社は3ヶ月後に裁判所を通してのみ契約を終了することができます。
締め切りの変化に対する責任
開発者は、条約によって規定されている用語よりも遅くまでの参加者に物体を参加者に移す義務があります。転送期間はすべての参加者に設定されていますが、1です。このプロセスが遅れると、開発者はロシア連邦の中央銀行の中央銀行の取引率の額でペナルティ（罰金）を支払う義務があります。遅延日の契約の。
契約に記録された契約に住宅を建設することは不可能である場合、当社は2ヶ月間義務付けられています。株主に通知し、契約を変更することをお勧めします。
さらに、DDDは、家の委員会への許可を受けた後の不動産投資家への不動産の譲渡のための特定の条件を確立しています。
法律No. 214-FZによると、開発者はすべてのアパートを2ヶ月間顧客に移す義務があります。州委員会を受け入れた後。
廃止された株主を保護するための報酬基金
開発者の民間責任保険を受けるためには、参加契約に基づいて報酬基金であることを確実にすることです。
建設段階でアパートを販売しているすべての企業は、各DDUの価格の1.2％の合意に基づいて負債を提供するために、報酬基金に譲渡されるべきである。法律は、評価の評価の規模を調整するための義務の年間評価を提供しますが、年間1回の頻度ではありません。
報酬基金の資金は、問題のある不動産オブジェクトの完了に向けられます。ヘッズハウジングと住宅ローン融資（AHML）の代理店の補償ファンドCEO。財団の課題に一定量の収集が含まれていないことは非常に重要ですが、既存のリスクの財務報道を提供するためだけに必要です。
可能なマネー補償の最大額は、建設中の施設の総面積とこの施設内の住宅の1平方メートルの価格に基づいて決定されます。同時に、持分構造の対象物の総面積は120㎡を超えることはできず、同じ地域の主要市場での類似住宅の平均値よりも1m²の価格を超えることはできません。
報酬基金は、新株保有者の権利を守るのに役立ちます。すでに困難に遭遇した業務を支援するために、地域当局は問題オブジェクトの完了の描画グラフを描き、解決策のタイミングとメカニズムを示しています。
開発者が破産している場合
破産手順の合計期間は、財務回復の手続きの廃止と、調停管理局と破産裁判所によって行われた活動の最適化によって減少します。最初の手順は競争力のある生産の手順に導入され、プロのリーダーは既に建設部門で経験を持っている破産会社を導く必要があります。新しい破産マネージャーは、その他の手順と行動のアルゴリズムを説明する株主に手紙を指示します。
「倒産に関する」法則は、すべての株主の要件が競技マネージャに提示され、2ヶ月以内に仲裁裁判所には見られないことを確立しています。競争管理者の通知の受領日から。マネージャは要件を考慮し、それらをレジストリに含めます。
破産訴訟の過程で、債務者の開発者のソルベンシーを回復できると信じるのに十分な理由があると思われ、外部管理への移行が可能です。
競争力のあるマネージャーは、別のパフォーマーを検索して引き付けるために必要な行動を実行する義務があります。別の選択肢があります - 株主総会は、報酬基金からの報酬を受け取ることによって義務を実行する方法を決定する権利を有する。また、未完成の建設の対象の規定や住宅施設の譲渡に譲渡することで、要件を返済する可能性があります（オブジェクトがすでに構築されている場合）。この決定は、建設中の各住宅のために別々に行われ、将来のテナントの総会で、株主の承認を得る必要があります。
注意してください：開発者の破産では、最も脆弱な財産所有者のカテゴリーは、アパートを含む、非住宅敷地の所有者です。
開発者がその義務を果たすまで、土地区と建設中の家には、株式の建設の参加者が参加者に備わっています。同時に、不動産の所有権は、持分参加契約の登録時に株主に進みます。
エスクロー口座とは
ESKROW - 自家の建設が完了するまで現金度が蓄積する条件付き預金の特殊。ロシアのエスクローアカウントは2014年に登場しましたが、2018年にのみこのスキームを使用しました。
エスクローアカウントに置かれた資金への関心は課金されず、そのようなアカウントが開いている銀行は報酬を受け取りません。実際、エスクローアカウントは無利なデポジットであり、デザイン宣言にオブジェクトの試運転の日を超えない期間にわたって凍結されています。 ESCLOWアカウントを使用する場合、株主は特定の開発者に関連する経済的リスクを受け入れず、法律によって提供される場合にそれらをそれらに返却しなければならない認定銀行にのみリスクを取ります。銀行が破産宣言された場合、開発者は新しい銀行エージェントと契約を再実行し、被保険金は新しいアカウントに転送されます。
オブジェクトを操作するためにオブジェクトに入り、少なくとも1つのアパートの所有権の権利を登録した後、Exoruumアカウントからの資金を受け取ります。
ESCLOWアカウントを持つ手段は、貸付契約を締結している会社の義務を支払うか、または開発者に直接掲載されています（借用された資金で建設が行われた場合は貸し手と計算するために算出する。
保証期間 - 5年間
洗剤は、検出された欠陥の自由な除去を必要とするか、またはアパートの価格を適切な量に削減することを儀式する。さらに、株主は、欠陥を排除するためにその支出に対する補償を必要とする場合があります。イノベーションの見通し
2019年7月1日から、連邦法第214-FZへの変更は全額運営し始めました。共有構築はプロジェクトに置き換えられ、レジストリを作成する必要があります（開発者の信頼性を確認するのに役立ちます）。
2019年7月1日からも、新しい建物のアパートを売るための手順が変わりました。法律に従って、当社は株主からのものではなく、建設業者からのお金を受け取り、認定された銀行から、そしてエスクロー口座に保管します。
しかし、すべての開発者がこの方式で機能するわけではありません。解像度によると、開発者は自宅で少なくとも30％の準備ができていれば、昔の条件でアパートを販売することができ、締結された契約数は10％以上に販売されています。不動産を専門とするユダヤ人はすでに開発者が探していることを既に注意しています。どのプロパティバイヤーがDDDに入らない実装形態でスキームをバイパスします。
持分参加の契約だけが株主の権利の保護を保証することができるので、買い手は代わりに請求書を発行するための開発者の提案、または法律の譲渡契約、または協調契約に同意することはできません。
不動産の専門家は、革新の目標が建設業界の有名なものであるため、法律番号214-FZの変化は市場から中小企業の中小企業を強制すると考えています。一方、このような状況は、住宅ローン市場の大幅な変化を引き起こし、銀行をハウジングを購入したい人にとってより有益なクレジットソリューションを提供することを強制することがあります。
