Perlindhungan saka pemegang saham: aturan anyar sing wis mlebu ing taun 2019

Kita nyritakake babagan dana kompensasi, akun ESCRO, apa sing kudu ditindakake yen pangembang bangkrut lan babagan aturan anyar kanggo nglindhungi para pemegang saham ing taun 2019.

Rata-rata, 2 nganti 6% para pemegang saham saben taun ora nampa fasilitas ing wektu, lan nggawe masalah sing signifikan kanggo pasar real estate. Perlindhungan hak pemegang saham sing diwenehake ing taun 2005 dening Hukum No. 214-FZ ora cukup, saengga terus nambah. Aturan anyar dirancang kanggo nglindhungi hak pemegang saham sing dianiaya. Periode transisi wis diluncurake nganti Juli 2019.

Kabeh babagan inovasi ing ukum

Barang lan konsep

Sapa sing dadi pemegang saham sing ngapusi kaya ngono

Masalah konstruksi ekuitas

Syarat kanggo pangembang

Syarat kanggo DDU

Tanggung jawab kanggo Ngganti Pungkasan

Dana Kompensasi

Pangembang Bangkrut

Akun Escrow

Garansi

Prospek kanggo inovasi

Babagan obyek lan konsep

Dadi, ana rong fitur utama. Sing pertama yaiku pangembang - entitas legal sing duwe utawa ing sewa lahan sing tepat lan narik kawigaten para konstruksi dhuwit kanggo nggawe bangunan festities kanggo nggawe bangunan apartemen lan (utawa) obyek real estate liyane adhedhasar ijin sing dipikolehi.

Sing nomer loro yaiku peserta ing konstruksi bareng - warga utawa entitas legal. Bebarengan bisa mbangun bangunan omah, nanging uga garaages, fasilitas kesehatan, katering, kegiatan bisnis, perdagangan, obyek real estate liyane, kajaba fasilitas industri. Iki kacathet ing Artikel 2 ukum.

Ana uga definisi sing jelas babagan obyek konstruksi ekuitas, yaiku kasunyatane yen ing mangsa ngarep kudu dadi apartemen, garasi utawa papan ing parkir lemah ing omah. Papan ing omah utawa non-omah sing bakal ditransfer menyang pemegang saham sawise nampa ijin kanggo komisi bangunan apartemen lan (utawa) obyek real estate liyane lan bagean saka omah iki, kalebu, kalebu sing kalebu jinis real estate Waca rangkeng-.

• 

Sapa sing dadi pemegang saham sing ngapusi kaya ngono

Supaya panuku real estate masalah ing konstruksi, kahanan ing ngisor iki dibutuhake:

• Persetujuan saham saham wis rampung;
• Pesta Pelaksanaan ora ngetrapake kewajiban ing kontrak partisipasi ekuiti luwih saka 9 wulan. lan ora nambah investasi ing pambangunan omah luwih saka rong wektu laporan saurutan;
• Pangembang ora duwe penerus kanggo mbangun obyek;
• Kewajiban perusahaan konstruksi sadurunge para pemegang saham ora dijamin dening jaminan bank utawa asuransi tanggung jawab sipil.

Wigati dicathet: Ing sawetara kasus, malah kasedhiyan kontrak kontrak partisipasi usaha ing konstruksi ora bisa nglindhungi para pemegang saham. Hukum Federal Nomer 214-FZ "ing konstruksi ekuitas bangunan lan obyek real estate liyane" (Hukum No. 214-FZ) ora nglindhungi para pemegang saham yen:

• Ing omah sing dibangun, papan sing padha uga didol kaping pirang-pirang;
• Omah kasebut dibangun ing plot sing ora ditanggepi utawa sewa;
• Omah kasebut dibangun ing plot ing endi ora diidini;
• Omah kasebut dibangun kanthi nglanggar rencana perencanaan kutha, syarat proyek.

Penyalahgunaan para pemegang saham kanthi hak istimewa (umpamane, kemungkinan nolak siji-sisi utawa entuk paukuman kanggo nglanggar pengadilan obyek kasebut) bisa nolak kanggo nglindhungi hak-hak kasebut yen ana alam sing ala tumindak ditetepake.

Masalah konstruksi ekuitas

Intine, Pitfalls dadi jelas kanggo kabeh wong sing nyinaoni rencana investasi real estate iki.

Plus saka skema jelas: panuku nampa real estate kanthi 30-40% luwih murah tinimbang rega pasar rata-rata; Pengembang ditampa dana kanggo pambangunan obyek real estate lan saluran implementasine produk rampung.

Sayange, investasi kasebut mesthi digandhengake karo risiko sing akeh. Deferment cilik cukup umum, ora mesthi jadwal ditindakake kanthi tliti. Nanging, kedadeyan pangembang khusus kanggo ngirim konstruksi utawa narik wayahe mlebu omah.

Diadopsi ing taun 2005 No. 214-FZ ngenalake larangan kanggo pangembang kanggo para apartemen sing sadurunge nampa ijin; Aku dhawuh para pangembang kanggo ndhaptar ing kontrak kabeh istilah lan paukuman kanggo ora bisa dingerteni, uga ndhaptar saben kontrak partisipasi (DDU) kanggo ngilangi dual dual.

Nanging, iki ora cukup lan pangowahan wiwit ngenalake owah-owahan.

Pisanan, konstruksi omah kudu dipisahake saka kegiatan liyane kanthi imposisi larangan babagan pangembang kanggo nindakake operasi sing ora ana gandhengane karo implementasine proyek kasebut.

Kapindho, prinsip "siji perusahaan minangka ijin bangunan" kudu diamati. Ing wektu sing padha, konstruksi kanthi partisipasi sing dituduhake ing pirang-pirang ijin saiki dilarang. Ing wektu sing padha, pangembang gedhe ora bakal bisa ngilangi fungsi kanggo struktur bocah supaya bisa ngetrapake sawetara proyek sekaligus, amarga pengalaman paling ora 3 taun (paling ora minangka kontraktor umum utawa pelanggan).

Kaping telu, kegiatan pangembang kudu diiringi institusi kredit bank sing wis ditemtokake. Akun perusahaan, pelanggan teknis lan kontraktor umum kudu dibukak ing bank sing padha.

Papat, syarat kanggo reputasi bisnis kanggo manajemen awak lan peserta dikencengi. Antarane pengajaran pangembang ora bisa pas karo kapercayan sing ora dingerteni utawa luar biasa, uga sing kegiatan sing nyebabake bangkrut saka entitas legal.

Perusahaan kudu entuk kesimpulan kanggo pemeriksaan sanajan kanggo bangunan rendah, ora duwe utang (kajaba utang target kanggo konstruksi). Ing institusi kredit bank sing sah, dana kudu disimpen ing jumlah paling ora 10% saka biaya konstruksi (parachute peculi, sing kudu dilindhungi lan pangembang yen ana wektu utawa kebangkrutan).

Kalima, ukum kasebut netepake watesan biaya pangembang kanggo umpamane, layanan layanan manajemen, pariwara, layanan komunal, layanan komunikasi, sewa. Watesan iki 10% saka desain desain.

Cara milih perusahaan sing bisa dipercaya

Yen sampeyan arep tuku apartemen ing omah ing konstruksi:

1. Sinau Kasedhiya informasi babagan pangembang, priksa reputasi kasebut.
2. Cara paling gampang kanggo konfirmasi kasunyatan manawa sampeyan bakal maca ing internet, - kanggo pindhah menyang bangunan lan priksa manawa karya ditindakake.
3. Sadurunge mlebu kontrak kontrak partisipasi usaha ing konstruksi, waca kanthi ati-ati, aja cepet-cepet.
4. Yen sampeyan duwe keraguan, waca pengacara kanggo mbantu sampeyan ngerti kabeh intrikasi legal.

Syarat anyar kanggo pangembang

Nganti dina, kontrak karo peserta pisanan ing konstruksi sing nuduhake saka 14 dina, wajib kanggo nerbitake media utawa ing internet minangka informasi babagan perusahaan lan informasi proyek dituduhake.

Pangembang wajib nyedhiyakake distribusi kanthi panjaluk kasebut:

• Ijin konstruksi;
• Teknis lan Ekonomi ing proyek kasebut;
• Kesimpulan saka nliti negara dokumentasi proyek;
• Dhokumèntasi proyek, sing kalebu kabeh pangowahan sing digawe;
• Dokumen sing negesake aturan pangembang menyang plot tanah.

Dheweke uga kudu nandur modal ing proyek kasebut kanthi jumlah paling ora katelu saka total anggaran proyek; Dhuwit sing narik kawigaten saka pemegang saham kudu ditindakake kanthi ketat kanggo implementasine proyek tartamtu, lan ora liya.

Keperluan kanggo partisipasi

Sesuai karo DTU, sisih siji (Lolshler) ditindakake kanggo mbayar stake tetep ing dokumen kasebut lan ngetrapake obyek sing wis siyap, lan partai liyane ditindakake kanggo nggawe perjanjian kasebut.

Kontrak kasebut kudu tundhuk:

• netepake obyek khusus konstruksi sing dienggo bisa ditularake sesuai karo dokumentasi proyek dening pangembang;
• Nemtokake tanggal pungkasan kanggo transfer obyek konstruksi ekuitas kanggo para pemegang saham;
• informasi babagan rega kontrak, wektu lan supaya mbayar;
• Informasi babagan periode babar pisan tumindak gegayutan karo obyek kasebut ing konstruksi.

Yen ora paling sethithik salah sawijining istilah kahanan sing kadhaptar, kontrak kasebut dianggep ora bener. Saben DDD kudu didaftar ing divisi regional Rosreestra supaya ora dodolan.

Para pemegang saham duwe hak kanggo mungkasi kontrak kanthi kerabil, yen, kayata:

• Ana masalah karo istilah;
• Keperluan kanggo kualitas obyek real estate kasebut dilanggar;
• Perencanaan apartemen sing diarepake dening pangowahan proyek dhisikan.

Yen mungkasi kontrak, pangembang wajib ora mung golek dhuwit kanggo para pemegang saham, nanging uga kapentingan dana sing dipinjam ing jumlah 1/150 tingkat federasi Rusia, sing makarya ing dina pangrampungake kewajiban bali dana sing dibayar dening para pemegang saham. Ing wektu sing padha, perusahaan bisa mungkasi kontrak kasebut mung liwat pengadilan sawise 3 wulan.

Tanggung jawab kanggo Ngganti Pungkasan

Pangembang wajib kanggo mindhah obyek kasebut menyang peserta ing konstruksi ekuitas ora luwih saka istilah sing ditetepake dening perjanjian kasebut. Periode transfer disetel kanggo kabeh peserta, yaiku siji.

Yen proses telat, pangembang wajib mbayar paukuman (pena) kanggo para panuku ing jumlah central bank central Federasi Rusia, tumindak nalika ngrampungake kewajiban, kanthi rega kontrak kanggo saben dina tundha.

Yen ora mokal kanggo mbangun omah ing kontrak sing direkam ing kontrak kasebut, perusahaan kasebut wajib 2 wulan. Ing nulis kanggo ngabari para pemegang saham lan menehi saran kanggo nggawe owah-owahan kontrak kasebut.

Kajaba iku, DDD nyatakake istilah tartamtu kanggo transfer real estate menyang investor real estate sawise nampa ijin kanggo komisi omah.

Miturut Hukum Nomer 214-FZ, pangembang wajib kanggo mindhah kabeh apartemen kanggo pelanggan 2 wulan. Sawise nampa Komisi Negara.

Dana Kompensasi kanggo nglindhungi para pemegang saham

Kanggo njamin Asuransi Tanggung Jawab Sipil ing sangisore perjanjian partisipasi saiki dadi dana kompensasi.

Kabeh perusahaan sing adol apartemen ing tahap konstruksi kudu miturut angger-angger kudu ditransfer menyang dana kompensasi kanggo menehi tanggung jawab miturut persetujuan saben DDED. Undhang-undhang kasebut nyedhiyakake pambiji taunan kanggo nyetel ukuran penilaian, nanging luwih asring 1 wektu saben taun.

Dana dana kompensasi bakal diarahake menyang ngrampungake obyek real estate masalah. Heads CEO CEO CEO CEO Agensi kanggo Perumahan lan hipotek utang (AHML). Penting banget yen tugas dhasar ora kalebu ngempalaken jumlah tartamtu, perlu mung kanggo mesthekake yen nyedhiyakake jangkoan finansial risiko sing ana.

Jumlah maksimal ganti rugi ditemtokake kanthi dhasar saka total fasilitas ing konstruksi lan rega siji meter persegi ing omah iki. Ing wektu sing padha, total area konstruksi ekuitas ora bisa ngluwihi 120 m², lan rega 1 m² ing ora luwih dhuwur tinimbang nilai rata-rata sing padha karo pasar utama ing wilayah sing padha.

Dana Kompensasi bakal mbantu nglindhungi hak pemegang saham sing anyar; Kanggo mbantu wong-wong sing wis nemoni masalah, panguwasa regional wis nggambar grafik sing ngrampungake obyek masalah, sing nuduhake wektu lan mekanisme solusi.

Yen pangembang iku bangkrut

Gunggunge tatanan bangkrut dikurangi dening ngilangi prosedur finansial lan optimasi kegiatan sing ditindakake dening manajer arbitrasi lan Pengadilan Bangkrut. Cara pisanan dikenalake kanggo prosedur produksi kompetitif, nalika pimpinan profesional kudu nuntun perusahaan bangkrut, sing wis ngalami pengalaman ing sektor konstruksi. Manajer bangkrut anyar ngarahake surat kanggo para pemegang saham ing endi prosedur lan algoritma tumindak bakal diterangake.

Hukum "ing bangkrut" netepake syarat-syarat para pemegang saham ditampilake kanggo manajer kompetisi, lan dudu kanggo Pengadilan Arbitrasi ora luwih saka 2 wulan. Saka tanggal panampa kabar babagan pangurus kompetitif. Manajer kasebut nganggep syarat kasebut lan kalebu ing pendaptaran.

Yen, sajrone proses bangkrut, alesan sing cukup katon percaya manawa solvensi pangembang sing utang bisa dibalekake, transisi kanggo manajemen eksternal bisa.

Manajer kompetitif wajib nindakake tumindak sing dibutuhake kanggo digoleki lan narik kawigaten para pemain liyane. Ana pilihan liyane - patemon para pemegang saham duwe hak kanggo mutusake cara nglakokake kewajiban kanthi nampa ganti rugi saka dana kompensasi. Kajaba iku, tetep ana kemungkinan mbayar syarat kanthi nransfer menyang syarat obyek sing durung rampung utawa transfer premis pendekatan (yen obyek kasebut wis dibangun). Keputusan kasebut digawe kanthi kapisah kanggo saben omah ing konstruksi, rapat umum penyewan masa depan, perlu entuk persetujuan saka para pemegang saham.

Wigati dicathet: Ing bangkrut pangembang, kategori sing nduweni kapinteran sing paling ris ora bisa dadi papan sing duwe papan sing ora duwe omah, kalebu apartemen.

Plot tanah lan omah sing dikembangake kanthi peserta ing konstruksi ing konstruksi ekuitas nganti pangembang; Ing wektu sing padha, kepemilikan real estate nerusake para pemegang saham nalika registrasi kontrak kontrak partisipasi usaha.

• 

Apa akun escrow

Eskrow - Khusus simpenan kondisional, ing endi gelar awis nglumpukake nganti pambangunan omah wis rampung. Akun escrow ing Rusia muncul ing taun 2014, nanging nggunakake skema iki mung ing taun 2018.

Kapentingan ing dana sing dilebokake ing akun escrow ora diisi, lan bank ing endi akun kasebut mbukak, ora nampa imbuhan. Kasunyatane, akun escrow minangka simpenan gratis, dhuwit sing beku sajrone wektu ora ngluwihi tanggal komisi obyek kasebut menyang obyek kasebut dadi 6 wulan. Nalika nggunakake akun escrow, pemegang saham ora nampa risiko finansial sing ana gandhengane karo pangembang tartamtu, lan njupuk risiko mung kanggo bank sing sah, sing kudu dibalekake ing kasus sing diwenehake dening ukum. Yen bank kasebut diumumake bangkrut, pangembang reruns kontrak karo agen bank anyar, dhuwit sing diasuransi bakal ditransfer menyang akun anyar.

Perusahaan nampa dana saka akun Exoruum sawise mlebu obyek kasebut kanggo operasi lan ndhaptar hak kepemilikan paling ora ana apartemen.

Tegese akun escrow bisa diterjemahake salah siji kanggo mbayar kewajiban perusahaan kanthi perjanjian silihan, utawa didaftar langsung menyang dana kasebut ing kasus kasebut nalika konstruksi ditindakake ing dana sing dipinjam.

Periode babar pisan - 5 taun

Pencuci kasebut nduweni hak kanggo ngilangi cacat sing dideteksi utawa nyuda rega apartemen ing jumlah sing cocog. Kajaba iku, para pemegang saham bisa uga mbutuhake ganti rugi kanggo pangeluaran kanggo ngilangi kekurangan.

Prospek kanggo inovasi

Wiwit tanggal 1 Juli 2019, pangowahan hukum federal Nomer 214-FZ wiwit dioperasikake kanthi lengkap. Konstruksi sing dienggo kudu diganti karo proyek kasebut, pendaptaran kudu digawe (bakal mbantu mriksa linuwih saka pangembang).

Uga saka 1 Juli 2019, prosedur kanggo adol apartemen ing bangunan anyar wis diganti. Sesuai karo ukum, perusahaan kasebut saiki bakal nampa dhuwit ora saka para pemegang saham kanggo terus pambangunan, nanging saka bank-bank sing akreditasi lan simpen ing akun escrow.

Nanging ora kabeh pangembang bakal bisa digunakake ing skema iki. Miturut résolusi, pangembang bisa adol apartemen kanggo kahanan lawas, yen ing omah wis paling ora 30%, lan jumlah kontrak sing ora ana ing 10%. Wong-wong sing duwe real este yaiku Skema Bypass, ing implementasi para panuku properti ora bakal mlebu DDD.

Mung kontrak partisipasi usaha bisa njamin perlindungan hak para pemegang saham, saengga para panuku ora bisa setuju karo proposal pangembang kanggo ngetokake tagihan hukum, utawa kesepakatan sing duwe dhuwit.

Ahli real estate percaya yen owah-owahan hukum No. 214-Fz bakal meksa perusahaan cilik lan medium saka pasar, amarga tujuan inovasi yaiku terkenal babagan industri konstruksi. Ing tangan liyane, kahanan iki bisa nyebabake owah-owahan sing signifikan ing pasar pinjaman hipotek, tumindak ngetrapake bank-bank kanggo menehi solusi kredit sing luwih nguntungake kanggo sing pengin tuku omah.

•