როგორ კომპეტენტურად მიიღოს ბინა ახალ სახლში

როგორც ჩანს, როდესაც ახალი შენობის პრობლემების შესყიდვა არ უნდა იყოს. შეამოწმეთ ბინა ბინის ისტორია არ არის აუცილებელი - ეს მხოლოდ აშენდა; არ არის აუცილებელი, რომ დარწმუნდეთ, რომ მასში არ დარჩება, რომლებიც რეგისტრაციიდან არ შეწყვეტილია. მაგრამ ეს არ იყო იქ!

ფოტო: ShutterStock / fotodom.ru

თუ დეველოპერი არ შეასრულა თავისი ვალდებულებები, ახალი შენობის ბინის მყიდველი კომპენსაციის უფლება აქვს. რა თქმა უნდა, რომ მშენებლობის კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულება სწორად შედგენილია.

• 

შეწყვიტეთ ხელშეკრულება?

საკუთრების გადაცემის ვადა უძრავი ქონების წინაპირობაა სამშენებლო კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულების წინაპირობა, ასე რომ კანონით არის გათვალისწინებული. თუ ტერმინი არ არის მითითებული, ხელშეკრულება არ იქნება რეგისტრირებული სახელმწიფო რეესტრში. იმ შემთხვევაში, თუ დეველოპერი რაიმე მიზეზით ვერ დაასრულებს სახლის მშენებლობას და იმ დროს, რომელიც კონტრაქტში არის დადგენილი, ვალდებულია გააგზავნოს მონაწილეს შესაბამისი ინფორმაცია და წინადადება ხელშეკრულების პირობების შეცვლასთან დაკავშირებით.

კანონის მე -6 მუხლის მე -6 მუხლის მე -6 პუნქტის მოთხოვნების შესაბამისად "კორპუსების მშენებლობასა და სხვა უძრავი ქონების ობიექტების მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ", ხელშეკრულების ვადის გასვლამდე არა უგვიანეს 2 თვით ადრე უნდა გაკეთდეს . იმ შემთხვევაში, თუ აქციონერი თანახმაა დაველოდოთ ცოტა, დეველოპერი ემზადება დამატებით შეთანხმებას მშენებლობის დროში ცვლილებების შესახებ და ბინის გადაცემის დრო.

გთხოვთ გაითვალისწინოთ: მონაწილეობის ხელშეკრულების დამატებითი შეთანხმება უნდა გაიაროს rosreestra- ის ტერიტორიულ ადმინისტრაციაში სახელმწიფო რეგისტრაცია

მყიდველს აქვს სხვადასხვა ვერსია ქმედებები - ის არ შეიძლება დაველოდოთ მშენებლობის დასასრულს და შეწყვიტოს DTD ცალმხრივად. ამისათვის საკმარისია რეგისტრირებული ფოსტის მიერ შესაბამისი წერილობითი შეტყობინების გაგზავნა. შეწყვიტოს ხელშეკრულება ან ეთანხმებით დაველოდოთ - მხოლოდ აქციონერის გადაჭრას. უპირველეს ყოვლისა, აუცილებელია იმის გამო, რომ დეველოპერმა არ ჰქონდა დრო, რომ დანიშნულ თარიღისთვის ხელშეკრულების ნაწილი შეასრულოს. თუ მიზეზები შეიძლება აღმოიფხვრას (მაგალითად, კონტრაქტორმა დაარღვია სამშენებლო მასალების მიწოდების დრო) და მშენებლობის გაგრძელების ვადა არ არის ძალიან დიდი, შესაძლებელია მშენებლობის დასასრულებლად. თუ დეველოპერის შეცვლის მიზეზს ან მაგალითად, ნებართვების არარსებობის შემთხვევაში, ან მშენებლობის დასრულების ვადები წელიწადში ან მეტია, მყიდველს აქვს ყველა მიზეზს, რათა გადაწყვიტოს ხელშეკრულების შეწყვეტის სასარგებლოდ.

იმისათვის, რომ არ იყოს ცდუნება არჩევანი, უმჯობესია ენდოთ პროფესიონალებს და მიიღონ ადვოკატის რჩევა სპეციალობით საერთო მშენებლობაში.

პრეტენზიები დეველოპერი

იმ შემთხვევაში, თუ დეველოპერი არ შეატყობინებს მშენებლობის ბოლოს (ან თუ დამატებითი შეთანხმებით გათვალისწინებულ ვადაში დასრულდა, და სახლი ჯერ კიდევ არ არის მოცემული), აუცილებელია დეველოპერისთვის წერილობითი მოთხოვნის გაგზავნა, მოთხოვნით ვალდებულების შესასრულებლად, გასაღების გასაჩივრების მიზნით, ბინის გადაცემის გასაკეთებლად და ჯარიმის გადახდა.

ბოლო ვადა, რომლის დროსაც დეველოპერი უნდა უპასუხოს აქციონერს, ათი დღეა (ეს უნდა იყოს დანიშნული წერილობითი საჩივრის). პრეტენზია იგზავნება რეგისტრირებული წერილით მიღების შესახებ. აქციონერს ასევე შეუძლია პრეტენზია დეველოპერი ან მისი წარმომადგენელი პირადად. ამ შემთხვევაში, დოკუმენტის ორი ინსტანციის მომზადება. ერთი დეველოპერისგან დარჩება, მეორე, მიღებულ პარტიის ბეჭედსა და ხელმოწერით, შენ თვითონ მიიღე. სასარგებლო იქნება, თუ სასამართლოში უნდა წავიდეთ. თუ დეველოპერმა არ უპასუხა საჩივარს (არ შესთავაზა დამატებითი შეთანხმების ხელმოწერას, არ შეცვლილა დაგვიანებით), გთხოვთ, დაუკავშირდეთ სასამართლოს.

პრეტენზია შეიძლება დამოუკიდებლად იყოს შედგენილი ან იურიდიული კონსულტაციისთვის. თქვენ შეგიძლიათ შეიტანოთ პრეტენზია დეველოპერის ადგილმდებარეობის ან საცხოვრებელი ადგილის ადგილას. გაითვალისწინეთ, რომ თქვენ შეგიძლიათ მოითხოვოთ არა მარტო ჯარიმების გადახდა, არამედ ზნეობრივი ზიანის ანაზღაურებაც (თუმცა, მისი ზომა გვსურს, გაამართლოს დოკუმენტირებული), ისევე როგორც სამომხმარებლო მოთხოვნების შეუსრულებლობა ნებაყოფლობით საფუძველზე.

პრეტენზიას უნდა დაერთოს შემდეგი დოკუმენტები:

• საერთო მშენებლობაში მონაწილეობის ხელშეკრულება;
• ხელშეკრულების დამატებითი შეთანხმებები (თუ შესაძლებელია), თუ ისინი არეგულირებენ ობიექტის გადაცემის პერიოდს კაპიტალის მშენებლობის მონაწილეთ;
• თქვენს ნაწილზე გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტები;
• დამატებითი ხარჯები, რომლებიც ადასტურებენ დამატებით ხარჯებს (სესხის საბინაო ან გადახედვა);
• თქვენი პრეტენზია დეველოპერისთვის, რომელიც ნებაყოფლობით შეასრულებს ჯარიმების გადახდის მოთხოვნებს;
• პასუხი საჩივრის (თუ ეს იყო, რა თქმა უნდა).

ვადების დაგვიანების შემთხვევაში გამარჯვების ალბათობა ძალიან დიდია. ერთადერთი ექსპერტებმა ყურადღება გაამახვილონ და რა გავლენას ახდენენ სასამართლო პრაქტიკის ანალიზი, სარჩელში გამოცხადებული ჯარიმის ზომა მნიშვნელოვნად შემცირდება.

კომპენსაცია ელოდება

ყოველი დღის დაგვიანებით, კომპენსაცია ეყრდნობა. თუ Prolonnel სურს შეწყვიტოს გარიგება, დეველოპერი მიღების შემდეგ შესაბამისი შეტყობინება ათი სამუშაო დღის განმავლობაში ვალდებულია დაბრუნდეს ფული ანაზღაურება ბინაში და გადაიხადოს ჯარიმა სხვა ადამიანების ფულის გამოყენებისათვის. ჯარიმის ზომა განისაზღვრება 1/150 რეფინანსირების განაკვეთის გაანგარიშებისგან, რომელიც მოქმედებს ფულის დაბრუნების დროს.

2016 წლიდან, რეფინანსირების სიხშირის ზომა საკვანძო მნიშვნელობისაა, მისი ზომა ცალკე უნდა იყოს მითითებული

მაგალითად, 06/18/2017 წლებში ეს იყო 9.25%. თანხა დარიცხული იმ დღიდან, როდესაც აქციონერმა კონტრაქტის ფარგლებში ფული (სრულად ან მათი პირველი ნაწილი) გააკეთა, იმ დღეს, როდესაც ისინი დაბრუნდნენ. განვიხილოთ. ბინა 8.5 მილიონ რუბლს შეადგენს. 96 დღის განმავლობაში, რეფინანსირების განაკვეთის ზომა 9.25% -ს შეადგენს. ამ შემთხვევაში კომპენსაციის ოდენობა იქნება: (ბინა ფასი / 100 × რეფინანსირების კურსი / 150) × დაგვიანებით დღეების რაოდენობა: (85 000 × 9.25 × 150) × 96 = 503 199.00 Руб. თუ დეველოპერი უარს ამბობს ჯარიმის ნებაყოფლობით, ფედერალური კანონის შესაბამისად "სამომხმარებლო დაცვის შესახებ" შესაბამისად, სასამართლომ შეიძლება ხელი შეუშალოს ასეთი რესპონდენტის ჯარიმის 50% -ს.

გარდა ამისა, აქციონერს უფლება აქვს, ზიანი მიაყენოს ზნეობრივ ზიანს, მაგალითად, დიდხანს ელოდება. თანხა, რომელიც განსაზღვრავს ზიანის ანაზღაურებას, უნდა დაადასტუროს დოკუმენტირებული. ამისათვის აუცილებელია შეაგროვოს ყველა ქაღალდის მტკიცებულება, რომ თქვენ განახორციელებთ დამატებით ხარჯებს ვადების დარღვევის გამო. ჩვენ ვაძლევთ მაგალითებს. თუ თქვენ აიღებთ საცხოვრებელს, ყველა დროის ვერ გადაადგილება საკუთარ ბინაში, თქვენ ხარჯავთ დამატებით ფულს. თქვენ შეგიძლიათ დაადასტუროთ თქვენი ხარჯები საცხოვრებელი სახლისა და პალატების იჯარის ხელშეკრულების ასლის წარდგენის გზით, ადასტურებთ, რომ ბინის მფლობელს (ან მაგალითად, ეს იქნება სასტუმროში ან ჰოსტლის ხარჯზე).

შეთანხმების გარეშე

ფედერალური კანონის მიღება "ბინის შენობებისა და სხვა უძრავი ქონების ობიექტების მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ" აქციონერთა მონაწილეობით და დეველოპერის მონაწილეობით კონფლიქტის სიტუაციებში გაცილებით მცირეა. მიუხედავად ამისა, ზოგჯერ სამშენებლო (DDU) კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულება სრულად ვერ დაიცავს საცხოვრებლის მყიდველს.

მეორეს მხრივ, სამშენებლო პერიოდის დარღვევით კომპენსაცია შეიძლება მიღებულ იქნეს იმ შემთხვევაში, თუ ბინა შეძენილია არა კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულებით. ეს იქნება უფრო რთული (ხშირად საინვესტიციო კონტრაქტებში ან წინასწარი გაყიდვების კონტრაქტები არ შეიცავს მშენებლობის დასასრულს და საცხოვრებლის გადაცემას).

თუ ხელშეკრულების ვადა მითითებულია, მაშინ უსაფრთხოდ შეგიძლიათ მიმართოთ სასამართლოს. სამართალწარმოებისას უნდა მოხდეს კომპენსაციის შესახებ გადაწყვეტილება და, ხელოვნების დებულებების შემდეგ. 332 რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი, მაშინაც კი, თუ ხელშეკრულება არ დაფიქსირებულა გამყიდველისთვის კომპენსაციისთვის გამყიდველისთვის, მყიდველს შეუძლია მოითხოვოს ჯარიმის გადახდა. მისი ზომა განისაზღვრება ხელოვნების წესებით. 395 რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი, რომელიც ეფუძნება რუსეთის ფედერაციის ცენტრალური ბანკის საბუღალტრო მაჩვენებელს ვალდებულების შესრულების დღეს. უფრო რთული, თუ ხანგრძლივობა არ არის განსაზღვრული ხელშეკრულებით. თუმცა, და მაშინ მყიდველი არ უნდა იყოს მორალურად - დაადასტუროს მისი სიტყვები, რომ ვადები ირღვევა, შეგიძლიათ სწორად შეიკრიბონ მტკიცებულებები. ერთადერთი, რაც ამ შემთხვევაში არ შეუძლია კომპეტენტური სამართლებრივი მხარდაჭერის გარეშე.

ასაკობრივი გადაცემის აქტი

მას შემდეგ, რაც სახლი დაევალათ, დეველოპერმა უნდა გააგზავნოს შეტყობინება აქციონერთათვის, რომელიც ეხება ობიექტის მზადყოფნას და მოწვევას, რათა მიიღოთ ბინების მიღება. თუ დეველოპერი აინტერესებს იმ ფაქტს, რომ მისი აქციონერები მიიღებენ კვადრატულ მეტრს, ეს არ შეიძლება შეზღუდოს ფოსტის გაგზავნა და დარეკეთ აქციონერებს ან (და) მათ ელ.ფოსტის გაგზავნა. ან თქვენ შეგიძლიათ მუდმივად შეამოწმოთ დეველოპერი სოციალური ქსელები და საიტი ინტერნეტში, მაშინ მოგიწევთ უახლესი ინფორმაცია.

მას შემდეგ, რაც თქვენ მიიღებთ მოწვევას, თქვენ უნდა დაუკავშირდეთ დეველოპერს და განმარტავს პროცედურას. როგორც წესი, ბინები გაიცემა ზოგადი რიგის ბრძანებით (თუ ისინი წინასწარ არ გადანაწილდნენ). დოკუმენტების მიღებისა და ბინის შესამოწმებლად, აუცილებელია ყველა აქციონერთა ყოფნა ხელშეკრულებაში. თუ ვინმე თქვენი თანამშრომლებისგან არ შეიძლება მოვიდეს (მაგალითად, თქვენ იყიდით ბინაში ჩემი მეუღლე, ახალი დროის განმავლობაში ის იყო ან ის იყო სამუშაო ბიზნესში), აუცილებელია ადვოკატის ძალაუფლება აქციონერთა, რომლებიც მიიღებენ ბინას. თუ თქვენ გჭირდებათ სპეციალისტი დახმარება - მაგალითად, სარემონტო და სამშენებლო გუნდის პროექტი, რომელიც თქვენს საცხოვრებელს დაასრულებს, ასევე შეიძლება მოწვეული იყოს ინსპექტირებისთვის. გთხოვთ გაითვალისწინოთ: ხშირად დეველოპერი შეხვედრის უფლება გვთავაზობს დაუყოვნებლივ ხელს მოაწერს მიღების და გადაცემის აქტი და მოგვიანებით. Assimate არ უნდა, სხვაგვარად, თუ არსებობს ხარვეზები, თქვენ უნდა აღმოფხვრას მათ საკუთარი ხარჯებით.

ფოტო: ShutterStock / fotodom.ru

ჩვენ ვეძებთ ხარვეზებს

უნდა ითქვას, რომ Prolonnel უნდა იყოს დარწმუნებული, რომ მზად იყოს ის ფაქტი, რომ ის ვერ ხედავს სრულყოფილი კედლები ან სექსი. მეორეს მხრივ, ეთანხმებით ყველა ამცირებს, ასევე არ ღირს. კანონის ტექსტში არ არის ნათელი კლასიფიკაცია ხარვეზების, ისინი საყოველთაოდ იყოფა მნიშვნელოვანი და უმნიშვნელო.

არსებობს ყველა ის, რაც შეუძლებელია ბინაში ცხოვრება. მაგალითად, ეს არის ისეთი ხარვეზი, როგორიცაა: არასამთავრობო სამუშაო საკანალიზაციო, ხვრელები კედლები და ფანჯრები, გატეხილი შესასვლელთან კარები, არ დახურეს მექანიზმები Windows. მაშინაც კი, თუ არსებობს მნიშვნელოვანი თანხა, თქვენ არ შეგიძლიათ ხელი მოაწეროს მიღების და გადაცემის აქტი.

ზედმეტი შეიძლება ეწოდოს დეფექტები, რომლებიც არ ერევა ბინაში: Pits და Bugs in Plaster, Scratches on Windows. ორივე მნიშვნელოვანი და უმნიშვნელო ნაკლოვანებები უნდა გაკეთდეს დეფექტურ განცხადებაში, რომელიც თან ერთვის მიღებასა და გადაცემას, რაც მიუთითებს, რაც არის განსაზღვრული დეფიციტი. თუმცა, არ არის აუცილებელი, რომ აქტის ხელმოწერის ჩქარობს, რადგან დეველოპერი უნდა მიანიჭოს თარიღს, რომლის დროსაც აუცილებელია დეფექტების აღმოფხვრა. მხოლოდ მათი აღმოფხვრის შემდეგ, აქციონერს შეუძლია შედარებით უსაფრთხო იყოს მისი საფულეზე, რათა ხელი მოაწეროს მიღების გადაცემის აქტი.

თუ დეველოპერი მიიჩნევს, რომ ბინაში გამოვლენილი დეფლალები უმნიშვნელოა, მან უნდა დაამტკიცოს იგი დამოუკიდებელი სამშენებლო ექსპერტიზის გამოყენებით. გთხოვთ გაითვალისწინოთ: მაშინაც კი, თუ თქვენ იპოვით რაიმე ხარვეზს მიღების აქტი ხელმოწერის შემდეგ, თქვენ შეგიძლიათ მიმართოთ დეველოპერს მათ აღმოფხვრას. ფედერალური კანონი № 214-FZ- ს აძლევს, რომ თავად სახლის გარანტიის პერიოდი 5 წელია, საინჟინრო მოწყობილობებზე (მილსადენები, გათბობა, გათბობა და სავენტილაციო სისტემები) - 3 წელი.

ყველაზე ხშირად, დეველოპერები არ ეთანხმებიან აქციონერთა ხარჯების კომპენსაციას ხარვეზების აღმოფხვრისათვის და მათ შესთავაზებენ მათ კონტრაქტორების ძალებს. თუ ეს თქვენი საქმეა, მზად არის დაველოდოთ. კანონი ავალდებულებს დეველოპერს "გონივრულ ვადაში" ხარვეზების აღმოსაფხვრელად ", მაგრამ ტერმინი თავად არ ქმნის. როგორც წესი, დასრულება თვის განმავლობაში. თუ თქვენ უკვე გაქვთ გასაღებები, დეველოპერი უნდა დათანხმდეს, როდესაც მშენებლობისა და სარემონტო გუნდი თქვენს ბინაში იმუშავებს.

მიიღოს თუ არა?

მას შემდეგ, რაც თქვენ მიიღებთ მოწვევას დეველოპერისგან ბინაში, საჭიროა:

• შეაგროვეთ ყველა აქციონერი თქვენს კონტრაქტში;
• მიიღე ადვოკატის ძალა, ვისაც არ შეუძლია მონაწილეობა მიიღოს საცხოვრებლის მიღებაში;
• პასპორტების მომზადება, ადვოკატის უფლებამოსილება (ასეთის არსებობის შემთხვევაში) და მშენებლობის კაპიტალის ხელშეკრულება;
• დეტალურად შეისწავლეთ ბინა, არ ჩქარობენ და არ მოაწეროს ტექნიკოსების აქტი ინსპექტირების დასრულებამდე;
• თუ მნიშვნელოვანი ხარვეზები გამოვლინდა, დაჟინებით მოითხოვს, რომ ისინი დოკუმენტურად არიან, მაგრამ მიღების აქტი არ არის ნიშანი.

დეველოპერი ვალდებულია განსაზღვროს ბინაში ნაკლოვანებების აღმოფხვრა ან განსაზღვროს მათი შესწორების ხარჯების მყიდველისთვის ფულადი კომპენსაციის შესაძლებლობა. ფედერალური კანონი № 214-FZ არ იძლევა გარანტიას ან ბინის ხარისხს, არც კონტრაქტში მითითებულ პარამეტრებს (მეთოდი, განლაგება), რადგან დეველოპერი უფლებამოსილია განახორციელოს ცვლილებები პროექტის დოკუმენტაციაში, რომელმაც მიიღო დამტკიცება ამისათვის აქციონერები, რათა მიაღწიონ შეთანხმებას, რომელთანაც ისინი უბრალოდ, რადგან მათ სურთ გადაადგილება სწრაფად საკუთარი საცხოვრებელი.

დამატებითი და დაკარგული მეტრი

როდესაც მშენებლობა დასრულდა, შეიძლება აღმოჩნდეს, რომ ბინის ფართობი იყიდა პროექტისგან განსხვავებით. კანონით, ობიექტის გაცემის მიზნით, დეველოპერი ვალდებულია შეუკვეთოს ტექნიკური ინვენტარის ბიუროს (BTI) სპეციალისტების შენობის ყველა შენობის გაზომვა. პროცედურის შემდეგ, თითოეული ბინის საბოლოო ზომა აღმოაჩენს. თუ საცხოვრებელი უფრო მეტი აღმოჩნდა, დეველოპერი დამატებით ბრალდებას მოითხოვს; თუ ტერიტორია ნაკლებია - აუცილებელია კომპენსაცია აქციონერთათვის განსხვავება.

თუ პროექტის გადახედვა რეალობადან გამოვლინდა, აქციონერმა უნდა წარმოადგინოს განაცხადი (ორ ასლში) კომპენსაციისთვის დეველოპერის დირექტორისთვის, რომელშიც ყველა ფაქტის ჩამოყალიბება და რეკორკულაცია მოითხოვოს (ბანკის დეტალების მითითებით). აქციონერის მაგალითი უნდა შენარჩუნდეს მინიმუმამდე, სანამ საბოლოო გადაწყვეტილებები მიიღება საცხოვრებლის ფასზე. ზოგიერთი დეველოპერები მოიცავს DDA პუნქტში, რომლის მიხედვითაც, 1-2% -ის ფარგლებში პროექტის ტერიტორიის გადახრა დასაშვებია და ამიტომ რეკორკულაცია არ საჭიროებს. გთხოვთ, გაითვალისწინოთ: თუ დეველოპერი არ განსაზღვრავს პროექტისა და ფაქტობრივი სივრცის შეუსაბამობის მაქსიმალურ მაქსიმალურ ღირებულებას, მყიდველს ვერ შეძლებს ფულის მოთხოვნა არასრული კვადრატული მეტრისთვის.

იმ შემთხვევაში, თუ დეველოპერი უჭერს მხარს გადაჭარბების ოდენობას ან უარს ამბობს შენობის ფუნქციურ ფუნქციურ ცვლილებებთან, აქციონერს უფლება აქვს, გადალახოს ზედმეტი გადაფარვის უფლება. ამისათვის აუცილებელია მომხმარებელთა უფლებების დაცვის პრეტენზიის წარდგენა პარალელურად, აღნიშნული პრეტენზიების შესახებ სასჯელის აღდგენისთვის, ბინის მიწოდების დაგვიანებით და მორალური ზიანის კომპენსაციისთვის.

•