Жаңа ғимарат проблемаларында баспана сатып алу кезінде көрінетін сияқты көрінуі мүмкін. Пәтер тарихын тексерудің қажеті жоқ - ол тек салынған; Оған жалға алушылардың жоқтығына көз жеткізудің қажеті жоқ, ол тіркеуден тоқтатылмаған. Бірақ ол жерде жоқ!
Сурет: shut shutterstock / fotodom.ru
Егер әзірлеуші өз міндеттемелерін орындамаса, жаңа ғимараттағы пәтерді сатып алушы өтемақы алуға құқылы. Берілген, әрине, құрылыс саласындағы үлестік қатысу шарты (DDU) дұрыс құрастырылған.
Сіз келісімшартты бұздыңыз ба?
Мүлікті жылжымайтын мүлікті беру мерзімі - заңда бекітілген, құрылысқа қатысу келісімшарттарының алғышарттары болып табылады. Егер мерзім көрсетілмесе, келісім-шарт мемлекеттік тізілімде тіркелмейді. Егер әзірлеуші қандай-да бір себептермен үй құрылысын аяқтап, оны осы уақытта пайдалануға берілмесе, келісімшартқа белгіленген уақытта, ол қатысушыны тиісті ақпаратпен және келісімшарттың шарттарын өзгерту туралы ұсыныс жіберуге міндетті.«Көп пәтерлі үйлер мен басқа да жылжымайтын мүлік объектілерінің үлестеріне қатысу туралы» Заңның 6-бабының 6-бабының талаптарына сәйкес, ол келісімшартта көрсетілген мерзім аяқталғанға дейін 2 айдан кешіктірілмей жүргізілуі керек . Егер акционер аздап күтуге келіссе, әзірлеуші құрылыс уақытындағы өзгеріс және пәтерді беру мерзімдері туралы қосымша келісім дайындауда.
Назар аударыңыз: қатысу шарты бойынша қосымша келісім Розреста аумақтық басқармасында мемлекеттік тіркеуден өтуі керек
Сатып алушыда әр түрлі нұсқасы бар - ол құрылыстың аяқталуын күтпеуі және DTD-ді біржақты тәртіппен тоқтата алмайды. Бұл үшін, әзірлеушіні тіркеушіге тіркелген пошта арқылы тиісті жазбаша хабарлама жіберу жеткілікті. Шартты бұзыңыз немесе күтуге келісіңіз - тек акционерді шешу. Біріншіден, әзірлеушінің тағайындалған күн үшін келісімшарттың бір бөлігін орындауға уақыты болмағандарының себептерін талдау қажет. Егер себептер жойылуы мүмкін болса (мысалы, мердігер құрылыс материалдарын жеткізу уақытын бұзды), ал құрылысты кеңейту мерзімі тым үлкен емес, құрылыстың аяқталуын күтуге болады. Егер әзірлеушінің өзгеруі немесе, мысалы, рұқсатсыз немесе құрылысты аяқтаудың мерзімдері бір жыл немесе одан да көп мерзімге кейінге қалдырылса, сатып алушының келісімшартты бұзу пайдасына шешім қабылдауға барлық негіз бар.
Таңдаумен қателеспеу үшін мамандарға сену және ортақ құрылысқа мамандандырылған адвокаттың кеңестерін алу жақсы.
Әзірлеушіге шағымдар
Егер әзірлеуші құрылыс аяқталғанға дейін кешіктірмесе (немесе егер қосымша келісімде көрсетілген мерзім аяқталған болса, ал үй әлі берілмеген болса), әзірлеушіге, талап етілетін әзірлеушіге жазбаша талап қою қажет Міндеттемені орындау, пәтерді жеткізу және кешіктіргені үшін айыппұл төлеу.Әзірлеуші акционерге жауап беруі керек, он күн (ол жазбаша шағымда белгіленуі керек). Шағым тіркелген хатпен қолхат туралы хабарламамен жіберіледі. Акционер де құрылыс салушыға немесе оның өкіліне жеке өзі талап ете алады. Бұл жағдайда құжаттың екі данасын дайындаңыз. Біреуі әзірлеушіден, екіншісі, қабылданған тараптың мөрімен және қолымен қалады, сіз өзіңізді аласыз. Егер сіз сотқа жүгінуіңіз керек болса, пайдалы болады. Егер әзірлеуші шағымға жауап бермесе (қосымша келісімге қол қоюды ұсынған жоқ, кешіктірудің себебін түсіндірмеді), сотқа хабарласыңыз.
Шағым дербес құрастыруға немесе заңгерлік кеңеске жүгінуге болады. Сіз төлем жасаушының немесе тұрғылықты жеріңізде шағымдана аласыз. Айта кетейік, айыппұлдарды төлеуді ғана емес, сонымен қатар сіз моральдық залалды өтеуіңізді талап ете аласыз, сонымен қатар адамгершілік залал үшін өтемақы (бірақ оның мөлшері құжатталған), сондай-ақ тұтынушының талаптарын ерікті негізде сақтамағаны үшін айыппұл салынады.
Шағымға келесі құжаттар қоса берілуі керек:
- ортақ құрылысқа қатысу келісімшарт;
- Шарттың қосымша келісімдері (бар болса), егер олар меншікті капитал құрылысына қатысушы нысанның аударым кезеңін реттесе;
- Сіздің тарапыңыздағы төлемді растайтын құжаттар;
- қосымша шығындарды растайтын басқа құжаттар (тұрғын үй жалдау немесе қарызды жалға алу);
- Сіздің салымдарыңызға айыппұл төлеуге қойылатын талаптарды өз еркімен орындау туралы ұсынысыңыз;
- Шағымға жауап (егер ол болса, солай болса).
Мерзімдерді кешіктірудің ықтималдығы өте үлкен. Сарапшылардың жалғыз себебі, сот практикасына не талдайды және қандай сот практикасына талдау жасайды, сот процесінде жарияланған айыппұл мөлшері едәуір төмендетуі мүмкін.
Күтуге өтемақы
Кешіктірілген әр күн үшін өтемақы сенеді. Егер пролоннель мәмілені тоқтатқысы келсе, әзірлеуші он жұмыс күні ішінде тиісті хабарламаны алғаннан кейін, пәтер үшін төленген ақшаны қайтаруға және басқа адамдардың ақшасын пайдалануға айыппұл төлеуге міндетті. Айыппұл мөлшері ақша қайтарылған кезде әрекет ететін 1/150 қайта қаржыландыру ставкасын есептеуден анықталады.
2016 жылдан бастап қайта қаржыландыру ставкасының мөлшері негізгі мөлшерлемемен тең, оның мөлшері бөлек көрсетілуі керек
Мәселен, 06.06.2017 жылғы 06.06.2017 жылы 9,25% құрады. Бұл сома акционер келісімшарт бойынша олар қайтарылған күнге дейін (толық немесе олардың бірінші бөлімдері) ақша тапқан күннен бастап есептеледі. Қарастырайық. Пәтер құны 8,5 миллион рубль, 96 күн жеткізілген, қайта қаржыландыру ставкасының мөлшері 9,25% құрайды. Бұл жағдайда өтемақы мөлшері: (Пәтер бағасы / 100 × Қайта қаржыландыру ставкасы / 150) × КЕСТЕС КҮНІ, ҚОЙЫМДАСТЫРУ КҮНІ, МАҢЫЗ: (85 000 × 9.25 × 150) × 96 = 503 199.00 руб. Егер әзірлеуші «Тұтынушылардың құқықтарын қорғау туралы» федералды заңнамасына сәйкес айыппұлды өз еркімен төлеуден бас тартса, сот респондент пен айыппұл мөлшерінің 50% айыппұл салуы мүмкін.Сонымен қатар, акционер моральдық зиян келтіргені үшін өтемақыны қалпына келтіруге құқылы, мысалы, ұзақ күту. Зиянды өтеу ретінде анықталған сома құжатталған растауы керек. Мұны істеу үшін мерзімдерді бұзуға байланысты қосымша шығындарды алып жатқан барлық мәліметтерді жинау қажет. Біз мысалдар келтіреміз. Егер сіз баспана алсаңыз, сіз өзіңіздің пәтеріңізге бара алмасаңыз, сіз қосымша ақша жұмсайсыз. Сіз шығындарыңызды сізден пәтер иесіне (немесе, мысалы, ол қонақүй немесе жатақхана есебінен) аударатын тұрғын үйлер мен палаталар үшін жалдау шартының көшірмесін ұсынуға болады.
Келісімсіз
«Көп пәтерлі үйлер мен басқа да жылжымайтын мүлік объектілерінің үлестеріне қатысу туралы» федералды заңының қабылдануымен «Жобалар» және әзірлеушілердің қатысуымен жанжал кезіндегі жанжал жағдайлары азайған сайын азайған. Соған қарамастан, кейде меншікті капиталға қатысу келісімшарты (DDU) тұрғын үй сатып алушыны толығымен қорғауға болмайды.
Екінші жағынан, пәтерлер меншікті капиталға қатысу шарты арқылы сатып алынбаған жағдайда, құрылыс кезеңдерін бұзғаны үшін өтемақы алуға болады. Бұл қиынырақ болады (көбінесе инвестициялық келісім-шарттарда немесе алдын-ала сату келісімшарттарында құрылыстың аяқталу мерзімі және тұрғын үй аударымы жоқ).
Егер келісімшарттың мерзімі көрсетілсе, онда сіз сотқа қауіпсіз түрде жүгінуге болады. Қабылдау барысында өтемақы туралы шешім қабылданған жөн, және, өнер ережелерін ұстануы керек. 332 Ресей Федерациясының Азаматтық кодексі, тіпті егер келісімшарт сатушының залалды өтеу жөніндегі міндеттемелерін тіркемесе де, сатып алушы айыппұл төлеуді талап етуі мүмкін. Оның мөлшері өнер ережелерімен анықталады. 395 Ресей Федерациясының Азаматтық коды, яғни, осы міндеттеме орындалуы күні Ресей Федерациясының Орталық банкінің бухгалтерлік ставкасына негізделген. Егер ұзақтығы келісімшартта анықталмаса, қиынырақ. Алайда, содан кейін сатып алушыға ұнжырғасы түспеуі керек - мерзімдерді растау үшін оның сөздерін растау үшін, сіз дәлелдер келтіре аласыз. Бұл жағдайда жалғыз нәрсе құзыретті құқықтық қолдаусыз жасай алмайды.
Жас-жақты тарату актісі
Үй пайдалануға берілгеннен кейін, әзірлеуші акционерлерге хабарлама жіберуі керек, бұл объектінің дайындығын және пәтерлерді қабылдауға шақыруды бұйырды. Егер әзірлеуші өз акционерлері шаршы метрді алатындығына қызығушылық танытса, ол пошта хабарламасында шектеліп, акционерлерге немесе (және) оларға электрондық пошта хабарламасын жіберуі мүмкін. Немесе сіз Әлеуметтік желілердегі және Интернеттегі сайтта үнемі тексере аласыз, содан кейін сізде соңғы ақпарат болады.
Шақырудан кейін сіз әзірлеушімен байланысуыңыз керек және процедураны нақтылауыңыз керек. Әдетте пәтерлер жалпы кезекке шығарылады (егер олар алдын-ала таратылмаса). Құжаттарды алу және пәтерді тексеру мақсатында келісімшартта аталған барлық акционерлердің болуы қажет. Егер сіз өзіңіздің бірлескен инвесторларыңыздан келген адам келе алмаса (мысалы, сіз менің жұбайыммен пәтер сатып алсаңыз, ол жаңа уақытқа дейін ол жұмыс істеп жатқан іссапарда болған), ол жұмыс істеп тұрған іс-шарада болды), сенімхат жасау керек пәтер алатын акционерлер туралы. Егер сізге маман көмек қажет болса - мысалы, жөндеу және құрылыс тобының тұрғын үйді аяқтайтын жобасы, сонымен қатар тексеруге шақырылуы мүмкін. Назар аударыңыз: Жиі, жиналыста әзірлеуші дереу қабылдау және беру актісіне және кейіннен бірден қол қоюды ұсынады. Самекет болмауы керек, әйтпесе, басқаша, егер кемшіліктер болса, оларды өз қаражатыңыздан жоюға тура келеді.
Сурет: shut shutterstock / fotodom.ru
Біз кемшіліктерді іздейміз
Айта кету керек, пролонелде ол керемет қабырғаларды немесе жынысты көрмейтіндігіне көз жеткізуі керек деп айту керек. Екінші жағынан, барлық төмендеулермен келісіңіз, ол да қажет емес. Заңның мәтінінде кемшіліктердің нақты жіктемесі жоқ, олар көбінесе айтарлықтай және шамалы болып бөлінеді.Пәтерде тұру мүмкін емес барлық адамдар бар. Мысалы, бұлар: жұмыс істемейтін кәріз, қабырғалар мен терезелердегі тесіктер, кіреберіс есіктер, терезелерде сынған механизмдер жоқ. Бір айтарлықтай мөлшер болса да, сіз қабылдау және беру актісіне қол қоя алмайсыз.
Қажет емес, пәтерде өмір сүруге кедергі жасамайтын ақаулар деп аталуы мүмкін: сылақтар мен қателер, сылақтарда, терезелерде сызаттар. Маңызды, шамалы кемшіліктер, ал анықталмаған кемшіліктер, ол қабылдау және беру актісіне қоса берілуі керек, ол анықталған жетіспейтіндігімен көрсетіледі. Алайда, актке қол қоюмен асығудың қажеті жоқ, өйткені әзірлеуші маңызды ақаулар жойылатын күнді тағайындауы керек. Оларды алып тастағаннан кейін ғана акционер Қабылданатын беріліс актісіне қол қою үшін Әмиян үшін салыстырмалы түрде қауіпсіз бола алады.
Егер Әзірлеуші пәтерде анықталған ақырғы сөздер шамалы деп санаса, ол оны тәуелсіз құрылыс сараптамасын қолдана отырып дәлелдеуі керек. Назар аударыңыз: Қабылдау актісіне қол қойғаннан кейін ешқандай кемшіліктер тапсаңыз да, оларды жоюшыға оларды жоюға болады. № 214-Фц федералды заңы үйдің кепілдік мерзімі 5 жыл, инженерлік жабдықтар (құбырлар, жылу және желдету жүйелері) - 3 жыл.
Көбінесе, әзірлеушілер акционерлердің кемшіліктерді жою үшін шығындарды өтеуге келіспейді және оларды мердігерлердің күштерімен түзетуді ұсынады. Егер бұл сіздің жағдайыңыз болса, күтуге дайын болыңыз. Заң әзірлеушіге «ақылға қонымды мерзім ішінде» қысқартылуын жоюға міндеттейді, бірақ өзі өзі анықтамайды. Әдетте әрлеу кезінде айға дейін бөліңіз. Егер сіз кілттерді алып тастаған болсаңыз, құрылыс және жөндеу командасы сіздің пәтеріңізде жұмыс істейтін кезде, сізбен келісуге тура келеді.
Қабылдаңыз немесе қабылдамайсыз ба?
Әзірлеушіден пәтер алуға шақыру алғаннан кейін сізге қажет:
- келісімшартта көрсетілген барлық акционерлерді жинаңыз;
- тұрғын үйді қабылдауға қатыса алмайтын адамдарға сенімхат алыңыз;
- Төлқұжаттарды, сенімхатты (бар-жоғы) және құрылыстағы капиталдың шарты дайындаңыз;
- Пәтерлерді мұқият тексеріп, асықпаңыз және инспекция аяқталғанға дейін техниктердің актісіне қол қоймаңыз;
- Егер айтарлықтай кемшіліктер анықталса, олардың құжатталғанын талап етсе, бірақ қабылдау актісі қол қоймайды.
Әзірлеуші пәтердегі кемшіліктерді белгіленген мерзімде жоюға міндетті немесе сатып алушыға оларды түзету шығындарын ақша өтелуге мүмкіндік береді. № 214-ф.ғ.0 федералды заң пәтердің кепілі немесе сапасы, келісімшартқа немесе келісімшартта (әдіс, орналасу), өйткені әзірлеуші жобалық құжаттамаға өзгерістер енгізуге құқылы, өйткені бұл үшін мақұлдауды алды Акционерлер, олармен келісуге қол жеткізу үшін, өйткені олар өз үйінде тез қозғалғысы келеді.
Қосымша және жоғалған метр
Құрылыс аяқталған кезде, сіз сатып алған пәтердің ауданы жобадан өзгеше екені анықталуы мүмкін. Заң бойынша, объектіні пайдалануға енгізу үшін әзірлеуші ғимараттың барлық үй-жайларын техникалық түгендеу бюросынан (BTI) бағалауға тапсырыс беруге міндетті. Процедурадан кейін әр пәтердің түпкілікті мөлшері анықталады. Егер тұрғын үй көп болса, әзірлеуші қосымша төлемдерді талап етеді; Егер аудан аз болса - акционердің айырмашылығына өтемақы алу қажет болады.
Егер жоба шындық бойынша ауытқулар анықталса, акционер барлық фактілерді белгілейтін және қайта есептеуді сұрайтын әзірлеуші директоры үшін өтемақы (екі данада) өтінімді (екі данада) ұсынуы керек (банктік мәліметтерді көрсете отырып). Акционердің данасы, кем дегенде, баспана бағасы бойынша түпкілікті шешімдер қабылданғанға дейін ұсталуы керек. Кейбір әзірлеушілерге DDA элементіне кіреді, оған сәйкес жобалық аймақтың 1-2% -дан ауытқуы рұқсат етілген деп саналады, сондықтан қайта есептеу қажет емес. Назар аударыңыз: Егер әзірлеуші жобаның және нақты аймақтың мүмкіндігінше мүмкін болатын мүмкін емес болса, сатып алушы бірыңғай шаршы метрді өндірушілерден ақша талап ете алмайды.
Егер әзірлеуші артық төлем сомасын қайтару туралы мәселені шешсе немесе үй-жайлардың функционалындағы өзгерістермен қайта есептеуден бас тартса, акционер сот арқылы мерзімді қалпына келтіруге құқылы. Ол үшін, Тұтынушының құқықтарын қорғау туралы талап қою қажет, параллель, пәтер берудің кешіктірілгені үшін айыппұлды қалпына келтіру және моральдық залал үшін өтемақы төлеу туралы талаптарды көрсету қажет.
