Кез-келген риэлтор кейбір пәтерлерді сату өте қиын екенін біледі. Ең проблемалық мәмілелер қатарында - тұрғын үй сатып алу және сату, олардың бірі - бала. Осындай жылжымайтын мүлікпен қандай да бір операциялардың ерекшеліктерін қарастырыңыз
Кез-келген риэлтор кейбір пәтерлерді сату өте қиын екенін біледі. Ең проблемалық мәмілелер қатарында - тұрғын үй сатып алу және сату, олардың бірі - бала. Осындай жылжымайтын мүлікпен қандай да бір операциялардың ерекшеліктерін қарастырыңыз
Егер бала пәтердің иесі болмаса, бірақ тек оған тіркелген болса, қамқордан рұқсат алудың қажеті жоқ. Бірақ егер кәмелетке толмаған адам ата-анасының қамқорлығынан айырылған болса, онда оның құқықтарымен жұмыс істеу кезінде де, сату шарты 3 жылға шағымдануға болады
Балалардың құқықтары
Қамқоршылық және қамқоршылық органдарының келісімі мәмілелер бойынша қажет, жылжымайтын мүлік үлесінің, жалғыз меншік иесі немесе оның иесі кәмелетке толмаған. Оларға мыналар жатады:- сатып алу және сату;
- қайырымдылық;
- қайталама меншік;
- жеткізу немесе жалдау, тегін пайдалануға;
- айырбастау;
- үлесті жеңілдетілген сатып алудан бас тарту;
- мүлік бөлімі;
- мұрагерліктен бас тарту;
- кәмелетке толмаған адамның мүлкін оқшаулау.
Ресейлік заңнамаға сәйкес, 18 жас аралығында келеді. Ересеккерліктер өз құқықтарын толық пайдаланады, ол кез-келген транзакцияларды аяқтаған кезде толығымен тәуелсіз (әрине, бұл олардың психикалық ауруымен (психикалық ауытқуларымен) байланысты құқықтық қабілеті шектеулі адамдарға қолданылмайды.
«Түнгі таң» риэлторы - кәмелетке толмағандар, яғни, 18 жасқа дейінгі балалар. Кіші кәмелетке толмағандар (14 жасқа толмаған) өз қызметкерлерінің ақшасын басқаруға, үй шаруашылығының шағын мәмілелерін жасауға құқылы. Қалған барлық басқа заңды акциялар баланың заңды өкілдерімен (ата-анасы, асырап алушылар, қамқоршылар - 14 жасқа дейінгі балалар үшін қамқоршылар) өнер көрсетеді. Баланы заңды түрде, заңды тұрғыдан алған мәміленің заңды өкілі визасызсыз.
Аға кәмелетке толмағандар (14-18 жас) үлкен еркіндікке ие: олар дербес кірістерді дербес тастап кетеді (мысалы, стипендиялар, сыйақы), банк салымдарын жүзеге асырады және оларды өз қалауы бойынша пайдалануға, сондай-ақ билік органдарын жүзеге асыруға болады Ғылым, әдебиет немесе өнер, өнертабыстардың, өнертабыстардың немесе оның зияткерлік қызметінің заңымен өзгеше қорғалған. Сонымен қатар, 14 және одан жоғары жастағы кәмелетке толмағандар құжаттарға қол қоюға, мәміле жасасуға құқылы (бірақ ата-аналардың немесе қамқоршылардың жазбаша келісімін соңғысы үшін алу керек).
Ерекшеліктер бар: кәмелетке толмағандар өз құқықтарын 18 жылға дейін орындай алады, егер қамқоршылық органдары (кейбір жағдайларда - сот) олардың босатылуын шешсе (мойындау көп жағдайда қол жеткізе алады). Егер 16 жастан асқан бала еңбек шартында немесе кәсіпкерлікпен кәсіпкерлікпен немесе үйленген ата-ананың (қамқоршылардың) келісімімен орын алуы мүмкін. Шешімді қамқоршылық органдары қабылдайды. Алайда, айтарлықтай шарт бар: ата-аналар да (немесе заңды өкілдер де) келісуі керек, әйтпесе сотта босатылған баланы мойындайды.
Егер қорғаншылық өкілеттіктері эмитент туралы оң шешім қабылдаса, кәмелетке толмағандар толық қуаттылықты алады, яғни кез-келген транзакцияларды өз бетінше орындау құқығы (және сәйкесінше өз міндеттемелеріне жауап беру). Бұл жағдайда жылжымайтын мүлікпен мәміле жасауға рұқсат талап етілмейді, ал ата-аналар баланың оған тиесілі мүлікті қалай басқаратынына әсер ете алмайды.
Тұрғын үймен келісуге келісім алу үшін, Қамқоршылық бөліміне әкесі мен ананың жеке қатысуы қажет. Неке тоқтатылса да немесе ата-аналардың бірі басқа мекен-жай бойынша тіркелген болса да, екеуі де мәлімдеме жазуы керек
Құжаттарды дайындау
- ата-аналар туралы қамқоршылық және қамқоршылық органдарымен мәмілені қабылдау туралы өтініш (егер ата-анасы болмаса, оны растайтын құжат, мысалы, өлім куәлігі, қамқорлықты, сот шешімі, сот шешімі туралы шешім қабылдауы керек немесе ата-ананы хабардарсызданбаған кезде тану);
- 14 жастан асқан, оған қатысатын кәмелетке толмаған кәмелетке толмаған баланың мәмілесін жасауға келісім беру туралы өтініш;
- мәмілеге қатысатын барлық ересек иелерінің түсімдері, олар жылжымайтын мүлік саласындағы балаларға қатысуға келіседі;
- баланың (балалардың) немесе төлқұжатындағы (балалар) немесе төлқұжат (14 жасқа толған);
- мәмілеге қатысатын барлық тұрғын үй-жайлардың меншігін растайтын құжаттар (тұрғын үйге меншік куәлік, айырбастау шарты, сатып алу-сатып алу шарты, заң бойынша мұрагерлік сертификаты);
- мәмілеге қатысатын тұрғын үйлердің құны туралы BTI сертификаттары (әр объекті үшін жеке куәлік);
- барлық объектілердің кеңдігі және еден жоспары (егер сіз үй сатып алсаңыз, - кадастрлық жоспар);
- мәміле жасаған барлық тұрғын үйлердегі үй кітаптарынан шынайы мәлімдемелер;
- мәміле жасаған барлық тұрғын үй-жайлар үшін қаржылық және жеке шоттардың жай-күйі туралы мәліметтер;
- ЭРК-дан алынған сертификаттар мәміле жасауға қатысатын барлық тұрғын үйлерге коммуналдық төлемдер бойынша қарыздың жоқтығы туралы (осы сілтемелердің болуы қажет емес, бірақ мұндай құжаттарды алу жақсы болған жағдайда) .
Егер кәмелетке толма, бірақ басқа мекен-жай бойынша тіркелген болса, басқа мекен-жай бойынша тіркелсе, оны тіркеу орны бойынша үй кітабынан үзінді, сондай-ақ пәтермен жасалған мәміленің бала үшін пайдалы екендігі туралы құжаттарды ұсыну қажет. Ең маңызды құжаттардың бірі - ата-аналардың, ол тікелей қамқоршылық және қамқоршылық органдарына беріледі. Жоғарыда айтылғандар осындай өтінімнің мысалы болып табылады. Қарастырыңыз: қорғаншылық және қамқоршылық билігіне тек түпнұсқа кітаптардың жиынтығы қатысқан кезде өтініш беріңіз. Өткізу мерзімдерін жіберіп алмау өте маңызды: өтінім (сонымен қатар басқа басқару құжаттары) 1 айға жарамды. Сонымен бірге, қолтаңбалар қамқоршылық және қамқоршылық органдарының өкілдеріне қатысты. Айше бір маңызды сәттер: теориялық тұрғыдан алғанда, құжаттарды ұсынудың соңғы мерзімі ұзартылуы мүмкін, бірақ кідірістің себептері құрметке ие болуы керек. ҚТКОвтың құжаттарды қарау мерзімдері немесе пәтер салымының мерзімдері, сондай-ақ тараптар арасындағы ауызша немесе жазбаша келісімдердің орындалуын қамтымайды.
Құжаттардың тізімі кеңеюге жатпайды, бірақ кейбір жағдайларда қамқоршылық органдарының мамандары оны азайта алады. Риэлторлардың айтуынша, кәмелетке толмаған иелері немесе бірлескен иесі бар пәтермен сатып алу-сату мәмілесін жасау мерзімі шамамен 2 аптаға артып, шамамен 2 аптаға артып келеді (бұл жолы қорғаншылық билігі ұсынылған құжаттарды тексеру үшін қажет).
Балалар тіркелген пәтердің иелері Нотариуста мәміле жасасқан кезде болуы керек - олар заңды өкіл жібере алмайды
Тұрғын үй арифметикасы
Жылжымайтын мүлікпен келісу немесе бас тарту туралы шешім қабылдау арқылы қамқоршылық және қорғаншылық органдарының қызметкерлері «бұл мүмкін, мүмкін емес, мүмкін емес» деген ережені басшылыққа алады. Бұл кәмелетке толмағандардың жаңа корпусының параметрлері бұрынғыдан да жаман болмауы керек дегенді білдіреді. Алайда, сіз осы ережені түсіндірудің екі нұсқасы бар екенін білуіңіз керек: қатаң түрде арифметика (метрден артық, ал жоғары деңгейлі) және жоғары сапалы (жиынтық жиынтықтағы барлық факторларды ескере отырып, тек аймақ емес, бірақ Сондай-ақ, негізгі коммуникациялардың, баланың жеке бөлмесінің, инфрақұрылымның даму дәрежесінің болуы, қол жетімділігі.Төтенше жағдайлар, қамқоршылық органдарының мамандары арифметикалық әдісті қолданады, бұл арифметикалық әдісті қолданады, бұл мәміле нәтижесінде баланың мүліктерінің құнын төмендетпеуі керек. Бұл дегеніміз, кәмелетке толмаған адам басқа пәтер немесе пәтердегі үлеске ие болады, бұл оның сатылатын тұрғын үйінде болған.
Мәмілені бағалаудың сапалы нұсқасын пайдаланған кезде, көптеген параметрлер бөлменің ауданынан гөрі, біркелкі иесінің депозитін ескереді. Сондықтан, егер ата-аналар қалалық пәтерді ауылдағы кең үйді өзгерткісі келсе, қамқоршылық биліктерін балалар қаладағыдай жұбаныш деңгейімен қамтамасыз ете алатындығын сендіруі керек.
Тұрғын үйдің бірқатар мысалдарын қарастырыңыз.
Екі бөлмелі пәтерді бір бөлмеге ауыстыру. Жағдай кешенді: тең алмасу мүмкін емес, тіпті егер балалар-бірлескен пәтерлі шаршы метрлер саны бір бөлмелі пәтерде ескі тұрғын үйге қарағанда көп болса да, мүмкін емес. Шешім: Кәмелетке толмағандар жаңа пәтердің жалғыз иесі болып табылады (сату шартында, бала жалғыз сатып алушы ретінде тізімделеді). Балама: Бала басқа тұрғын үйдегі үлес түрінде өтемақы алады (мысалы, атасы мен әжесінде) немесе сатылған пәтердегі кәмелетке толмаған баланың үлесі мөлшерінде ақша аударымы түрінде. Банкке қосқан үлесі баланың атынан ашылуы керек, бірақ ол оны тек 18 жылға дейін қолдана алады.
Біз шаңды қаланы ауылға ауыстырамыз. Балалардың әрқайсысының жеке бөлмесі жоқ пәтерден, отбасы ел үйіне көшеді. Ең жақын мектеп көрші елді мекенде орналасқан. Қамқоршылық және қамқоршылық органдары мәміле жасауға келісім берілуі мүмкін. Себебі, мектептің қашықтығы немесе білім сапасының ықтимал нашарлауы. Алайда, бұл жағдайдан шығудың жолы бар: білім сапасын бағалау, мысалы, жоғары оқу орындарынан алынған мектептер мен мектеп түлектері туралы статистикалық мәліметтер, сонымен қатар оқытушылар саны - әр түрлі сыйлықақылардың лауреаттары Оқу орнының педагогикалық тобында. Егер сіз баланы үйде сабақ беруді жоспарласаңыз, қамқоршылық органдарының қызметкерлері, мұқият қараусыз қалған қызметкерлер бұған келіседі, бұл баланың командада әлеуметтенуі керек деп сендіреді (егер үйде оқыту медициналық жезөкшелерге байланысты болмаса).
Дерлік тең алмасу . Бұл жағдайда кәмелетке толмаған құқықтар бұзылмайды деп болжанады. Алайда, тең дұға арқылы, пәтер тіпті жоспарлаудан айырмашылығы болуы мүмкін, сонымен қатар жалпы ауданы - түрлі тұрғын үй және әртүрлі орналасуы болуы мүмкін. Жалғыз дұрыс шешім - бұл балаға ең жақсы бөлмені алу.
Ипотекалық несие бойынша тұрғын үй сатып алыңыз (кепілге пәтер). Білекпен жеңіске жетпеген жағдайдан шығу үшін, бала тіркелген пәтердің, қамқоршылық және қамқоршылық өкілеттіктерімен келісуіңіз керек. Сонымен қатар, келісімшартты жасағанда, нотариус салым келісілген бе, келісілген бе, өтініш жібереді. Сонымен қатар, келісімшарт туралы қосымша ақпарат сұралуы мүмкін, бұл қорғаншылық органдарының мамандарына жағдайды толығымен бағалайды (несие төленеді ме, баланың басынан бас тартпауы керек пе, жоқ па) және тездетеді Шешім.
Сатып алушылар мен сатушылар
Тәжірибелі риэлторлар сатып алушыларға кәмелетке толмағандардың заңды өкілі кім екенін және мәмілеге келісім бергенін білуге кеңес береді. Ең жақсы нұсқа - ата-анасымен, гүлденген отбасында тұратын бала. Бұл жағдайда заңды өкілдерді іздеуге негіз жоқ.
Мүмкін, меншік иесінің баласының анасы, / немесе иесінің анасы ата-ана құқығынан айырылған кезде, бас бостандығынан айыру, психикалық бұзылудан зардап шеккен кезде, олардың орналасқан жері белгісіз немесе қайтыс болды. Баланың мүдделері мен қамқоршылық органдары болған жағдайда.
Arrit сатып алушыны қамқоршылықпен жасалған мәміле келіскенге дейін қалай күту керектігін ойластыру керек. Адалдық - бұл ең жақсы саясат екенін есте ұстаған жөн. Сатып алушы дереу жылжымайтын мүлікпен операцияның уақыты аздап артады деген ескертуі керек. Сізге құжаттарды алдын-ала жинау керек - бұл транзакцияның дайындық уақытын азайтуға көмектеседі. Қалыптастыру: Қамқоршылық билік органдары тек балалардың құқықтарын сақтау үшін сақталғанын ұмытпаңыз, бірақ мәміленің заңды тазалығын және құжаттардың дизайнының дұрыстығын тексермейді.