Кейбір жағдайларда, жылжымайтын мүлікті сатып алу және сатудан бұрын алдын ала келісімшарт жасалады. Біз бұл туралы және оның жинақталуы туралы көбірек айтамыз.
Жылжымайтын мүлікті сатып алу ниетін заңды түрде растау үшін бірнеше механизмдер бар: депозит, аванстық төлем және алдын-ала келісімшарттың жасалуы туралы. Әр нұсқа өз жолымен тиімді.
Алдын ала келісімшарт болған кезде
Жылжымайтын мүлікті сатып алу мен сатудың алдын-ала келісімі Тараптардың бірі негізгі келісімшарттан бірден кіруге дайын болмаған жағдайда жатыр. Бұл келесі себептерге байланысты болуы мүмкін:
- Сатушы жылжымайтын мүлікке меншік құқығын растайтын құжаттарды дайындамайды;
- Сатып алушы сатып алу үшін талап етілетін сома жоқ, бірақ ол жақын болашақта пайда болуы керек;
- Жылжымайтын мүлікті сатып алғанда, ипотекалық несиелеу құралдары пайдаланылған кезде, егер Банк объектінің нақты талдауын жүргізуге, оның ішінде мәміленің құқықтық ашықтығын тексеру және кәсіби бағалаушының есебін тексеру үшін уақыт алады (3 аптаға дейін);
- Сатылған мүлік кепілге қойылған, ал ауыртпалықты көтеру тәртібін орындау үшін уақыт қажет.
Тұрғын үйді құрылысқа қатысу кезінде тұрғын үйді сатып алу кезінде сатып алудың алдын ала сатып алу шарты бойынша сатып алу шарты, ол акционерге қажетті заңды кепілдіктер беруді қамтамасыз етпейді
Келісімшартқа кім кепілдік береді
Алдын ала келісім-шарт - бұл мәміленің әр бөлігі үшін кепілдік түрі. Сатып алушының сатушы алдындағы міндеттемелерін шешу үшін келісімшарт Шартта бекітілуі керек. Сонымен бірге, келісім-шарт тіркелген және жылжымайтын мүліктің құны сатып алушыға объектінің бағасының «сатып алғанға дейін) кепілдік бере алады.
Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінде алдын-ала келісімшарттың орындалуының кепілдігі берілді. Егер 6 ай ішінде сатып алушы немесе сатушы қандай-да бір себептермен негізгі келісімшарттың қорытындысын шығарса, екінші тарап сотқа жүгінуі мүмкін. Мәміле жасасуға ешқандай кедергі болмаса, сот негізгі келісімшарттың қорытындысын келіседі.
Соттың осындай талапты қабылдауы үшін алдын ала келісім жасасқан кезде, ол жылжымайтын мүлік объектісін сипаттайтын, мүмкіндігінше сату объектісін, сондай-ақ келісімшарттың бағасын, кезектілік пен қабылдау тәртібін көрсете отырып, сату объектісін анықтауы керек Өзара қоныс аударушылар. Сонымен қатар, келісімшарт бойынша келісімшарт бойынша анықталуы керек, оның шабуылшысы негізгі келісімшарт жасасуға дайын. Бұл жолы алдын ала келісімшартта көрсетілген жағдайлар туындаған кезде өзгеруі мүмкін.
Егер сот оң шешім қабылдаса, алдын-ала келісімшарт жасалған деп саналады. Шарттың талаптары сот шешімі бойынша анықталады және осы құжат заңды күшіне енген сәттен бастап әрекет етеді.
Шартты қалай жасауға болады
Өнердің мағынасында. Ресей Федерациясы Федерациясының Азаматтық кодексінің 429-сы Алдын ала сату шартының партиясының алдағы уақытта алдын-ала келісілген шарттармен сатудың негізгі шарты бойынша қорытынды жасауға міндеттенеді.Сатылымның алдын-ала шарты жазбаша түрде жасалуы керек. Тараптардың өтініші бойынша оны нотариус арқылы салып, сендіреді (Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 163-бабы). Бұл жағдайда заңды айтарлықтай іс-қимыл жасау үшін тарифтің мөлшері транзакция бағасына (тармаққа) байланысты анықталады (тармақ. 22.1-тармақтар). 22.1-тармақтар. Мұндай шартты мемлекеттік тіркеу талап етілмейді.
Алдын ала жасалған келісім-шартта мыналар болуы керек:
- Шарттың субъектісін белгілеу шарттары (алдын ала келісімнен бастап, оның тараптарынан алдын ала келісімшартта көрсетілген шарттарды сатуға келісім-шарт жасасу туралы келісті);
- Тараптардың біріне сәйкес, негізгі келісімшарттың шарттары алдын-ала келісім жасасу кезінде келісімге қол жеткізілуі керек;
- Пәтер бағасы туралы жағдайлар;
- Онда тұратын адамдардың тізімі олардың осы тұрғын үй-жайларды пайдалану құқығын көрсете отырып (бар болса).
Жылжымайтын мүлік объектісін алдын-ала сатып алу және сату болмаған жағдайда, оның маңызды жағдайының кемінде біреуі, мұндай құжат шамалы болып саналады, ал транзакция сәтсіз болады
Тақырыптық және баға шарты
Шарттың тақырыбын сипаттаған кезде - жылжымайтын мүлік объектісі - оның барлық негізгі сипаттамаларын толығымен және дұрыс көрсету керек, атап айтқанда:
- Жолдау;
- кадастрлық нөмір;
- Техникалық түгендеу бюросының куәлігінің мәліметтеріне сәйкес алаң;
- Бөлмелер саны;
- Пәтер үшін сіз орналасқан еденді және пәтер орналасқан үйдің жалпы қабаттары көрсете аласыз.
Алдын ала келісімшарт бойынша жылжымайтын мүлік объектілерінің сипаттамаларын растау үшін меншік құқығын растайтын құжаттарды, олардың мәліметтерін көрсету ұсынылады. Сонымен қатар, осы мүліктік құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы куәлік немесе жылжымайтын мүліктің бірыңғай мемлекеттік тізілімінен босату туралы куәліктер берілуі керек.
Мәміленің объектісі ретінде әрекет ететін мүліктің бағасы рубльмен толығымен көрсетілген. Егер алдын ала келісімшарт жасасса, тараптар салымды немесе аванстық төлемді енгізуге келісті, оның мөлшері де көрсетілуі керек.
Негізгі келісімшарттың мәтіні алдын-ала келісімге қосылуы керек. ЕСКЕРТПЕ: Егер сіз алдын-ала және негізгі келісімдерде әр түрлі мәмілелер көрсетсеңіз, бұл заңның бұзылуы.
Алдын ала жасалған келісімшарттағы мүліктің құнынан басқа, тараптардың қайсысы нотариаттық қызметтерге ақы төлеу, банк ұяшықтарын жалға алу шығындары, пәтер иелігін мемлекеттік тіркеуден шығаруы керек.
Антон бөлмелері
Келісімшарттың мәтінін жасау кезінде тараптардың мәліметтері - сатушы мен сатып алушы дұрыс көрсетілмегеніне назар аударыңыз, олар сәйкестендірілген құжаттарды растайтын құжаттармен мәліметтермен толтырылған. Назар аударыңыз: Жылжымайтын мүлік нарығының мамандары келісімшартта тек мекен-жайларды ғана емес, сонымен қатар тараптардың нақты мекен-жайларын да ұсынуды ұсынады (сонымен қатар телефондар, электрондық пошта мекенжайларын да көрсете аласыз). Әдеттегі жағдайлар болған жағдайда, мұндай қасиет келісімшарт бойынша контрагентті табуға мүмкіндік береді.
Мәміленің мәні болып табылатын тұрғын үйлерде, тек сатудан кейін ғана емес, сатудан кейінгі тұлғалар, алайда болу құқығы қалады (мысалы, иесінің отбасының бұрынғы мүшелері) Пәтерді жекешелендіру уақыты иесімен жекешелендіруге тең құқылы, бірақ олар одан бас тартты). Бұл жағдайда баспана пайдалану құқығы белгісіз сипат болып табылады, сондықтан мұндай адамдар міндетті түрде алдын ала келісімшартқа міндетті түрде көрсетілуі керек. Олардың тізімі пәтерді сату мен сатудың маңызды шарты болып табылады.
Алдын ала келісімшартта паспорт туралы мәліметтер көрсетілуі керек, сондай-ақ пәтерде тіркелген басқа адамдарды сатудан басқа, сатушымен бірге тіркелгеннен кейін тіркеу шотынан шығару мерзімдері көрсетілуі керек.
Келісім-шарттың басқа шарттары
Алдын ала келісімшартта өз тараптарының құқықтары мен міндеттері, сондай-ақ келісімшарт талаптарының мерзімдері белгіленуі керек. Бұл, әсіресе, нысанды сатып алушыға беру тәртібіне, келісімшарт бойынша міндеттемелердің орындалуын кешіктіргені үшін айыппұлдармен қамтамасыз ету тәртібі туралы да мұқият. Бұл сатушының аударым уақытын кешіктіретін жағдайларды жояды.
Алдын ала келісімшартты жасасу арқылы сіз оның негізгі келісімшартты жасасу мерзімін, оны көрсету туралы шешім қабылдауға құқығыңыз бар. Егер сіз оны көрсеткіңіз келсе, ол мынаны білдіруі керек:
- немесе белгілі бір күн («03/10/2019»);
- немесе күн, оның негізгі келісімшарт жасалуы керек, одан кешіктірмей («10.03.2019 ж.»);
- Немесе негізгі келісімшарт жасалатын кезең («алдын ала келісімшарт жасалғаннан кейін үш ай ішінде»).
Назар аударыңыз: Заң мерзімге қойылмаған. Осылайша, мерзім қысқа болуы мүмкін (мысалы, алдын ала келісім жасалған күннен бастап 1 айдан кейін) немесе ұзақ (мысалы, алдын ала келісімшартқа қол қойылған күннен бастап).
Егер алдын ала келісімшарт негізгі шартта жасасу мерзімін көрсетпесе, алдын ала келісімшартқа қол қойылған күннен бастап жыл ішінде қорытынды жасау қажет.
Егер негізгі келісім-шарт алдын ала келісімшартта жасалған кезеңде жасалмаса және ешқандай тараптардың ешқайсысы негізгі келісімшартты жасау туралы ұсыныс жібермесе, алдын-ала келісім оның беріктігін жоғалтады және тараптар оларда көрсетілген міндеттемелерді орындаудан босатылады ОСЫ.
Алдын ала келісімшарт жасалған кезде тәуекелдер
Біріншіден, алдын-ала сату шартының мәні пәтерді сатып алмауға, бірақ болашақта негізгі келісімшарт жасасу үшін тараптардың ниеті ғана. Осы себепті, алдын ала келісім тұрғын үй кепілдігі бола алмайды, тіпті егер ол сатып алушы төлесе де.
Екіншіден, сот пәтер иеленуін тани алмайды, өйткені келісімшартта, сатушыдан пәтерді сатып алушыға беру міндеттемесі жоқ. Егер сатып алушы сотқа сатып алудың негізгі шарты туралы талап арызбен жүгінсе, қарсы іс-қимыл жасау ықтималдығы өте жақсы. Мұндай шағымның мәні пәтерді жарамсыз немесе ауыстырылмаған пәтерді сату туралы алдын ала шартты тану болуы керек.
Үшіншіден, жылжымайтын мүлікті қос сату қаупі бар. Алдын ала жасалған келісім-шарт жасасу кезінде сатып алушы меншік құқығын тудырмайды, келісім-шарт мемлекеттік тіркеуге жатпайды. Өкінішке орай, бұл жағдай жосықсыз әзірлеушінің басқа сатып алушымен бірдей келісімшартты аяқтай алатындығына ықпал етеді.
Төртіншіден, Сот процесінде Сатып алушы Ресей Банкінің қайта қаржыландыру ставкасы мөлшерінде айыппұл төлеумен инвестицияланған қаражаттың қайтарылуына ғана өтініш бере алады. Егер әзірлеуші банкрот арқылы танылса, сатып алушының осы мүмкіндіктен айырылуы мүмкін.
Пәтерді сату туралы алдын ала келісімшартта пәтер қамауға алынбағанын көрсетуі керек, өйткені пәтер қамауға алынбайды, ешқандай ауыртпалықтар мен шектеулерден босатылмаған
Келісімді тоқтатуға бола ма?
Шартты бұзу ережелері Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің нормаларында белгіленеді. Шартты бұзу мүмкін:
- Егер негізгі келісімшарт Тараптардың келіскен кезде жасалмаса, тараптардың ешқайсысы сату шартын жасау туралы ұсыныс жіберген жоқ;
- Егер сатып алушы жылжымайтын мүлікті сатып алуға қажетті соманы жинауға уақыт болмаса, сондай-ақ тараптар арасында алдын ала келісімшарт мерзімін ұзарту туралы келісім жоқ немесе жаңа келісім жасалмаған;
- тараптардың өзара келісімі бойынша;
- Егер келісім-шарт жасасқаннан кейін сатылған жылжымайтын мүліктегі айтарлықтай кемшіліктер анықталса.
Егер алдын ала келісімшарттың жасасуы болса, сатып алушының алдын ала алдын ала төлем жасалуы, содан кейін жылжымайтын мүлікті сату шарты тоқтатылған жағдайда, сатушы оған төленген соманы қайтаруға міндетті.
Егер сатушы депозитті қайтарудан бас тартса, жәбірленуші респондентті тіркеу орнында сотқа шағым жіберуге құқылы. Қараңыз: ақша аударымы берілмеген болса да, оны заңсыз байыту туралы шағым беруге болады. Растау банк мекемесінің үзіндісі немесе куәгерлердің жазбаша айғақтарына ие болады.
Мәмілені тоқтатқаны туралы хабарламаны құрастыру кезінде Ресей Федерациясының азаматтық-құқықтық құқығының нормалары құжаттың бірыңғай нысанын реттемейтінін ескеру қажет, сондықтан нысанға назар аудару мүмкін емес, Бірақ бұл құжаттың мазмұны.
Хабарландыруда:
- Құжаттаманың толық аты-жөні және күні;
- Сатудың алдын ала тоқтатылған ережелері;
- келісімшарттың бұзылуының сипаттамасы (егер олар болған болса);
- өтініш берушінің және сотталушының деректемелері;
- Қол.
Құжатты жіберу уақытын жазу үшін хабарлама жіберу кезінде өте маңызды, өйткені бұл күн, өйткені бұл жоғары сотқа шағымданған жағдайда белгіленген мерзімде белгіленеді.
Жылжымайтын мүлікті сату және сатып алу туралы алдын-ала келісімді тоқтату туралы келісімде сәйкестендіру нөмірін, оның дизайнын, сондай-ақ мүліктің орналасқан қаласын салу қажет. Әрі қарай, жазбалар тағайындалған, олардың құрамына мәміле тараптарының арасындағы қатынастардың тоқтатылуы ретінде қызмет ететін негіздер тізімі егжей-тегжейлі көрсетілген.
Алдын-ала келісімшартты бұзу тәртібі
- Шарттың ережелерін мұқият зерттеңіз, оның барлық ережелерін, сондай-ақ транзакцияны тоқтату шарттарын тексеріңіз. Келісімшарттың дұрыс жасалғанын тексеріңіз, егер тараптар дұрыс көрсетілмегендіктен, дұрыс көрсетілген құжат автоматты түрде заңды күшіне енеді.
- Алдын ала келісімшарттың барлық ережелері орындалатынына көз жеткізу керек. Егер жоқ болса - бұл алдын-ала сату шарты бұзғаны үшін жақсы себеп.
- Алдын ала келісімшартты тоқтатудың бастамашысы екінші тарапқа жазбаша хабарлама жібереді. Мәселені шешуден бас тартқан жағдайда бастамашы сотқа жүгінуге құқылы.
- Егер мәмілеге қатысушылар өзара түсіністікке келсе, келісімшарттық міндеттемелерді жою «кері келісімшарттан» қол қою арқылы жүзеге асырылады. Бұл жағдайда мәміле тараптары жерлерде өзгеруде, яғни бұрынғы сатып алушы сатушы мәртебесіне ие, ал сатушы сатып алушы болып табылады.