ការការពារម្ចាស់ភាគហ៊ុន: ច្បាប់ថ្មីដែលបានចូលជាធរមានក្នុងឆ្នាំ 2019

យើងប្រាប់អំពីថាតើមូលនិធិសំណងគឺជាអ្វីដែលត្រូវធ្វើអ្វីប្រសិនបើអ្នកអភិវឌ្ឍន៍បានក្ស័យធននិងអំពីវិធានថ្មីសម្រាប់ការការពាររបស់ម្ចាស់ភាគហ៊ុនដែលបានបោកគតិនៅឆ្នាំ 2019 ។

ជាមធ្យមជនជាតិភាគតិច 2 ទៅ 6% នៃភាគទុនិកជារៀងរាល់ឆ្នាំមិនទទួលបានទីតាំងរបស់ពួកគេទាន់ពេលវេលាទេហើយវាបង្កើតបញ្ហាសំខាន់សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ការការពារសិទ្ធិរបស់ភាគទុនិកដែលបានផ្តល់ជូនក្នុងឆ្នាំ 2005 តាមច្បាប់លេខ 214-FZ មិនគ្រប់គ្រាន់ទេដូច្នេះវានៅតែបន្តធ្វើឱ្យប្រសើរឡើង។ វិធានថ្មីត្រូវបានរៀបចំឡើងដើម្បីការពារសិទ្ធិរបស់ម្ចាស់ភាគហ៊ុនដែលបានបោកគតិ។ រយៈពេលនៃការផ្លាស់ប្តូរត្រូវបានដាក់ឱ្យដំណើរការរហូតដល់ខែកក្កដាឆ្នាំ 2019 ។

ទាំងអស់អំពីការបង្កើតថ្មីនៅក្នុងច្បាប់

ធាតុនិងគំនិត

ដែលជាម្ចាស់ភាគហ៊ុនបោកបញ្ឆោតបែបនេះ

បញ្ហានៃការសាងសង់សមធម៌

តម្រូវការសម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍

តម្រូវការសម្រាប់ DDU

ការទទួលខុសត្រូវសម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរពេលវេលាកំណត់

មូលនិធិសំណង

អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ក្ស័យធន

គណនី escrow

ការធានា

ទស្សនវិស័យសម្រាប់ការច្នៃប្រឌិតថ្មី

អំពីវត្ថុនិងគំនិត

ដូច្នេះមានលក្ខណៈសំខាន់ពីរ។ ទីមួយគឺអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលជារបស់ច្បាប់ដែលមានឬជាការជួលដីខាងស្តាំនិងទាក់ទាញអ្នកចូលរួមសាច់ប្រាក់ក្នុងការសាងសង់សមធម៌ដើម្បីបង្កើតអគារផ្ទះល្វែងនិង (ឬ) វត្ថុអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀតដែលផ្អែកលើការអនុញ្ញាតដែលទទួលបានផ្អែកលើការអនុញ្ញាតដែលទទួលបានផ្អែកលើការអនុញ្ញាតដែលទទួលបានផ្អែកលើការអនុញ្ញាតដែលទទួលបានដោយផ្អែកលើការអនុញ្ញាតដែលបានទទួល។

ទីពីរគឺអ្នកចូលរួមក្នុងការសាងសង់រួមគ្នា - ជាពលរដ្ឋឬនីតិបុគ្គល។ ពួកគេរួមគ្នាមិនត្រឹមតែអគារលំនៅដ្ឋានទេប៉ុន្តែថែមទាំងយានដ្ឋានកន្លែងសុខភាពម្ហូបអាហារ, សកម្មភាពអាជីវកម្ម, វប្បធម៌និងវត្ថុអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀតដែលមានលក្ខណៈពិសេសនៃឧស្សាហកម្មឧស្សាហកម្ម។ នេះត្រូវបានកត់ត្រានៅក្នុងមាត្រា 2 នៃច្បាប់។

វាក៏មាននិយមន័យច្បាស់លាស់នៃវត្ថុនៃការសាងសង់សមធម៌ផងដែរគឺការពិតដែលថានាពេលអនាគតគួរតែជាផ្ទះល្វែងរបស់អ្នក, យានដ្ឋានឬកន្លែងមួយនៅក្នុងចំណតក្រោមដីនៅក្បែរផ្ទះ។ បរិវេណលំនៅដ្ឋានដែលមានលំនៅដ្ឋានឬលំនៅដ្ឋាននេះដែលត្រូវផ្ទេរទៅឱ្យភាគទុនិកបន្ទាប់ពីទទួលបានការអនុញ្ញាតឱ្យគណៈកម្មការអគារផ្ទះល្វែងនិងវត្ថុអចលនទ្រព្យមួយផ្សេងទៀតនិងផ្នែកនៃផ្ទះនេះឬវត្ថុនៃអចលនទ្រព្យដែលរួមមានសាច់ប្រាក់ដែលពាក់ព័ន្ធរបស់អ្នកចូលរួម ។

• 

ដែលជាម្ចាស់ភាគហ៊ុនបោកបញ្ឆោតបែបនេះ

ដើម្បីឱ្យអ្នកទិញអចលនទ្រព្យដែលមានបញ្ហាកំពុងស្ថិតក្នុងការសាងសង់លក្ខខណ្ឌដូចខាងក្រោមត្រូវការជាចាំបាច់:

• កិច្ចព្រមព្រៀងរបស់ម្ចាស់ភាគហ៊ុនត្រូវបានបញ្ចប់;
• ភាគីប្រតិបត្តិមិនបានបំពេញកាតព្វកិច្ចក្រោមកិច្ចសន្យានៃការចូលរួមសមធម៌បានយូរជាង 9 ខែទេ។ ហើយមិនបានបង្កើនការវិនិយោគក្នុងការសាងសង់ផ្ទះនៃរយៈពេលរាយការណ៍ច្រើនជាងពីរក្នុងមួយជួរឡើយ។
• អ្នកអភិវឌ្ឍន៍មិនមានអ្នកស្នងទេក្នុងការកសាងវត្ថុមួយ;
• កាតព្វកិច្ចរបស់ក្រុមហ៊ុនសំណង់មុនពេលម្ចាស់ភាគហ៊ុនមិនត្រូវបានធានាដោយការធានារបស់ធនាគារឬការធានារ៉ាប់រងដែលទទួលខុសត្រូវស៊ីវិល។

សូមកត់សម្គាល់: ក្នុងករណីខ្លះសូម្បីតែភាពអាចរកបាននៃកិច្ចសន្យានៃការចូលរួមសមធម៌ក្នុងវិស័យសំណង់មិនអាចការពារបានម្ចាស់ភាគហ៊ុនរបស់អ្នកទិញបានទេ។ ច្បាប់សហព័ន្ធលេខ 214-FZ "លើការចូលរួមក្នុងការសាងសង់សមធម៌សាងសង់អគារផ្ទះល្វែងនិងវត្ថុអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀត" (ច្បាប់លេខ 214-FZ) មិនការពារម្ចាស់ភាគហ៊ុនទេប្រសិនបើ:

• នៅក្នុងផ្ទះដែលបានសាងសង់នៅឯកន្លែងនេះមានទីតាំងដូចគ្នាត្រូវបានលក់ជាច្រើនដង។
• ផ្ទះនេះត្រូវបានសាងសង់នៅលើដីដែលមិនត្រូវបានចេញឬជួល។
• ផ្ទះនេះត្រូវបានសាងសង់នៅលើដីដែលវាមិនត្រូវបានអនុញ្ញាត;
• ផ្ទះនេះត្រូវបានសាងសង់ដោយមានការរំលោភលើផែនការរៀបចំផែនការទីក្រុងតម្រូវការគម្រោង។

ការរំលោភបំពានរបស់ម្ចាស់ភាគហ៊ុនដែលមានសិទ្ធិរបស់ខ្លួន (ឧទាហរណ៍លទ្ធភាពនៃការបដិសេធកិច្ចសន្យាឬការទទួលពិន័យចំពោះការរំលោភលើការបញ្ជូនរបស់ខ្លួន) អាចនាំឱ្យតុលាការនឹងបដិសេធសិទ្ធិរបស់ពួកគេក្នុងការការពារសិទ្ធិប្រសិនបើធម្មជាតិដែលមានគំនិតអាក្រក់។ សកម្មភាពត្រូវបានបង្កើតឡើង។

បញ្ហានៃការសាងសង់សមធម៌

នៅក្នុងខ្លឹមសារ, អន្ទាក់កំពុងមានភាពច្បាស់លាស់សម្រាប់អ្នករាល់គ្នាដែលសិក្សាដោយយកចិត្តទុកដាក់នូវគម្រោងវិនិយោគអចលនទ្រព្យនេះ។

Pleses នៃគ្រោងការណ៍គឺជាក់ស្តែង: អ្នកទិញទទួលបានអចលនទ្រព្យដោយមានតម្លៃថោកជាង 30-40% ជាងតម្លៃទីផ្សារជាមធ្យម។ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ទទួលបានមូលនិធិសម្រាប់ការសាងសង់វត្ថុអចលនទ្រព្យនិងការអនុវត្តឆានែលនៃផលិតផលដែលបានបញ្ចប់។

ជាអកុសលការវិនិយោគបែបនេះតែងតែត្រូវបានផ្សារភ្ជាប់ជាមួយនឹងហានិភ័យគួរឱ្យកត់សម្គាល់។ ការបំបៅខ្នាតតូចគឺជារឿងធម្មតាមិនមែនតែងតែជាកាលវិភាគត្រូវបានប្រព្រឹត្តយ៉ាងហ្មត់ចត់ទេ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយវាកើតឡើងថាអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ពន្យារពេលជាពិសេសការបញ្ចប់ការសាងសង់ឬទាញពេលវេលានៃការចូលក្នុងផ្ទះ។

អនុម័តក្នុងច្បាប់ឆ្នាំ 2005 លេខ 214-FZ បានណែនាំការហាមឃាត់សម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដើម្បីបើកសម្តែងអាផាតមិនមុនពេលទទួលបានការអនុញ្ញាត។ ខ្ញុំបានបញ្ជាឱ្យអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ចុះឈ្មោះក្នុងកិច្ចសន្យាទាំងអស់និងការពិន័យសម្រាប់ការមិនបំពេញក៏ដូចជាចុះឈ្មោះរាល់កិច្ចសន្យានៃការចូលរួមសមធម៌ (DDU) ដើម្បីដកការលក់ពីរ។

ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយនេះមិនគ្រប់គ្រាន់ទេហើយការផ្លាស់ប្តូរបានចាប់ផ្តើមណែនាំការផ្លាស់ប្តូរ។

ទីមួយសំណង់ផ្ទះគួរតែត្រូវបានបំបែកចេញពីសកម្មភាពផ្សេងទៀតជាមួយនឹងការដាក់កម្រិតលើអ្នកអភិវឌ្ឍន៍សម្រាប់ការធ្វើប្រតិបត្តិការដែលមិនទាក់ទងនឹងការអនុវត្តគម្រោងនេះ។

ទីពីរគោលការណ៍នៃ "ក្រុមហ៊ុនមួយគឺជាលិខិតអនុញ្ញាតអគារមួយ" គួរតែត្រូវបានអង្កេត។ ទន្ទឹមនឹងនេះការសាងសង់ជាមួយនឹងការចូលរួមរួមគ្នាក្នុងការអនុញ្ញាតជាច្រើនត្រូវបានហាមឃាត់។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ធំ ៗ នឹងមិនអាចផ្ទេរមុខងាររបស់ពួកគេទៅក្នុងរចនាសម្ព័ន្ធកុមារបានទេក្នុងការចាត់វិធានការនៃគម្រោងជាច្រើនក្នុងពេលតែមួយពីព្រោះបទពិសោធន៍គួរតែមានរយៈពេលយ៉ាងតិច 3 ឆ្នាំ (យ៉ាងហោចណាស់ជាអ្នកម៉ៅការទូទៅឬអតិថិជន) ។

ទីបីសកម្មភាពរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវតែមានអមដោយស្ថាប័នឥណទានធនាគារដែលបានកំណត់។ គណនីរបស់ក្រុមហ៊ុនអតិថិជនបច្ចេកទេសនិងអ្នកម៉ៅការទូទៅត្រូវតែបើកនៅក្នុងធនាគារតែមួយ។

ទីបួនតម្រូវការសម្រាប់កេរ្តិ៍ឈ្មោះអាជីវកម្មរបស់អង្គភាពគ្រប់គ្រងរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍និងអ្នកចូលរួមរបស់ខ្លួនត្រូវបានរឹតបន្តឹង។ ក្នុងចំណោមស្ថាបនិករបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍មិនអាចប្រឈមមុខនឹងការផ្តន្ទាទោសដែលមិនបានកត់សម្គាល់ឬលេចធ្លោក៏ដូចជាអ្នកដែលសកម្មភាពរបស់ពួកគេបានបង្កការក្ស័យធនរបស់នីតិបុគ្គល។

ក្រុមហ៊ុនត្រូវតែទទួលបានការសន្និដ្ឋានប្រឡងសូម្បីតែសម្រាប់អគារខ្ពស់ ៗ ក៏ដោយក៏មិនមានបំណុល (លើកលែងតែប្រាក់កម្ចីគោលដៅសម្រាប់ការសាងសង់) ។ នៅក្នុងស្ថាប័នឥណទានធនាគារដែលមានការអនុញ្ញាតមូលនិធិគួរតែត្រូវបានតម្កល់ទុកក្នុងចំនួនទឹកប្រាក់យ៉ាងតិច 10 ភាគរយនៃថ្លៃដើមសាងសង់ (ជាឆ័ត្រយោងដែលបារម្ភដែលគួរតែត្រូវបានការពារនិងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍និងម្ចាស់ភាគហ៊ុនក្នុងករណីរឹតបន្តឹងឬក្ស័យធន) ។

ទី 5 ច្បាប់បង្កើតការចំណាយរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ទៅក្នុងគ្រឹះសម្រាប់ប្រាក់ឈ្នួលការទូទាត់សេវាកម្មរបស់ធនាគារសេវាកម្មការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មសេវាសហគមន៍សេវាកម្មទំនាក់ទំនងការជួលសេវាកម្មជួលជួលសេវាកម្មជួល។ ដែនកំណត់នេះគឺ 10% នៃថ្លៃរចនានៃសំណង់។

របៀបជ្រើសរើសក្រុមហ៊ុនដែលអាចទុកចិត្តបាន

ប្រសិនបើអ្នកនឹងទិញផ្ទះល្វែងមួយនៅក្នុងផ្ទះកំពុងសាងសង់:

1. រៀនព័ត៌មានដែលមានអំពីអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ពិនិត្យមើលកេរ្តិ៍ឈ្មោះរបស់វា។
2. មធ្យោបាយងាយស្រួលបំផុតក្នុងការបញ្ជាក់ពីការពិតដែលថាអ្នកនឹងអាននៅលើអ៊ិនធរណេត - ដើម្បីទៅអគារណាមួយហើយត្រូវប្រាកដថាការងារត្រូវបានអនុវត្ត។
3. មុនពេលចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យានៃការចូលរួមសមធម៌ក្នុងការសាងសង់សូមអានវាដោយប្រុងប្រយ័ត្នកុំប្រញាប់។
4. ប្រសិនបើអ្នកមានការសង្ស័យបន្តិចបន្តួចសូមយោងទៅលើមេធាវីជួយអ្នកឱ្យយល់ពីភាពស្មុគស្មាញគ្រប់ផ្នែក។

តម្រូវការថ្មីសម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍

រហូតដល់ថ្ងៃដែលមានកិច្ចសន្យាជាមួយអ្នកចូលរួមក្នុងការកសាងភាគហ៊ុនរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍មិនមានរយៈពេលយូរជាង 14 ថ្ងៃត្រូវបានដាក់ចេញក្នុងការបោះពុម្ពផ្សាយនៅក្នុងប្រព័ន្ធផ្សព្វផ្សាយដែលមានព័ត៌មានអំពីក្រុមហ៊ុននិងព័ត៌មានគម្រោងដែលបានចង្អុលបង្ហាញ។

អ្នកអភិវឌ្ឍន៍មានកាតព្វកិច្ចផ្តល់ការចែកចាយតាមសំណើរបស់គាត់:

• លិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់;
• ការរឹតត្បិតបច្ចេកទេសនិងសេដ្ឋកិច្ចនៃគម្រោង
• សេចក្តីសន្និដ្ឋាននៃការពិនិត្យរដ្ឋនៃឯកសារគម្រោង
• ឯកសារគម្រោងដែលរួមមានការផ្លាស់ប្តូរទាំងអស់ដែលបានធ្វើចំពោះវា។
• ឯកសារបញ្ជាក់ពីច្បាប់របស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ទៅដីឡូត៍។

គាត់ក៏គួរតែវិនិយោគលើគម្រោងរបស់ខ្លួនក្នុងរយៈពេលយ៉ាងតិចមួយភាគបីនៃថវិកាសរុបនៃគម្រោងសរុបនៃគម្រោង។ ប្រាក់ដែលទាក់ទាញពីម្ចាស់ភាគហ៊ុនគួរតែមានភាពម៉ឺងម៉ាត់ចំពោះការអនុវត្តគម្រោងជាក់លាក់មួយហើយកន្លែងផ្សេងទៀត។

តម្រូវការសម្រាប់ការចូលរួមរបស់អ្នកចូលរួម

អនុលោមតាម DTU, មួយចំហៀង (Lolshler) អនុវត្តភាគហ៊ុនថេរនៅក្នុងឯកសារនិងអនុម័តលើវត្ថុដែលត្រៀមរួចជាស្រេចនិងភាគីម្ខាងទៀតក្នុងការកសាងនិងដាក់ស្នើវត្ថុនេះឱ្យមានកិច្ចព្រមព្រៀងនេះ។

កិច្ចសន្យាត្រូវតែគោរពតាម:

• ការកំណត់នៃវត្ថុជាក់លាក់នៃសំណង់ដែលបានចែករំលែកដែលត្រូវបានបញ្ជូនស្របតាមឯកសារគម្រោងរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍។
• បញ្ជាក់ថ្ងៃផុតកំណត់សម្រាប់ការផ្ទេរវត្ថុនៃសំណង់សមធម៌ដល់ម្ចាស់ភាគហ៊ុន។
• ព័ត៌មានអំពីតម្លៃនៃកិច្ចសន្យាពេលវេលាកំណត់ពេលវេលានិងលំដាប់នៃការទូទាត់
• ព័ត៌មានស្តីពីរយៈពេលនៃការធានាការធ្វើសកម្មភាពទាក់ទងនឹងវត្ថុដែលកំពុងសាងសង់។

ក្នុងករណីដែលមិនមានយ៉ាងហោចណាស់ពាក្យមួយក្នុងចំណោមលក្ខខណ្ឌដែលបានចុះបញ្ជីនោះកិច្ចសន្យាត្រូវបានចាត់ទុកថាមិនត្រឹមត្រូវ។ DDU នីមួយៗគួរតែត្រូវបានចុះបញ្ជីនៅក្នុងផ្នែក Rosreandra ក្នុងតំបន់ក្នុងគោលបំណងដើម្បីចៀសវាងការលក់ទ្វេដង។

ម្ចាស់ភាគហ៊ុនមានសិទ្ធិបញ្ចប់កិច្ចសន្យាដែលមានស្ថេរភាពប្រសិនបើ:

• មានបញ្ហាទាក់ទងនឹងលក្ខខណ្ឌ។
• តម្រូវការសម្រាប់គុណភាពនៃវត្ថុអចលនទ្រព្យត្រូវបានរំលោភយ៉ាងខ្លាំង។
• ការធ្វើផែនការនៃអាផាតមិនដែលបានកំណត់ដោយការផ្លាស់ប្តូរគម្រោងដំបូង។

ក្នុងករណីមានការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវបានផ្តល់ជូនតែប្រាក់របស់ម្ចាស់ភាគហ៊ុនប៉ុណ្ណោះប៉ុន្តែថែមទាំងចំណាប់អារម្មណ៍សម្រាប់ការប្រើប្រាស់ប្រាក់ដែលបានខ្ចីក្នុងចំនួនទឹកប្រាក់ដែលបានខ្ចីប្រាក់ចំនួន 1/15 របស់ធនាគារកណ្តាលរុស្ស៊ី។ ដែលប្រតិបត្តិការនៅថ្ងៃនៃការបំពេញកាតព្វកិច្ចក្នុងការប្រគល់មូលនិធិដែលបានបង់ដោយម្ចាស់ភាគហ៊ុន។ ទន្ទឹមនឹងនេះក្រុមហ៊ុនអាចបញ្ចប់កិច្ចសន្យាបានតែតាមរយៈតុលាការបន្ទាប់ពី 3 ខែ។

ការទទួលខុសត្រូវសម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរពេលវេលាកំណត់

អ្នកអភិវឌ្ឍន៍មានកាតព្វកិច្ចផ្ទេរវត្ថុទៅអ្នកចូលរួមក្នុងវិស័យសមធម៌មិនលើសពីពាក្យដែលមានចែងក្នុងសន្ធិសញ្ញានេះទេ។ រយៈពេលផ្ទេរត្រូវបានកំណត់សម្រាប់អ្នកចូលរួមទាំងអស់វាគឺជាការមួយ។

ប្រសិនបើដំណើរការត្រូវបានពន្យារពេលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍មានកាតព្វកិច្ចបង់ថ្លៃពិន័យ (ពិន័យ) ដល់អ្នកទិញក្នុងអត្រានៃចំនួនទឹកប្រាក់នៃធនាគារកណ្តាលរុស្ស៊ី 1/7 ដែលធ្វើសកម្មភាពនៅថ្ងៃនៃការបំពេញកាតព្វកិច្ចលើតម្លៃ នៃកិច្ចសន្យាសម្រាប់ថ្ងៃនៃការពន្យារពេលនីមួយៗ។

ក្នុងករណីដែលវាមិនអាចទៅរួចទេក្នុងការកសាងផ្ទះមួយនៅក្នុងកិច្ចសន្យាដែលបានកត់ត្រានៅក្នុងកិច្ចសន្យាក្រុមហ៊ុនត្រូវមានកាតព្វកិច្ច 2 ខែ។ ក្នុងការសរសេរដើម្បីជូនដំណឹងដល់ម្ចាស់ភាគហ៊ុនហើយស្នើឱ្យធ្វើការផ្លាស់ប្តូរកិច្ចសន្យា។

លើសពីនេះទៀតឌីឌីឌីបង្កើតលក្ខខណ្ឌជាក់លាក់សម្រាប់ការផ្ទេរអចលនទ្រព្យដល់វិនិយោគិនអចលនទ្រព្យបន្ទាប់ពីទទួលបានការអនុញ្ញាតឱ្យធ្វើកិច្ចការផ្ទះ។

យោងតាមច្បាប់លេខ 214-FZ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍មានកាតព្វកិច្ចផ្ទេររាល់ផ្ទះល្វែងទាំងអស់ដល់អតិថិជនរយៈពេល 2 ខែ។ បន្ទាប់ពីទទួលយកគណៈកម្មការរដ្ឋ។

មូលនិធិសំណងដើម្បីការពារម្ចាស់ភាគហ៊ុនដែលបានបោកគុក

ដើម្បីធានាបាននូវការធានារ៉ាប់រងការទទួលខុសត្រូវស៊ីវិលរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍នៅក្រោមកិច្ចព្រមព្រៀងការចូលរួមគឺជាមូលនិធិសំណងគឺជាមូលនិធិសំណង។

ក្រុមហ៊ុនទាំងអស់ដែលលក់អាផាតមិននៅលើឆាកសំណង់គួរតែយោងតាមច្បាប់គួរតែត្រូវបានផ្ទេរទៅមូលនិធិសំណងដើម្បីផ្តល់នូវបំណុលក្រោមកិច្ចព្រមព្រៀង 1,2% នៃតម្លៃដ្រាយនីមួយៗ។ ច្បាប់ផ្តល់នូវការវាយតម្លៃប្រចាំឆ្នាំនៃកាតព្វកិច្ចក្នុងការកែតម្រូវទំហំនៃការវាយតម្លៃនៃការវាយតម្លៃប៉ុន្តែមិនច្រើនតែ 1 ដងក្នុងមួយឆ្នាំ។

ថវិការបស់មូលនិធិសំណងនឹងត្រូវបានដឹកនាំទៅការបញ្ចប់វត្ថុអចលនទ្រព្យដែលមានបញ្ហា។ ប្រធាននាយកប្រតិបត្តិមូលនិធិសំណងរបស់ទីភ្នាក់ងារសម្រាប់ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីលំនៅដ្ឋាននិងប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ (AHML) ។ វាមានសារៈសំខាន់ខ្លាំងណាស់ដែលភារកិច្ចរបស់គ្រឹះមិនរាប់បញ្ចូលការប្រមូលចំនួនជាក់លាក់វាចាំបាច់ត្រូវធានាថាវាផ្តល់នូវការគ្របដណ្តប់លើហិរញ្ញវត្ថុនៃហានិភ័យដែលមានស្រាប់។

ចំនួនទឹកប្រាក់អតិបរមានៃសំណងប្រាក់ដែលអាចធ្វើបានគឺត្រូវបានកំណត់ដោយផ្អែកលើផ្ទៃដីសរុបនៃគ្រឿងបរិក្ខារដែលកំពុងសាងសង់និងតម្លៃផ្ទះមួយម៉ែត្រការ៉េនៃលំនៅដ្ឋាននៅក្នុងទ្រព្យសម្បត្តិនេះ។ ទន្ទឹមនឹងនេះផ្ទៃដីសរុបនៃការសាងសង់សមធម៌មិនអាចលើសពី 120 មនិងតម្លៃ 1 ម។ ម។ មិនអាចខ្ពស់ជាងតម្លៃមធ្យមសម្រាប់លំនៅដ្ឋានស្រដៀងគ្នានៅលើទីផ្សារបឋមនៅក្នុងតំបន់តែមួយ។

មូលនិធិសំណងនឹងជួយការពារសិទ្ធិរបស់ភាគទុនិកថ្មី។ ដើម្បីជួយអ្នកសមគំនិតទាំងនោះដែលបានជួបប្រទះការលំបាកអាជ្ញាធរក្នុងតំបន់បានគូរក្រាហ្វនៃការបញ្ចប់វត្ថុដែលបង្ហាញពីពេលវេលានិងយន្តការនៃដំណោះស្រាយ។

ប្រសិនបើអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ក្ស័យធន

រយៈពេលសរុបនៃនីតិវិធីក្ស័យធនត្រូវបានកាត់បន្ថយដោយការលុបបំបាត់នៃនីតិវិធីសម្រាប់ការសង្គ្រោះហិរញ្ញវត្ថុនិងការធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងនៃសកម្មភាពដែលធ្វើឡើងដោយប្រធានមជ្ឈត្តីនិងតុលាការក្ស័យធន។ នីតិវិធីដំបូងត្រូវបានណែនាំអំពីនីតិវិធីនៃការផលិតការប្រកួតប្រជែងខណៈដែលមេដឹកនាំអាជីពត្រូវតែដឹកនាំក្រុមហ៊ុនក្ស័យធនដែលមានបទពិសោធន៍ក្នុងវិស័យសំណង់រួចហើយ។ អ្នកចាត់ការក្ស័យធនថ្មីដឹកនាំលិខិតមួយទៅកាន់ម្ចាស់ភាគហ៊ុនដែលមាននីតិវិធីបន្តនិងក្បួនដោះស្រាយនៃសកម្មភាពនឹងត្រូវបានពិពណ៌នា។

ច្បាប់ "ស្តីពីការក្ស័យធន" បង្កើតឱ្យមានតម្រូវការរបស់ម្ចាស់ភាគហ៊ុនទាំងអស់ដែលត្រូវបានប្រគល់ជូនអ្នកគ្រប់គ្រងការប្រកួតប្រជែងហើយមិនឱ្យតុលាការអាជ្ញាកណ្តាលមិនលើសពី 2 ខែទៀតទេ។ ចាប់ពីថ្ងៃទទួលការជូនដំណឹងអំពីកម្មវិធីគ្រប់គ្រងការប្រកួតប្រជែង។ អ្នកគ្រប់គ្រងបានពិចារណាលើតម្រូវការនិងរាប់បញ្ចូលពួកគេនៅក្នុងបញ្ជីឈ្មោះ។

ប្រសិនបើនៅក្នុងដំណើរការនៃនីតិវិធីនៃការក្ស័យធនមានហេតុផលគ្រប់គ្រាន់ដែលបានបង្ហាញថាការជឿទុកចិត្តអ្នកអភិវឌ្ឍន៍កូនបំណុលអាចត្រូវបានស្តារឡើងវិញការផ្លាស់ប្តូរទៅគ្រប់គ្រងខាងក្រៅគឺអាចធ្វើទៅបាន។

អ្នកគ្រប់គ្រងដែលមានការប្រកួតប្រជែងមានកាតព្វកិច្ចអនុវត្តសកម្មភាពចាំបាច់ដើម្បីស្វែងរកនិងទាក់ទាញអ្នកសំដែងម្នាក់ទៀត។ មានជំរើសមួយទៀតគឺការប្រជុំម្ចាស់ភាគហ៊ុនមានសិទ្ធិសំរេចលើវិធីសាស្រ្តនៃការអនុវត្តកាតព្វកិច្ចដោយទទួលបានសំណងពីមូលនិធិសំណង។ លើសពីនេះទៀតវានៅតែមានលទ្ធភាពនៃការសងតម្រូវការដោយផ្ទេរទៅបទប្បញ្ញត្តិនៃកម្មវត្ថុនៃការសាងសង់ដែលមិនទាន់បានបញ្ចប់ឬការផ្ទេរបរិវេណ (ប្រសិនបើវត្ថុបានសាងសង់រួចហើយ) ។ ការសម្រេចចិត្តនេះត្រូវបានធ្វើឡើងដាច់ដោយឡែកសម្រាប់ផ្ទះនីមួយៗដែលកំពុងសាងសង់ការប្រជុំទូទៅនៃភតិកៈនាពេលអនាគតវាចាំបាច់ត្រូវទទួលបានការយល់ព្រមពីម្ចាស់ភាគហ៊ុន។

សូមកត់សម្គាល់: ក្នុងការក្ស័យធនរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលជាម្ចាស់អចលនៈទ្រព្យដែលងាយរងគ្រោះបំផុតគឺជាម្ចាស់នៃបរិវេណដែលមិនមែនជាលំនៅដ្ឋានរួមមានអាផាតមិន។

ផែនការដីធ្លីនិងផ្ទះដែលកំពុងសាងសង់ត្រូវបានសន្យាជាមួយអ្នកចូលរួមក្នុងការសាងសង់សមធម៌រហូតដល់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍បំពេញកាតព្វកិច្ចរបស់ខ្លួន។ ទន្ទឹមនឹងនេះភាពជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិនៃអចលនទ្រព្យដំណើរការនីតិវិធីរបស់ម្ចាស់ភាគហ៊ុននៅពេលចុះឈ្មោះកិច្ចសន្យានៃការចូលរួមសមធម៌។

• 

តើគណនី escrow គឺជាអ្វី

Eskrow - ជំនាញនៃការដាក់ប្រាក់បញ្ញើមានលក្ខខណ្ឌដែលដឺក្រេសាច់ប្រាក់កកកុញរហូតដល់ការសាងសង់ផ្ទះត្រូវបានបញ្ចប់។ គណនី escrow នៅប្រទេសរុស្ស៊ីបានបង្ហាញខ្លួននៅឆ្នាំ 2014 ប៉ុន្តែបានប្រើគ្រោងការណ៍នេះតែប៉ុណ្ណោះក្នុងឆ្នាំ 2018 ។

ការប្រាក់លើមូលនិធិដែលបានដាក់នៅលើគណនី escrow មិនត្រូវបានគិតថ្លៃទេហើយធនាគារដែលមានគណនីបែបនេះបើកមិនទទួលបានសំណងទេ។ តាមពិតគណនី escrow គឺជាប្រាក់បញ្ញើដែលមានការប្រាក់ប្រាក់ដែលត្រូវបានកកក្នុងរយៈពេលមួយដែលមិនលើសពីកាលបរិច្ឆេទនៃការធ្វើប្រតិបត្តិការរបស់វត្ថុដែលមានប្រតិបត្តិការក្នុងការប្រកាសរចនាបូកនឹង 6 ខែ។ នៅពេលប្រើគណនី escro អ្នកភាគទម្រៀងមិនទទួលយកហានិភ័យហិរញ្ញវត្ថុដែលទាក់ទងនឹងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ជាក់លាក់និងប្រថុយនឹងហានិភ័យដល់ធនាគារដែលមានការអនុញ្ញាតប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវតែប្រគល់ឱ្យពួកគេនូវច្បាប់ដែលបានផ្តល់ឱ្យដោយច្បាប់។ ក្នុងករណីដែលធនាគារត្រូវបានប្រកាសថាក្ស័យធនអ្នកអភិវឌ្ឍន៍បានបន្តកិច្ចសន្យាជាមួយភ្នាក់ងារធនាគារថ្មីប្រាក់ធានារ៉ាប់រងនឹងត្រូវផ្ទេរទៅគណនីថ្មី។

ក្រុមហ៊ុនទទួលបានមូលនិធិពីគណនី Exoruum បន្ទាប់ពីចូលទៅក្នុងវត្ថុដើម្បីប្រតិបត្ដិការនិងចុះឈ្មោះសិទ្ធិកម្មសិទ្ធិយ៉ាងហោចណាស់ផ្ទះល្វែងមួយ។

មានន័យថាគណនី escrow អាចត្រូវបានបកប្រែដើម្បីបង់ថ្លៃកាតព្វកិច្ចរបស់ក្រុមហ៊ុនក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងប្រាក់កម្ចីឬត្រូវបានចុះបញ្ជីដោយផ្ទាល់ទៅអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ (ដើម្បីគណនាជាមួយអ្នកឱ្យខ្ចីក្នុងករណីដែលការសាងសង់ត្រូវបានខ្ចីប្រាក់នៅលើមូលនិធិដែលបានខ្ចីប្រាក់។

រយៈពេលធានា - 5 ឆ្នាំ

សាប៊ូបោកខោអាវមានសិទ្ធិទទួលបានការលុបបំបាត់ពិការភាពដែលបានរកឃើញដោយឥតគិតថ្លៃឬកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះល្វែងដល់ចំនួនទឹកប្រាក់សមរម្យ។ លើសពីនេះម្ចាស់ភាគហ៊ុនអាចតម្រូវឱ្យមានសំណងសម្រាប់ការចំណាយរបស់ខ្លួនដើម្បីលុបបំបាត់កង្វះខាត។

ទស្សនវិស័យសម្រាប់ការច្នៃប្រឌិតថ្មី

ចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដាឆ្នាំ 2019 ការផ្លាស់ប្តូរច្បាប់សហព័ន្ធលេខ 214-FZ បានចាប់ផ្តើមប្រតិបត្តិការពេញលេញ។ ការស្ថាបនាដែលបានចែករំលែកគួរតែត្រូវបានជំនួសដោយគម្រោងបញ្ជីឈ្មោះត្រូវតែបង្កើត (វានឹងជួយពិនិត្យមើលភាពជឿជាក់របស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍) ។

ផងដែរចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដាឆ្នាំ 2019 នីតិវិធីនៃការលក់អាផាតមិននៅក្នុងអគារថ្មីបានផ្លាស់ប្តូរ។ ដោយអនុលោមតាមច្បាប់ក្រុមហ៊ុននឹងទទួលបានប្រាក់មិនមែនពីម្ចាស់ភាគហ៊ុនដើម្បីបន្តសាងសង់ទេប៉ុន្តែពីធនាគារដែលមានការទទួលស្គាល់និងរក្សាទុកវានៅលើគណនី Escrow ។

ប៉ុន្តែមិនមែនអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ទាំងអស់នឹងធ្វើការនៅក្នុងគ្រោងការណ៍នេះទេ។ យោងតាមដំណោះស្រាយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍អាចលក់អាផាតមិនសម្រាប់លក្ខខណ្ឌចាស់ប្រសិនបើនៅផ្ទះបានត្រៀមរួចរាល់យ៉ាងតិច 30% ហើយចំនួននៃកិច្ចសន្យាបញ្ចប់ - មិនតិចជាង 10% ឡើយ។ ជនជាតិយូដាបានកត់សម្គាល់រួចហើយថាអ្នកអភិវឌ្ឍន៍កំពុងស្វែងរក គ្រោងការណ៍ផ្លូវវាងក្នុងការអនុវត្តដែលអ្នកទិញអចលនទ្រព្យណាមួយនឹងមិនចូល DDD ឡើយ។

មានតែកិច្ចសន្យានៃការចូលរួមសមធម៌ប៉ុណ្ណោះដែលអាចធានាការការពារសិទ្ធិរបស់ភាគទុនិកដូច្នេះអ្នកទិញមិនអាចយល់ព្រមចំពោះសំណើរបស់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ចេញក្រៅច្បាប់ជំនួសវិញឬកិច្ចសន្យានៃការចាត់ចែងច្បាប់ឬកិច្ចព្រមព្រៀងហិរញ្ញប្បទានសហហិរញ្ញប្បទាន។

អ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យជឿជាក់ថាការផ្លាស់ប្តូរច្បាប់លេខ 214-FZ នឹងបង្ខំឱ្យក្រុមហ៊ុនខ្នាតតូចនិងមធ្យមចេញពីទីផ្សារចាប់តាំងពីគោលដៅនៃការច្នៃប្រឌិតថ្មីគឺល្បីល្បាញក្នុងឧស្សាហកម្មសំណង់។ ម៉្យាងវិញទៀតស្ថានភាពនេះអាចបណ្តាលឱ្យមានការផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងខ្លាំងនៅក្នុងទីផ្សារប្រាក់កម្ចីបញ្ចាំបានបង្ខំឱ្យធនាគារផ្តល់ជូននូវដំណោះស្រាយឥណទានដែលទទួលបានប្រាក់ចំណេញកាន់តែច្រើនសម្រាប់អ្នកដែលចង់ទិញផ្ទះ។

•