우리는 2019 년에 개발자가 파산하고 새로운 규칙에 대한 새로운 규칙에 대해 보상 기금, 에스크로 계정, 무엇을 해야하는지에 대해 알려줍니다.
평균적으로 매년 2 ~ 6 %의 주주의 시설을받지 못하고 부동산 시장에 중요한 문제가 발생합니다. 법학 번호 214-FZ로 2005 년에 제공된 주주의 권리 보호가 불충분해서 개선을 계속했습니다. 새로운 규칙은 속임수 주주의 권리를 보호하기 위해 고안되었습니다. 전환 기간은 2019 년 7 월까지 출시되었습니다.
법의 혁신에 관한 모든 것
항목 및 개념그런 주주는 누구인가?
지분법의 문제
개발자를위한 요구 사항
DDU 요구 사항
마감 시간을 바꾸는 책임
보상 기금
파산 개발자
에스크로 계정
보증
혁신을위한 잠재 고객
개체와 개념에 대해서
따라서 두 가지 주요 기능이 있습니다. 첫 번째는 개발자입니다 - 획득 된 허가를 기반으로 한 아파트 건물과 (또는) 다른 부동산 물체를 만들기 위해 지분법 건설에 대한 땅을 끌어 올리고 현금 참여자를 유치하는 법인입니다.
두 번째는 시민이나 법인의 공유 건설 참가자입니다. 함께 주거용 건물뿐만 아니라 산업 시설을 제외하고 차고, 건강 시설, 취사, 사업 활동, 무역, 문화 및 기타 부동산 물체도 건설 할 수 있습니다. 이것은 법의 제 2 조에 기록됩니다.
또한 지분법의 대상에 대한 명확한 정의가 있으며, 미래의 미래가 당신의 아파트, 지하 주차장에서 지하 주차장에있는 차고가되어야한다는 사실. 참가자의 현금을 포함하여 다른 부동산 물체 와이 주택의 일부 또는 부동산의 대상을 수수료하는 허가를받은 후이 주거 또는 비주거 구내는 주주에게 양도됩니다. ...에
그런 주주는 누구인가?
건설중인 문제가있는 부동산 구매자가 다음과 같은 조건이 필요합니다.- 주주 협정은 결론 지었다.
- 실행 당사자는 9 개월 이상 지분 참여 계약에 따라 의무를 수행하지 못했습니다. 2 개 이상의보고 기간이 넘는 집의 건설에 대한 투자를 연속적으로 증가시키지 못했습니다.
- 개발자는 물체를 만드는 후속자가 없습니다.
- 주주 이전의 건설 회사의 의무는 은행의 보증이나 민사의 책임 보험에 의해 확보되지 않습니다.
참고 사항 : 경우에 따라 건설에 대한 지분 참여 계약 체결조차도 구매자 주주를 보호 할 수 없습니다. 아파트 건물 및 기타 부동산 물체의 지분법에 참여하는 연방법 214-FZ "(법 214-FZ)는 주주를 보호하지 않습니다.
- 건설 된 집에서도 같은 구내가 여러 번 팔았습니다.
- 집은 발행되거나 임대되지 않은 음모 위에 지어졌습니다.
- 집은 허용되지 않는 플롯 위에 구축됩니다.
- 이 집은 도시 계획 계획, 프로젝트 요구 사항을 위반 한 것으로 지어졌습니다.
주주의 남용 (예 : 계약 거부의 가능성이 없거나 물체의 변속기 위반을위한 벌칙을 얻는 가능성)은 법원으로 이어질 수 있으므로 악의적 인 성격이 조치가 설정됩니다.
지분법의 문제
본질적으로 함정은이 부동산 투자 체계를 신중하게 연구하는 모든 사람들에게 분명 해지고 있습니다.
계획의 플러스는 분명합니다. 구매자는 평균 시장 가격보다 30-40 % 저렴 부동산을받습니다. 개발자는 부동산 객체의 구성 및 완제품의 채널 구현을위한 자금을 수신합니다.
불행히도 이러한 투자는 항상 상당한 위험과 관련이 있습니다. 작은 연기는 꽤 일반적이며, 항상 일정이 철저히 저지른 것은 아닙니다. 그러나 개발자가 구체적으로 건설 완료를 연기하거나 하우징에 들어가는 순간을 끌어 올리는 것이 발생합니다.
2005 년 법학 번호 214-FZ는 허가를 받기 전에 사전 텔리 아파트를위한 개발자들을위한 금지를 소개했습니다. 나는 개발자들이 듀얼 판매를 제외하기 위해 모든 지분 (DDU)을 모두 등록 할뿐만 아니라 비 이행에 대한 모든 이용 약관 및 처벌을 계약에 등록하도록 명령했다.
그러나 이것은 충분하지 않으며 변경 사항이 변경을 도입하기 시작했습니다.
첫째, 하우징 구조는 프로젝트의 구현과 관련이없는 작업을 수행하기 위해 개발자의 제한을 부과 한 다른 활동과 분리되어야합니다.
둘째, "한 회사가 하나의 건물 허가증"의 원칙을 준수해야합니다. 동시에 여러 허가에 참여하는 공유 공사가 금지됩니다. 동시에 대규모 개발자는 경험이 적어도 3 년 (적어도 일반 계약자 또는 고객으로)이어야하기 때문에 한 번에 여러 프로젝트의 실행을 취하기 위해 자식 구조에 기능을 위임 할 수 없습니다.
셋째, 개발자의 활동은 지정된 은행 신용 기관을 동반해야합니다. 회사의 계정, 기술 고객 및 일반 계약자는 동일한 은행에서 열어야합니다.
넷째, 개발자의 경영체와 참가자들의 비즈니스 평판에 대한 요구 사항이 조여졌습니다. 개발자의 창립자들 중에는 주목되지 않거나 뛰어난 유죄 판결과의 경우뿐만 아니라 그 활동이 법적 단체의 파산을 일으켰습니다.
회사는 부채가 없으므로 (건설 대상 목표 대출을 제외하고) 저하 건물에도 시험 결론을 얻어야합니다. 공인 된 은행 신용 기관에서 자금은 건설 비용의 적어도 10 % 이상 (보호 및 개발자 및 시간이나 파산을 강화하는 경우 주주가되어야 함)의 적어도 10 %의 금액을 입금해야합니다.
다섯째,이 법은 보수, 은행 서비스 지불, 관리 회사, 광고, 공동 서비스, 커뮤니케이션 서비스, 렌탈의 서비스 기초에 대한 개발자의 경비의 한계를 확립합니다. 이 제한은 설계 비용의 10 %입니다.
신뢰할 수있는 회사를 선택하는 방법
건설중인 집에서 아파트를 사러 가려면 :- 개발자에 대한 정보를 배우고 명성을 확인하십시오.
- 인터넷에서 읽을 것이라는 사실을 확인하는 가장 쉬운 방법, 건물 중 하나에 가서 작업이 수행되는지 확인하십시오.
- 건설 참여 계약을 체결하기 전에 신중하게 읽으십시오. 서둘러하지 마십시오.
- 가장 사소한 의심이있는 경우 모든 법적 복잡성을 이해하도록 변호사를 참조하십시오.
개발자를위한 새로운 요구 사항
그날까지는 14 일 이내에 개발자의 공유 건설에 대한 첫 번째 참가자와의 계약이 기업이나 프로젝트 정보에 관한 정보가 표시되는 프로젝트 선언문에 14 일 이내의 공유 건설을 기울여야합니다.
개발자는 자신의 요청에 배포를 제공 할 의무가 있습니다.
- 건설 허가;
- 프로젝트의 기술적 및 경제적 인도;
- 프로젝트 문서의 국가 검토의 결론;
- 프로젝트 문서는 모든 변경 사항을 포함합니다.
- 개발자의 규칙을 토지 플롯에 확인하는 서류.
그는 프로젝트의 총 예산의 적어도 1/3의 금액으로 프로젝트에 투자해야합니다. 주주에서 끌리는 돈은 특정 프로젝트의 이행을 위해 엄격하게 가야하며, 다른 곳으로 이동해야합니다.
요구 사항은 참여해야한다
DTU에 따라 한면 (Lolshler)은 문서에서 고정 된 지분을 지불하고 기성품 객체를 채택하고 다른 당사자 가이 물체를 구축하고 제출 하여이 물체를 협정에 의해 제공된 계약에 제출합니다.계약서는 다음을 준수해야합니다.
- 개발자가 프로젝트 문서에 따라 전송할 공유 구조의 특정 대상의 결정;
- 주주에 지분법의 대상을 양도하기위한 마감일을 지정하는 것;
- 계약의 가격, 타이밍 및 지불 순서에 대한 정보;
- 건설중인 물체와 관련하여 작용하는 보증 기간에 대한 정보.
나열된 조건 중 적어도 하나가없는 경우 계약은 무효로 간주됩니다. DDU는 이중 판매를 피하기 위해 Rosreestra Regional Division에 등록되어야합니다.
주주는 예를 들어 다음과 같은 경우 계약을 일방적으로 종료 할 권리가 있습니다.
- 용어에 문제가있었습니다.
- 부동산 물체의 품질에 대한 요구 사항이 크게 위반됩니다.
- 초기 프로젝트 변경에 의해 고려되는 아파트의 계획.
계약 해지가 발생할 경우 개발자는 주주에게 돈뿐만 아니라 러시아의 중앙 은행 중앙 은행 중앙 은행의 1/150 폐수 금리 금액으로 빌린 기금 사용에 대한 관심을 기울여야합니다. 주주가 지불 한 자금을 이행 할 의무가 이행되는 날에 운영됩니다. 동시에, 회사는 3 개월 후 법원을 통해서만 계약을 해지 할 수 있습니다.
마감 시간을 바꾸는 책임
개발자는 조약에 의해 규정 된 용어보다 늦게 지분하지 않은 자본 구조물의 참가자에게 물체를 옮길 의무가 있습니다. 전송 기간은 모든 참가자에게 설정됩니다.프로세스가 지연되는 경우 개발자는 러시아 연방의 중앙 은행 중앙 은행의 중앙 은행의 1/75 refinancing 속도의 1/75 refinancing 율의 양에 페널티 (형벌)를 지불해야합니다. 지연 매일에 대한 계약서의
계약서에 기록 된 계약서에 집을 짓는 것은 불가능한 경우, 회사는 2 개월 동안 의무가 있습니다. 주주에게 통보하고 계약을 변경하는 것을 제안하기 위해 서면으로
또한 DDD는 집위원회를 수령 할 수있는 허가를받은 후 부동산 투자자들에게 부동산 투자자들에게 이송을위한 특정 조건을 수립합니다.
법학교 번호 214-FZ에 따르면 개발자는 2 개월 동안 모든 아파트를 고객에게 이전 할 의무가 있습니다. 주위원회를 수락 한 후.
속임수 주주를 보호하기위한 보상 기금
참여 협약의 민사 부채 보험이 이제 보상 기금을 보장하는 것입니다.
건설 단계에서 아파트를 판매하는 모든 회사는 법에 따라 각 DDU의 가격의 1.2 %의 협정에 따라 부채를 제공하기 위해 보상 기금으로 양도되어야합니다. 법은 평가의 평가의 규모를 조정할 의무의 연간 평가를 제공하지만 연간 1 회 더 자주는 아닙니다.
보상 기금의 자금은 문제가되는 부동산 물체의 완성에 관한 것입니다. 주택 및 모기지 대출 (AHML)에 대한 기관의 보상 기금 CEO를 맡았습니다. 특정 금액을 수집하는 것이 포함되어 있지 않은 경우에는 기존 위험의 재정적 범위를 제공하는 것이 필요합니다.
가능한 돈의 최대 금액은 건설중인 시설의 총 면적과 본 숙박 시설의 1 평방 미터의 주택 가격을 기준으로 결정됩니다. 동시에, 지분 구조물의 목적의 총 면적은 120m²를 초과 할 수 없으며, 동일한 지역의 주요 시장에서 유사한 하우징의 평균값보다 1m²의 가격이 높을 수는 없습니다.
보상 기금은 새로운 주주의 권리를 보호하는 데 도움이 될 것입니다. 지역 당국은 이미 어려움을 겪은 공범자를 돕기 위해서는 솔루션의 타이밍과 메커니즘을 나타내는 문제 물체의 완료를 이끌어 낸 그래프를 가져 왔습니다.
개발자가 파산 한 경우
파산 절차의 총 지속 시간은 중재 관리자와 파산 법원이 수행 한 활동의 재정적 회복 및 최적화 절차를 폐지함으로써 줄어 듭니다. 첫 번째 절차는 경쟁 생산 절차에 도입되어 전문 리더는 이미 건설 부문에서 경험이있는 파산 회사를 이끌어야합니다. 새로운 파산 관리자는 추가 절차와 조치 알고리즘을 설명하는 주주에게 편지를 지시합니다.
"파산시"법률은 모든 주주의 요구 사항이 2 개월 이내에 중재 법원이 아닌 경쟁 관리자에게 제출되어 있음을 확립합니다. 경쟁력있는 관리자의 통지를받은 날짜부터 관리자는 요구 사항을 고려하고 레지스트리에 포함합니다.
파산 절차의 과정에서 충분한 이유가 채무자 개발자의 무례를 복원 할 수 있다고 믿는 것으로 보이면 외부 관리로의 전환이 가능합니다.
경쟁력있는 관리자는 다른 출연자를 검색하고 유치하기 위해 필요한 조치를 수행 할 의무가 있습니다. 다른 옵션이 있습니다. 주주 회의는 보상 기금에서 보상을 받아야 할 의무를 수행하는 방법을 결정할 권리가 있습니다. 또한 미완성 구조물의 목적이나 주거 구내의 이전 (물체가 제작 된 경우)의 조항으로 이전함으로써 요구 사항을 상환함으로써 요구 사항을 상환 할 수있는 가능성이 남아 있습니다. 이 결정은 미래의 세입자의 일반적인 회의 인 건설중인 각 집에 대해 별도로 이루어졌으며 주주의 ¾의 승인을 얻을 필요가 있습니다.
참고 사항 : 개발자의 파산에서 재산 소유주의 가장 취약한 카테고리는 아파트를 비롯한 비주거 구내 소유자입니다.
랜드 플롯과 건설중인 집은 개발자가 의무를 이행 할 때까지 지분한 자본 구조에 참가자들에게 징업됩니다. 동시에 부동산의 소유권은 지분 참여 계약 등록시 주주에게 진행됩니다.
에스크로 계정이란 무엇입니까?
Eskrow - 집안의 건설이 완료 될 때까지 현금도가 축적되는 조건부 보증금의 전문. 러시아의 에스크로 계좌는 2014 년에 등장했지만 2018 년에만이 계획을 익숙했습니다.
에스크로 계정에 배치 된 기금에 대한이자는 청구되지 않으며 그러한 계정이 개방 된 은행은 보수를받지 못합니다. 사실, 에스크로 계정은이자가없는 보증금이며, 이는 디자인 선언과 6 개월 동안 물체의 시운전을 초과하지 않는 기간 동안 냉동 된 돈입니다. 에스크로 계정을 사용할 때 주주는 특정 개발자와 관련된 재정적 위험을 수락하지 않으며 권한이 부여 된 은행에만 위험을 감수하고 법이 제공하는 경우에이를 반환해야합니다. 은행이 파산을 선언 한 경우 개발자는 새로운 은행 에이전트와 계약을 재실행하여 피보험자의 돈을 새로운 계좌로 이전합니다.
이 회사는 운영에 개체를 입력하고 적어도 하나의 아파트의 소유권의 권리를 등록한 후 Exoruum 계정에서 자금을 수령합니다.
에스크로 계좌가있는 수단은 대출 계약서에 대한 회사의 의무를 지불하거나 개발자에게 직접 나열되거나 건설이 빌린 기금에서 수행 된 경우 대출 기관으로 계산하는 데 직접 나열됩니다.
보증 기간 - 5 년
세제는 탐지 된 결함의 자유 제거를 필요로하거나 아파트의 가격을 적절한 양으로 줄이는 권한이 있습니다. 또한 주주는 결함을 없애기 위해 지출에 대한 보상을 요구할 수 있습니다.혁신을위한 잠재 고객
2019 년 7 월 1 일부터 연방법 번호 214-FZ의 변경이 시작되기 시작했습니다. 공유 건설은 프로젝트로 교체해야하며 레지스트리를 만들어야합니다 (개발자의 신뢰성을 확인하는 데 도움이됩니다).
또한 2019 년 7 월 1 일부터 새로운 건물에서 아파트를 판매하는 절차가 변경되었습니다. 이 법에 따라 회사는 이제 주주가 건설을 계속하지만 공인 은행에서부터 에스크로 계좌에 보관할 수 있습니다.
그러나 모든 개발자 가이 계획에서 일할 수는 없습니다. 해결 방법에 따르면, 개발자들은 집에서 적어도 30 % 이상 준비되고 체결 된 계약 수를 10 % 이상 준비 할 수 있습니다. 부동산을 전문으로하는 유대인들은 이미 개발자가 찾고 있다는 것을 알게되었습니다. Bypass Schemes, 어떤 속성 구매자가 DDD를 입력하지 않을 것입니까?
지분 참여 계약만이 주주의 권리를 보호 할 수 있으므로 구매자는 개발자가 대신 청구서 또는 법의 할당 계약 또는 협동 조달 계약을 수행하는 데 동의 할 수 없습니다.
부동산 전문가들은 혁신의 목표가 건설 산업을 유명하기 때문에 214-FZ의 변화가 중소 규모의 기업이 시장에서 변화 할 것이라고 믿습니다. 반면이 상황은 주택 담보 대출 시장에서 중요한 변화를 일으킬 수 있으며, 은행들이 주택을 사고 싶은 사람들에게 더 많은 수익성있는 신용 솔루션을 제공 할 수 있습니다.
