Иштеп чыгуучу банкрот болуп, эгерде иштеп чыгуучу банкрот болуп, 2019-жылы алданып кеткен акционерлерди коргоо боюнча жаңы эрежелер жөнүндө эмне кылуу керектиги жөнүндө айтып беребиз.
Жыл сайын орто эсеп менен акционерлердин 2ден 6% га чейин өз мекемелерин өз убагында ала албайт жана ал кыймылсыз мүлк рыногунун олуттуу көйгөй жаратат. 2005-жылы каралган акционерлердин укуктарын коргоо № 214-FZ жетишсиз болгон, ошондуктан ал аны жакшырта берүүнү уланткан. Жаңы эрежелер акционерлердин укуктарын коргоо үчүн иштелип чыккан. Өткөөл мезгил 2019-жылдын июлуна чейин ишке кирди.
Мыйзамдагы инновациялар жөнүндө
Буюмдар жана түшүнүктөрУшундай акционерлер кимдер
Капиталдын курулушунун көйгөйлөрү
Иштеп чыгуучуга коюлган талаптар
DDU үчүн талаптар
Мөөнөттөрдү өзгөртүү үчүн жоопкерчилик
Компенсация фонду
Банкроттун иштеп чыгуучусу
Эскроу эсеби
Кепилдик
Инновациялар үчүн келечеги
Объектилер жана түшүнүктөр жөнүндө
Ошентип, эки негизги өзгөчөлүк бар. Биринчиси - ал жерди ижарага алуу жана керектүү уруксатка негизделген квартиралык имараттарга жана (же) кыймылсыз мүлк объекттерин түзүү үчүн аксакалдар курулушуна баруучу юридикалык жак болуп саналат.
Экинчиси - бул бөлүшүлгөн курулушка - жаран же юридикалык жак. Экөөбүз биргелешип турак жайларды, ошондой эле гараждарды, саламаттыкты сактоочу жай, тамактануу, ишкердик иш-аракеттерин, сооданы, маданият жана башка кыймылсыз мүлк объекттерин, ошондой эле өнөр жай объектилерин эске албай, соода, маданият жана башка кыймылсыз мүлк объекттерин түзөт. Бул мыйзамдын 2-беренесинде жазылат.
Ошондой эле, үлүштүк курулуш объектисинин так аныктамасы, башкача айтканда, келечекте сиздин батириңиз, үйдүн жанындагы жер астындагы унаа токтотуучу жайга турушу керек. Турак жай же турак-жайсыз эмес жайлар, ал эми кыймылсыз мүлк объекттеринин жана башка кыймылсыз мүлк объектисинин (же башка кыймылсыз мүлк объектисинин) комиссиясына (же кыймылсыз мүлк объекттеринин, анын ичинде катышуучунун накталай акчасы) .
Ушундай акционерлер кимдер
Курулуш учурунда көйгөйлүү кыймылсыз мүлк объекттерин сатып алуучу үчүн төмөнкү шарттар керек:- Акционер жөнүндө келишим түзүлгөн;
- Аткаруучу тарап тең укуктук катышуу менен теңдиктин катышуусу менен 9 айдан ашык милдеттенмелерди аткарган жок. жана эки кабаттуу үйдүн курулушуна инвестиция салган эмес;
- Иштеп чыгуучу буюмду куруунун мураскору жок;
- Акционерлер тарабынан банктын кепилдигине же жарандык жоопкерчиликти камсыздандырган адам тарабынан курулуш компаниясынын милдеттенмелери.
Эскертүү: Айрым учурларда, алардын курулушка катышуу келишиминин катышуу келишиминин болушу дагы сатып алуучу акционерди коргой албайт. "Капиталдык имараттардын жана башка кыймылсыз мүлк объекттеринин капиталына катышуу жөнүндө" Федералдык Мыйзамдар № 214-ж. (Мыйзам № 214-FZ) акционерлерди коргой албайт:
- Курулган үйдө бир нече жолу бир нече жолу сатылган;
- Үй чыгарылбаган же ижарага берилбеген сюжетке курулган;
- Үй жол берилбеген участокто курулган;
- Үй шаардык пландаштыруу планын бузуу менен курулган, долбоордун талаптары.
Акционерлердин артыкчылыктары менен кыянаттык менен пайдалануу (мисалы, келишим түзүүдөн бир кыянаттык кылуу же бир жактуу келишимди же объектти бузгандыгы үчүн айып алуу мүмкүнчүлүгү) сотко, эгерде зыяндуу мүнөзгө ээ болсо, укуктарды коргоодон баш тартат аракеттер белгиленет.
Капиталдын курулушунун көйгөйлөрү
Мааниси, бул кыймылсыз мүлк инвестициялык схемасын кылдат изилдегендердин бардыгына түшүнүктүү болуп жатат.
Схеманын плюс айдан ачык: сатып алуучу рыноктун орточо баасына караганда, кирешелүү мүлккө 30-40% арзаныраак; Иштеп чыгуучу кыймылсыз мүлк объекттерин курууга жана Даяр продукциянын каналын ишке ашырууга каражат алат.
Тилекке каршы, мындай инвестиция ар дайым бир топ тобокелдиктерге байланыштуу. Кичинекей кийинкиге калтыруучулардын көпчүлүгү кеңири таралган, ар дайым эле боло бербейт. Бирок, иштеп чыгуучу курулуш аяктагандыгын, турак-жайга кирген учурду токтотуу үчүн атайын кийинкиге калтырууну кийинкиге калтырат.
2005-жылы кабыл алынган 2005-жылы № 214-FZ ПРИЗИТТЕРДИН ПРИЗИТТЕРДИН КЫЗМАТТАРЫН КЫЗМАТТАРГА КЫЗМАТТООП АЛУУ ҮЧҮН КЫЗМАТТАР ҮЧҮН Тыюу салынганга тыюу салынган; Мен иштеп чыгуучуларга келишимди каттоодон өткөрүүнү буйруду, ошондой эле кош сатуу үчүн (КӨБҮРӨӨК) (КӨБҮРӨӨК) КАЧАН СЫЙЛЫКТАР (КЧК) катышуусунун ар бир келишимин каттоодон өтүүнү буюртмём.
Бирок, бул жетишсиз болгон жок жана өзгөрүүлөр өзгөрүүлөрдү киргизе баштады.
Биринчиден, турак жай курулушу Долбоорду ишке ашырууга байланышпаган операцияларды иштеп чыгуучу иштерди жүргүзүү үчүн чектөөлөрдү киргизүү менен бөлүнүп берилиши керек.
Экинчиден, "бир компаниянын бир компаниясы бир имаратка уруксат" принциби байкоо керек. Ошол эле учурда, бир нече уруксатта бир нече уруксаттарга катышуу менен курулушка тыюу салынат. Ошол эле учурда, ири иштеп чыгуучулар бир нече долбоорлордун аткарылышына өтүү үчүн алардын функцияларын балдар структураларына өткөрүп бере алышпайт, анткени тажрыйба кеминде 3 жыл болушу керек (жок дегенде, жалпы подрядчыга же кардар).
Үчүнчүдөн, иштеп чыгуунун иши белгиленген банктын кредиттик мекемеси менен коштолушу керек. Компаниянын эсептери, техникалык кардар жана башкы подрядчы бир эле банкта ачылышы керек.
Төртүнчүдөн, иштеп чыгуучулардын башкаруу органдарынын ишкердик беделине жана анын катышуучуларынын ишкердик беделине коюлган талаптар күчөтүлдү. Иштеп чыгуучу уюштуруучулардын арасында көз жаздымда калган же эң сонун соттолгон, ошондой эле иш-аракеттери юридикалык жактын банкроттугу менен шартталган адамдар.
Компания экспертизанын корутундусун алуу үчүн, карыздар үчүн, карыздар үчүн, карыздар болбошу керек (курулуш үчүн максаттуу насыяларды кошпогондо). Ыйгарым укуктуу банктык кредиттик мекемеде курулуш нарктын кеминде 10% өлчөмүндө каражаттарды (корголгон парашют, ал эми корголуучу жана банкроттун же банкроттук болгон учурда) акционерлерге жана акционерлерге жайгаштырууга тийиш.
Бешинчи жолу, мыйзам долбоорунун чыгарылышына кеткен чыгымдардын эсебинен Банктын кызмат көрсөтүүлөрүнө, банктын кызмат көрсөтүүлөрүн, жарнама, коммуналдык кызматтардын, байланыш кызматтарынын, ижарага берүүчү кызматтардын эсебинен иштеп чыгуунун чыгымдарын белгилейт. Бул чектөө курулуштун дизайндын баасынын 10% түзөт.
Ишенимдүү компанияны кантип тандоо керек
Эгерде сиз үйдө турак үйдө батир сатып алсаңыз:- Иштеп чыгуучу жөнүндө маалымат алуу, анын аброюн текшериңиз.
- Интернеттеги сиз окуй турганыңызды ырастоонун эң оңой жолу - бул имараттарга баруу жана жумуш жүргүзүлөрүн текшериңиз.
- Курулушка салыштырмалуу үлүштүк катышуу келишимине кол коюуга чейин, аны кылдаттык менен окуп, шашып жок кылбаңыз.
- Эгерде сизде кичинекей шек саноолор болсо, анда бардык укуктук терсериктерди түшүнүүгө жардам берүү үчүн адвокаттарды караңыз.
Иштеп чыгуучуга жаңы талаптар
Бир күнгө чейин, акциялардын үлүшүнүн биринчи катышуучусу менен келишим түзүүнү 14 күндөн кечиктирбестен, 20 күндөн кечиктирилбестен, Компания жөнүндө маалымат жана долбоордун маалыматы жөнүндө маалымат көрсөтүлөт.
Иштеп чыгуучу анын талабы боюнча бөлүштүрүүнү берүүгө милдеттүү:
- Курулушка уруксат;
- Долбоордун техникалык жана экономикалык негиздемеси;
- Долбоордук документтерди мамлекеттик экспертизанын корутундусу;
- ага жасалган бардык өзгөрүүлөрдү камтыган долбоордук документтер;
- Жер участогуна иштеп чыгуучу эрежелерин тастыктаган документтер.
Долбоорго долбоордун жалпы бюджетинин үчүнчү суммасына өзүнүн каражаттарын өз каражаттарына инвестициялашы керек; Акционерлерден тартылган акча белгилүү бир долбоорду жүзөгө ашыруу үчүн катаалдашууга тийиш, ал эми башка жерде жок.
Талаптар
ДТУга ылайык, бир тарапка (LOLSHLER) Документте туруктуу үлүш төлөөгө жана даяр объектти кабыл алууга милдеттендирет жана бул объектти келишим боюнча каралган Макулдашууга каралган келишимге киргизүү жана тапшырууга милдеттенет.Келишим төмөнкүлөргө ылайык келиши керек:
- Долбоордук документтерге ылайык иштеп чыгуучу тарабынан бөлүштүрүлүүчү курулуштун конкреттүү объектисин аныктоо;
- Акционерге капиталдын курулушун өткөрүп берүүнүн акыркы мөөнөтүн көрсөтүү;
- Келишимдин баасы, мөөнөттөрү жана төлөө тартиби жөнүндө маалымат;
- Курулуп жаткан объектке карата иш алып баруучу кепилдик мөөнөтү жөнүндө маалымат.
Шарттардын жок дегенде бирөөсү жок болгон шартта, келишим жараксыз деп эсептелет. Ар бир гана КӨБдү кош сатуудан сактануу үчүн Росрестранын аймактык бөлүмүндө катталышы керек.
Акционер келишимди бир тараптуу түрдө токтотууга укуктуу, мисалы:
- Шарттар менен көйгөйлөр бар;
- Кыймылсыз мүлк объекттеринин сапатына коюлган талаптар олуттуу бузулган;
- Долбоордун баштапкы өзгөрүүлөрү менен каралган батирлерди пландаштыруу.
Келишим бузулганда, иштеп чыгуучу акционерлерге гана акча кайтарып берүүгө милдеттүү, ошондой эле Россия Федерациясынын Борбордук банкынын борбордук банкынын суммасына, карызга алынган каражаттарды пайдаланууга кызыкдар каражаттарды кайтарып берүүгө милдеттүү, акционерлер төлөгөн каражаттарды кайтаруу милдеттенмесин аткаруу күнү иштейт. Ошол эле учурда, компания келишимди 3 айдан кийин сот аркылуу гана токтото алат.
Мөөнөттөрдү өзгөртүү үчүн жоопкерчилик
Иштеп чыгуучу объектти келишимде каралган мөөнөттөн кечиктирбестен, катышуучуларга билдирүүгө милдеттүү. Өткөрүү мөөнөтү бардык катышуучулар үчүн белгиленет, бул бир.Эгерде процесс кечиктирилсе, иштеп чыгуучу Россия Федерациясынын Борбордук банкынын 1/75 "Россия Федерациясынын Борбордук банкынын" суммасында, милдеттенменин аткарылуучу күнүндө, милдеттенменин аткарылган күнү, иш алып барууну талап кылууга милдеттүү ар бир күн кечигүү үчүн келишимдин.
Келишимде жазылган келишимде үй куруу мүмкүн болбогон учурда, Компания 2 айга милдеттүү. Акционерлерге кабарлоо жана келишимге өзгөртүүлөрдү киргизүүнү сунуш кылуу.
Мындан тышкары, DDD кыймылсыз мүлк инвесторлоруна кыймылсыз мүлк инвесторлоруна үйдү алууга уруксат алгандан кийин кыймылсыз мүлк инвесторлорун өткөрүп берүү үчүн белгилүү бир шарттарды белгилейт.
Мыйзам боюнча № 214-FZ боюнча, иштеп чыгуучу кардарларга 2 айга чейин бардык батирлерди өткөрүп берүүгө милдеттүү. Мамлекеттик комиссияны кабыл алгандан кийин.
Алданган акционерлерди коргоо үчүн компенсация фонду
Иштеп чыгуучулардын жарандык жоопкерчилигин камсыздандыруу үчүн, макулдашуулардын макулдашууларын компенсациялык фонд болуп саналат.
Курулуш этегинде батирлерди саткан бардык компаниялар мыйзамга ылайык, макулдашуу боюнча милдеттенмелерди камсыз кылуу үчүн милдеттенмелер фондусуна өткөрүлүп берилиши керек, ар бир КМРнын баасынын баасынын 1,2% түзөт. Мыйзам жыл сайын баалоону баалоонун өлчөмүн жөнгө салуу боюнча милдеттенмелерди баалоону камсыз кылат, бирок көбүнчө жылына 1 жолу эмес.
Компенсациялык фонддун каражаттары көйгөйлүү кыймылсыз мүлк объекттерин аяктоого багытталат. Турак жай жана ипотекалык насыя берүү агенттигинин башкы директору Башкы директору (Ахмл). Фонддун милдети белгилүү бир сумманы чогултууга кирбегендиктен, анын учурдагы тобокелдиктерди каржылык чагылдыруу үчүн гана керек.
Мүмкүн болгон акчанын компенсациялардын максималдуу суммасы курулуп жаткан объекттердин жалпы аянтынын жалпы аянтынын негизинде ушул кассада турак жайдын бир чарчы метринин баасы боюнча аныкталат. Ошол эле учурда, капиталдын курулушунун жалпы аянты 120 м²ден ашпашы керек, ал эми 1 М² Баасы ошол эле облустагы ушул эле турак-орунда окшош турак-жайдын орточо наркынан жогору болбошу керек.
Компенсация фонду жаңы акционерлердин укуктарын коргоого жардам берет; Буга чейин кыйынчылыктарга туш болгондорго жардам берүү үчүн, аймактык бийликтер көйгөйдүн мөөнөтүн жана механизмдерин көрсөтүп, көйгөйлүү объекттерди аяктоо графигин тартуулады.
Эгер иштеп чыгуучу банкрот болсо
Банкроттук жол-жоболорунун жалпы узактыгы финансылык калыбына келтирүү жана банкроттук башкаруучусу жана банкроттук соттун соттору жүргүзүү тартибин оптималдаштыруу жол-жоболорун жокко чыгаруу менен кыскарат. Биринчи жол-жобосу конкурстук өндүрүш тартибине киргизилет, ал эми кесипкөй лидер курулуш тармагында тажрыйбага ээ болгон банкрот компаниясын жетектеши керек. Жаңы банкроттук менеджери, андан ары жол-жобосу жана иш-аракеттердин алгоритмине баяндалган акционерлерге кат жетектейт.
"Банкроттоо жөнүндө" мыйзамда бардык акционерлердин талаптары, конкурстук сотко эмес, Арбитраж сотуна эмес, арбитраждык сотко эмес, сунушталат. Конкурстук менеджер жөнүндө кабарлоону алган күндөн тартып. Менеджер талаптарды карайт жана аларды реестрде камтыйт.
Эгерде банкроттук процесстин жүрүшүндө карыз тараптын иштеп чыгуучу шайлоону төлөө мөөнөтүн калыбына келтирүүгө болот деп ишендирсе, тышкы башкарууга өтүү мүмкүн экендиги ишенүү үчүн жетиштүү себептер пайда болду.
Конкурстук менеджер издөө жана башка аткарууну тартуу үчүн керектүү иш-аракеттерди жүргүзүүгө милдеттүү. Дагы бир опция бар - акционерлердин отуруму компенсациялык фонддон компенсация алуу менен милдеттенмелерди аткаруу ыкмасын аткаруу ыкмасын аткарууга укуктуу. Мындан тышкары, бүтпөгөн курулуштун объектисинин жоболоруна же турак жайдын жайларын өткөрүп берүү менен талаптарды жокко чыгаруу мүмкүнчүлүгү бойдон калууда (эгерде объект курулган болсо). Чечим курулуп жаткан ар бир үй үчүн өзүнчө жүргүзүлөт, келечектеги ижарачылардын жалпы чогулушу, акционерлердин ¾үн бекитүү керек.
Эскертүү: Иштеп чыгуучу банкроттоосунда, менчик ээлеринин эң аялуу категориясы - турак-жай эмес жайлардын ээлери, анын ичинде батирлер.
Жер участогу жана курулуп жаткан үй, иштеп чыгуучу өзүнүн милдеттенмелерин аткарганга чейин, катышуучуларга капиталдык курулушка күрөөгө коюлган; Ошол эле учурда, кыймылсыз мүлккө акционерге үлүштүк катышуу учурунда акционерге ээлик кылат.
Эскроу эсеби деген эмне
Эскров - Шарттуу депозиттин адистиги, бул үйдүн курулушу аяктаганга чейин, кайсы накталай градус топтолот. Россиядагы Эскроу эсептери 2014-жылы пайда болду, бирок бул схеманы 2018-жылы гана колдонгон.
Эскрок эсептерине жайгаштырылган каражаттарга пайыздар алынбайт, ал эми банк мындай эсептердин ачык-айкылары алынбайт. Чындыгында, Эскроу Эсеби - бул пайызсыз депозит, ал эми декларациянын декларациясында пайдаланылбаган күндөн тартып 6 айлык мөөнөткө пайдаланылбаган бир мезгилге чейин тоңдурулган пайызсыз депозит. Эскроу эсептерди колдонгондо акционерлер конкреттүү иштеп чыгуучу менен байланышкан финансылык тобокелдикти кабыл алышпайт жана мыйзамда каралган учурларда аларды кайтарып берүү керек болгон ыйгарым укуктуу банкка гана кабыл алышат. Банк банкрот деп жарыяланган учурда, иштеп чыгуучу жаңы банк агент менен келишим түзүлөт, Камсыздандырылган акча жаңы эсепке өткөрүлүп берилет.
Компания объектисине объектке киргенден кийин, жок дегенде бир батирге ээлик кылуу укугун каттоодон өткөндөн кийин экзоруздук эсептеринен каражат алат.
Эскроу эсептери менен Компаниянын насыялык келишими боюнча төлөөгө акы төлөөгө же түздөн-түз иштеп чыгуучуга түздөн-түз саналса (насыя берүүчү каражаттарды, карызга алынган каражаттарда жүргүзүлгөндө эсептөө үчүн насыя берүү үчүн).
Кепилдик мезгил - 5 жыл
ЖАРДАМЧЫЛЫКТУУ КОРКУНУЧТУУ КОРКУНУЧТАРДЫ АКЫСЫЗ ЧЫГАРЫЛЫШТЫН АКЫСЫЗ ЧЫГАРЫЛЫШТЫН АКЫСЫЗ ЧЫГАРЫЛЫШТЫН КОРКУНУЧУ ЖОК, Квартиранын баасын тийиштүү суммага чейин кыскартууга укуктуу. Мындан тышкары, акционер анын чыгымдарын жоюуга кеткен чыгымдар үчүн компенсация талап кылынышы мүмкүн.Инновациялар үчүн келечеги
2019-жылдын 1-июлунан тартып Федералдык Мыйзамдын № 214-утканына өзгөртүүлөрдү киргизди. Бөлүштүрүлгөн курулуш долбоор тарабынан алмаштырылышы керек, реестр түзүлүшү керек (ал иштеп чыгуунун ишенимдүүлүгүн текшерүүгө жардам берет).
Ошондой эле 2019-жылдын 1-июлунан тартып жаңы имараттарда батирлерди сатуунун тартиби өзгөрдү. Мыйзамга ылайык, Компания акционердин курулушун улантууга эмес, аккредиттелген банктардан тышкары, аларды аккредитацияланган банктардан сактайт жана аларды эскабоо эсебинен сактайт.
Бирок бардык иштеп чыгуучулар бул схемада иштей бербейт. Токтомко ылайык, иштеп чыгуучуларга эски шарттар үчүн батирлерди сата алышат, эгерде үйдө жок дегенде 30% дуушар болгон болсо, анда болжолдонгон келишимдердин саны - 10% дан кем эмес, иштеп жаткан жүйүттөр иштеп чыгуучуларды издеп жатышат Диддердин өзүлөрүн ишке ашырып, DDDге киришпейт.
Акционердин укуктарын бир гана акционердин укугун коргоого кепилдик бере алат, ошондуктан сатып алуучу иштеп чыгуунун мыйзам долбоорун же мыйзамды дайындоо боюнча мыйзам долбоорун берүүгө макул болбой, сатып алуучунун сунушуна макул боло албайт, же мыйзамды дайындоо келишимин же биргелешип каржылоо жөнүндө келишимге макул боло албайт.
Кыймылсыз мүлк эксперттери № 214-FZ өзгөрүүлөрү чакан жана орто бизнести рыноктон мажбурлайт деп эсептешет, анткени инновациялар максаты курулуш индустриясын белгилүү. Экинчи жагынан, бул жагдай ипотека насыясынын рыногунда олуттуу өзгөрүүлөргө алып келиши мүмкүн, банктарды турак жай сатып алууну каалаган адамдар үчүн көбүрөөк кирешелүү кредиттик чечимдерди сунуштоого мажбурлоо мүмкүн.
