Сатуу келишими: Эмне үчүн керек жана аны кантип туура кылуу керек

Айрым учурларда, транзакцияны сатып алуу жана кыймылсыз мүлктү сатуу үчүн алдын ала келишим түзүлгөндөн мурун түзүлгөн. Бул тууралуу жана анын жыйымдуулугу жөнүндө көбүрөөк айтып бердик.

Кыймылсыз мүлк сатып алуу ниетин мыйзамдуу түрдө тастыктоо үчүн бир нече механизмдер бар: депозитке, алдын-ала төлөө жана алдын ала келишим түзүү. Ар бир вариант өз жолунда натыйжалуу болот.

Алдын ала келишим

Кыймылсыз мүлктү сатып алуу жана сатуунун алдын-ала макулдашуусу тараптардын бири негизги келишимге кирүүгө даяр эмес деп эсептеген учурда, алдын ала макулдашуусу. Бул төмөнкү себептерден улам болушу мүмкүн:

• Сатуучу кыймылсыз мүлккө ээлик кылгандыгын ырастоочу документтерди даярдай албайт;
• Сатып алуучу сатып алуу үчүн эч кандай сумма жок, бирок ал жакынкы келечекте пайда болушу керек;
• Бирок кыймылсыз мүлктү сатып алуу, ипотека насыялоо каражаттары колдонулат, бирок Банк объекттин белгилүү бир талдоосун жүргүзүү үчүн, банкка (3 жумага чейин) убакыт талап кылынат, анын ичинде бүтүмдүн укуктук ачыктыгын текшерүү жана кесипкөй баалоочунун отчетун изилдөө;
• Сатылган мүлк күрөөгө коюлган, ал эми нөшөрлүктү көтөрүүнүн тартибин аткаруу үчүн убакыт талап кылынат.

Төрөлүү курулушка катышуу шарттары боюнча турак жай сатып алууда, сатуу келишими боюнча алдын ала келишими эмес, ал керектүү укуктук кепилдиктердин акционерин бербейт

• 

Келишимге эмне кепилдик берет

Алдын ала келишим - бул бүтүмдүн ар бир бөлүгүнө бир катар кепилдик болуп саналат. Сатып алуучуга сатуучуга милдеттенмелерди белгилөө үчүн келишим келишимде бекемделиши керек. Ошол эле учурда, келишим туруктуу, ал эми кыймылсыз мүлк наркы, сатып алуучуга объектинин баасын инварианттыгын сатып алууга чейин кепилдик берүү.

Россия Федерациясынын Граждандык кодекси алдын ала келишимдин аткарылышына кепилдик берди. Эгерде 6 айдын ичинде сатып алуучу же сатуучу кандайдыр бир себептерден улам башкы келишимдин корутундусун кыскартса, анда экинчи тарап сотко кайрыла алат. Бүтүмдүн корутундусуна эч кандай тоскоолдуктар жок болгондуктан, сот негизги келишимдин корутундусун белгилөө жөнүндө чечим кабыл алат.

Мындай талапты кабыл алуу үчүн, ал алдын-ала келишим түзүүдө, ал эми кыймылсыз мүлк объектисин мүнөздөө, ошондой эле келишимдин баасын мүнөздөө, ошондой эле келишимдин баасын белгилөө, ырааттуулукту көрсөтүү жана жүргүзүүнүн тартиби Өз ара отурукташуучулар. Мындан тышкары, келишим боюнча келишимде келишимде аныкталышы керек, алардын чабуулу негизги келишимди аяктоого милдеттүү. Бул убакытты алдын ала келишимде көрсөтүлгөн жагдайлардын келип чыгышына өзгөртүүгө болот.

Эгерде сот оң чечим кабыл алса, алдын-ала келишим түзүлгөн деп эсептелет. Келишимдин шарттары соттун чечими менен аныкталат жана бул документ мыйзамдуу күчүнө кирген учурдан тартып күчүнө кирет.

• 

Кантип келишим түзүү керек

Искусствонун маанисинде. Алдын ала келишим түзүүнүн 429и сатылышы боюнча 429 сатуу үчүн алдын ала келишим түзүүгө мурда макулдашылган шарттарда сатуунун негизги келишими түзүүгө милдеттенет.

Алдын ала келишими жазуу жүзүндө түзүлүшү керек. Тараптардын өтүнүчү боюнча, аны жөнгө салууга жана нотариуска ээ болууга (Россия Федерациясынын Граждандык кодексинин 163-ж.). Бул учурда мыйзамдуу түрдө иш-аракеттерди жасоого арналган тарифтин өлчөмү транзакциялык баага жараша аныкталат (3-абзацтардын 4-пункттары). 22.1 Россия Федерациясынын нотариус жөнүндө мыйзамдарынын негизинде). Мындай келишимди мамлекеттик каттоо талап кылынбайт.

Алдын ала келишимде төмөнкүлөр камтылууга тийиш:

• Келишимдин предметин түзүү үчүн шарттар (Алдын ала макулдашууга) анын тараптары ал алдын-ала келишимде көрсөтүлгөн шарттарда көрсөтүлгөн шарттарда кыймылсыз мүлк объектилерин сатуу боюнча келишим түзүүгө макулдашууга макулдук берүү;
• Тараптардын бирине ылайык, ал алдын-ала макулдашууга киргенде, макулдашуунун негизги келишиминин шарттары;
• Батирдин баасы жөнүндө шарттар;
• Бул жердеги турак жайларды колдонууга болгон укуктарын көрсөтүүдө жашаган адамдардын тизмеси (эгер бар болсо).

Кыймылсыз мүлк объектисинин алдын-ала сатып алуу жана сатуу, жок дегенде, анын эң маанилүү шарттарынын бири, мындай документ анча-мынча деп эсептелет жана бүтүм ийгиликсиз болуп саналат

Тема жана баа келишими

Келишимдин предметин баяндалганда - кыймылсыз мүлк объектиси - анын бардык негизги мүнөздөмөлөрүн толугу менен көрсөтүп, анын аталыштарын толугу менен көрсөтүп, төмөнкүлөрдү туура белгилөө керек:

• дареги;
• кадастрдык номер;
• Техникалык инвентаризация бюросунун бюросунун маалыматтарына ылайык квадрат;
• бөлмөлөрдүн саны;
• Батир үчүн сиз жайгашкан полду көрсөтө аласыз жана батир жайгашкан үйдүн жалпы полдору.

Алдын ала келишимдеги кыймылсыз мүлк объекттеринин мүнөздөмөлөрүн тастыктоо үчүн, менчик укугун тастыктаган документтерди көрсөтүү сунушталат. Мындан тышкары, мүлккө укуктарды мамлекеттик каттоонун же кыймылсыз мүлк объектилеринин бирдиктүү мамлекеттик реестринен бошотулгандыгы жөнүндө күбөлүктөр берилиши керек.

Бүтүмдүн объектиси катары иштеген мүлктүн баасы толугу менен рубльда толук көрсөтүлөт. Эгерде ал алдын-ала келишим түзүүдө тараптар депозиттик же алдын-ала төлөө киргизүүгө макулдашса, анын көлөмү дагы көрсөтүлүшү керек.

Негизги келишимдин тексти алдын-ала макулдашууга тиркелиши керек. Эскертүү: Эгерде сиз алдын-ала жана негизги келишимдерде ар кандай көлөмдөгү транзакцияларды белгилеңиз, бул мыйзам бузуу.

Алдын ала келишим боюнча мүлктүн наркынан тышкары, тараптардын нотариалдык кызмат көрсөтүүлөргө акы төлөөнүн чыгымдары, банк клеткасын ижарага алуу, квартиранын менчик укугун өткөрүп берүүнү мамлекеттик каттоодон өткөрүү чыгымдары экендигин көрсөтүү керек.

Hersors

Келишимдин текстин түзүлгөндө, тараптардын жана сатып алуучуга маалыматтын маалыматтарын туура көрсөтүп, аларды туура көрсөтүп тургандыгына көңүл буруңуз. Эскертүү: Кыймылсыз мүлк рыноктогу адистери келишимди каттоо даректери гана эмес, ошондой эле тараптардын актуалдуу даректерин гана эмес, ошондой эле сиз партиялардын даректери (сиз ошондой эле сиз ошондой эле сиз ошондой эле сиз ошондой эле көрсөтө аласыз, электрондук почта даректерин көрсөтө аласыз. Анормалдуу кырдаалдарда мындай жарамдуулук келишим боюнча контрагентти табууга мүмкүндүк берет.

Белгилей кетсек, бул транзакциянын предмети, сатуучуга гана эмес, сатуудан кийин, ошондой эле жайгаштыруу укугу (мисалы, менчик ээсинин үй-бүлөсүнүн мурдагы мүчөлөрү) турак жайга (мисалы, ээсинин үй-бүлө мүчөлөрү) калышат. Батирди менчиктештирүүнүн убактысы ээси менен менчиктештирүүгө бирдей укуктарга ээ болгон, бирок алар андан баш тартышты). Бул учурда турак жайды пайдалануу укугу белгисиз белги, ошондуктан ал алдын-ала келишимде көрсөтүлгөн адамдар сөзсүз түрдө көрсөтүлүшү керек. Алардын тизмеси квартираны сатуу жана сатуу үчүн олуттуу шарт болуп саналат.

Алдын ала келишимде паспорттун маалыматтары, ошондой эле, сатуучудан башка батирдин батирлеринин батирин сатуу боюнча негизги келишим түзүү мөөнөтү аяктагандан кийин, каттоо эсебинен алып салуу мөөнөттөрү көрсөтүлүшү керек.

Келишимдин башка шарттары

Алдын ала келишимде, анын тараптарынын укуктары жана милдеттенмелери белгиленген, ошондой эле келишимдин шарттарына арналган мөөнөттөрдү белгилениши керек. Айрыкча, объектини сатып алуучуга өткөрүп берүү тартибине өзгөчө этият болуңуз, келишим боюнча милдеттенмелердин аткарылышын кечеңдетүү үчүн айып пул берген. Бул сатуучу өткөргүч убактысын кечип бара жаткан жагдайларды жок кылат.

Алдын ала келишим түзүү менен, сизде негизги келишимди түзүү же жокпу, сиз чечүүнү чечүүгө укуктуу. Эгер сиз аны көрсөтүүнү кааласаңыз, анда ал:

• же белгилүү бир датасы ("03/10/2019");
• же бир күнгө чейин, кечиктирбестен, негизги келишим түзүлүшү керек ("10.03.2019дон кечиктирбестен");
• Же негизги келишим түзүлгөндөн кийин үч айдын ичинде "үч айдын ичинде түзүлгөн мезгилде (" Алдын ала келишим түзүүдөн кийинки үч айдын ичинде ").

Эскертүү: Мыйзам убактысы үчүн талаптарга жооп бербейт. Ошентип, мөөнөт кыска (мисалы, алдын ала келишимге кол коюлган күндөн тартып) же узак убакытка (мисалы, алдын ала келишимге кол коюлган күндөн тартып 15 айдан кийин).

Эгерде Мурунку келишим негизги келишимди түзүүнүн мөөнөтү көрсөтүлбөсө, ал алдын-ала келишимге кол коюлган күндөн тартып жыл ичинде корутунду керек болот.

Эгерде негизги келишимге алдын-ала келишимде көрсөтүлгөн мөөнөттө түзүлбөсө, анда ал алдын-ала келишимдин жыйынтыгы боюнча сунуштарды киргизбесе, тараптардын бири да сунушун жөнөтөт, ал эми тараптар каралган милдеттенмелердин аткарылышынан бошотулат ал.

• 

Алдын ала келишимдин корутундусунда тобокелдиктер

Биринчиден, сатуу предмети, сатуу предмети батирди сатып алууга болбойт, бирок келечекте партиялардын ниети гана негизги келишимди аяктайт. Ушул себептен алдын ала келишим, эгерде сатып алуучу тарабынан төлөнгөн болсо дагы, ал алдын ала келишим бир топ турак жайга кепилдик бере албайт.

Экинчиден, сот батирдин менчигин тааныды, анткени келишимде сатып алуучуга батирди өткөрүп берүү үчүн сатуучунун милдеттенмелери камтылбайт. Эгерде сатып алуучу сотко сатуунун негизги келишимин түзүүнү корутундусу менен сотко кайрылса, контрактура берүү ыктымалдуулугу чоң. Мындай дооматтын темасы батирди сатуу үчүн алдын ала келишимди жараксыз же жылдырбаса, сатуу үчүн келишимди таануу болушу керек.

• 

Үчүнчүдөн, кыймылсыз мүлккө эки жолу сатуу коркунучу бар. Алдын ала келишимдин аягында сатып алуучу менчик укугунун укугу келип чыкпайт, келишим мамлекеттик каттоодон өтпөйт. Тилекке каршы, бул жагдайда бейкапар иштеп чыгуучу дагы бир сатып алуучу менен бирдей келишим түзө турганына өз салымын кошот.

Төртүнчүдөн, сыноолор болгон учурда, сатып алуучу Россия Банкынын банкынын каржылоо ылдамдыгынын өлчөмүндө айып пул төлөп берүү менен инвестицияланган каражаттарды кайтарып берүү менен гана колдонулушу мүмкүн. Эгерде иштеп чыгуучу банкрот деп таанылса, сатып алуучу бул мүмкүнчүлүктү колдонуудан ажыратылышы мүмкүн.

Батирди сатуу үчүн алдын-ала келишимдин алдын-ала келишим түзүлгөнүнө, батирдин камакка алынбашы керек экендигин, эч кандай оорчулуктар жана чектөөлөрдөн алыс болбой тургандыгын билдирүүгө көңүл бурулбашы керек

Макулдашууну токтотуу мүмкүнбү?

Макулдашууну токтотуунун эрежелери Россия Федерациясынын Граждандык кодексинин ченемдери менен белгиленет. Келишим бузулушу мүмкүн:

1. Эгерде негизги келишим тараптарга макулдашылган учурда, тараптардын бири да сатуу келишимин түзүү үчүн сунуш жөнөтүлбөйт;
2. Эгерде сатып алуучу кыймылсыз мүлктү сатып алуу үчүн зарыл болгон сумманы чогултууга убакыт жок болсо, анда алдын ала келишимдин мөөнөтүн узартуунун же жаңы келишимдин мөөнөтүн узартуу үчүн тараптар ортосунда макулдашуу болбойт;
3. тараптардын өз ара макулдашуусу боюнча;
4. Эгерде келишим түзүлгөндөн кийин, сатылган кыймылсыз мүлк учурунда олуттуу кемчиликтер табылды.

Эгерде алдын-ала келишимдин корутундусу, сатып алуучу тарабынан олуттуу алдын-ала төлөө менен коштолсо, анда кыймылсыз мүлк сатуу келишими токтотулган учурда, сатуучу ага төлөнгөн сумманы кайтарып берүүгө милдеттүү.

• 

Эгерде сатуучу депозитти кайтарып берүүдөн баш тартса, Жабырлануучу Респонденттин каттоо жаатында сотко доо арызын жөнөтүүгө укуктуу. Караңыз: Акча которууну алуу берилген жок болсо дагы, сатуучунун мыйзамсыз байытууну талап кылууга болот. Ырастоо банк мекемесинен же Күбөлөрдүн жазуу жүзүндөгү күбөлөндүрүүсү болот.

Транзакцияны токтотуу жөнүндө кабарлоодо, Россия Федерациясынын жарандык мыйзамынын ченемдери документтин бирдиктүү формасын жөнгө салбайт, ошондуктан фокусту формага төлөө мүмкүн эмес экендигин эске алуу менен, бирок бул документтин мазмуну.

Билдирүү камтылышы керек:

• Толук аты-жөнү жана документтердин датасы;
• сатылган мурдагы мөөнөттөрдүн жоболору;
• Келишимдин бузулушун сүрөттөө (эгер алар орун алса);
• өтүнмө ээсинин жана соттолуучунун реквизиттери;
• Колу.

Документти жөнөтүү убактысын жазуу үчүн кабарлоону жөнөтүү өтө маанилүү, анткени ал жогорку сотко кайрылуу мөөнөтүн аныктоо үчүн негизги мөөнөттү белгилөө үчүн маанилүү.

Кыймылсыз мүлктү сатуу жана сатып алуу үчүн алдын-ала келишимди токтотуу жөнүндө келишимде, идентификациялык номерди, анын дизайнын, ошондой эле мүлк жайгашкан шаарды, ошондой эле алгылыктуу шаарды киргизүү керек. Андан кийин, ноталар транзакциянын тараптарынын ортосундагы мамиленин бузулгандыгы менен кызмат кылган негиздер деталдуу түрдө көрсөтүлөт деп белгиленет.

Алдын ала келишимди токтотуунун тартиби

1. Келишимдин жоболорун кылдаттык менен изилдөө, анын бардык жоболорун, ошондой эле транзакцияны токтотуу шарттарын текшериңиз. Келишим туура көрсөтүлгөнбү, эгерде тараптар туура көрсөтүлгөнбү же жокпу, белгилеңиз, анткени туура эмес аткарылган документ автоматтык түрдө мыйзамдуу күчкө ээ.
2. Алдын ала келишимдин бардык жоболору аткарылгандыгын текшерип туруу керек. Эгер андай болбосо - бул сатуунун алдын-ала келишимин токтотуунун жакшы себеби.
3. Алдын ала келишимди токтотуунун демилгечиси экинчи тарапка жазуу жүзүндө билдирүүнү жөнөтөт. Маселени чечүүдөн баш тарткан учурда демилгечи сотко кайрылуу укугуна ээ.
4. Эгерде бүтүмдүн катышуучулары өз ара түшүнүшсө, келишимдик милдеттенмелерди жокко чыгаруу "тескери келишим" кол коюу аркылуу ишке ашырылууда. Бул учурда, бүтүмдүн тараптары жерлерде, башкача айтканда, мурдагы сатып алуучу сатуучу статусуна ээ, ал сатуучу сатып алуучу болуп саналат.