ການປົກປ້ອງຜູ້ຖືຫຸ້ນ: ກົດລະບຽບໃຫມ່ທີ່ມີຜົນບັງຄັບໃຊ້ໃນປີ 2019

ພວກເຮົາບອກກ່ຽວກັບກອງທຶນຊົດເຊີຍ, ຄວນເຮັດແນວໃດ, ຄວນເຮັດແນວໃດຖ້ານັກພັດທະນາລົ້ມລະລາຍແລະກ່ຽວກັບກົດລະບຽບໃຫມ່ຂອງຜູ້ຖືຮັກສາໃນປີ 2019.

ໂດຍສະເລ່ຍແລ້ວ, 2 ເຖິງ 6% ຂອງຜູ້ຖືຫຸ້ນໃນແຕ່ລະປີບໍ່ໄດ້ຮັບສະຖານທີ່ຂອງພວກເຂົາໃຫ້ທັນເວລາ, ແລະມັນກໍ່ສ້າງບັນຫາທີ່ສໍາຄັນສໍາລັບຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບ. ການປົກປ້ອງສິດຂອງຜູ້ຖືຫຸ້ນທີ່ສະຫນອງໃຫ້ໃນປີ 2005 ໂດຍກົດຫມາຍສະບັບທີ 214-FZ ແມ່ນບໍ່ພຽງພໍ, ສະນັ້ນມັນຍັງສືບຕໍ່ປັບປຸງມັນ. ກົດລະບຽບໃຫມ່ຖືກອອກແບບມາເພື່ອປົກປ້ອງສິດຂອງຜູ້ທີ່ຖືກຫລອກລວງ. ໄລຍະເວລາປ່ຽນແປງໄດ້ຖືກເປີດຕົວຈົນຮອດເດືອນກໍລະກົດ 2019.

ທັງຫມົດກ່ຽວກັບການປະດິດສ້າງໃນກົດຫມາຍ

ລາຍການແລະແນວຄວາມຄິດ

ຜູ້ທີ່ເປັນຜູ້ຖືຫຸ້ນທີ່ຫລອກລວງດັ່ງກ່າວ

ບັນຫາຂອງການກໍ່ສ້າງຄວາມທ່ຽງທໍາ

ຄວາມຕ້ອງການສໍາລັບນັກພັດທະນາ

ຄວາມຕ້ອງການສໍາລັບ DDU

ຄວາມຮັບຜິດຊອບຕໍ່ການປ່ຽນແປງເສັ້ນຕາຍ

ກອງທຶນການຊົດເຊີຍ

ນັກພັດທະນາການລົ້ມລະລາຍ

ບັນຊີ escrow

ການຮັບປະກັນ

ຄວາມສົດໃສດ້ານສໍາລັບການປະດິດສ້າງ

ກ່ຽວກັບວັດຖຸແລະແນວຄິດ

ສະນັ້ນ, ມັນມີສອງລັກສະນະຕົ້ນຕໍ. ທໍາອິດແມ່ນນັກພັດທະນາ - ຫົວຫນ່ວຍທີ່ເປັນກົດຫມາຍທີ່ມີຫຼືໃນສັນຍາເຊົ່າທີ່ຖືກຕ້ອງແລະດຶງດູດຜູ້ເຂົ້າຮ່ວມເປັນເງິນສົດໃນການກໍ່ສ້າງອາຄານແລະ (ຫຼື) ວັດຖຸອະນຸນິຍົມອື່ນໆໂດຍອີງໃສ່ໃບອະນຸຍາດທີ່ໄດ້ຮັບ.

ຄັ້ງທີສອງແມ່ນຜູ້ເຂົ້າຮ່ວມໃນການກໍ່ສ້າງທີ່ໃຊ້ຮ່ວມກັນ - ເປັນພົນລະເມືອງຫຼືນິຕິບຸກຄົນ. ຮ່ວມກັນພວກເຂົາສາມາດສ້າງຕຶກອາຄານທີ່ຢູ່ອາໄສບໍ່ພຽງແຕ່, ແຕ່ຍັງໃຫ້ກັບຫ້ອງໂຖງ, ມີການເຮັດທຸລະກິດ, ວັດທະນະທໍາ, ວັດທະນະທໍາແລະວັດຖຸດິບອື່ນໆ, ຍົກເວັ້ນສະຖານທີ່ອຸດສາຫະກໍາ. ນີ້ແມ່ນບັນທຶກໄວ້ໃນມາດຕາ 2 ຂອງກົດຫມາຍ.

ມັນຍັງມີຄໍານິຍາມທີ່ຈະແຈ້ງຂອງຈຸດປະສົງຂອງການກໍ່ສ້າງຮຸ້ນ, ນັ້ນແມ່ນຄວາມຈິງທີ່ວ່າໃນອະນາຄົດຄວນຈະເປັນອາພາດເມັນຂອງທ່ານ, ບ່ອນຈອດລົດຫລືສະຖານທີ່ໃນບ່ອນຈອດລົດໃຕ້ດິນໃກ້ເຮືອນ. ສະຖານທີ່ທີ່ຢູ່ອາໄສທີ່ຢູ່ອາໃສຫຼືບໍ່ໄດ້ຮັບການຍົກເລີກໃຫ້ຜູ້ຖືຫຸ້ນຫລັງຈາກໄດ້ຮັບອະນຸຍາດຈາກການກໍ່ສ້າງອາຄານແລະຈຸດປະສົງຂອງອະສັງຫາລິມະສັບ, ລວມທັງເງິນທີ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບຜູ້ເຂົ້າຮ່ວມ .

• 

ຜູ້ທີ່ເປັນຜູ້ຖືຫຸ້ນທີ່ຫລອກລວງດັ່ງກ່າວ

ເພື່ອໃຫ້ຜູ້ຊື້ອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ມີປັນຫາໃນການກໍ່ສ້າງ, ເງື່ອນໄຂດັ່ງຕໍ່ໄປນີ້ແມ່ນຕ້ອງການ:

• ຂໍ້ຕົກລົງຂອງຜູ້ຖືຮຸ້ນໄດ້ສະຫລຸບ;
• ພັກການປະຫານຊີວິດບໍ່ໄດ້ປະຕິບັດພັນທະພາຍໃຕ້ສັນຍາການມີສ່ວນຮ່ວມຂອງຄວາມທ່ຽງທໍາດົນກວ່າ 9 ເດືອນ. ແລະບໍ່ໄດ້ເພີ່ມທະວີການລົງທືນໃນການກໍ່ສ້າງເຮືອນຂອງຫຼາຍກວ່າສອງໄລຍະການລາຍງານຕິດຕໍ່ກັນ;
• ນັກພັດທະນາບໍ່ມີຜູ້ສືບທອດທີ່ຈະສ້າງວັດຖຸໃດຫນຶ່ງ;
• ພັນທະຂອງບໍລິສັດກໍ່ສ້າງກ່ອນຜູ້ຖືຫຸ້ນບໍ່ຮັບປະກັນໂດຍການຄ້ໍາປະກັນຂອງທະນາຄານຫລືການປະກັນຄວາມຮັບຜິດຊອບທາງແພ່ງ.

ກະລຸນາສັງເກດ: ໃນບາງກໍລະນີ, ແມ່ນແຕ່ການມີສັນຍາຂອງການມີສ່ວນຮ່ວມຂອງຄວາມທ່ຽງທໍາໃນການກໍ່ສ້າງບໍ່ສາມາດປົກປ້ອງຜູ້ຖືຮຸ້ນໄດ້. ກົດຫມາຍຂອງລັດຖະບານກາງເລກທີ 214-FZ "ໃນການກໍ່ສ້າງອາຄານອາພາດເມັນແລະວັດຖຸອະສັງຫາລິມະສັບອື່ນໆ" (ສະບັບເລກທີ 214-FZ) ບໍ່ໄດ້ປົກປ້ອງຜູ້ຖືຫຸ້ນຖ້າ:

• ໃນເຮືອນກໍ່ສ້າງ, ສະຖານທີ່ດຽວກັນນີ້ຂາຍຫລາຍຄັ້ງ;
• ເຮືອນຖືກສ້າງຂຶ້ນໃນຕອນດິນທີ່ບໍ່ໄດ້ອອກຫຼືໃຫ້ເຊົ່າ;
• ເຮືອນດັ່ງກ່າວໄດ້ຖືກສ້າງຂຶ້ນໃນຕອນດິນທີ່ບໍ່ໄດ້ຮັບອະນຸຍາດ;
• ເຮືອນຖືກສ້າງຂຶ້ນດ້ວຍການລະເມີດແຜນການວາງແຜນເມືອງ, ຄວາມຕ້ອງການຂອງໂຄງການ.

ການລ່ວງລະເມີດຂອງຜູ້ຖືຫຸ້ນທີ່ມີສິດທິພິເສດ (ຕົວຢ່າງ, ການປະຕິເສດການປະຕິເສດຕໍ່ໄປຫຼືການລົງໂທດໃນການປະຕິເສດການສົ່ງຕໍ່ຂອງມັນຈະປະຕິເສດພວກເຂົາເພື່ອປົກປ້ອງສິດທິໃນການປົກປ້ອງ ການກະທໍາແມ່ນຖືກສ້າງຕັ້ງຂຶ້ນ.

ບັນຫາຂອງການກໍ່ສ້າງຄວາມທ່ຽງທໍາ

ໂດຍເນື້ອແທ້ແລ້ວ, pitfalls ແມ່ນກາຍມາເປັນທີ່ຈະແຈ້ງສໍາລັບທຸກໆຄົນທີ່ລະມັດລະວັງສຶກສາລະບົບການລົງທືນໃນອະສັງຫາລິມະສັບ.

ການ pluses ຂອງໂຄງການແມ່ນຈະແຈ້ງ: ຜູ້ຊື້ໄດ້ຮັບອະສັງຫາລິມະສັບໂດຍ 30-40% ລາຄາຖືກກວ່າລາຄາຕະຫຼາດສະເລ່ຍ; ຜູ້ພັດທະນາໄດ້ຮັບເງິນທຶນສໍາລັບການກໍ່ສ້າງວັດຖຸອະສັງຫາລິມະສັບແລະການຈັດຕັ້ງປະຕິບັດແຜນທີ່ສໍາເລັດຮູບ.

ແຕ່ໂຊກບໍ່ດີ, ການລົງທືນດັ່ງກ່າວແມ່ນກ່ຽວຂ້ອງກັບຄວາມສ່ຽງຫຼາຍ. ການປ້ອງກັນຂະຫນາດນ້ອຍແມ່ນຂ້ອນຂ້າງທົ່ວໄປ, ບໍ່ແມ່ນຕາຕະລາງເວລາສະເຫມີໄປຢ່າງລະອຽດ. ເຖິງຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ມັນກໍ່ເກີດຂື້ນທີ່ນັກພັດທະນາເລື່ອນການສໍາເລັດການກໍ່ສ້າງຫຼືດຶງເວລາຂອງການເຂົ້າໄປ.

ໄດ້ຮັບຮອງເອົາໃນປີ 2005 ສະບັບເລກທີ 214-FZ ແນະນໍາການເກືອດຫ້າມສໍາລັບນັກພັດທະນາໃຫ້ຫ້ອງແຖວທີ່ມີຄວາມຫມາຍກ່ອນທີ່ຈະໄດ້ຮັບໃບອະນຸຍາດ; ຂ້າພະເຈົ້າໄດ້ສັ່ງໃຫ້ນັກພັດທະນາລົງທະບຽນເຂົ້າຮ່ວມໃນສັນຍາທັງຫມົດຂໍ້ກໍານົດແລະການລົງໂທດສໍາລັບການທີ່ບໍ່ພໍໃຈ, ພ້ອມທັງລົງທະບຽນທຸກໆການມີສ່ວນຮ່ວມຂອງຄວາມທ່ຽງທໍາ (DSU) ເພື່ອຍົກເວັ້ນການຂາຍຄູ່.

ເຖິງຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ນີ້ບໍ່ພຽງພໍແລະການປ່ຽນແປງໄດ້ເລີ່ມຕົ້ນແນະນໍາການປ່ຽນແປງ.

ຫນ້າທໍາອິດ, ການກໍ່ສ້າງທີ່ຢູ່ອາໃສຄວນແຍກອອກຈາກກິດຈະກໍາອື່ນໆທີ່ມີຂໍ້ຈໍາກັດດ້ານຂໍ້ຈໍາກັດດ້ານການດໍາເນີນງານທີ່ບໍ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບການຈັດຕັ້ງປະຕິບັດໂຄງການ.

ອັນທີສອງ, ຫຼັກການຂອງ "ບໍລິສັດຫນຶ່ງແມ່ນໃບອະນຸຍາດປຸກສ້າງ" ຄວນໄດ້ຮັບການສັງເກດເຫັນ. ໃນເວລາດຽວກັນ, ການກໍ່ສ້າງທີ່ມີການຮ່ວມມືໃນການມີສ່ວນຮ່ວມໃນຫຼາຍໆໃບອະນຸຍາດແມ່ນຖືກຫ້າມ. ໃນເວລາດຽວກັນ, ນັກພັດທະນາຂະຫນາດໃຫຍ່ຈະບໍ່ສາມາດມອບຫມາຍຫນ້າທີ່ຂອງພວກເຂົາໃຫ້ກັບໂຄງການຂອງເດັກໃນເວລາດຽວກັນ, ເພາະວ່າປະສົບການຄວນຈະເປັນຜູ້ຮັບເຫມົາຫຼືລູກຄ້າທົ່ວໄປ).

ອັນທີສາມ, ກິດຈະກໍາຂອງນັກພັດທະນາຕ້ອງໄດ້ຮັບການປະກອບໂດຍສະຖາບັນການປ່ອຍສິນເຊື່ອຂອງທະນາຄານທີ່ກໍານົດໄວ້. ບັນຊີຂອງບໍລິສັດ, ລູກຄ້າດ້ານວິຊາການແລະຜູ້ຮັບເຫມົາທົ່ວໄປຕ້ອງໄດ້ເປີດຢູ່ໃນທະນາຄານດຽວກັນ.

ສີ່, ຂໍ້ກໍານົດສໍາລັບຊື່ສຽງທຸລະກິດຂອງອົງການຄຸ້ມຄອງຂອງນັກພັດທະນາແລະຜູ້ເຂົ້າຮ່ວມຂອງມັນແມ່ນເຄັ່ງຄັດຂື້ນ. ໃນບັນດາຜູ້ກໍ່ການຂອງນັກພັດທະນາບໍ່ສາມາດປະເຊີນຫນ້າກັບການຕັດສິນຄວາມເຊື່ອຖືທີ່ບໍ່ໄດ້ຮັບການຍອມຮັບຫຼືໂດດເດັ່ນ, ພ້ອມທັງຜູ້ທີ່ມີການລົ້ມລະລາຍຂອງນິຕິບຸກຄົນ.

ບໍລິສັດຕ້ອງໄດ້ຮັບການສະຫລຸບການກວດສອບແມ່ນແຕ່ສໍາລັບອາຄານທີ່ມີຕ່ໍາ, ບໍ່ໃຫ້ມີຫນີ້ສິນ (ຍົກເວັ້ນເງິນກູ້ສໍາລັບການກໍ່ສ້າງ). ໃນສະຖາບັນເຄດິດທະນາຄານທີ່ໄດ້ຮັບອະນຸຍາດ, ຄວນໄດ້ຮັບການຝາກໃນຈໍານວນເງິນຢ່າງຫນ້ອຍ 10% ຂອງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການກໍ່ສ້າງ (ຜູ້ຖືເອົາ, ແລະຜູ້ຖືຫຸ້ນໃນກໍລະນີທີ່ກໍານົດເວລາຫລືການລົ້ມລະລາຍ).

ຫ້າ, ກົດຫມາຍກໍານົດຂອບເຂດຈໍາກັດຂອງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຂອງນັກພັດທະນາໃຫ້ກັບການຕອບແທນ, ການຈ່າຍເງິນຂອງບໍລິສັດຂອງທະນາຄານ, ການບໍລິການໂຄສະນາ, ບໍລິການສື່ສານ, ການເຊົ່າ, ການເຊົ່າ. ຂອບເຂດຈໍາກັດນີ້ແມ່ນ 10% ຂອງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການອອກແບບຂອງການກໍ່ສ້າງ.

ວິທີການເລືອກບໍລິສັດທີ່ຫນ້າເຊື່ອຖືໄດ້

ຖ້າທ່ານກໍາລັງຈະຊື້ອາພາດເມັນຢູ່ໃນເຮືອນພາຍໃຕ້ການກໍ່ສ້າງ:

1. ຮຽນຮູ້ຂໍ້ມູນທີ່ມີຢູ່ກ່ຽວກັບນັກພັດທະນາ, ກວດເບິ່ງຊື່ສຽງຂອງມັນ.
2. ວິທີທີ່ງ່າຍທີ່ສຸດໃນການຢືນຢັນຄວາມຈິງທີ່ທ່ານຈະອ່ານໃນອິນເຕີເນັດ, - ໄປຫາອາຄານໃດຫນຶ່ງແລະຮັບປະກັນວ່າວຽກງານຖືກປະຕິບັດ.
3. ກ່ອນທີ່ຈະເຊັນສັນຍາການມີສ່ວນຮ່ວມຂອງທຶນໃນການກໍ່ສ້າງ, ໃຫ້ອ່ານຢ່າງລະມັດລະວັງ, ຢ່າຮີບຮ້ອນ.
4. ຖ້າທ່ານມີຄວາມສົງໄສເລັກນ້ອຍ, ອີງໃສ່ທະນາຍຄວາມເພື່ອຊ່ວຍໃຫ້ທ່ານເຂົ້າໃຈຄວາມສັບສົນທັງຫມົດ.

ຄວາມຕ້ອງການໃຫມ່ສໍາລັບນັກພັດທະນາ

ຈົນກ່ວາມື້, ສັນຍາກັບຜູ້ເຂົ້າຮ່ວມທໍາອິດໃນການກໍ່ສ້າງຂອງນັກພັດທະນາບໍ່ໄດ້ເສຍເວລາ 14 ວັນທີ່ຂໍ້ມູນກ່ຽວກັບຂໍ້ມູນຂ່າວສານຂອງບໍລິສັດແລະໂຄງການ.

ຜູ້ພັດທະນາມີພັນທະທີ່ຈະໃຫ້ການແຈກຢາຍຕາມການຮ້ອງຂໍຂອງລາວ:

• ໃບອະນຸຍາດການກໍ່ສ້າງ;
• ການແທນເຕັກນິກແລະເສດຖະກິດຂອງໂຄງການ;
• ສະຫລຸບການກວດກາລັດຂອງເອກະສານໂຄງການ;
• ເອກະສານໂຄງການ, ເຊິ່ງປະກອບມີການປ່ຽນແປງທັງຫມົດທີ່ເຮັດກັບມັນ;
• ເອກະສານຢືນຢັນກົດລະບຽບຂອງນັກພັດທະນາໄປທີ່ດິນຕອນດິນ.

ລາວຄວນລົງທືນໃນໂຄງການຂອງໂຄງການຂອງຕົນເອງໃນຈໍານວນເງິນຢ່າງຫນ້ອຍຫນຶ່ງສ່ວນສາມຂອງງົບປະມານທັງຫມົດ; ເງິນທີ່ດຶງດູດຈາກຜູ້ຖືຫຸ້ນຄວນຈະເຂັ້ມງວດເພື່ອຈັດຕັ້ງປະຕິບັດໂຄງການສະເພາະ, ແລະບໍ່ມີບ່ອນໃດອີກ.

ຄວາມຕ້ອງການສໍາລັບການມີສ່ວນຮ່ວມຈະຕ້ອງມີສ່ວນຮ່ວມ

ໂດຍສອດຄ່ອງກັບ DTU, ຂ້າງຫນຶ່ງ (Lolshler) ທີ່ປະຕິບັດໃນເອກະສານແລະຮັບຮອງເອົາຈຸດປະສົງທີ່ກຽມພ້ອມແລ້ວ, ແລະສົ່ງຈຸດປະສົງນີ້ໃຫ້ກັບຂໍ້ຕົກລົງດັ່ງກ່າວ.

ສັນຍາຕ້ອງປະຕິບັດຕາມ:

• ການກໍານົດຈຸດປະສົງສະເພາະຂອງການກໍ່ສ້າງທີ່ແບ່ງປັນໃຫ້ຕິດຕໍ່ໂດຍອີງຕາມເອກະສານໂຄງການໂດຍຜູ້ພັດທະນາ;
• ການກໍານົດເວລາກໍານົດເວລາສໍາລັບການໂອນຈຸດປະສົງຂອງການກໍ່ສ້າງຄວາມທ່ຽງທໍາໃຫ້ຜູ້ຖືຫຸ້ນ;
• ຂໍ້ມູນກ່ຽວກັບລາຄາຂອງສັນຍາ, ກໍານົດເວລາແລະການສັ່ງຊໍາລະ;
• ຂໍ້ມູນກ່ຽວກັບໄລຍະເວລາຮັບປະກັນການສະແດງທີ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບວັດຖຸທີ່ກໍາລັງກໍ່ສ້າງ.

ໃນກໍລະນີທີ່ບໍ່ມີຢ່າງຫນ້ອຍຫນຶ່ງໃນເງື່ອນໄຂທີ່ມີລາຍຊື່, ສັນຍາຖືວ່າບໍ່ຖືກຕ້ອງ. ແຕ່ລະ ddu ຄວນລົງທະບຽນຢູ່ໃນພະແນກພາກພື້ນ Rosreestra ເພື່ອຫລີກລ້ຽງການຂາຍສອງເທົ່າ.

ຜູ້ຖືຫຸ້ນມີສິດທີ່ຈະຢຸດຕິການພົວພັນທາງຝ່າຍໃດກໍ່ຕາມ, ຖ້າມີ: ຕົວຢ່າງ:

• ມີບັນຫາກ່ຽວກັບຂໍ້ກໍານົດ;
• ຄວາມຕ້ອງການສໍາລັບຄຸນນະພາບຂອງວັດຖຸອະສັງຫາລິມະສັບໄດ້ຖືກລະເມີດຢ່າງຫຼວງຫຼາຍ;
• ການວາງແຜນອາພາດເມັນທີ່ຄາດຄະເນໂດຍໂຄງການທໍາອິດປ່ຽນແປງ.

ໃນກໍລະນີທີ່ການສິ້ນສຸດສັນຍາ, ຜູ້ພັດທະນາມີພັນທະໃນການກັບຄືນເງິນໃຫ້ຜູ້ຖືຫຸ້ນໃນຈໍານວນເງິນ 1/150 ຂອງທະນາຄານກາງຂອງສະຫະພັນກາງ, ເຊິ່ງປະຕິບັດງານໃນມື້ທີ່ປະຕິບັດຕາມຄວາມສໍາເລັດຂອງພັນທະໃນການສົ່ງຄືນກອງທຶນທີ່ຈ່າຍໂດຍຜູ້ຖືຫຸ້ນທີ່ຈ່າຍ. ໃນເວລາດຽວກັນ, ບໍລິສັດອາດຈະຢຸດຕິສັນຍາເທົ່ານັ້ນໂດຍຜ່ານສານພາຍຫຼັງ 3 ເດືອນ.

ຄວາມຮັບຜິດຊອບຕໍ່ການປ່ຽນແປງເສັ້ນຕາຍ

ຜູ້ພັດທະນາແມ່ນມີພັນທະໃນການໂອນຈຸດປະສົງໃຫ້ຜູ້ເຂົ້າຮ່ວມໃນການກໍ່ສ້າງທຶນບໍ່ເກີນກວ່າຄໍາສັບທີ່ກໍານົດໂດຍສົນທິສັນຍາ. ໄລຍະເວລາການໂອນຍ້າຍແມ່ນຖືກກໍານົດໄວ້ສໍາລັບຜູ້ເຂົ້າຮ່ວມທັງຫມົດ, ມັນແມ່ນຫນຶ່ງ.

ຖ້າຂະບວນການຊັກຊ້າ, ນັກພັດທະນາມີພັນທະໃນການຈ່າຍຄ່າປັບປຸງໃຫມ່ໃນຈໍານວນເງິນຂອງສະຫະພັນກາງຂອງລັດເຊຍ, ສະແດງຄວາມສໍາເລັດຂອງພັນທະ, ໃນລາຄາ ຂອງສັນຍາສໍາລັບແຕ່ລະມື້ຂອງການຊັກຊ້າ.

ໃນກໍລະນີທີ່ມັນເປັນໄປບໍ່ໄດ້ທີ່ຈະສ້າງເຮືອນໃນສັນຍາທີ່ບັນທຶກໄວ້ໃນສັນຍາ, ບໍລິສັດມີພັນທະໃນເວລາ 2 ເດືອນ. ເປັນລາຍລັກອັກສອນເພື່ອແຈ້ງໃຫ້ຜູ້ຖືຫຸ້ນແລະແນະນໍາໃຫ້ປ່ຽນແປງສັນຍາ.

ນອກຈາກນັ້ນ, DDD ໄດ້ສ້າງຕັ້ງຂໍ້ກໍານົດສະເພາະໃນການໂອນອະສັງຫາລິມະສັບໃຫ້ນັກລົງທືນອະສັງຫາລິມະສັບຫຼັງຈາກໄດ້ຮັບອະນຸຍາດໃຫ້ຮັບອະນຸຍາດໃຫ້ຮັບຜິດຊອບເຮືອນ.

ອີງຕາມກົດຫມາຍເລກ 214-FZ, ຜູ້ພັດທະນາມີພັນທະທີ່ຈະໂອນຫ້ອງອາພາດເມັນທັງຫມົດໃຫ້ກັບລູກຄ້າເປັນເວລາ 2 ເດືອນ. ຫລັງຈາກຮັບເອົາຄະນະກໍາມະການຂອງລັດ.

ກອງທຶນການຊົດເຊີຍເພື່ອປົກປ້ອງຜູ້ຖືຫຸ້ນທີ່ຫຼອກລວງ

ເພື່ອຮັບປະກັນການປະກັນໄພຄວາມຮັບຜິດຊອບຂອງພົນລະເຮືອນຂອງນັກພັດທະນາທີ່ຢູ່ພາຍໃຕ້ຂໍ້ຕົກລົງຂອງການມີສ່ວນຮ່ວມໃນປະຈຸບັນແມ່ນກອງທຶນການຊົດເຊີຍ.

ບໍລິສັດທັງຫມົດທີ່ຂາຍຫ້ອງແຖວໃນຂັ້ນຕອນການກໍ່ສ້າງຄວນໄດ້ຮັບການຍົກຍ້າຍເຂົ້າໃນກອງທຶນການຊົດເຊີຍພາຍໃຕ້ຂໍ້ຕົກລົງ 1,2% ຂອງລາຄາຂອງແຕ່ລະກ້ອນ. ກົດຫມາຍໄດ້ໃຫ້ການປະເມີນຜົນປະຈໍາປີຂອງພັນທະໃນການປັບຂະຫນາດຂອງການປະເມີນຜົນຂອງການປະເມີນຜົນ, ແຕ່ບໍ່ຄ່ອຍຈະໃຊ້ເວລາຫຼາຍກວ່າ 1 ຄັ້ງຕໍ່ປີ.

ກອງທຶນການຊົດເຊີຍຈະຖືກນໍາໄປສູ່ການສໍາເລັດວັດຖຸອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ມີບັນຫາ. ເປັນຫົວຫນ້າ CEO ກອງທຶນການຊົດເຊີຍຂອງອົງການສໍາລັບການໃຫ້ເຊົ່າທີ່ຢູ່ອາໃສແລະການຈໍານອງ (AHML). ມັນເປັນສິ່ງສໍາຄັນຫຼາຍທີ່ຫນ້າວຽກຂອງພື້ນຖານບໍ່ໄດ້ລວມເອົາຈໍານວນທີ່ແນ່ນອນ, ມັນຈໍາເປັນຕ້ອງຮັບປະກັນຄວາມສ່ຽງດ້ານການເງິນທີ່ມີຢູ່ແລ້ວ.

ຈໍານວນເງິນຊົດເຊີຍທີ່ເປັນໄປໄດ້ສູງສຸດແມ່ນກໍານົດບົນພື້ນຖານຂອງພື້ນທີ່ທັງຫມົດຂອງສະຖານທີ່ຂອງການກໍ່ສ້າງແລະລາຄາຫນຶ່ງແມັດຂອງທີ່ພັກອາໄສຢູ່ໃນຊັບສິນນີ້. ໃນເວລາດຽວກັນ, ເນື້ອທີ່ທັງຫມົດຂອງຈຸດປະສົງຂອງການກໍ່ສ້າງຄວາມທ່ຽງທໍາບໍ່ສາມາດເກີນ 120 m², ແລະລາຄາ 1 m²ໃນນັ້ນຈະສູງກວ່າທີ່ພັກອາໄສທີ່ຄ້າຍຄືກັນຢູ່ໃນຕະຫຼາດຫລັກໃນພາກພື້ນດຽວກັນ.

ກອງທຶນການຊົດເຊີຍຈະຊ່ວຍປົກປ້ອງສິດທິຂອງຜູ້ຖືຫຸ້ນຄົນໃຫມ່; ເພື່ອຊ່ວຍຜູ້ສົມຮູ້ຮ່ວມຄິດທີ່ມີຄວາມຫຍຸ້ງຍາກໃນການເຮັດໃຫ້ເສັ້ນທາງໃນພາກພື້ນມີເສັ້ນທາງສໍາເລັດ, ສະແດງໄລຍະເວລາແລະກົນໄກຂອງການແກ້ໄຂບັນຫາ.

ຖ້ານັກພັດທະນາລົ້ມລະລາຍ

ໄລຍະເວລາທັງຫມົດຂອງຂັ້ນຕອນການລົ້ມລະລາຍໄດ້ຖືກຫຼຸດລົງໂດຍການລົບລ້າງຂັ້ນຕອນການຟື້ນຟູແລະການເພີ່ມປະສິດທິພາບຂອງກິດຈະກໍາແລະສານລົ້ມລະລາຍ. ຂັ້ນຕອນທໍາອິດໄດ້ຖືກນໍາສະເຫນີຕໍ່ຂັ້ນຕອນການຜະລິດທີ່ມີການແຂ່ງຂັນ, ໃນຂະນະທີ່ຜູ້ນໍາດ້ານວິຊາຊີບຕ້ອງນໍາໄປສູ່ຂະແຫນງການກໍ່ສ້າງທີ່ລົ້ມລະລາຍ. ຜູ້ຈັດການລົ້ມລະລາຍໃຫມ່ຊີ້ແຈງຈົດຫມາຍໃຫ້ຜູ້ຖືຫຸ້ນເຊິ່ງຂັ້ນຕອນຕໍ່ໄປແລະການຄິດໄລ່ຂອງການກະທໍາທີ່ຈະຖືກອະທິບາຍ.

ກົດຫມາຍ "ກ່ຽວກັບການລົ້ມລະລາຍ" ສ້າງຄວາມຕ້ອງການຂອງຜູ້ຖືຫຸ້ນທັງຫມົດແມ່ນສະເຫນີໃຫ້ຜູ້ຈັດການແຂ່ງຂັນ, ແລະບໍ່ໃຫ້ສານຊີ້ຂາດບໍ່ເກີນ 2 ເດືອນ. ນັບແຕ່ມື້ໄດ້ຮັບແຈ້ງການຂອງຜູ້ຈັດການທີ່ມີການແຂ່ງຂັນ. ຜູ້ຈັດການໄດ້ພິຈາລະນາຄວາມຕ້ອງການແລະປະກອບມີພວກມັນຢູ່ໃນທະບຽນ.

ຖ້າຫາກວ່າ, ໃນໄລຍະດໍາເນີນຄະດີການລົ້ມລະລາຍ, ເຫດຜົນທີ່ພຽງພໍທີ່ປາກົດວ່າເຊື່ອວ່າການພັດທະນານັກພັດທະນາ debtor ສາມາດໄດ້ຮັບການຟື້ນຟູ, ການຫັນປ່ຽນໄປສູ່ການຄຸ້ມຄອງພາຍນອກແມ່ນເປັນໄປໄດ້.

ຜູ້ຈັດການທີ່ມີການແຂ່ງຂັນມີພັນທະທີ່ຈະປະຕິບັດການກະທໍາທີ່ຈໍາເປັນໃນການຄົ້ນຫາແລະດຶງດູດນັກສະແດງຄົນອື່ນ. ມີທາງເລືອກອື່ນອີກ - ການປະຊຸມຂອງຜູ້ຖືຫຸ້ນມີສິດຕັດສິນໃຈກ່ຽວກັບວິທີການຂອງການປະຕິບັດພັນທະໂດຍການຮັບຄ່າຕອບແທນຈາກກອງທຶນການຊົດເຊີຍ. ນອກຈາກນັ້ນ, ມັນຍັງມີຄວາມເປັນໄປໄດ້ໃນການຈ່າຍຄືນຄວາມຮຽກຮ້ອງຕ້ອງການໂດຍການໂອນໄປຫາຂໍ້ກໍານົດຂອງການກໍ່ສ້າງທີ່ຍັງບໍ່ແລ້ວຫຼືການໂອນສະຖານທີ່ຢູ່ອາໄສ (ຖ້າວັດຖຸຖືກສ້າງແລ້ວ). ການຕັດສິນໃຈດັ່ງກ່າວແມ່ນແຍກຕ່າງຫາກສໍາລັບແຕ່ລະເຮືອນທີ່ກໍາລັງກໍ່ສ້າງ, ກອງປະຊຸມທົ່ວໄປຂອງຜູ້ເຊົ່າໃນອະນາຄົດ, ມັນຈໍາເປັນຕ້ອງໄດ້ຮັບຄວາມເຫັນດີຈາກຜູ້ຖືຫຸ້ນ.

ກະລຸນາຮັບຊາບ: ໃນການລົ້ມລະລາຍຂອງນັກພັດທະນາ, ຜູ້ທີ່ເປັນເຈົ້າຂອງຊັບສິນທີ່ມີຄວາມສ່ຽງທີ່ສຸດແມ່ນເຈົ້າຂອງສະຖານທີ່ທີ່ບໍ່ແມ່ນບ່ອນຢູ່ອາໄສ, ລວມທັງອາພາດເມັນ.

ດິນຕອນທີ່ດິນແລະເຮືອນກໍາລັງກໍ່ສ້າງໄດ້ຖືກສັນຍາໄວ້ກັບຜູ້ເຂົ້າຮ່ວມໃນການກໍ່ສ້າງທຶນຈົນກວ່າຜູ້ພັດທະນາໄດ້ປະຕິບັດຕາມພັນທະຂອງມັນ; ໃນເວລາດຽວກັນ, ການເປັນເຈົ້າຂອງຂອງອະສັງຫາລິມະສັບໄດ້ດໍາເນີນການກັບຜູ້ຖືຫຸ້ນໃນເວລາລົງທະບຽນຂອງການມີສ່ວນຮ່ວມຂອງຄວາມທ່ຽງທໍາ.

• 

ບັນຊີ escrow ແມ່ນຫຍັງ

Eskrow - ພິເສດຂອງເງິນຝາກທີ່ມີເງື່ອນໄຂ, ເຊິ່ງໃນລະດັບເງິນສົດສະສົມຈົນກ່ວາການກໍ່ສ້າງເຮືອນສໍາເລັດ. ບັນຊີ Escrow ໃນປະເທດຣັດເຊຍໄດ້ປະກົດຕົວໃນປີ 2014, ແຕ່ໄດ້ໃຊ້ໂຄງການນີ້ມີພຽງແຕ່ໃນປີ 2018 ເທົ່ານັ້ນ.

ດອກເບ້ຍທີ່ວາງໄວ້ໃນບັນຊີ Escrow ບໍ່ໄດ້ຖືກຄິດຄ່າທໍານຽມ, ແລະທະນາຄານບ່ອນທີ່ບັນຊີເປີດ, ບໍ່ໄດ້ຮັບຄ່າຕອບແທນ. ໃນຄວາມເປັນຈິງ, ບັນຊີ escrow ແມ່ນເງິນຝາກທີ່ບໍ່ສົນໃຈ, ເງິນທີ່ຖືກແຊ່ເປັນໄລຍະເວລາບໍ່ເກີນວັນຂອງຈຸດປະສົງໃນການປະຕິບັດງານໃນການອອກແບບສະບັບ 6 ເດືອນ. ເມື່ອໃຊ້ບັນຊີ ESCROR, ຜູ້ຖືຫຸ້ນບໍ່ຍອມຮັບຄວາມສ່ຽງດ້ານການເງິນທີ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບນັກພັດທະນາສະເພາະ, ແລະມີຄວາມສ່ຽງກັບພວກເຂົາໃນກໍລະນີທີ່ໃຫ້ໂດຍກົດຫມາຍ. ໃນກໍລະນີທີ່ທະນາຄານຖືກປະກາດລົ້ມລະລາຍ, ນັກພັດທະນາໄດ້ຮັບສັນຍາກັບຕົວແທນທະນາຄານໃຫມ່, ເງິນທີ່ປະກັນໄພຈະຖືກໂອນເຂົ້າບັນຊີໃຫມ່.

ບໍລິສັດໄດ້ຮັບເງິນທຶນຈາກບັນຊີ Exoruum ຫຼັງຈາກທີ່ເຂົ້າສູ່ການປະຕິບັດງານແລະລົງທະບຽນສິດທິຂອງການເປັນເຈົ້າຂອງຢ່າງຫນ້ອຍຫນຶ່ງອາພາດເມັນ.

ຫມາຍຄວາມວ່າດ້ວຍບັນຊີ ESCRAR ສາມາດແປວ່າຈະຈ່າຍໃຫ້ກັບພັນທະຂອງບໍລິສັດໃນຂໍ້ຕົກລົງເງິນກູ້, ຫຼືຄິດໄລ່ໂດຍຜູ້ໃຫ້ກູ້ໃນກໍລະນີທີ່ໄດ້ຮັບການກໍ່ສ້າງ.

ໄລຍະເວລາຮັບປະກັນ - 5 ປີ

ເຄື່ອງຊັກຜ້າມີສິດທີ່ຈະຮຽກຮ້ອງໃຫ້ມີການລົບລ້າງຂໍ້ບົກຜ່ອງທີ່ຖືກກວດພົບຫຼືຫຼຸດລາຄາຂອງອາພາດເມັນໃຫ້ເປັນຈໍານວນທີ່ເຫມາະສົມ. ນອກຈາກນັ້ນ, ຜູ້ຖືຮຸ້ນອາດຈະຮຽກຮ້ອງໃຫ້ມີການຊົດເຊີຍສໍາລັບການໃຊ້ຈ່າຍເພື່ອກໍາຈັດຄວາມບົກຜ່ອງ.

ຄວາມສົດໃສດ້ານສໍາລັບການປະດິດສ້າງ

ແຕ່ວັນທີ 1 ກໍລະກົດ, 2019, ການປ່ຽນແປງກົດຫມາຍລັດຖະບານກາງສະບັບເລກທີ 214-Fz ເລີ່ມຕົ້ນເຕັມທີ່. ການກໍ່ສ້າງຮ່ວມກັນຄວນໄດ້ຮັບການທົດແທນໂດຍໂຄງການ, ການຈົດທະບຽນຕ້ອງໄດ້ຖືກສ້າງຂື້ນ (ມັນຈະຊ່ວຍໃນການກວດສອບຄວາມຫນ້າເຊື່ອຖືຂອງນັກພັດທະນາ).

ຈາກເດືອນກໍລະກົດ 1, 2019, ປີ 2019, ຂັ້ນຕອນການຂາຍຫ້ອງແຖວໃນອາຄານໃຫມ່ໄດ້ມີການປ່ຽນແປງ. ໂດຍສອດຄ່ອງກັບກົດຫມາຍ, ບໍລິສັດຈະໄດ້ຮັບເງິນບໍ່ໄດ້ຈາກຜູ້ຖືຫຸ້ນສືບຕໍ່ການກໍ່ສ້າງ, ແຕ່ຈາກບັນຊີທີ່ຖືກຮັບຮອງແລະເກັບຮັກສາໄວ້ໃນບັນຊີ escrow.

ແຕ່ບໍ່ແມ່ນນັກພັດທະນາທັງຫມົດຈະເຮັດວຽກໃນໂຄງການນີ້. ອີງຕາມການແກ້ໄຂບັນຫາ, ນັກພັດທະນາສາມາດຂາຍຫ້ອງແຖວສໍາລັບເງື່ອນໄຂເກົ່າ, ຖ້າຢູ່ໃນເຮືອນກຽມພ້ອມຢ່າງຫນ້ອຍ 30%. ຊາວຢິວໄດ້ຍົກໃຫ້ເຫັນແລ້ວວ່ານັກພັດທະນາກໍາລັງຊອກຫາ ໂຄງການ Bypass, ໃນການຈັດຕັ້ງປະຕິບັດຂອງຜູ້ຊື້ຊັບສິນໃດທີ່ຈະບໍ່ເຂົ້າໄປໃນ DDD.

ພຽງແຕ່ສັນຍາຂອງການມີສ່ວນຮ່ວມຂອງຮຸ້ນສາມາດຮັບປະກັນການປ້ອງກັນສິດທິຂອງຜູ້ຖືຮຸ້ນ, ຫຼືສັນຍາການມອບຫມາຍກົດຫມາຍ, ຫຼືຂໍ້ຕົກລົງການຮ່ວມມື.

ຜູ້ຊ່ຽວຊານດ້ານອະສັງຫາລິມະສັບເຊື່ອວ່າການປ່ຽນແປງຂອງກົດຫມາຍ 214-FZ ຈະບັງຄັບໃຫ້ບໍລິສັດຂະຫນາດນ້ອຍແລະຂະຫນາດກາງຈາກຕະຫຼາດແມ່ນເພື່ອໃຫ້ສະຖານທີ່ກໍ່ສ້າງ. ໃນທາງກົງກັນຂ້າມ, ສະຖານະການນີ້ອາດຈະເຮັດໃຫ້ເກີດການປ່ຽນແປງທີ່ສໍາຄັນໃນຕະຫຼາດເງິນກູ້ຈໍານອງ, ບັງຄັບໃຫ້ບັນດາທະນາຄານສະເຫນີວິທີແກ້ໄຂສິນເຊື່ອທີ່ມີກໍາໄລຫຼາຍຂື້ນສໍາລັບຜູ້ທີ່ຕ້ອງການຊື້ທີ່ຢູ່ອາໃສ.

•