Kaip nusipirkti butą be maklerio

Nekilnojamojo turto paslaugų paslaugos yra naudingos perkant butą, tačiau jis nėra pikamas. Mes sakome, kaip elgtis teisingai be jo pagalbos.

Foto: Kaspars Grinvalds / fotolia.com

Pirkdami būstą, galite veikti savarankiškai arba pasinaudoti notarų ar advokato pagalba, arba samdyti tarpininką - nekilnojamojo turto agentūrą arba privačią brokerį. Norėdami pradėti, mes apibrėžti tai, ką jis daro ir tiek daug jums reikia.

• 

Kas yra Nekilnojamasis turtas

Paprastai nekilnojamojo turto agentūros komisijos dydis yra 3-5% sandorio sumos, kai kuriais atvejais valdyba padidėja iki 7-10%. Mes išvardijame maklerio atsakomybę, kad nustatytume savo vietą nekilnojamojo turto sandoriui.

Nekilnojamas atlieka šias pareigas:

1. vykdo darbą dėl pirkimo, pardavimo ar nuomos nekilnojamojo turto vardu ir dėl klientų nurodymų;
2. gauna ir apdoroja informaciją apie galimų pirkėjų ar nuomininkų turto pardavimo ar nuomos pardavimą ar nuomą;
3. nagrinėja paklausą ir pasiūlymą nekilnojamojo turto rinkoje;
4. Registruokitės gaunamus pasiūlymus dėl pardavimo ar perkėlimo į nekilnojamojo turto nuomos, atlieka jų pažįstamą egzaminą;
5. Kai kuriais atvejais savininkų ir Agentūros sudaromos išskirtinės sutartys;
6. Potencialių pirkėjų ir nuomininkų paieškos su jais nustato verslo kontaktus;
7. Organizuoja pirkėjų ar nuomininkų su pardavimu ar perduodančiu nekilnojamuoju turtu susipažinimu;
8. parengia pirkėjų paraiškas, pasirinkdami arba siūlo pardavimo galimybes arba perdavimą;
9. koordinuoja sutartines sąlygas, parengia operacijas su nekilnojamuoju turtu;
10. Padeda klientams surinkti dokumentus ir projektavimo sandorius;
11. informuoja klientus apie atitinkamus pasiūlymus, pataria klausimais, susijusiais su nagrinėjamų nekilnojamojo turto objektų savybėmis ir jų konkrečių reikalavimų laikymosi laipsniu;
12. Organizuoja sutarčių pasirašymą arba perkelti į nekilnojamojo turto objektų nuomos sutartį;
13. Skatina savalaikį reikalingų klientų dizainą sudaryti dokumentų sandorį, užtikrina jų saugumą;
14. Pristato klientų interesus, kai jie patenka į sandorį, užtikrina dokumentų saugumą, padeda bendradarbiauti su kitais agentūros specialistais ir kitomis institucijomis, dalyvaujančiomis kuriant sandorius.

Tiesą sakant, Nekilnojamasis turtas (arba jo padėjėjas) gamina pirminį nekilnojamojo turto objekto vertinimą ir pateikia jį parduodant ar rūšies paieškos būdingumą, kai perkate būstą. Nekilnojamojo turto rinkos specialistas turėtų rasti naudingiausią pasiūlymą klientui. Nekilnojamas padeda rengiant dokumentus, pataria ir lydi klientą iki sandorio pabaigos, koordinuoja visų sandorio dalyvių veiksmus.

Nekilnojamojo turto drausminė ir finansinė atsakomybė už netinkamą savo pareigų veikimą (arba nevykdymą) ir sukelia materialinę žalą.

• 

Kaip nusipirkti butą sau

1. Raskite tinkamas parinktis.

Jei norite nusipirkti butą, tada greičiausiai, jūs jau įsivaizduojate, kas turėtų būti. Žinant savo finansinius pajėgumus ir gyvenimo poreikius, galite lengvai susisiekti su šiais skelbimais, kurie yra dedami į atvirų šaltinių. Internete yra pakankamai svetainių, kurios skelbia nekilnojamojo turto pardavimą. Nors, jei kalbame apie elito (ar konkretaus) nekilnojamojo turto pirkimą, apeliacinis skundas turnyrai bus produktyviau, nes tokie bazės vadovauja tik pačios agentūroms, o ne gauti prieigą prie jų.

Tiesą sakant, Nekilnojamasis turtas analizuoja rinkos pasiūlymus, sutelkiant dėmesį į jūsų pageidavimus, kad jūs jį nurodėte. Tačiau jūs galite dirbti kaip filtras ir jūs patys, nes jei nekilnojamojo turto turėtojas orientuotas į nekilnojamojo turto rinkoje, kokie jų pačių klientų pagrindai jis elgėsi, jis visiškai nežino, ką tiksliai ieškote. Gali būti, kad pasirinksite ne tobulą variantą, bet tinkamai jums ir jūsų šeimai.

Beje, galite naudoti ir uždaryti rieltines bazes, mokant prieigą prie jų, pavyzdžiui, mėnesį.

Parduodant būstą, taip pat galite pasiruošti ir pateikti savo pasiūlymą tose pačiose atvirose šaltiniuose. Čia kyla klausimas, ar perduodamas skambučius - ar galite priimti ir apdoroti galimų pirkėjų skambučius, mokėdami už kiekvieną iš jų reikalaujamą laiką.

2. Skambinkite ir pažiūrėkite

Pasirinkę visus jums patinka skelbimus, turite skambinti butų savininkams, paaiškinti informaciją ir surengti susitikimą, kad galėtumėte peržiūrėti nekilnojamojo turto objektus.

Būkite pasiruošę, kad skelbime yra neteisinga, neišsami arba neatitinkanti realybės informacijos. Pavyzdžiui, galite pasakyti, kad butas nėra paskutiniame namų aukšte, nes vis dar yra palėpėje ar techniniame aukšte.

Foto: PressMaster / Fotolia.com

Paruoškite nešiojamąjį kompiuterį su klausimų sąrašu. Trumpai įrašykite savo Vezavi atsakymus, tai padės vėliau palyginti turimus pasiūlymus. Pavyzdžiui, galite nurodyti kainą, už kurią būtų parduodamas butas, ir paklausti, ar galima derėtis; Užduokite klausimus apie skelbimo būsto parametrų parinktis; Išvalykite situaciją apie teisingus dokumentus ir būsto istoriją.

Norėdami peržiūrėti butą, taip pat pageidautina eiti su nešiojamuoju kompiuteriu, ir dar geriau naudoti telefono vaizdo kamerą (šiuo atveju būtina užduoti fotografavimo buto savininkų leidimą). Nesivaržykite užduoti klausimus - tie, kurie nori parduoti šeimininkų būsto, atsakys su jumis, ir jei jie nenori pasakyti, galbūt tiesiog susiduria su pardavimo objektu.

Atkreipkite dėmesį, kad žiūrint beveik kiekvieną butą, jums bus šūksniai su atsakymu. Nekilnojamas paprastai bando sukurti jaudulį, rodo, kad tai yra šiame bute yra didžiulis paklausa. Tačiau jis neturėtų būti skubotas, nors buto paieškos procesas gali užtrukti ilgai.

Net jei jums tikrai patiko butas, nepamirškite, kad kitas labai svarbus etapas turės patikrinti jo teisinį grynumą.

3. Įjunkite save nuo sukčiai

Jei perkate butą naujame pastate, tada tikrinant teisinį sandorio grynumą, nebus daug laiko. Tai taip pat bus tais atvejais, kai kalbama apie perpardavimo grandinę.

Pirma, patikrinkite, ar butas parduoda savininką arba bendraujate su savo patikėtiniu. Paklauskite pardavėjo paso ir dešiniojo buto dokumentų.

Jei butas parduoda tarpininką, su savininku turite kalbėti telefonu ir dar geriau - "Skype", kad pamatytumėte asmenį.

Išnagrinėti advokato galią, jis išduodamas tam tikrą laiką (tai yra, veiksmo terminas yra ribotas) ir daroma prielaida, kad patikėtinis gali įgyvendinti griežtai apibrėžtą veiksmų sąrašą. Jei nei žodis apie nekilnojamojo turto pardavimo pagrindinį pardavimą, nesutinku su sandoriu.

Antra, išmokti teisingų taškų dokumentus bute (pavyzdžiui, susitarimas su kūrėju dėl buto perkėlimo į turtą, nuosavybės sertifikatas, gautas privatizavimo metu, taip pat pardavimo sutartys, donorystė, visą gyvenimą trunkantis turinys su priklausomybe, valstybės registracijos liudijimu);

Trečia, tai yra įmanoma (ir būtina) gauti ekstraktą iš vieningo valstybės registro nekilnojamojo turto (EGRN) dėl teisių į turtą į teritorinio skyriaus į Rosreestra. Iš šio ekstrakto bus aišku, kiek savininkų pakeitė butą, ir kas dabar valdo. Be to, jei bute yra suvaržymų (suėmimas, pavyzdžiui,), jis taip pat bus nurodytas pareiškime.;

Galiausiai, būtina paprašyti savininko parodyti jums šviežią išleidimą iš namų knygos (jis užsakomas daugiafunkciniame centre, arba galite peržiūrėti informaciją internete, jei pardavėjas yra užregistruotas viešųjų paslaugų portale). Taigi gausite informaciją apie tai, kas yra nuolat arba laikinai užregistruotas bute, nėra "vieno" (pvz., Salankaus bausmės vietose, kuriose yra ilgalaikio santykinis) ar problemiškas (pvz., Nedideli vaikai) gyventojams .

Atkreipkite dėmesį, kad kartais sukčiai bando parduoti tuos pačius kvadratinius metrus keliems klientams, parodydami kokybiškai padarytas kopijas paslėpti su pinigais, kol bus sudarytas sandoris. Foto: Vitaliy hrabar / fotolia.com

Visada atkreipkite dėmesį į visų dokumentų išdavimo datą: jie turi būti gauti nuo penkių iki septynių dienų.

Buto tikrinimo etape geriau naudoti specialistų pagalba. Dažniausiai makleriai ir specializuoti advokatai turi kontaktus teisėsaugos institucijų, kurios dalyvauja patvirtinant tariamo sandorio grynumą.

Kaip gauti ekstraktą iš Egrno

Egrno ekstraktas - dokumentas, patvirtinantis tik valstybės registracijos faktą. Šis dokumentas patvirtina, kad jame nurodyta data kaip išdavimo data, už jį apibrėžtą asmenį užregistravo teisę ant jo, remiantis jame nurodytame dokumentuose aprašytame turto objekte, kaip ir Egrn, buvo atliktas registracijos įrašas pagal atitinkamą dienos numerį.

Pirkdami ar parduodant butą, gali prireikti arba ekstraktas apie nekilnojamojo turto nuosavybę (pagrindines savybes ir užregistruotas joje), arba ištrauka pereinamojo laikotarpio teisėms į turtą.

Norint gauti ekstraktą, būtina susisiekti su asmeniškai arba per patikėtinį į teritorinį pasiskirstymą į "Rosreestra" ar kadastro kolegiją, ir jūs galite susitarti dėl registratūroje, naudojant internetinę paslaugą departamento interneto svetainėje. Paraiškoje turite nurodyti nekilnojamojo turto objektą (ar objektus), informaciją apie jus domina.

Be to, galima gauti daugiafunkcinių centrų (MFC) "modeliuose" modeliuose ", taip pat paštu, siunčiant atitinkamą užklausą arba užsakydami lauko paslaugą (už papildomą mokestį). Norėdami gauti daugiau informacijos, jums reikės tik paso ir gavimo už paslaugas. Asmenims išleidimo išlaidos yra 300 rublių popierių elektronine forma - 150 rublių.

4. Prekyba. \ T

Kalbant apie maklerių įgūdžius, sumažina kainą už klientų nuomones nesutinka. Viena vertus, Nekilnojamasis turtas yra mažai suinteresuotas derybų, kuris yra suprantamas - jo atlyginimas priklauso nuo sandorio sumos. Kita vertus, kliento patenkinta kaina rekomenduos savo maklerį draugams ir pažįstamiems, parašys gerą atsiliepimą apie bendradarbiavimą internete. Tai reiškia, kad toks makleris užtikrins naujų klientų ir potencialių pajamų.

Bet kuriuo atveju, Nekilnojamasis turtas yra nading, bet ne pats blogas. Perkant butą antrinėje rinkoje, galite susitarti dėl būsto būklės ("" Aš nenorėjau pataisyti iš karto po judėjimo, bet čia turite ") ir apie metro atokumą ir apie tai Grindys ir kt.

Pirkdami būstą naujame pastate, patyrę pardavėjai siūlo atkreipti dėmesį į šiuos punktus.

1. Paklauskite apie nuolaidą, labai dažnai šis paprastas klausimas yra pakankamas, kad būtų užtikrintas, kad pardavėjas (arba jo atstovas) eina į kai kurias nuolaidas. Pirkdami būstą naujame pastate yra galimybė gauti nuolaidą aukštesnėje ketvirčio (ar metų) pabaigoje, kai pardavėjai turi atlikti planą.
2. Palyginkite to paties išdėstymo butų kainą skirtinguose aukštuose (jei perkate būstą naujame pastate). Labai dažnai dešimtys tūkstančių rublių nėra papildomi metrai, bet vaizdas iš lango ar nuo atokumo nuo lifto. Įvertinkite tai, kas jums svarbesnė - gebėjimas matyti kvadratą nuo lango ar skubaus pirkimo, pavyzdžiui, buitinių prietaisų naujam butui.
3. Paklauskite nuolaidą už hipotekos ar išankstinio apmokėjimo, nes šiuo atveju pardavėjas gaus savo pinigus iš karto, jis neturi laukti. Kuo greičiau kūrėjas gauna pinigus iš pirkėjo (ir kuo daugiau sumos bus), tuo pelningesnis. Tai gali būti naudojama derybose su pardavėju.
4. Jei perkate butą dalimis, patikrinkite, koks yra jo maksimalus laikas. Būtina žinoti, nes jei turite galimybę sumokėti buto išlaidas, galite greitai paprašyti nuolaidos.
5. Galiausiai, kaip aukciono priežastis, galite naudoti papildomus pirkimus (mašina), tačiau jums nereikia nedelsiant kalbėti.

Kai duodate pinigus

Neskubėkite su indėlio perdavimu. Teoriškai ši suma turėtų būti įrodyta, kad ateityje yra sandorio sudarymo. Praktiškai, dažnai yra atvejų, kai pirkėjas skubėti, jie prašo patvirtinti savo ketinimus perteikti tam tikrą "Sprogtymo" sumą. Net gavimas gali suteikti abi dokumentus apie butą, kuris bus perduotas siekiant pradėti procedūrą. Tai nėra originalai, bet kopijos. Ir ne vienas potencialus pirkėjas, bet keletas.

Atkreipkite dėmesį į tai, kaip nustatyta mokėjimo seka: laukti ne tik sutikimo sertifikato, bet ir buvusių gyvenamųjų patalpų savininkų išlaisvinimo laiką; Visi mokėjimai turi būti dokumentuoti. Nuotrauka: rido / fotolia.com

Galutinis atsiskaitymas geriausiai atliekamas per banko ląstelę. Tuo pačiu metu būtina padaryti priedų inventorių į ląstelę, netrukdant sumos. Priešingu atveju, nutraukiant sutartį, jūs negausite savo pinigų. Pardavėjas galės tik gauti savo pinigus po to, kai Bankui pateikė registruoto pirkimo sutartį.

5. kreipkitės į advokatą arba notarą

Visiškai atsisakyti padėti pirkti būstą, nėra verta. Jei nenorite susisiekti su Nekilnojamojo turto paslaugų paslaugomis, vis dar yra specializuotų advokatų ir notarų.

Be abejo, notaroed sutarties sertifikatas yra vienas saugiausių būdų sudaryti sandorį. Dėl to, kad kiekvienas notaras būtinai parengia profesinės atsakomybės draudimą ir yra atsakingas (įskaitant turtą), jūsų pardavimo sutartis bus patikima saugumui. Net tais atvejais, kai bandymas vengia, notaras bus jūsų pusėje ir bus iškviestas į teismą kaip trečiąją šalį. Notaro naudojamos formos yra apskaitomos notaro rūmuose regiono, ir tai reiškia, kad labai sunku suklastoti juos (ir, atitinkamai, tai yra gana lengva patikrinti autentifikavimą).

Net jei savarankiškai sudaro sutarties tekstą, notaras (arba jo padėjėjas) tikrai patikrins, bet dažniausiai jums bus pasiūlyta naudoti tekstą, kuris sukūrė specialistus.

Remiantis įstatymu, notarai pataria tiems, kurie kreipiasi į juos už teisiškai reikšmingų veiksmų sertifikatą, tai reiškia, kad jums paaiškinsite juridinį asmenį, kurį atliekate ir įspėjote nuo galimų klaidų.

Informacija apie tobulą sandorį bus įtraukta į Notaro veiksmų registrą. Viena iš dokumento, patvirtinančio sandorį, kopijų lieka notaro atveju, kartu su dešiniojo potorinio ir kitų dokumentų kopijomis. Nuostolių ar sugadinimo atveju pradiniame dokumentuose nurodytas notaras jūsų užklausoje bus suteiktas dublikatas.

Sprendimas dėl to, ar padėjėjas turi maklerio ar advokato - sudaryti sandorį, pirkėjas priima save; Bankas turi teisę nuolat reikalauti iš pirkėjo, kad pritrauktų maklerio tik perkant būstą naujame pastate, naudojant pasiskolintas lėšas (hipotekos paskola). Foto: ANTON GVOZDIKOV / FOTOLIA.com

Nuoroda į notarą yra tai, kad turėsite surinkti visus dokumentus, nes nei pati notaras, nei jo padėjėjas atlieka šias funkcijas. Taip, notaro šalių pajėgumai gali įvertinti tik vizualiai, todėl sudarant sandorį, nebus verta iš psicho ir neurologinių ir narkotikų gydymo sertifikatų pardavėjo, taip pat pateikti vaizdo įrašų apdorojimą pasirašyti sutartį.

Kita galimybė tiems, kurie nenori susisiekti su makleriais, yra advokato paieška, kuri specializuojasi nekilnojamojo turto srityje. Tokius specialistus galima rasti teisinės konsultacijos.

Teisinė sandorio parama bus tokia:

• Išjungimo ir kitų dokumentų patikrinimas bute (sutuoktinio sutikimas, pertvarkymo teisėtumas;
• Nuoma nuomos įsiskolinimas;
• Gauti būtinų ekstraktų iš vieno nekilnojamojo turto registro, patvirtinančio pretenzijų nebuvimą butui, pavyzdžiui, nuo galimų įpėdinių, taip pat ankstesnių šio būsto pardavimų skaičius (nors jis gali padaryti visiškai suinteresuotą asmenį, susisiekti su asmens tapatybės dokumentu ir pareiškimu Rosestre, suteikė atitinkamo muito mokėjimą);
• Pagalba gauti globos institucijų sutikimą, jei nekilnojamojo turto pardavėjas turi nepilnamečius vaikus;
• Sutarties sudarymas Atsižvelgiant į galimus povandeninius akmenis (bausmė už buto išlaisvinimo sąlygų nesilaikymą, nuobaudos už atsisakymą parduoti būsto viduryje sandorio dizaino viduryje).

Labai reikia pasinaudoti advokato patarimais, jei įsigyjate nekilnojamąjį turtą pagal nuomos sutartį su buvusio savininko gyvenimo trukme.

Galiausiai, gali prireikti padėti nepriklausomam vertintojo ekspertui, kuris gali paaiškinti buto išlaidas, kurias ketinate įsigyti. Ypač svarbu tai bus, jei planuojate naudoti hipotekos paskolą būstui įsigyti arba jei pardavėjo deklaruota kaina yra gerokai mažesnė už vidutinę rinką. Tiesa, šiuo atveju, banko kredito departamento ekspertai gali primygtinai reikalauti spręsti "kreiptis į vertintojus, kurių objektyvumas nėra jokių abejonių.