Pirkdami butą antrinėje nekilnojamojo turto rinkoje. Tokio sandorio etapų vadovas, leidžiantis išvengti spąstų.
Jei nuspręsite pirkti butą, turite pasirinkti pinigus į naują arba pirkimo būsto antrinėje rinkoje statybos. Padidėję akcininkų apgaulės atvejai skatina daug galimų pirkėjų pasirinkti antrąjį variantą. Jiems siūlome tokio sandorio etapų vadovą, kuris leidžia išvengti povandeninių akmenų.
Taigi, priimamas sprendimas, jūs perkate butą ne naujame pastate, bet antrinėje rinkoje, jau prakeikta ir įrengta. Pliusai yra neabejotinai, jūs neturite laukti statybos pabaigos ir atspėti, ar namas bus iškeltas laiku. Be to, perkant butą statomame name, turite daryti apie 6 mėnesius, kad tikimės, kad valstybės registracija būtų buvusi. Tačiau kažkas, kas ieško antrinio korpuso, reikia labai dėmesingai. Šis rinkos segmentas yra didesnė rizika. Čia yra sudėtingesnis sukčiavimas, nei pirminėje, o buto grąžinimo laikas yra 3 metai nuo sandorio neteisėtumo nustatymo momento. Bet kuris buvęs būsto savininkai gali protestuoti sandorį per nustatytą laikotarpį (ir šios masės pagrindus, kartais net sąmoningai sukurta). Jei buvo teisės aktų pažeidimai, teismas grąžina pirminės pozicijos šalis. Nekilnojamojo turto rinkos nutrauktų sandorių skaičius nėra toks mažas: pavyzdžiui, Maskvoje, pavyzdžiui, apie 3% visų jų skaičiaus. Kad nebūtų didinant šį liūdną statistiką, turėtumėte galvoti apie visus savo veiksmus.
Pasirinkite butą
Kur pradėti? Žinoma, su buto paieška. Jei nesate tik su priemonėmis, kreipkitės į nekilnojamojo turto agentūrą, kurio specialistai pasiims tinkamą gyvenamąją erdvę. Pirmasis povandeninis akmuo laukia čia. Reikia išduoti ryšius su nekilnojamojo turto bendrove. Sutarties tekste labai svarbu nurodyti visus ieškomo buto parametrus: rajono, namų tipą, grindų, plotą, kambarių skaičių. Išsamesnė informacija Jūsų agentas gaus, tuo lengviau bus rasti tinkamą parinktį.Atkreipkite dėmesį, kad susitarimas su Agentūra turėtų nustatyti Nekilnojamojo turto atlyginimo dydį. Esu vienas patarimas. Didelis posūkis ta prasme, kad Agentūra pasirinks jus bent tris būsto galimybes, atitinkančias jūsų reikalavimus ir per tam tikrą laikotarpį. Priešingai, Nekilnojamas turės jums grįžti į jus ir sumokėti bausmę. Žinoma, ši sutarties būsena nereiškia, kad galite būti kaprizingi ir atsisakyti visų siūlomų butų, atitinkančių jūsų sąlygas. Jei terminas buvo praleistas dėl jūsų kaltės (pavyzdžiui, jūs atmetėte Agentūros pateiktus variantus be paaiškinimų dėl priežasčių), gausite išankstinį maklerio išleistą sumą, kurią ieškote ieškoti buto.
Pirkėjo butas nemoka mokesčių. Pardavėjas mokės pajamų mokestį - 13% buto kainos (su išmokų atskaitymu). Bet jei jūsų parduodamas apgyvendinimas priklausė jums daugiau nei 5 metus arba kainuoja mažiau nei 1 mln. Rublių, jūs atleidžiate nuo mokesčių mokėjimo. Jei pardavėjas turi butą mažiau nei 5 metus, jis turės mokėti mokestį su pajamų suma iš nekilnojamojo turto pardavimo viršija 1 mln rublių.
Netgi ketinate įsigyti butą per agentūrą, pradėti nuo rinkos tyrimo. Asmuo, turintis tokią informaciją, nėra lengva apvali aplink pirštą - galų gale jis turi idėją apie būsto rinkos kainas, todėl yra pasirengęs kalbėti su nekilnojamojo turto kortuokite ta pačia kalba.
Jei nuspręsite veikti savarankiškai, nesinaudojant nekilnojamojo turto agentūros pagalba, rinkos tyrimai yra tiesiog būtina, tai, kaip rasite parinktis, kurios steigiamos. Kitame etape reikės paskambinti su jumis suinteresuotų interesų savininkais, reikės laiko ir stiprybės.
Kai tik pasirinksite keletą tinkamų galimybių apartamentams (arba rasite juos sau), turite su jais susipažinti. Negalima suvokti laiko tikrinti ir atkreipti dėmesį, kad dažniausiai turite atsižvelgti su potencialaus pardavėjo dienos tvarkaraščiu.
Išnagrinėjus butą, nepamirškite paklausti, kas tiksliai yra jos savininkas ir užregistruotas šiame būste. Čia ir tikisi, kad kitas povandeninis akmuo, o buto įsigijimo atveju nėra savininkas, bet jo patikėtinis. Pirkimas pagal įgaliojimą yra labai rizikinga. Problema yra ta, kad Pardavėjas negali būti nerealu - Deja, beveik neįmanoma patikrinti ateities galios autentiškumą. Tas pats atsitinka, kad pats butas yra išsinuomotas ilgą laiką ir yra neteisėtai privatizuota. Norėdami sužinoti, kas yra tikrasis būsto savininkas, kreipiantis į vietinę federalinės registracijos tarnybos federalinės federacijos skyrių.
Pokalbiai su buto savininkais, sužinokite, kada namas buvo kapitalinis remontas ir ar pastatas nėra verta griovimo ar rekonstrukcijos. Šią informaciją galite patikrinti vieningame kliento direktorate. Tačiau svarbiausia yra paklausti, ar pertvarkymo savininkai padarė. Šis terminas paskiria visus pokyčius, kurie turėtų atsispindėti PTI plane. Nesuderintas pertvarkymas yra dar vienas povandeninis akmuo. Pertvarkymo sutarties procedūra yra gana daug laiko ir reikalauja didelių pinigų išlaidų, o jau atlikto reorganizavimo legalizavimas trunka dar daugiau jėgų, įrankių ir laiko. Todėl klausytis mūsų patarimų: apsisaugoti sau, įsitikinkite, kad savininkai paprašykite techninio inventorizacijos biuro išduoto buto planą. Dokumentas turi būti gautas ne anksčiau kaip prieš 3 mėnesius iki patikrinimo (ir gal pirkti) butą. Padarykite planą su tikra būstine būsena, atkreipkite dėmesį į sienų vietą, papildomos įrangos buvimą. Jei sunku sau, paprašykite pagalbos iš draugų.
Atminkite: nenuoseklus pertvarkymas kelia grėsmę ne tik su bauda. Pagal aukštus ryšius (organizacija, atsakinga už pertvarkymo koordinavimą), jums gali būti įpareigotas pareikšti butą į pradinę valstybę (jei pertvarkymas buvo atliktas pažeidžiant įstatymą, pavyzdžiui, virtuvė buvo perkelta į vieną iš gyvenamosios patalpos arba nugriauta guolio siena).
Premetch?
Kitas žingsnis, kurį turite padaryti, yra susitarti dėl pritraukto buto vertės. Būkite pasirengę už tai, kad pardavėjas paskambins už kainą, išskiriant nuo sumos, nurodytos skelbime. Kelionės - tai nėra godumas, bet sveikas protas.
Galima prašyti sumažinti išlaidų dėl kelių priežasčių: nepatogus vietos buto (ne geros srities, nuo atokumo iš metro, stoka parduotuvių, vaikų darželio, mokyklų, klinikos it.d.), būtinybę skubiai Remontas, nenuoseklus pertvarkymas. Tačiau svarbu žinoti, kad per maža kaina yra tam tikras pavojus. Pirma, tai atsitinka, kad pigūs butai reiškia prieštaringų kategoriją - tai reiškia, kad yra teisminis ginčas (pavyzdžiui, su kaimynais, kurie sukėlė žalos remontui). Antra, pardavėjo nešvarus ant rankų gali kreiptis į teismą ir gauti labai realią galimybę iškelti būsto būsto, jei įrodytu, kad aš padarysiu, kad smarkiai nepalanki sandoris spaudimu dėl sudėtingų gyvenimo aplinkybių (taip pat depresija, apsinuodijimas, grėsmes), Tuo metu, kai nurodėte sutartyje, išlaidos yra gerokai mažesnės už tai, kas faktiškai sumokėta. Atminkite: ne likti ir be pinigų, be būsto, įdėkite į sutartį tiksliai sumą, kurią duodate už butą, nesvarbu, kaip jūs įtikinate jus nurodyti mažiau. Trečia, ji gali gerai rasti, kad perkate būstą "pagal suvaržą". Pavyzdžiui, jūsų pardavėjo pirmtakas dėl kažkokios priežasties "pamiršo" užrašo iš giminės buto, kuris tarnauja bausmei kalėjime, arba privatizuojant būstus neįtraukė mažų vaikų ar paslėpė, kad buvęs sutuoktinis (sutuoktinis) teigia dalis. Ketvirta, jei įsigytas butas buvo įsigytas iš "rizikos grupės" atstovo: vienišas pagyvenęs žmogus, neįgalus asmuo, savininkas, kurio šeima yra asmenų, kurie yra užregistruoti psichoneurologiniame ar narkologiniame dispensijoje. Žinoma, su šia įvykių raida, jums bus pripažinta sąžininga įsigyjančia, todėl įstatymas turėtų būti jūsų pusėje. Bet jūs laukiate teismo su juo ir neišvengiamos didelės išlaidos, prarastas laikas, nemalonios patirties ... Tačiau jūs nuspręsite jums, todėl vertinate savo būsimas išlaidas.
Prekybos etape taip pat būtina aptarti indėlio dydį (sumą, kurią pateikiate pardavėjui patvirtinti savo ketinimus, paprastai yra apie 30 tūkst. Rublių) ir avansas. Iš anksto yra preliminarus mokėjimas; Jos dalis Šalių sako kiekvienoje konkrečioje situacijoje, tačiau, kaip taisyklė, tai yra ne mažiau kaip 10% pagrindinių išlaidų buto ir mokama tuo atveju, jei pirkėjas ir pardavėjas sutinka padalinti visą sumą į du dalys. Tai yra patogu, jei pardavėjas užima laiko imtis dalykų iš buto arba išspręsti kai kuriuos teisinius formalumus, susijusius su būstu. Norint neprarasti pirkėjo, pardavėjas gali pasiūlyti jums sudaryti preliminarią pardavimo sutartį (iš tiesų, tai yra susitarimas dėl ketinimų) ir padaryti išankstinį. Jei dėl kokių nors priežasčių sandoris nebus įvykdytas, išankstinis mokėjimas turėtų būti grąžintas jums visiškai. Kaip užstatą, viskas priklauso nuo to, kokių priežasčių sutartis buvo nutraukta. Na, jei atsisakėte pirkti butą, tada indėlis liks su pardavėju.
Dažnai Nekilnojamas buto pirkimo kainos yra jų komisiniai ir sandorio vykdymo išlaidos, nepranešus pirkėjui. Todėl sutartyje nurodoma atlyginimo suma (geresnė fiksuota suma), taip pat nurodyti pirkėjui ar pardavėjui - vykdo sandorio projektavimo išlaidas.
Padarymas ir indėlis ir išankstinis išankstinis turėtų būti išduotas raštu. Perduodant abu, ir būtinai gausite gavimą gauti pinigus, kad butas pardavėjas turi pasirašyti. Jis parašytas savavališkai, tačiau šiame dokumente turi būti nurodyta:
- Kas perduoda pinigus (pirkėjo pasą);
- Kas gauna pinigus (pardavėjo pasą);
- Kokiais pagrindais pinigai perduodami - paprastai jie rašo kvitoje: "... kaip išankstinio mokėjimo už butą";
- Tikslus būsimų būsto adresas, už kurį pateikiate užstatą arba iš anksto, iki grindų nurodymo;
- Pagrindinės buto savybės (kambarių skaičius, išdėstymas, metrah);
- pirkėjo pateikta suma ir jo paskirtis yra išankstinis arba indėlis;
- Mokėjimo diena.
Tikėk, bet pasitikrink!
Pagrindiniai sunkumai laukia jus tikrinant teisinį grynumą būsimo sandorio etape. Visų pirma, jūs turite patikrinti buto istoriją. Jei nuspręsite nenaudoti Nekilnojamojo turto paslaugų, tada jūsų užduotis yra sudėtinga. Iš pardavėjo gausite šiuos dokumentus, kurie padės jums išsiaiškinti tikrąją padėtį:- pasas ar kitas asmens tapatybės dokumentas;
- Išplečiantys dokumentai už butą (išduotas registracijos kameros nuosavybės sertifikatas, mainų ar donorystės susitarimas, pardavimo sutartis su ankstesniu savininku, paveldėjimo ir kitų dokumentų sertifikatas, priklausomai nuo to, kokios pardavėjo nuosavybės nuosavybė yra įkurta), kurie išlaikė privalomą valstybės registraciją. Dešiniuose dokumentuose visada yra būsto savininko pavadinimas;
- Pagalba dėl numatomų būsto išlaidų (atsargų kainų) ir techninio buto paso (šie techniniam inventorizacijos biurui išduoti dokumentai patvirtins, kad perkate sutartyje nurodytą kvadratą ir išdėstymus butą);
- EMTT ir mokesčių inspekcijos sertifikatai dėl skolos dėl komunalinių išmokų ir nekilnojamojo turto mokesčių (arba asmeninės sąskaitos kopija arba namų valdymo sertifikatas);
- Pardavimo komisijos globos ir globos įstaigų leidimas (jei jis veikia nepilnamečių bute įregistruotus interesus) ;
- iš namų knygos ekstraktas (registruotas) asmenų bute;
- Naršytas sutuoktinio ar sutuoktinio sutikimas, būsto pardavėjo pardavėjo giminaičiai (jei sutuoktiniai ar giminaičiai yra buto bendra savininkai).
Žinoma, net šis gana ilgas dokumentų sąrašas nepakanka užbaigti sandorio patikrinimą. Jūs galite pasinaudoti pardavėjo sutikimu ir priimti įgaliojimą ir teisingų dokumentų kopijas butui gauti išplėstinį ištrauką iš namų knygos. Ji padės jums įsitikinti, kad žinote visus šiame bute registruotus žmones. Tai reiškia, kad po sandorio išvados nebus laukti nustebinti pareiškėjų, gyvenančių erdvėje nuo buvusio buto savininko giminaičių. Norint gauti papildomas garantijas, įtraukiant pirkimo ir pardavimo tašką Pardavėjo pareiga išleisti gyvenamosios patalpos po sutarties sudarymo. Aiškiai nurodykite tekste, kad pasibaigus paskirstytam pardavėjui, gausite visą teisę įterpti savo spynų ir nebegali leisti buvusiam bute savininkui, dabar priklausant jums.
Tačiau paslėptos spąsos vis dar išlieka daug. Pavyzdžiui, savininkas - pūstuvas paskelbia valstybės registracijos instituciją, kurią jis prarado ankstesnę pardavimo sutartį ir prašo patvirtinti jo teisę į būstą. Kadangi šios sutartys neegzistuoja pagal dublikatų įstatymą, jis išduodamas iš vienos valstybės teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorius su juo ekstraktu. Laikui bėgant Nešvarus buto savininkas gali gauti keletą tokių dokumentų (pagal tą patį pretekstu), dar kartą baigti keletą pardavimo sutarčių, užtikrindami juos skirtingose notarų biuruose, surinkti pinigus ir pabėgti. Todėl geriau, kad pardavėjas, kaip įrodymų apie jo teisę į būstą, parodyti jums savo sutartį dėl butų pardavimo su ankstesniu savininku. Tačiau turėsite priežastį perspėti, jei vietoj to jis parodys minėtos registro nuorodą.
Jums reikia patikrinti labai buto pardavėją: jums reikia įsitikinti, kad jis yra visiškai pajėgi (ty jis nėra registruotas vaistų gydytojui, nei psichoneurologiniame disoniniame), kitaip sandoris gali būti pripažintas neteisėtu. Stebėkite jo dokumentus, jei įmanoma, deponuokite savo nuotraukas pase ir paso biure "Paskolos" paskyroje paklausti kaimynų ... būtinai sužinokite, kiek savininkų bute, - visi jie turėtų sutikti parduoti savo turtą . Abejoti sandoriu arba įveskite pavadinimo draudimo sutartį. Tai garantuoja finansinių nuostolių kompensavimą nuosavybės teisių atėmimo atveju, jei teismas pripažįsta vieną iš sandorių su negaliojančiu. Kainos sudaro 0,3-2,5% draudimo sumos.
Jei perkate butą per nekilnojamojo turto agentūrą, makleriai dalyvaus problemų. Jie sužinos viską, kas gali užkirsti kelią sandorio sudarymui arba apsunkinti savo gyvenimą po pardavimo sutarties registravimo. Nepaisant to, yra labai svarbus klausimas - ar makleris bus atsakingas už teisinį sandorio grynumą? Jūs negalite pateikti nedviprasmiško atsakymo. Bet kokia sutartis su teoriškai gali būti nutraukta teisme, nes jis yra visiškai garantuotas, kad sandoris bus baigtas ir viskas bus sklandžiai, niekas nekilnojamojo turto, net labai patyręs. Todėl Pastaba: Agentūra yra atsakinga už savo darbuotojų padarytus klaidas, kai pardavimo sutartis, taip pat pažeidžiant savo įsipareigojimus. Nekilnojamasis turtas negali atsakyti už pardavėją, bet ne rizikuoti savo verslo reputacija, Agentūra, žinoma, bando patikrinti kiekvieną klientą ir jiems siūlomus butą.
Sandoris yra vertingesnis, tada pinigai?
Siekiant sudaryti pardavimo sutartį, pirkėjas turi tik pasą. Jei perkate butą nėra vieni, bet bendradarbiaujant turtu, jums reikės raštiško visų būsimų savininkų sutikimo, kad atliktumėte sandorį.
Sutarties projektas pageidautina iš anksto pasirengti turėsite laiko paaiškinti savo nuostatas ir susitarti dėl prieštarinių klausimų. Sutarties rengimas reikalauja tam tikrų įgūdžių, todėl geriau jį patikėti specialistams. Sutartis išduodama trijose kopijose paprastu raštu, ir visi jo lapai yra tikrai siuvami. Patvirtinkite šalių parašus. Geriausia sudaryti sutartį su notaro buvimu: nors Rusijos Federacijos civiliniame kodekse, pardavimo sutarties notaracija nėra privaloma, šis paprastas teisinis formalumas suteiks papildomų garantijų apie jūsų sandorio saugumą.
Gyvenamasis pirkimas turi būti nurodytas:
- jo išvados data ir vieta;
- Parduodamas sutartis;
- Tikslus buto adresas ir charakteristikos (kambarių skaičius, narys); buto kaina;
- Indėlio dydis ir išankstinis (jei jis buvo);
- Laikotarpis, per kurį pardavėjas įsipareigoja išlaisvinti gyvenamąją erdvę;
- Kas moka išlaidas, susijusias su banko saugaus pardavimo ir nuomos sutarties sudarymu;
- Paso detales ir šalių parašai. (Sutartis turi pasirašyti visus suaugusių buto savininkus. Vaikų nuo 14 metų ir vyresnio amžiaus, kurie dar nepasiekė daugumos amžiaus, yra sertifikuoti jų tėvų parašais.)
Saugus arba "diplomatas"?
Dabar mes kreipiamės į svarbiausią pinigų sandorio sudarymo etapą. Tai paprastai atsitinka po sutarties pasirašymo ir pirkėjas gavo raktus į butą. Tarp pinigų perkėlimo metodų, palmių čempionatas priklauso skaičiavimams per banko ląstelę. Paprastai Nekilnojamojo turto agentūros reikalauja, kad jų klientai naudojasi depozitoriumo paslaugomis ir tokiu būdu perdavė pinigus. Pirkėjas daro išvadą, kad nuomos sutartis už saugią ląstelę banke ir nustato pinigus į jį. Pagal sutarties sąlygas banko ląstelių raktas yra "praleidžiant" pinigus, todėl po pardavimo sutarties sudarymo suinteresuotosios šalys (Pardavėjas ir pirkėjas, paprastai lydimas Nekilnojamojo turto) yra siunčiami į Bankas, kuriame įvyksta visi kiti skaičiavimai. Wetlands, garantuojant konfidencialumą ir saugumą, pardavėjas gali įsitikinti, kad pinigai yra tikrai savo ląstelėje. Norėdami tai padaryti, pakanka atidaryti raktą, kad pirkėjas praneša jam, bankas saugiai. Jei sandoris suskirsto, raktas į pardavėją nėra apdovanotas, todėl pirkėjas visada gali pasiimti savo kraują iš banko saugaus.Antrasis būdas perduoti pinigus - perduoti juos ne grynaisiais pinigais yra optimaliausias: tai nėra būtina patikrinti sąskaitos autentiškumą (už šią operaciją banke turės mokėti). Kad Pardavėjas gautų tai, kas yra dėl jo, pakanka užpildyti atitinkamą mokėjimo nurodymą Banke. Tai patogiau tai padaryti po pasirašymo sutartį ir su pardavėju: ir jūs būsite tikri, kad sandoris vyko, o pardavėjas užtikrins, kad pinigai buvo išsiųsti į savo banko sąskaitą.
Yra dar vienas variantas "ne grynieji pinigai" - banko skaičiavimai naudojant kredito ar surinkimo tvarka laišką. Už tai iš anksto rezervuojate sumą, lygią buto kaina. Gaukite jį ant rankų ar versti į savo banko sąskaitą Pardavėjas galės tik tada, kai ji pateikia banko darbuotoją, patvirtintą ne notarų pardavimo sutartyje.
Siekiant apsiginti tais atvejais, kai pardavėjas pasirodė esąs nesąžiningas, o pirkėjas sukėlė materialinę žalą, nekilnojamojo turto agentūra užtikrina savo atsakomybę. Nuoroda į tai, kad Nekilnojamas draudžiamas, turi būti būtinai įtrauktas į jūsų buto pirkimo ir pardavimo sutartį.
Parduodant butą, daugelis siekia sumažinti mokesčio sumą, kurią jie turi sumokėti, ir nenorite skatinti tokios didelės sumos gavimo (pagal įstatymą, bankas privalo informuoti mokesčių inspekciją Kliento sąskaita gauta daugiau kaip 90 tūkst. Rublių). Todėl jums gali būti pasiūlyta perkelti pinigus grynaisiais pinigais. Šio pinigų perdavimo metodo minusai yra daug daugiau nei profesionalai: būtina atnešti didelę pinigų sumą ir rūpintis jais saugioje vietoje. Be to, pardavėjas gali norėti ne tik perskaičiuoti pinigus, bet ir patikrinti sąskaitos autentiškumą, ir už tai jums reikės specialios įrangos. Atsižvelgiant į visus sunkumus, mes nerekomenduojame perduoti pinigus tokiu būdu. Jei nėra kito pasirinkimo, sutinkate su pardavėju apie pinigų perleidimą neutralioje teritorijoje ir liudytojams. Šiuo atveju, gavęs grynųjų pinigų gavimą, nepamirškite paminėti liudytojų buvimą ir nurodyti jų paso duomenis.
Mes įvedame teises
Po sutarties sudarymo ir pinigų perleidimo, turėtumėte būti savo rankose ne tik naujų namų raktus, bet ir atsiskaitymo knygas naudingų mokėjimų. Būtina atlikti buto gavimo, kur jie nurodo, kokia sąlyga turite būsto (ypač, nepamirškite paminėti buvimą ar nebuvimą dalykų ankstesnių savininkų). Jie parašo jį iš rankos laisvos formos, bet užsiregistruokite abi puses (pirkėjas ir pardavėjas).
Nekilnojamojo turto pardavimo ir pirkimo sutartis yra privaloma registruota registracijos kameroje arba jos filialuose. Naujos būsto savininko pripažinimui, patvirtinimui ir sertifikato pripažinimui ir sertifikate turi sumokėti apie 500 rublių. Dokumentai, patvirtinantys informaciją, kurią įsigijote viename būsenoje teises į nekilnojamąjį turtą ir sandorius su juo, bus pasirengę maždaug 1 mėnesius (pagreitinta registracija jums kainuos daugiau nei įprasta, bet tai užtruks tik apie 5 darbo dienas). Ato metu jūs tapsite visaverčiu buto savininku.