Būsto savininkų savininkų steigimas: HOA privalumai ir trūkumai, teisės ir pareigos, galimi sunkumai valdyboje, švietimo etapai
Kai naujų pastatų ar namų nuomininkai, pastatyti ilgą laiką, nusprendžia dėl Hoa formavimo, jie turėtų įsivaizduoti visus tokios asociacijos privalumus ir trūkumus. Apie tai, taip pat kaip partnerystė sukurta, mes ketiname pasakyti.
Remiantis nauju Rusijos Federacijos būsto kodu, nuomininkai, kurie yra jų butų savininkams, gali būti aprašyta, kad būtų valdoma jiems priklausanti nuosavybė. Viena iš tokių struktūros rūšių yra būsto savininko partnerystė (HOA). Tai ne pelno siekianti organizacija, kurią sudaro patalpų savininkai (gyvenamieji ir negyvenamieji) už bendrą butų kūrimo valdymą ir bendros nuosavybės nuosavybės, naudojimo ir disponavimo klausimus.
Kodėl partnerystės valdymo privalumai yra privalumai partnerystės? Štai tik keletas iš jų. Pirma, "Hoa" gali pasirinkti aptarnavimo įmonę. Todėl, jei teikiamų paslaugų kokybė neatitinka nuomininkų reikalavimų (pavyzdžiui, tai yra neišsakoma arba blogai pašalinta teritorija), ji leidžia jums nutraukti sutartį ir sudaryti jį su kita organizacija ar asmenimis. Antra, HOA savarankiškai planuoja remonto darbą savo namuose, apibrėžia jų seką. "Apack" yra šių darbų planas ir metų išlaidų įvertinimas yra patvirtinti visuotiniame HOA narių susirinkime, nebūtina paprašyti miesto administracijos skirti pinigų ir palaukti, kol bus pradėtos remontininkų atvykimo.
Rajono teisės aktų praktika dažnai vienija "būsto partnerystės savininkų" ir "Condominium" sąvokomis. Tačiau "Condominium" yra pats nekilnojamasis turtas (įskaitant žemės sklypą nustatytose ribose, esančiose gyvenamojoje pastate ir kiti nekilnojamojo turto objektai), o namų savininkų partnerystė yra šios nuosavybės valdymo biuras. Kondominiumas gali egzistuoti be jokio Hoa, bet už jų valdymą (žaidimų aikštelių įrangą ir priėmimo vietas poilsio, remonto, patalpų nuomos patalpų) forma "Hoa".
Yra dar vienas gretimas terminas - būsto kooperatyvas (HSK). Skirtumas tarp ECC ir HOA yra tai, kad HST sukurta namų statybos laikotarpiui, o po to, kai jis yra pastatytas, organizuoja HOA. Pažymėtina, kad esami būsto ir statybos kooperatyvai turėtų būti transformuojami į HOA laikui bėgant.
Kodėl suvienyti?
Kas yra partnerystė? Siekiant teikti palankias ir saugias gyvenimo sąlygas, organizuoti namų priežiūrą ir suvokti kiekvieno gyvenamosios patalpų savininko teisę valdyti savo turtą.TCG priemonės yra suformuotos iš šių šaltinių:
Privalomi mokėjimai, įvadiniai ir kiti partnerystės narių įnašai;
Biudžeto subsidijos, siekiant užtikrinti namų veikimą ir remontą, kompensaciją už miesto valdžios institucijų mokėjimo tam tikrų tipų komunalinių paslaugų tipų (norint gauti subsidijas, Maskvos TSZH turi būti užregistruota su vieningą registro valdymą daugiabučių namų - ERA, kuri vykdoma nuo 2007 m. Spalio mėn.);
Pajamos iš ekonominės (verslumo) veiklos partnerystės, kuria siekiama atlikti užduotis ir HOA pareigų vykdymą.
Rusijos Federacijos būsto kodas nedraudžia HOA gauti pajamas, būtinas įstatymuose numatytuose tiksluose pasiekti. Dėl to partnerystė leidžiama vykdyti ekonominę veiklą. Tiesa, reikėtų pažymėti, kad jos rūšių, skirtų HOA, sąrašas paprastai apsiriboja nekilnojamojo turto paslauga, eksploatavimu ir remontuose daugiabučiame pastate, papildomų patalpų ir bendrosios nuosavybės objektų statyba tokiame name, taip pat bendros nuosavybės dalies nuoma.
Labai svarbu, kad "Hoa" gauna galimybę naudotis ir kažkieno teritorija. Jūs galite išduoti sklypą bet kuriame HOA veiklos etape - tai ne visai būtina, kai partnerystė yra sukurta, arba jo registracijos metu. Sprendimas sukurti žemės sklypą bendroje akcijų nuosavybėje yra draugai - patalpų savininkai namuose visuotiniame akcininkų susirinkime. Jų instrukcijose visi reikalingi dokumentai gali parengti HOA pirmininką. Po to jis turėtų būti taikomas vietos valdžios institucijai, kuri ištars galutinį sprendimą, kuris lemia vietinės teritorijos likimą. Pastaba: tokio sklypo perdavimas nuosavybei patalpų savininkams yra nemokama.
Namai, kuriuose formuojami namų savininkai arba yra suformuoti, visų pirma apima kapitalinio remonto programą miesto biudžeto sąskaita. Kad jūsų namuose būtų renovuotas laiku, visuotiniame HOA narių susirinkime būtina nuspręsti dėl kapitalo remonto fondo kūrimo. Žaidimas kaip gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkas taip pat bus įpareigotas perduoti pinigus į šį fondą pagal Asamblėjos sprendimą
Pelėdos. Apklaustų įvairių HOA narių nariai buvo susirūpinęs, kad partnerystės turi šiuos privalumus:
HOA vienijančių patalpų savininkai tikrai gali paveikti valdymo įmonės politiką. Niekas neturi teisės priversti nuomininkus rinkti pinigus diegti bendrose odos baldų linijose, tačiau būtina nuspręsti, ką turėtų būti įrengta papildoma automobilių stovėjimo mašina, o partnerystės nariai gali būti nustatyta;
Partnerystė leidžia pasirinkti išnaudojančią įmonę. Praktiškai tai reiškia, kad savininkai patys kontroliuoja jiems teikiamų komunalinių paslaugų kokybę. Toks "peržiūrėjimas" atliekamas, pavyzdžiui, HOA (inžinieriaus dispečerio) darbuotojai, valdybos pirmininkas arba nariai. Jei randamas kai kurie pažeidimai, tikrinant valdybą, šis faktas bus patikslintas ir gali būti pagrindas nutraukti sutartį su šia valdymo įmone. AAKT, kuris užregistravo netinkamą būsto ir komunalinių paslaugų kokybę, yra mokėjimų už teikiamų komunalinių paslaugų mokėjimų perskaičiavimo pagrindas;
Nors pagrindinis HOA narių kapitalinis remontas privalo daryti savo sąskaita, valstybė skiria subsidiją iš biudžeto;
Bendras HOA turtas gali atnešti didelį pelną savo nariams. Teisė vykdyti partnerystėms teikiamos verslumo veiklą leidžia jums uždirbti pinigus negyvenamųjų patalpų pristatymui arba net pastato sienoms (pvz., Reklamos šluostėms ar techninei įrangai);
HOA nariai gali mėgautis paprasta (bet, deja, tokia reti) Gyvenimo džiaugsmai - gerai prižiūrimi įėjimas, jų pačių automobilių stovėjimo aikštelė, gerai išlaikytas kiemas, žaidimų aikštelė, kuria jūsų vaikas konkuruos.
Taip pat reikėtų pasakyti, kad HOA prieinamumas padidina būsto rinkos vertę namuose. Galų gale, kiekvienas nori, kad gėlių lovos būtų tvarkingos, laiptai yra švarūs, konsjeržai ir dirbantys tarpikai (šis sąrašas gali būti papildytas be galo).
Valstybė siekia padėti HOA sistemai. Todėl ne taip seniai daugelyje regionų (ypač Maskvoje), partnerystė buvo išleista nuo žemės mokesčio. Tas pats pasakytina ir apie būsto kooperatyvai, ECC ir kiti specializuoti vartotojų kooperatyvai, sukurti piliečių poreikius būsto poreikiams - dabar jie neturėtų mokėti mokesčių už žemės sklypus, kuriuos jie naudoja, kad būtų pasiekti įstatyminiai tikslai pagal Rusijos Federacijos būsto kodeksą .
Ekspertai mano, kad tai yra pelningiau valdyti kelis daugiabučių namų. Įstatymas netrukdo - vienas HOA gali būti sukurtas iš dviejų ar daugiau namų nuomininkų. Be to, HOA turi teisę pasirinkti bet kokią namų valdymo formą: savarankiškai, tiesioginėmis sutartimis su išteklių tiekimo organizacijomis arba susitarimu su pakvietėjančia partnerystės veikla. Galima visiškai perduoti visų įgaliojimų organizavimą bendros nuosavybės tvarka.
Ominus. Tačiau ne viskas yra tokia debesuota - yra Hoa ir jo trūkumai:
Dažnai savininkų iniciatyvos neranda vietos valdžios institucijų paramos. Hospitalizavimas, partnerystės ir institucijų sąveikos mechanizmas, todėl būtina išspręsti būsto susijusių klausimų rinkinį, nėra pakankamai įtvirtintas įstatyme. Tipiškas pavyzdys: jei kas nors iš nuomininkų namuose, kuriame yra Hoa, nenori mokėti įmokų ir atlikti privalomus komunalines išmokas, susigrąžinti skolas tik per teismą. Kol teismas nuspręs, daug laiko gali praeiti, o komunalinės paslaugos per šį laikotarpį mokės Hoa įstatymus;
Greyants tikrai nenori prisijungti prie Hoa. Pagal įstatymą miesto valdžios institucijos privalo grąžinti skirtumą tarp gavėjų mokėjimų (ir jie yra mažiau nei įprasta, nes ši piliečių kategorija naudoja subsidijas už komunalines paslaugas) ir likusius būsto savininkus, tačiau praktiškai tokia kompensacija įvyksta labai retai;
Mokestis už išnaudojimą HOA yra didesnis nei įprastame name. Tačiau būtina suprasti, kad privalomų komunalinių paslaugų mokėjimų suma yra visiškai tokia patiems HOA nariams ir tų namų gyventojams, kuriuose partnerystė nesukuriama. Avtid sprendimas dėl papildomų išlaidų (pvz., Automatizuoto garažo įrangos, marmuro plytelių įėjimo pamušalas, fojė dekoravimas, kraštovaizdžio dizainerio paslaugų mokėjimas) užima visuotinį gyventojų ar Hoa valdybos susitikimą . Apskaičiavimas ir kaupimo gyvenamųjų patalpų ir komunalinių paslaugų gali būti atliekami vyriausiasis buhalteris, buhalteris arba pirmininkas partnerystės. Be to, būtina atsižvelgti į atvejus nesugebėjimas teikti paslaugas ar komunalinių paslaugų teikimo organizacijų teikimo (pavyzdžiui, po vasaros prevencinio darbo, jis neįtraukė karšto vandens laiku);
HOA veiklos sėkmė ir veiksmingumas labai priklauso nuo jo pirmininko ir vyriausybės. Todėl su protu reikia surengti vadovus. Tačiau netgi tai negali būti garantija, kad gerbiamas kaimynas nuo penktojo aukšto nenori priskirti viešųjų pinigų dalį, o kovos kaimynas nuo antrojo įėjimo taps geru vadybininku.
Galiausiai HOA pirmininkai dažnai skundžiasi nuomininkų nereikšmingų ir supratimo stokos. Žinoma, narystė "Hoa" prisiima keletą papildomų išlaidų, tačiau jie atsipirks su šimtu kartus. Pavyzdžiui, kas motina nenorėtų paleisti savo vaikui pasivaikščioti uždarame ir saugiu kieme? Tokia problema gali išspręsti tiksliai HOA, tačiau reikės tam tikrų pastangų ir grynųjų pinigų išlaidų.
Iš būsto savininkų partnerystė leidžia nuomininkams uždirbti pinigus į bendrą seminarą. Dėl to visuotinis HOA narių susirinkimas priima sprendimą perduoti laikiną kai kurių šio turto objektų naudojimą (rūsyje, kur yra patenkintas parduotuvė, arba rūties siena, kurioje yra reklamos skydas). Taip pat jūs galite išplėsti pastato plotą - pavyzdžiui, į čiulpia palėpėje ir perduoti jį. Papildomos pajamos, kurias gaus HOA turėtų eiti namo
Teisės ir pareigos
Norint įsivaizduoti, kaip partnerystės aktai ir kaip tai gali padėti paprastiems gyventojams, būtina išnagrinėti jo teises ir pareigas. Pradėkime nuo komunalinių paslaugų. "Hoa" daro išvadą sutartis su išteklių tiekimo organizacijomis arba savarankiškai gamina išteklius, reikalingus vartotojams teikti naudingumo kokybės paslaugas reikiamuose kiekiuose. Labai svarbu, kad įstatymo reikalavimai nebūtų pažeisti, o gyventojų gyvenimas, sveikata ir turtas nesukėlė žalos. Partnerystė gali tarnauti vidaus inžinerijos sistemoms, naudojamoms komunaliniams vartotojams, nepriklausomai arba dalyvaujant kitiems asmenims.
Apskaičiuojant ir apmokestinamas už USA valdymo komunalines paslaugas priskiriamas šioms pareigoms:
Nurodytu būdu sumažinti šių mokėjimų sumą (pavyzdžiui, jei buvo nutraukimas su elektros energijos tiekimu);
Vartotojo prašymu patikrinkite mokesčių sumą už paslaugas ir ne vėliau kaip per 3 darbo dienas išduoti dokumentus, patvirtinančius mokėjimų kaupimo teisingumą, atsižvelgiant į teikiamų paslaugų kokybę, taip pat nustatyta įstatymuose ir įstatymuose ir Sutartys, nuobaudos, nuobaudos.
Labai svarbu užtikrinti, kad FA valdybos veikla būtų viešumas ir skaidrumas. Norėdami tai padaryti, dalyvaujant kolektyvinėms (bendru) skaitikliams, apskaitos žurnalas yra jų liudijimo įrašai, kurie leidžia vartotojo prašymui už 1 darbo dieną suteikti jam šio žurnalo išrašą. Jei buvo gedimas vidaus inžinerinių sistemų ar inžinerinių ryšių ir įrangos, esančios už namų ribų, valdyba yra įpareigota ne tik informuoti būsto savininkus per dieną, bet ir tikėtina prognozė: viešųjų paslaugų teikimas bus sustabdytas arba ribotas. Be to, partnerystė bet kurio savininko prašymu turi pateikti jam su šia informacija: siuntimo ir pagalbos tarnybų pavadinimai, adresai ir telefono numeriai, tarifų už tarifų tarifų dydžio, užsakymo ir jų mokėjimo forma Paslaugos, jų kokybės parametrai, nelaimingų atsitikimų panaikinimo terminai ir kiti komunalinių paslaugų teikimo procedūros pažeidimai.
Kita nemaloni atsakomybė tenka partnerystės vadovybei - informuoti vartotojus apie planuojamus komunalinių paslaugų teikimo nutraukimus ir ne vėliau kaip prieš 10 darbo dienų iki šio sustabdymo pradžios.
Siekiant užtikrinti savo pareigų HOA valdymo organų vykdymą, teikiamos atsakomybės priemonės. Tokių priemonių taikymo pagrindai yra komunalinių paslaugų kokybės ir tvarkos pažeidimas; Žala, padaryta gyvybei, sveikatai ir vartojimo turtui, taip pat su juo gyvena asmenys dėl šių paslaugų ar netinkamos kokybės nepateikimo. Atsižvelgiant į HOA arba valdymo organizacijos kaltės trūkumas šiuo atveju nėra atsižvelgta. Tačiau jie yra atleidžiami nuo atsakomybės už pablogėjimą komunalinių paslaugų kokybę, jei jie įrodo, kad ji sukėlė force majeure aplinkybes. Sandorio šalių (aptarnaujančių organizacijų) ar klaidingų valdybos veiksmų pažeidimas (įskaitant būtinų lėšų trūkumą) nepriklauso tokių aplinkybių. Atvejų, kuriuose yra atsakingos HOA valdybos nariai, sąrašas, įtvirtintas Chartijoje.
Tačiau visa tai susiję su pareigomis. AVT TSZ daugiausiai dalių yra susijusios su santykių su vartotojų komunalinių paslaugų organizavimu. Partnerystė turi teisę reikalauti mokėjimo už suvartojamų paslaugų (ir, atitinkamai, konkurso, baudų, baudų mokėjimas dėl skolos). Partnerystės valdyba taip pat gali reikalauti, kad darbuotojai ar HOA atstovai, skubios pagalbos tarnybos darbuotojai, siekiant tikrinti techninę ir sanitarinę būklę ketvirčio įrangos ir būtinų remonto darbų įvykdymą buvo priimtas į gyvenamuosius patalpas. Apsilankymų laikas turėtų būti suderintas su vartotoju (nors ši taisyklė netaikoma tiems, kai būtina pašalinti avariją). Jei atsisakote leisti TCG atstovams ir jūsų gedimas bus sugadintas (pavyzdžiui, užpildysite kaimynus dėl vandens tiekimo sistemos gedimo), tada partnerystė turi teisę reikalauti, kad visiškos žalos atlyginimo.
Galiausiai, HOA valdyba yra aprūpinta įgaliojimais sustabdyti arba apriboti karšto vandens, elektros energijos ir dujų tiekimą. Tačiau ši procedūra yra gana ilga: apriboti komunalinių paslaugų teikimą arba sustabdyti jų pasiūlą gali būti siunčiami tik teismas. Iš kambario savininkas turi būti iš anksto išsiųsti raštišką įspėjimą apie priemones, kurių turi būti priimtas (tai yra geriausia siųsti jį paštu su gavimo pranešimą arba perduoti iš rankų į gavimą). Tačiau reikėtų atsižvelgti į laikotarpius, numatytus skolos panaikinimo panaikinimui. Atsižvelgiant į - išjunkite šildymą, nuotekų ir šalto vandens tiekimą draudžiama.
Problemos. \ T
Na, dabar pabandykime pažvelgti į Hoa problemas iš vidaus. Partnerystės pirmininkų pripažino, kad daug sunkumų yra susirūpinę. Jie gali būti suskirstyti į kelias kategorijas.
Pirmasis (ir svarbiausias) - nemokėjimas. Pavyzdžiui, rodomas kūrėjas ir pirkėjas, iš dalies jau sumokėtas už butą, nes jis išspręstas įvairiais būdais. Skola priešais Hoa auga, pirkėjas gyvena bute, remontuoti jį, bet išnaudojimo nemoka, remdamasi tuo, kad būstas nėra formaliai priklausyti jam. Taip, ir investuotojas nėra pasirengęs mokėti mokėjimus, nors jis teigia, kad butas išlieka savo turtu. Teisėtai, ši situacija nėra išspręsta, todėl kiekvienu konkrečiu atveju leidžiama atskirai, dažniausiai teismuose.
Antroji problema yra santykis su kūrėju: ne kiekvienas iš jų yra pasirengęs pašalinti trūkumus, kurie yra bet kuriame naujame pastate. Jei padarysite kūrėją, jis nepavyksta, nuomininkai panaikina trūkumus ir gedimus savo sąskaita.
Kartais kūrėjas įveda būsimus klaidinančius savininkus, palyginti su vietos teritorijos dydžiu. Kai nuomininkai įsigyja butus, jie rodo prospektus ir frazę: "teritorija yra nurodyta", įtraukta į sutartį, niekas neatskleidžia dėmesio. Įvankos apgyvendinimas buvo nupirktas, kiemas yra įrengtas, parduotuvės ir smėlio dėžės yra įdiegtos - ir kieme jau pradėjo kasti naują duobę! .. arba žmonės davė pinigus už butą su vadinamuoju nemokamu planavimu, ir tada jie turėjo Mokėti už pertvarkymą, kuris nebuvo, nes kai jie įvedami, naujame būste buvo tik išorinės sienos. (Faktas yra tai, kad mūsų būsto teisės aktuose nenumatyta terminas "nemokamas buto planavimas", todėl visi tokių būstų pirkėjai turės turėti sudėtingą pertvarkymo mažinimo procedūrą.)
Trečioji problema yra informacijos apie HOA veiklą stoka. Daugelis gyventojų nenori eiti į visuotinius susirinkimus, tačiau visi klausimai, susiję su savo namo namais, išspręsta tiksliai. Todėl dažnai Hoa kurortai į "derybas" pagalba - tie valdybos nariai, kurie gali apeiti visus butus namuose ir aptarti skubius atvejus su savininkais.
Izaway ūmaus problemos - abejingumo gyventojai. Daugelis žmonių yra pasirengę duoti pinigų, tačiau nenori dalyvauti tobulinimo ar bent jau aptarti galimų galimybių gerinti namo gyvenimą.
Apibendrinant, galite pasakyti: Hoa yra sąmoningas poreikis. Turite valdyti savo namus su protu. Bestian nei savininkas, niekas to nepadarys.
HOA neturi teisės keisti komunalinių paslaugų tarifų: jie nustato Rusijos Federacijos Vyriausybė. AVTOT dydžio mokestis už namų priežiūrą ir remontą (kas anksčiau buvo vadinama pastato priežiūra) yra nustatoma visuotiniame HOA narių susirinkime. Ta pati partnerystė gaunama iš miesto biudžeto subsidijų būsto atsargų aptarnavimui ir remontui daugiabučiuose namuose - tokia pašalpa leidžia jums išlaikyti tinkamą namą
Būsto savininkų formavimo etapų seka
1. Iniciatyvos grupės švietimas iš savininkų ar būsimų būsto savininkų
2. Parengiamieji darbai (rezidentų priemoka, asociacijos privalumų paaiškinimas)
3. Gyventojų visuotinis akcininkų susirinkimas, nusprendęs dėl Hoa formavimo, pasirinkite valdybą ir jo pirmininką, taip pat valdyti turtą (valdymo įmonės savininkų savininkams ar su HOA savininkais), patvirtina HOA chartija
4. HOA registracija kaip juridinis asmuo. Tam reikia valstybės registracijos pareiškimo, Generalinės asamblėjos protokolas su sprendimu dėl namų savininko partnerystės kūrimo (originalios arba notaro kopijos), dvi HOA chartijos kopijos, patvirtintos visuotiniame namų savininkų susirinkime (susiuvęs ir. \ T Numeruota), taip pat valstybės pareigos už valstybės pareigos mokėjimo gavimą (2 tūkst. Rublių)
5. Atsiskaitymo ataskaita apie partnerystę banke
6. Namo perdavimas specialiai sukurtos komisijos valdyme, kurioje yra Miesto administracijos ir Hoa valdybos narių atstovai (priėmimo ir perdavimo aktas - tipinė tarpžinybinė forma N OS-1A su techninių dokumentų taikymu pastatas)