Akcininkų apsauga: naujos taisyklės, įsigaliojusios 2019 m

Mes pasakome apie tai, ką kompensacijos fondas, escro sąskaita, ką daryti, jei kūrėjas bankrutavo ir apie naujas taisykles dėl apgauti akcininkų apsaugos 2019 m.

Vidutiniškai nuo 2 iki 6% akcininkų kasmet negauna savo įrenginių laiku, ir tai sukuria didelę problemą nekilnojamojo turto rinkoje. 2005 m. Įstatymo Nr. 214-FZ numatytų akcininkų teisių apsauga buvo nepakankama, todėl ji ir toliau ją pagerėjo. Naujos taisyklės yra skirtos apsaugoti apgauti akcininkų teises. Pereinamasis laikotarpis buvo pradėtas iki 2019 m. Liepos mėn.

Viskas apie įstatymo naujoves

Elementai ir koncepcijos

Kurie yra tokie apgauti akcininkai

Nuosavybės konstrukcijos problemos

Reikalavimai kūrėjui

Reikalavimai DDU.

Atsakomybė už pakeitimo terminus

Kompensavimo fondas

Bankroto kūrėjas

Deponavimo sąskaita

Garantija. \ T

Inovacijų perspektyvos. \ T

Apie objektus ir koncepcijas

Taigi, yra dvi pagrindinės funkcijos. Pirmasis yra kūrėjas - juridinis asmuo, turintis arba teisinga išsinuomoti žemę ir pritraukti pinigų dalyvius nuosavybės konstrukcijoje sukurti daugiabučių namų ir (arba) kitus nekilnojamojo turto objektus, pagrįstus gautu leidimu.

Antrasis yra bendros statybos dalyvis - pilietis ar juridinis asmuo. Kartu jie gali statyti ne tik gyvenamuosius pastatus, bet ir garažus, sveikatos priežiūros paslaugas, maitinimą, verslo veiklą, prekybą, kultūrą ir kitus nekilnojamojo turto objektus, išskyrus pramoninius įrenginius. Tai užregistruota įstatymo 2 straipsnyje.

Taip pat yra aiškus akcijų konstrukcijos objekto apibrėžimas, tai yra tai, kad ateityje turėtų būti jūsų butas, garažas ar vieta požeminėje automobilių stovėjimo aikštelėje šalia namų. Ši gyvenamosios ar negyvenamosios patalpos turi būti perkeliamos į akcininkui po leidimo Komisijai butų kūrimui ir (arba) kito nekilnojamojo turto objekto ir šio namo ar nekilnojamojo turto objekto, įskaitant, įskaitant dalyvio pinigus .

• 

Kurie yra tokie apgauti akcininkai

Norint sukurti problemišką nekilnojamojo turto pirkėją, reikalingos šios sąlygos:

• Buvo sudarytas akcininkų sutartis;
• Vykdančioji šalis neįvykdė įsipareigojimų pagal nuosavybės dalyvavimo sutartį ilgiau nei 9 mėnesius. ir nepadidino investicijų į namo statybą daugiau nei du ataskaitų laikotarpius iš eilės;
• Kūrėjas neturi įpėdinio stato objekto;
• Statybos bendrovės įsipareigojimai prieš akcininkus nėra užtikrintas banko garantijų ar civilinės atsakomybės draudimu.

Atkreipkite dėmesį: kai kuriais atvejais net ir nuosavo kapitalo dalyvavimo statybos sutarties prieinamumas negali apsaugoti pirkėjo akcininko. Federalinis įstatymas Nr. 214-Fz "Dalyvavimas daugiabučių namų statyboje ir kituose nekilnojamojo turto objektuose" (Įstatymas Nr. 214-FZ) nesaugo akcininkų, jei: \ t

• Pastatytoje namuose tos pačios patalpos buvo parduotos kelis kartus;
• Namas yra pastatytas ant sklypo, kuris nėra išduotas ar nuoma;
• Namas yra pastatytas ant sklypo, kuriame jis neleidžiamas;
• Namas yra pastatytas su miesto planavimo plano pažeidimu, projekto reikalavimais.

Piktnaudžiavimas akcininkų su savo privilegijomis (pavyzdžiui, vienpusio atsisakymo sutarties galimybė arba gauti nuobaudas už objekto perdavimo pažeidimą) gali sukelti teismui atsisakyti jiems apsaugoti teises, jei kenkėjiškas pobūdis Įsteigiami veiksmai.

Nuosavybės konstrukcijos problemos

Iš esmės, spąstai tampa aišku visiems, kurie kruopščiai tiria šią nekilnojamojo turto investicijų schemą.

Schemos pliusai yra akivaizdūs: pirkėjas gauna nekilnojamąjį turtą 30-40% pigiau nei vidutinė rinkos kaina; Kūrėjas gauna lėšas nekilnojamojo turto objektų statybai ir galutinio produkto kanalo įgyvendinimui.

Deja, tokia investicija visada yra susijusi su didelėmis rizikomis. Maži atidėjimai yra gana dažni, o ne visada yra kruopščiai. Tačiau tai atsitinka, kad kūrėjas konkrečiai atideda statybos užbaigimą arba traukia būsto įvedimo momentą.

Priimta 2005 įstatyme Nr 214-FZ pristatė kūrėjams uždrausti į preselive butų prieš priimant leidimus; Aš užsakiau kūrėjams registruotis sutartyje visos sąlygos ir nuobaudos už jos nevykdymą, taip pat užregistruoti kiekvieną nuosavybės dalyvavimo sutartį (DDU), siekiant išskirti dvigubą pardavimus.

Tačiau tai nebuvo pakankamai ir pakeitimai pradėjo pristatyti pakeitimus.

Pirma, būsto statyba turėtų būti atskirta nuo kitos veiklos su apribojimų dėl operacijų, kurios nėra susijusios su projekto įgyvendinimu.

Antra, reikėtų stebėti "vienos bendrovės" principą. Kartu draudžiama statyba su bendru dalyvavimu keliais leidimais. Tuo pačiu metu dideli kūrėjai negalės deleguoti savo funkcijų į vaikų struktūras, kad būtų atsižvelgta į kelių projektų vykdymą vienu metu, nes patirtis turėtų būti bent 3 metai (bent jau kaip generalinio rangovo ar kliento).

Trečia, kūrėjo veiklą turi lydėti paskirta banko kredito įstaiga. Bendrovės sąskaitos, techninis klientas ir generalinis rangovas turi būti atidarytas tame pačiame banke.

Ketvirta, sugriežtintos kūrėjo valdymo organų ir jos dalyvių verslo reputacijos reikalavimai. Tarp kūrėjo steigėjų negali būti veidai nepastebėti ar neįvykdyti įsitikinimai, taip pat tiems, kurie veikla sukėlė juridinio asmens bankroto.

Bendrovė turi gauti egzaminų išvadą netgi mažų augalų pastatuose, o ne turėti skolų (išskyrus tikslines paskolas statybai). Įgaliotame banko kredito įstaigoje lėšos turėtų būti deponuojamos ne mažiau kaip 10% statybos sąnaudų (savotiškas parašiutu, kuris turėtų būti apsaugotas ir kūrėjas, ir akcininkai tuo atveju, kai yra sugriežtintojo laiko ar bankroto atveju).

Penkta, įstatymas nustato kūrėjo išlaidų ribą už atlygį už atlyginimų, mokėjimo banko paslaugų, valdymo įmonės, reklamos, komunalinių paslaugų, ryšių paslaugų, nuomos. Ši riba yra 10% statybos projektavimo išlaidų.

Kaip pasirinkti patikimą įmonę

Jei ketinate įsigyti butą namuose statomi:

1. Sužinokite turimą informaciją apie kūrėją, patikrinkite jo reputaciją.
2. Paprasčiausias būdas patvirtinti tai, kad jūs perskaitysite internete, - eiti į bet kurį pastatų ir įsitikinkite, kad darbas atliekamas.
3. Prieš pasirašydami nuosavybės dalyvavimo statybos sutartį, atidžiai perskaitykite, neskubėkite.
4. Jei turite mažiausių abejonių, kreipkitės į teisininkus, kad padėtų jums suprasti visas teisines sudėtingas.

Nauji reikalavimai kūrėjui

Iki dienos, sutartis su pirmuoju dalyviu akcijų statybos kūrėjui ne vėliau kaip per 14 dienų privalo paskelbti žiniasklaidoje arba internete projekto deklaracija, kurioje nurodoma informacija apie įmonę ir projekto informaciją.

Kūrėjas privalo pateikti platinimą jo prašymu:

• Statybos leidimas;
• Projekto techninis ir ekonominis pagrindimas;
• projekto dokumentų nagrinėjimo išvadą;
• Projekto dokumentai, kuriuose yra visi jo pakeitimai;
• Dokumentai, patvirtinantys kūrėjo taisykles į žemės sklypą.

Jis taip pat turėtų investuoti į projektą savo lėšų bent trečdalio viso biudžeto projekto suma; Pinigai traukiami iš akcininkų turėtų eiti griežtai dėl konkretaus projekto įgyvendinimo ir niekur kitur.

Reikalavimai dalyvauti

Pagal DTU, viena pusė ("lolshler") įsipareigoja sumokėti fiksuotą akcijų dokumentą ir priimti paruoštą objektą, o kita šalis įsipareigoja statyti ir pateikti šį objektą Sutartyje numatytam susitarimui.

Sutartis turi atitikti:

• konkrečios bendros statybos objekto nustatymas, perduodamas pagal kūrėjo projekto dokumentus;
• Nurodant akcininkų statybos objekto perdavimo terminą akcininkui;
• Informacija apie sutarties, mokėjimo tvarka ir tvarka;
• Informacija apie garantinį laikotarpį, veikiančią pagal statybos objektą.

Nesant bent vienos iš išvardytų sąlygų, sutartis laikoma negaliojančia. Kiekvienas DDU turėtų būti registruotas Rosreestra regioniniame skyriuje, kad būtų išvengta dvigubo pardavimo.

Akcininkas turi teisę nutraukti sutartį vienašališkai, jei, pavyzdžiui:

• Buvo problemų dėl sąlygų;
• Reikalavimai nekilnojamojo turto objekto kokybei yra žymiai pažeidžiami;
• Pradinio projekto pakeitimų numatomų butų planavimą.

Sutarties nutraukimo atveju kūrėjas privalo grąžinti ne tik pinigus akcininkams, bet ir palūkanos už pasiskolintų lėšų panaudojimą 1/150 Rusijos Federacijos centrinio banko refinansavimo normos dydžiu, \ t kuri vykdo pareigos grąžinti akcininkų sumokėtas lėšas. Tuo pačiu metu bendrovė gali nutraukti sutartį tik per teismą po 3 mėnesių.

Atsakomybė už pakeitimo terminus

Kūrėjas privalo perkelti objektą į akcijų statybos dalyviams ne vėliau kaip ne vėliau kaip terminas numatyta Sutartyje. Perdavimo laikotarpis yra nustatytas visiems dalyviams, tai yra vienas.

Jei procesas yra atidėtas, kūrėjas privalo sumokėti bausmę (baudžiamąjį) pirkėjams 1/75 Rusijos Federacijos centrinio banko refinansavimo normos dydį, veikdamas pareigos įvykdymo dieną dėl kainos sutarties už kiekvieną vėlavimo dieną.

Jei neįmanoma statyti namo sutartyje už sutartį, bendrovė yra įpareigota 2 mėnesius. Raštu pranešti akcininkams ir pasiūlyti pakeisti sutartį.

Be to, DDD nustato tam tikras sąlygas nekilnojamojo turto perdavimui nekilnojamojo turto investuotojams, gavusi leidimą Komisijai Komisijai.

Pagal įstatymą Nr. 214-FZ, kūrėjas privalo perduoti visus butus klientams 2 mėnesius. Priėmus valstybės komisiją.

Kompensavimo fondas apgauti apsvaiginti akcininkus

Kad būtų užtikrintas kūrėjų civilinės atsakomybės draudimas pagal dalyvavimo susitarimus dabar yra kompensavimo fondas.

Visos įmonės, parduodančios butus statybos etape, turėtų būti perduotas kompensavimo fondui, kad būtų sudarytos įsipareigojimai pagal susitarimą 1,2% kiekvieno DDU kainos. Įstatyme numatytas metinis įpareigojimų vertinimas koreguoti vertinimo vertinimą, bet ne dažniau 1 kartą per metus.

Kompensavimo fondo lėšos bus nukreiptos į probleminių nekilnojamojo turto objektų užbaigimą. Būsto ir hipotekos skolinimo agentūros kompensavimo fondo CEO vadovai (AHML). Labai svarbu, kad Fondo užduotis neapima tam tikros sumos surinkimo, būtina tik užtikrinti, kad ji teiktų finansinę padėtį esamos rizikos.

Didžiausia galimų pinigų kompensavimo suma nustatoma remiantis bendrą statybos įrenginių plotą ir vieno kvadratinio metro būsto kainą šioje nuosavybėje. Tuo pačiu metu bendras nuosavybės konstrukcijos objekto plotas negali viršyti 120 m², o 1 m² kaina negali būti didesnė už vidutinę panašaus būsto vertę pirminėje rinkoje tame pačiame regione.

Kompensacijos fondas padės apsaugoti naujų akcininkų teises; Siekiant padėti šiems bendrininkams, kurie jau susidūrė su sunkumais, regioninės valdžios institucijos parengė probleminių objektų užbaigimo grafikus, nurodydami sprendimo laiką ir mechanizmus.

Jei kūrėjas bankrutavo

Bendra bankroto procedūros trukmė sumažinama panaikinant arbitražo vadybininko ir Bankroto teismo vykdomą finansinio atsigavimo ir veiklos optimizavimą. Pirmoji procedūra supažindinama su konkurencingos gamybos tvarka, o profesionalus lyderis turi vadovauti bankrutavusiam įmonei, kuri jau turi patirties statybos sektoriuje. Naujasis bankroto valdytojas nukreipia laišką akcininkams, kuriuose bus aprašyta tolesnė procedūra ir veiksmų algoritmas.

Įstatymas "dėl bankroto" nustato, kad visų akcininkų reikalavimai pateikiami konkurencijos vadybininkui, o ne arbitražo teismui ne vėliau kaip per 2 mėnesius. Nuo pranešimo apie konkurencinio vadovo gavimo dieną. Vadybininkas mano, kad reikalavimai ir juos apima registre.

Jei, atsižvelgiant į bankroto procesą, pakanka priežastis manyti, kad skolininkų kūrėjas mokumo gali būti atkurta, perėjimas prie išorės valdymo yra įmanoma.

Konkurencinis vadovui privalo atlikti būtinus veiksmus ieškoti ir pritraukti kitą atlikėją. Yra dar viena galimybė - akcininkų susitikimas turi teisę nuspręsti dėl įsipareigojimų vykdymo būdo, gaunant kompensacijos fondą. Be to, ji tebėra galimybė grąžinti reikalavimus, perkeliant nebaigtų statybos objekto nuostatas arba gyvenamųjų patalpų perdavimą (jei objektas jau pastatytas). Sprendimas pateikiamas atskirai kiekvienam statybos namuose, visuotiniame būsimų nuomininkų susirinkime būtina gauti akcininkų ¾ patvirtinimo.

Atkreipkite dėmesį: kūrėjo bankroto bankroto, labiausiai pažeidžiama kategorija nekilnojamojo turto savininkų yra savininkų negyvenamųjų patalpų, įskaitant butus.

Žemės sklypas ir statybos namai yra pažadėti su nuosavybės statybos dalyviais, kol kūrėjas vykdo savo įsipareigojimus; Tuo pačiu metu nekilnojamojo turto nuosavybė į akcininko nuosavybės teisingumo dalyvavimo sutartį registracijos metu.

• 

Kas yra deponavimo sąskaita

Eskrow - sąlyginio indėlio specialybė, dėl kurių grynųjų pinigų laipsniai kaupiasi tol, kol bus baigtas namų statyba. Escrow sąskaitos Rusijoje pasirodė 2014 m., Tačiau ši schema naudojo tik 2018 m.

Palūkanos už lėšas, pateiktas į deponavimo sąskaitas, nėra apmokestinami, o bankas, kuriame yra tokios sąskaitos, negauna atlyginimo. Tiesą sakant, deponavimo sąskaita yra neapmokamas indėlis, pinigai užšaldyti ne ilgesniam kaip objekto eksploatavimo datos projektavimo deklaracijoje ir 6 mėnesius. Naudojant deponavimo sąskaitas, akcininkai neprisiima finansinės rizikos, susijusios su konkrečiu kūrėju, ir rizikuoja tik įgaliotam bankui, kuris turi juos grąžinti įstatymų numatytais atvejais. Jei bankas yra paskelbtas bankrutavusiu, kūrėjas sujungia sutartį su naujuoju banko agentu, apdraustasis pinigai bus perkelti į naują sąskaitą.

Įmonė gauna lėšų iš exoruum sąskaitų po objekto veikimo ir registruoti nuosavybės teisę bent vieno buto.

Priemonės su deponavimo sąskaitomis gali būti verčiami arba sumokėti už Bendrovės įsipareigojimus dėl paskolos sutarties arba yra išvardyti tiesiogiai kūrėjui (apskaičiuoti su skolintoju tuo atveju, kai statyba buvo vykdoma dėl pasiskolintų lėšų.

Garantijos laikotarpis - 5 metai

Ploviklis turi teisę reikalauti laisvai pašalinti aptiktus defektus arba sumažinti buto kainą iki atitinkamos sumos. Be to, akcininkas gali reikalauti kompensacijos už savo išlaidas pašalinti trūkumus.

Inovacijų perspektyvos. \ T

Nuo 2019 m. Liepos 1 d. Federalinio įstatymo Nr. 214-FZ pakeitimai pradėjo veikti visiškai. Bendra konstrukcija turėtų būti pakeista projektu, registras turi būti sukurtas (tai padės patikrinti kūrėjo patikimumą).

Be to, nuo 2019 m. Liepos 1 d. Pasikeitė butų pardavimo naujuose pastatuose procedūra. Pagal įstatymą bendrovė dabar gaus pinigus ne iš akcininko tęsti statybą, bet iš akredituotų bankų ir saugoti juos į deponavimo sąskaitas.

Tačiau ne visi kūrėjai dirbs šioje schemoje. Remiantis rezoliucija, kūrėjai gali parduoti butus senoms sąlygoms, jei namuose yra pasirengę ne mažiau kaip 30%, o sudarytų sutarčių skaičius - ne mažiau kaip 10%. Žydai, kurie specializuojasi nekilnojamojo turto, jau pažymėjo, kad kūrėjai ieško Apsaugos schemos, įgyvendinant turto pirkėjams, nebus įvesti DDD.

Tik nuosavybės dalyvavimo sutartis gali garantuoti akcininko teisių apsaugą, todėl pirkėjas negali sutikti su kūrėjo pasiūlymu išduoti įstatymo projektą arba į teisės priskyrimo sutartį arba bendro finansavimo sutartį.

Nekilnojamojo turto ekspertai mano, kad įstatymo Nr. 214-Fz pokyčiai priverčia mažų ir vidutinių įmonių iš rinkos, nes inovacijų tikslas yra žinomas statybos pramonei. Kita vertus, ši padėtis gali sukelti didelių pokyčių hipotekos paskolų rinkoje, verčia bankus pasiūlyti pelningesnius kredito sprendimus tiems, kurie nori pirkti būstą.

•