Pirkimo būstas antrinėje rinkoje. Sunkumai, su kuriais reikia susidurti su asmeniu, kai nagrinėjant butą ir atlikite išankstinį.
Kokias problemas turi išspręsti asmenį, surinktą įsigyti būsto antrinėje rinkoje? Ką kartais neįtaria, kad būsimas savininkas nėra naujas butas?
Tuo tarpu vienoje ir pusantro rinkinyje, kuris paprastai užima visą procesą nuo nekilnojamojo turto pasirinkimo momento iki pagrindinio perdavimo, būtina kuo labiau sutelkti ir pabandyti nepraleisti vieno niuanso. "Apobloma" yra tiesiogine prasme. Tai yra apie juos, kad mes norime kalbėti šiandien.
Koks butas pasirinkti?
Žinoma, viskas priklauso nuo jūsų galimybių ir poreikių. Nėra paslapties, kad tie patys pinigai gali būti įsigyti įvairių tipų ir komforto butai, esantys daugiau ar mažiau ekologiškų vietovių, miesto ar priemiestyje IT.D. KPrimer, kuklus kapitalo standartuose 80 000 JAV dolerių dabar yra pakanka pirkti nedidelį "dvivietis kambarys" tipiškame skydelio namuose ant metropolio pakraštyje, padoraus trijų kambarių buto panašaus būsto fondo pakraštyje netoli Maskvos regiono ar didžiulio daugiapakopio buto Maskvos regione. Ir tarkim, už mažą "odnushki" įsigijimą pačiame sostinės centre, tai gali būti reikalinga ir daug didelę sumą.Galutinė nekilnojamojo turto kaina priklauso nuo veiksnių rinkinio. Bet koks smulkmuo apibūdinantis butą su teigiama arba neigiama pusė daro įtaką jo sąnaudoms. Minėtas apgyvendinimas su balkonu, lodžija ar Erker, įsikūrusi ant vidurinių grindų namo su liftu ir šiukšlių chute, kuris yra šalia metro stočių ir kitų transportavimo stočių. Idealaus įsigijimo langai turėtų eiti į ramioje kieme ir (arba) pietinėje pusėje, kambarys yra didelis plotas, o švarus gana įėjimas būtų malonu matyti konsjeržo ar wachiver. Ir, priešingai, butas be balkono, su mažais gretimais kambariais pirmame ar paskutiniame namo, stovinčio triukšmingame kelyje, kuriame nėra lifto ir pradinio įsakymo į įėjimą, gali būti įsigyti mažiausiu Kaina. Visi šie veiksniai yra tinkami naudoti, prekyba su pardavėju: kiekvienas parametras gali sumažėti arba padidina nekilnojamojo turto kainą 1-2% ar dar daugiau, o tai galiausiai sutaupys keliems šimtaiems tūkstančiai dolerių.
Kslovas, viena iš naujausių Rusijos nekilnojamojo turto rinkos tendencijų - prastos kokybės būsto paklausos sumažėjimas ir didėjanti vadinamojo elito paklausa.
Kokios problemos gali susidurti su asmeniu, kuris nusprendė įsigyti butą savarankiškai, be maklerių pagalbos?
"Galina Utesheva" atsako, antrinio būsto rinkos būsto vadovas "Namų nekilnojamasis turtas":
"Buto įsigijimas visada ne tik nerimauja, džiaugsmingas, bet ir atsakingas momentas kiekvieno asmens gyvenime, ypač jei lėšos buvo nukopijuotos jai jau daugelį metų, į atostogų ir mėgstamų pomėgių. Aš provokuoju save , kas bus, jei tik įsigyto būsto nuosavybė bus ginčijama teisme už ankstesnius savininkus ar trečiąsias šalis. AVS dėl to, kad pirkėjas negalėjo savarankiškai patikinti nekilnojamojo turto istorijos. Tikrieji atvejai yra žinomi, kai trečia Šalys (anksčiau užregistruotos šioje srityje buvusių savininkų ir kitų žmonių paveldėtojai) appea su pretenzijomis pripažinti nuosavybės teisę visiškai ar iš dalies arba teisę naudoti būstą remiantis dokumentais (sertifikatais), \ t Buvimas, kurio pirkėjas net nepadarė pirkėjo sandorio sudarymo.
Tai gali būti dokumentai, patvirtinantys teises į butą, kurį įsigijo ankstesnių savininkų nepilnamečių buto (kurio interesai buvo pažeisti privatizuojant būsto privatizavimą 1991-1993 m.), Trečiosios šalys, kurios gali turėti nuosavybės ar būsto naudojimą, bet yra laisvės atėmimo vietose, gydyti psichoneurologiniu platinimu, yra skirtos kariuomenei. Tai atsitinka, kad nekilnojamasis turtas yra pagal šarvuotus, areštą ar įkeitimą, o butų pardavėjai yra žmonės, priklausantys rizikos grupei (nedideliems vaikams, vienišiems vyrams, narkomanams, psichiškai blogai), asmenims, veikiantiems dėl klaidingos advokato galios, it.p .
Ką patikėti nekilnojamuoju turtu?
Nekilnojamojo turto agentūros teikia savo klientams būsto pirkėjus visą įvairių paslaugų asortimentą:
parinkčių parinkimas;
Pardavėjo pateiktų dokumentų tikrinimas;
Išsiaiškinti pasirinkto buto istoriją savininkams;
preliminarios sutarties parengimas ir sudarymas arba išankstinis susitarimas ir jo laikymosi kontrolė;
sandorio vykdymas (pardavimo sutarties sudarymas);
pateikti ir priimti dokumentus iš valstybės registracijos;
Buvimas kaip liudytojas, kai žymūs pinigai banko ląstelėje ir perkėlimo į pardavėją;
Akto priėmimo įstatymo (kartais su turto aprašymu) registracija, būsto perdavimo naujam savininkui ir kai kurių kitų veiksmų kontrolė.
"Maksimalus paslaugų rinkinys apima visišką sandorio palaikymą, pradedant pasirinkus galimybes ir baigiant valstybės registraciją ir buto pardavėją į pirkėją, - komentarai apie Svetlana Korsakovo, geriausio realaus eksperto Nekilnojamojo turto bendrovė. "Minimalus yra patikrinti, ar buto teisinis grynumas, kurį klientas pasirinko save.".
Daugelis žmonių bando išgelbėti ir patys ieško būsto. Tačiau jo teisinis grynumas bet kuriuo atveju turėtų būti patikrintas, net jei perkate butą iš geros draugo. Čia yra Svetlana Korsakovos praktikos atvejis. "Klientas kreipėsi į mus už pagalbą dėl sandorio dizaino, kuris prieš 7 metus nusipirko butą savo geriausiu draugu ir dabar nusprendė jį parduoti. Prieš butą jis jau buvo atleidžiamas tris kartus, bet visą laiką jis išliko nurodyta motina ir dukra pirmieji savininkai. Kur jie niekam nežinojo. Po to, kai tikrinamas buto istoriją, mes sužinojome, kad tuo metu vyresnio amžiaus moterys mirė ir buvo palaidotas miesto sąskaita, ir mes turėjome rašyti iš jaunesnių. Tai atliko mūsų įmonės reguliarus advokatas. "
Atrodytų, kad trumpas pasakojimas apie buto savininkų pamainą turėtų kalbėti apie teisinį būsto grynumą. Bet tai ne visada. Čia yra pavyzdys. Lady pasirinko butą, kuris anksčiau turėjo tik vieną šeimininkę ir nusprendė jį nusipirkti. Nekilnojamasis turtas Wangent klientas paprašė pagalbos atlikti pirkimo ir pardavimo sandorį. Nekilnojamas patikrino buto istoriją ir sužinojo, kad ji priklausė visam kursui, o tada buvo parduoti (jos šeimininkė ketino nusipirkti būsto naujame pastate). Šis faktas buvo sunerimęs, ir jie nusprendė padaryti sąvartyną giliau. Nustatyta, kad šis turtas Maskvoje buvo gautas pagal keitimo sutartį ir tada privatizuoti. Buvę nuomininkai (piktnaudžiaujama alkoholiu, kurį sakė kaimynai) dėl sandorio, kurį jie persikėlė į Kalugos regioną. Kas atsitiko su jais, tai nebuvo įmanoma išsiaiškinti. Galimybė pateikti ieškinį teismui pripažinti ankstesnį sandorį neteisinga. Todėl Nekilnojamas pataria savo klientui butą ne pirkti, su kuria ji sutiko.
Profesionalus pamatysite, ką nepasiruošęs asmuo nepastebės jo patyręs akis. Pavyzdžiui, aš iš karto įspėsiu klientą, kad jo pasas netrukus taps negaliojančiu (pavyzdžiui, 45 metų amžiaus) arba rasti pjūvius pardavėjo parašų įvairiais dokumentais. Pasikalbėkite su notarais, kurie baigė ankstesnius sandorius su įsigytu butu, paimkite archyvuojant iš namų knygos ir asmeniškai kalbama su pase.
Dokumentai, reikalingi sudarant buto pirkimą ir pardavimą
PLĖTROS DOKUMENTŲ (NUOSAVYBĖS SERTIFIKATAS, į teisę į paveldėjimą, mokamos kooperatiniam ir kt.).
Padėkite BTI apie buto inventoriaus vertę.
Paaiškinimas.
Grindų plano kopija.
Finansinės ir asmeninės sąskaitos kopija.
Sertifikatas dėl skolos nuomos ir komunalinių paslaugų mokėjimų trūkumo.
Leidimas reorganizuoti / lyties butą (jei jis buvo atliktas).
Ištrauka iš namų knygos.
Perdavimo įstatymas pagal ankstesnę pardavimo sutartį.
Gavimo gaunant pinigus.
Mokesčių inspekcijos pagalba mokesčių inspekcija (jei butas paveldima arba kaip dovana).
Pardavėjo pasas.
Jei Nekilnojamasis turtas užsiima pirkėjo dokumentų rinkiniais, jis turi patikrinti visus pardavėjo pateiktus dokumentus ir patikrinti vardo, adresų, datų, parašų ir kt. Dalyvavimo į šį sąrašą korespondencija, tai gali Gauti iš vieno valstybės registro iš naštos nebuvimo butui, sertifikatus iš psicho-neurologinių ir narkologinių dilokesių, patvirtinančių pardavėjo pajėgumus, taip pat kitus dokumentus.
Kaip sukurti santykius su pardavėju?
Inspekcija . Taigi, turite keletą galimybių apartamentams, ir jums reikia eiti į juos stebėti. OT, kaip surinkti su teigiamomis charakteristikomis namo, kiemo ir įėjimo, galite spręsti save. Pati buto parametrai (būklė prieš arba po remonto, langų į kiemą arba kelyje, lubų aukštis, išdėstymas, plotas skirtingų patalpų ir toliau negali paslėpti nuo jūsų akių. AVOT, kad dabartinis savininkas paliks vietoje ir kaip ji turės įtakos pirkimo kainai, tai yra prasminga derėtis. Tarkime, jei butas yra įmontuotas drabužių spintos, virtuvės baldai, idealiai įrašyti į kambario konfigūraciją, brangų santechniką ir kitą įrangą, savininkas reikalauja papildomų mokėjimo ar motyvuoti šią pervertintą kainą būsto. Jūs, savo ruožtu, turėkite teisę ne pirkti kitų žmonių dalykų, bet tada pardavėjas greičiausiai atsisakys sandorio. Tai bus išmintingesnė už sandorį dėl elementų, kurie liko svetainėje ir sumažinti jį iki minimumo.
Labai svarbu patikrinti, ar buvo surengtas pertvarkymas ir reorganizavimas bute. Inesley Taip, būtina matyti leidimus ir įsitikinti, kad būtų susitarta dėl faktinių pakeitimų. Jei pakartotinė įranga buvo vykdoma be leidimo, geriausia atsisakyti buto pirkimo, kad nebūtų problemų su vietos valdžios institucijomis. Sprendimas įsigyti tiksliai šį turtą (ypač todėl, kad jis paprastai parduodamas už mažą kainą), jums reikia suprasti, kad pagal naują Rusijos Federacijos būsto kodeksą turėsite koordinuoti neteisėtą pertvarkymą arba pareikšti butą Pirmoji išvaizda (kitaip ji gali būti parduodama iš viešosios prekybos). Ito kainuos daug pinigų. Taip pat, jei galų gale leisite parduoti dabartinį įsigijimą, vėl turėsite pateikti leidimus.
Patikrinimo seminaras (kuris, pakartokite, yra geriau išleisti "jo" nekilnojamojo turto), jums reikia išspręsti daug klausimų, jei, žinoma, jums patiko butas. Pardavėjas turi pateikti dokumentų, kurių autentiškumą turės patikrinti, rinkinį.
Padaryti . Per pirmąjį arba antrąjį apartamentų patikrinimą, pardavėjas ir pirkėjas žodžiu derasi dėl savo išleidimo kainos, sąlygų ir laiko. Po to Pirkėjas (su Nekilnojamojo turto pagalba) tikrina visus pardavėjo pateiktus dokumentus. Jei viskas yra su jais, atėjo laikas atlikti išankstinį ar indėlių ir rašymo santykius. Paprastai pardavėjas ir pirkėjas sudaro preliminarią sutartį arba išankstinį susitarimą / indėlį. Jis atliekamas paprastu raštu (nekilnojamojo turto kompanijoms siūlomos tipinės sutartys, kurias sukūrė advokatai). Palūkanos, jums reikia nurodyti visas būsimo sandorio detales: kai ji bus vykdoma ir kokia forma bus pardavimo sutartis (paprastu raštu ar notaro), kuri kaina turtą bus nurodyta sutartyje ir ką bus išankstinio / indėlio suma, turinti išlaidas pagal sandorį, iš kurio depozitaras, iš kurio bankas išspręs skaičiavimus, kai bus atsižvelgta į butą registruotus žmones, kiek laiko po valstybės registracijos sutarties bus vykdoma pagal nekilnojamojo turto perdavimą IT.D. Atskirai nustato nuosavybės perdavimo sąlygas pagal priėmimo ir perdavimo ir inventoriaus grąžinimo veiksmą, išankstinio ar indėlio grąžinimo grąžinimo laiką, jei nesilaikoma sutarties ir kitos informacijos.
Koks skirtumas tarp indėlio iš anksto?
Iš anksto Skambučių mokėjimas prieš patekimo į nuosavybę, vykdant darbą ar paslaugų teikimą. Galiojimas nuo indėlio, tai nėra būdas užtikrinti pareigos įvykdymą. Piliečių santykių santykių dydį ir tvarką nustato atitinkamos sutarties šalių susitarimu.
Indėlis. \ T (Pagal Civilinio kodekso Rusijos Federacijos 380 straipsnį) - "Vienos iš Susitariančiųjų Šalių (mūsų byloje) išduotą pinigų suma mokėjimų (pardavėjo) sąskaita dėl jo pagal sutartį, Sutarties sudarymo įrodymas ir jo vykdymas. "Susitarimas yra raštu.
Reikšmingas skirtumas tarp dviejų teisinių sąvokų iš anksto ir yra aptiktas nesugebėjimas įvykdyti sutarties. Jei sandoris yra nusiminęs dėl kokios nors priežasties, avansas yra tiesiog grąžinamas. Azadatakes pardavėjas moka pirkėjui dvigubo dydžio (!), Jei sandoris nebuvo atliktas dėl pirmojo. Inina grąžinama, jei pirkėjas nepriima pirkėjo kaltės (pagal Rusijos Federacijos Civilinio kodekso 381 straipsnį).
Dalyvaujant nekilnojamojo turto agentūrai, paprastai yra išankstinis susitarimas arba preliminarus susitarimas, numantis išankstinio mokėjimo. Sutarties sutartis (jei dėl šios prievolės užtikrinimo reikalauja vienos iš šalių ar abiejų pusių) Pardavėjas ir pirkėjas paprastai sudaro vieni kitus, be Nekilnojamojo turto pagalbos.
Kas turėtų būti išankstinio / indėlio dydis? Tai paprastai yra $ 500-2000 suma, priklausomai nuo buto kainos ir patvirtina pirkėjo ketinimų rimtumą. Tačiau kai kuriais atvejais pardavėjas gali prireikti didesnių pažangos. IASLI pirkėjas yra labai suinteresuotas įsigyti šį konkretų butą, jis sutinka (kartais net nepaisant Nekilnojamojo turto atsparumo). Priešingu atveju, gali kilti labai nemaloni situacija, kai pardavėjas atsisako atlikti sandorį, o avansinė grąža neskuba. Viename iš šių atvejų Svetlana Korsakovas mums papasakojo. Klientas nusprendė įsigyti butą, kurio priimančioji reikalavo 8 000 JAV dolerių. Nekilnojamasis turtas nepatarė jums padaryti tokią didelę sumą, tačiau klientas primygtinai reikalavo ir pasirašydamas išankstinį susitarimą, sumokėtus pinigus. Pasibaigus bausmei, pardavėjas buvo įpareigotas grąžinti pinigus, bet atsisakė, sakydamas, kad ji tai padarys, kai jis gautų avansą iš kito potencialaus pirkėjo. Nekilnojamojo turto bendrovė nusprendė padėti savo klientui (ir net nepardavė papildomo mokesčio) ir prijungė prie advokato ir advokato padėties. Iš pradžių nepavyko pardavėjas net nenorėjo kalbėti telefonu su Agentūros atstovais, tačiau vėliau jis neturėjo nieko nepaliko, kaip duoti pinigus ir gana greitai. Ar jo veiksmuose buvo blogo ketinimas, nebuvo įmanoma nustatyti.
Mokamos avanso grąžinimas Pirkėjas gali pareikalauti, jei jie staiga nustato aplinkybes, kad jis negalėjo žinoti pinigų pervedimo metu. Otaka atvejis, kuris įvyko neseniai, pasakėme Lilia ZAG. Vienas iš savo klientų pradžioje gegužės pradžioje padarė avansą sename name sostinės centre ir vėliau ketinate atlikti brangius remontą su pertvarkymu. Pasirengimo pardavimo ir pirkimo metu buvo paskelbta 2005 m. Gegužės 31 d. Maskvos vyriausybės N 383 nutarimas. "Dėl kapitalinio remonto ir modernizavimo gyvenamųjų pastatų neprarandant gyventojų 2005-2007" su pastatų sąrašą skirtinguose rajonuose, kuriems taikoma rekonstrukcija. Butas pasirinko lelija buvo viename iš šių pastatų. Potencialus klientas išsinuomojo ir nusprendė atsisakyti pirkimo, o makleriai sugebėjo įtikinti pardavėją grįžti į avansą. Jie teigė savo poziciją tuo atveju, jei pirkėjas žinojo apie kapitalinio remonto faktą ar modernizavimą namo, jis nebūtų pirkti buto.
Kitas kambarys, kurį pasakysime, kad jums reikia įrašyti pardavimo sutartį ir parduoti, mes spėliojame, ar būtina atkreipti dėmesį į tikrąją buto vertę sutartyje, paaiškinti, koks yra turto mokesčio atskaitymas, ir mes pakelsime Kitas dabartinių klausimų, susijusių su būsto įsigijimu, skaičius.
Redaktoriai Ačiū už geriausią nekilnojamąjį turtą "Namas-nekilnojamasis turtas" ir "City-XXI amžiuje" už pagalbą gaminant medžiagą.