Rekomendacijos dėl buto įsigijimo antrinėje būsto rinkoje.
Taigi, jūs supratote įsigyti naują butą. Sprendimas yra galutinis ir neatšaukiamas ir, be kita ko, nėra grynai emocinis, bet palaiko jūsų finansinių pajėgumų. Bet kur pradėti, tai yra problema. Visų pirma, būtina nuspręsti, kuri kategorija pirkėjų jaučiatės "nemokamai" arba "alternatyvos". Šie žodžiai, dažnai naudojami makleriai, reikia paaiškinti. "Nemokamas" pirkėjas yra laimingas, kuris turi laisvą pinigų sumą, reikalingą nekilnojamojo turto įsigijimui. Netrukus pastebimai daugiau galimybių nei "alternatyva", kuri pirkti naują butą, turi parduoti esamą. Taigi, pagal "nemokamą" statistiką, pirkėjai sudaro šiandienos būsto rinkoje tik trečdalį visų dalyvių. Likę du trečdaliai dalyvauja visuose sudėtinguose pirkimo ir pardavimo sistemose. Kartais "alternatyvos" yra pastatytos į gana ilgas grandines, kai vienos "nuorodos" praradimas kartais tampa tikra tragedija likusiam. OT, kaip kompetentingai pasinaudoti visais galimais sunkumais, kėlimo pardavėjais ir pirkėjais privačių butų, mūsų šiandieninis pokalbis.
Pirmas žingsnis:
Taigi, ką norite?Norėdami pradėti, atsakykite į klausimą, kad jums reikia naujo pastato naujajame pastate ar sugautoje namuose? Priklausomai nuo priimto sprendimo, tapsite nariu arba pirminiu ar antriniu būsto rinka. Žinoma, yra privalumų ir trūkumų. Tarkime, jei esate "alternatyvus" pirkėjas, pirkti butą į naują pastatą greičiausiai bus sudėtinga daugelio veiksnių. Mes pasakysime mums kitose leidiniuose, o šiandien kalbėsime apie antrinę rinką.
Prieš atlikdami veiksmus, susieti su savo norus su finansinėmis galimybėmis. Jūs galite sutaupyti ne tik mažinant bendrą buto plotą, bet ir rajono ar namo kategorijos sąskaita.
Rajonas. Renkantis rajoną, išskyrus lemiančius veiksnius (pavyzdžiui, kaip arti tėvų ar vaikų, dirbti, paprastumas išvykimo į kotedžą It.P.), tai yra prasminga atsižvelgti į ekologiją. Aplinkosaugos problemos, pirmiausia susijusios su oro grynumu, egzistuoja bet kuriame pagrindiniame mieste. Pagrindinės aplinkosaugos ataskaitos yra pramonės įmonės ir transporto priemonės. Metropolio centras yra automobilių dalis, yra apie 80% visų kenksmingų emisijų į atmosferą. Stipriausia aplinkos tarša pastebima per 50-250 m nuo didelių greitkelių. Pavyzdžiui, Maskvos centre azoto dioksido sanitarinės normos viršijamos 2-3 kartus.
Antrinio korpuso kainos paprastai yra tiesiogiai suderinamos su bet kurio miesto ekologine kortele. Išimtis yra sodo žiedo Maskvos regionas, nepaisant prastos oro.
Namas. Sprendimas su rajonu, eikite į namo ir buto pasirinkimą. Visų pirma, pastato tipas ir amžius turi įtakos būsto kainai. Pavyzdžiui, 50m2 plytų namuose, pastatytame 50-ųjų pabaigoje - 60-ųjų pradžioje gali kainuoti 15-20% brangesnių nei ta pati sritis, bet ir skydelio namuose. Penkių aukštų pastatai yra natūraliai net pigesni. Didžiausias paklausa tradiciškai naudoja vienviečius ir dviejų miegamųjų apartamentus kaip labai skystį.
Kainos už tą patį planavimą ir butų sąskaitą net vienoje srityje gali skirtis. Tai prijungta ne tik su namo vieta ir buto būsena, bet ir su kai kuriais paslėptais trūkumais, kurie apsunkina jo pardavimą. Taigi būkite atsargūs, jei atitiksite apgyvendinimą, kurio kaina yra mažesnė už vidurkį.
Antras žingsnis:
Kaip pasirinkti maklerio?
Butas gali turėti vieną ar kelis savininkus, jis gali būti registruotas (registruotas) kaip suaugusieji (suaugusieji) ir vaikai. Negalime pamiršti apie nuomininkus pagal skubų tarnybą kariuomenėje, vienišiems pensininkams, neįgaliesiems I ir II grupei. Be to, butas gali būti suteiktas, nustatytas, būti suimtas. Vis dar yra aplinkybių, kurios gali sukelti labai didelių problemų, kai atliekamas sandoris arba vėliau. Visi nenumato ir ne sąrašo. Ir dar labiau savarankiškai viskas, ką negalite išsklaidyti. Taigi, net jei perkate apgyvendinimą iš draugo, kuris visiškai pasitiki, yra prasminga pažanga ir patikrinti teisinio grynumo butą.
Tačiau teisinio grynumo tikrinimas yra ne viskas. Laiko ir nervų masė eina ieškant būsto apgyvendinimo, surinkti reikiamus dokumentus. Ir sunkiausias ir įdomus momentas yra pinigų perdavimas. Atsižvelgiant į išvardytas aplinkybes, dauguma pirkėjų nori ieškoti pagalbos iš nekilnojamojo turto specialistų. Nekilnojamojo turto įmonė turi perimti galimybes ir dokumentus. Be to, jis yra atsakingas už sandorio kokybę, ne tik reputaciją, bet ir turto, jei atitinkamas elementas yra įtrauktas į sutartį.
Bendrovės paslaugos, žinoma, yra pinigai ir pakankamai dideli, bet jūs išlaisvinote nuo rimtų problemų. Galų gale, butas turi būti tikrinamas idealiu atveju nuo namų statybos. Tiesa, tikrai galima atsekti vartotojų ir savininkų judėjimą ne ilgiau kaip 20 metų. Taip yra dėl to, kad informacija apie ankstesnį laikotarpį pateikia savivaldybių būsto departamentas tik vidaus ministerijos prašymu Reikalai.
Atvykę į nekilnojamojo turto bendrovę, perskaitykite savo įstatyminius dokumentus ir licencijas dėl šios rūšies veiklos įgyvendinimo. Ir paprašykite parodyti jums ne kopijas, bet originalius dokumentus. Juose nėra komercinių paslapčių, todėl, jei atsisakote juos parodyti, eikite į kitą įmonę.
Iš chartijos ir registracijos dokumentų turite sužinoti, ar yra seniai kompanija ir ar jo teisinis adresas sutampa su faktiniu. Jei ne, paklauskite, kokiu pagrindu bendrovė užima kambarį, kuriame atvykote, ir kai baigiasi nuomos laikotarpis. Atidžiai perskaitykite, kokio tipo nekilnojamojo turto licencija išduodama. VMOSKWE dabartiniais reglamentais dėl nekilnojamojo turto veiklos licencijavimo (Dekretas Maskvos N799 nuo 18.1197).) Paslaugos už butų pardavimą gali teikti įmonės, kuriose licencijos skyriuje "Veiklos rūšis" Nurodo: "Tarpininkavimas pirkimo sandoriuose, parduodant, man, nekilnojamojo turto nuoma". Be to, pažvelkite į pabaigos laiką dokumento. Būtina žinoti, ar nekilnojamojo turto agentūra yra bet kurioje profesinėje asociacijoje (Maskvos asociacija Nekilnojamas (Mar), Rusijos Guild of Realtors (RGR) IDR), ir jei taip, kokie įsipareigojimai jai taikoma.
Renkantis kompaniją, spausdinimo leidimuose neturėtumėte pasikliauti didžiulėmis reklaminėmis ir intriguojančiomis skelbimams. Geriau pasikonsultuoti su pažįstamais, kurie neseniai pardavė ar nusipirkau būsto. Jei vienas iš jų liko patenkintas nekilnojamojo turto bendrovės, su kuria jis turėjo jį pavadinti ir organizuoti susitikimą.
Norint, kad jūsų bendradarbiavimas su makleriu būtų kuo veiksmingesnis, pasirinkite plotą, namų tipą ir galimus buto galimybes reikia iš anksto. Preliminarus būsto įvertinimas jus domina nepriklausomu ekspertu.
Jei buvote patenkinti pateiktais dokumentais ir komisija, kuri priima bendrovę už savo paslaugas (paprašė nuo 2 iki 8% sandorio sumos), galite pereiti prie sutarties sudarymo.
Kai kurios tipiškos klaidos dokumentuose, pateiktuose teisių ir sandorių registravimui
Visų pirma, tai yra ne adresai ne iš PTI paso, sutartyje arba kitame vadove dokumente ir dokumente, patvirtinančioje anksčiau pagamintą registraciją. Jei yra neatitikimas bent jau adresu detales (skaičiaus žymėjimas per brūkšnelį arba frakcija.), Būtina pateikti PTI sertifikatą, patvirtinantį, kad tai yra tas pats pastatas.Įvairūs dokumentai, buto ploto dydis negali sutapti. Norėdami išspręsti šią klaidą, turite pateikti PTI sertifikatą apie šio neatitikimo priežastį. Jei rengiant dokumentą leidžiama klaida, ji turi būti ištaisyta ir pertvarkyta nustatytu būdu.
Raudonosios linijos apie PTI planą, kalbėkite apie neišspręsto pertvarkymo įgyvendinimą. Turėsime gauti leidimą pertvarkyti, susisiekti su administracinio rajono tarpžinybine komisija.
Būtina patikrinti valstybės registracijos teisę į savininką į nekilnojamojo turto objektą, kuris yra sandorio objektas.
3 žingsnis:
Sutartis su nekilnojamojo turto įmone
Remiantis dabartiniais teisės aktais, juridinio asmens vardu sandoris turi teisę užbaigti tik su atitinkamais įgaliojimais turinčiais darbuotojus. Todėl specialistų, kurie dirbs su jumis, įgaliojimai vykdyti sutartį (pasirinkite ir rodyti butus, parengti dokumentus it.d.), jums reikia patikrinti. Įsitikinkite, kad įmonės atstovas turi licencijuotą agentą arba nuotraukų brokerio kortelę. Jūs turite įsitikinti, kad darbuotojo institucija, kuri pasirašys sutartį Bendrovės vardu. Ji taip pat turėtų turėti licencijuotą kortelę ir, be to, galvos išduotas įgaliojimas ir sertifikuotas įmonės antspaudas, kad būtų galima sudaryti sutartis su klientais.
Abiejų dokumentų buvimas jums labai svarbus. Jei sutartis pasirašo asmenį, neturintį licencijuotos kortelės (net jei jis yra direktorius), šis susitarimas nebus pratęstas civilinės atsakomybės draudimo draudimu. Jokiu būdu nepasirašykite tokios sutarties! Palūkanos už jos pasirašymą įmonės, kad agentas ar tarpininkas, kuris tikrai turi būti savo vadovybėje! Faktas yra tai, kad net ir licencijos gavimo etape kiekvienas nekilnojamojo turto įmonė daro išvadą civilinės atsakomybės draudimo sutartį. Tačiau jis taikomas tik agentų ir brokerių veiksmams, kurių pavadinimai nurodomi. Jei sutartis nesuteiks įgalioto asmens su jumis (be advokato galios arba su išimtimi jame nurodytai institucijai), tada pagal 183 straipsnį GKRF teisės ir sandorio pareigos įsigys šį asmenį, o ne įmonė. Tai yra įrodymas, jei kažkas yra negerai, ir nuostoliai surinkti tik iš jo, o ne iš įmonės.
Atsisakius patenkinti šį prašymą, nepaisant priežasčių, susisiekite su kita įmone. APKI norai bus skundėsi licencijavimo centre Mosoklies į Maskvos licencijuotą kamerą. Gana rimta sankcija už tokį pažeidimą yra neišvengiama.
Aptarti sąlygas. Jei Bendrovės darbuotojai pristatė visus reikalingus dokumentus, galima pereiti prie sutarties sąlygų koordinavimo. Sutarčių su klientais formos yra daugiau ar mažiau standartinės ir skiriasi tik kai kuriais niuansais. Letsezh neskuba nedelsiant pasirašyti užpildytą formą! Paimkite jį su jumis namo, kur ramiai suprantame visas išvardytas sąlygas. Jei įmanoma, kreipkitės į kvalifikuotą advokatą pagalbos. Atkreipkite ypatingą dėmesį į sutarties priedus, kurie po pasirašymo tampa neatskiriama dalimi.
Pardavėjas. Nekilnojamojo turto kompanijos, sudarančios sutartį, paprastai nori gauti išimtinę teisę parduoti butą, tai yra pasiekti, kad per sutarties veiksmus tik naudojasi savo paslaugomis. Šis noras yra gana pagrįstas, nes, užsiimantis buto pardavimo, Agentūra atlieka tam tikrus nuostolius. Kieta partija, sudaranti tokią sutartį, rizikuojate prarasti laiką. Šios problemos gėda yra šiek tiek vėliau.
Pirmas dalykas atkreipti dėmesį į išduodant sutartį yra buto kaina. Tuo pačiu metu turi būti aiškiai atspindėtos dvi sumos: tas, kad Nekilnojamas įsipareigoja sumokėti jums, ir tas, kurį jis ketina parduoti butą. Dažnai tik pirmoji iš jų yra nurodyta Sutartyse. Arcto reiškia, kad jūsų butas gali būti parduodamas už pernelyg didelę kainą, nes tai, ką pirkėjas yra ne anksčiau arba neegzistuoja. Bet kai baigėsi sutarties terminas, turėsite sumažinti kainą, nes neįmanoma parduoti savo ankstesnių pinigų buto. Taigi reikalaujama dalyvauti konkrečioje buto pardavimo kainos dokumente. Azodino ir elementas jūsų teisę atsisakyti sutarties, kai makleris viršijamas, kad viršytų šią kainą.
Be to, sutartyje turėtų būti nustatyta konkreti Nekilnojamojo turto atlyginimo suma (ryški vienintelė buto pardavimo kaina arba procentinė dalis) ir išlaidų straipsniai apie sandorį: 1 - Buto reklamos išlaidos, 2 išlaidos Būtinų dokumentų, reikalingų sandoriui (BTI, Rau It.P.p.p.p.p.) rengimas, 3 išlaidos dėl sandorio sudarymo (banko ląstelės mokėjimas, mokestis už pardavimo sutartį registraciją ir , jei nurodyta, notarinis tarifas). Stenkitės išspręsti sutartį, kad reklamos išlaidos yra įtrauktos į Nekilnojamojo turto atlyginimo sumą. Galų gale, jei jums nepavyks parduoti buto, niekas grįš į reklamos reklamą.
Be būsto kainos, sutartyje turi būti nurodytas laikotarpis, per kurį Nekilnojamasis turtas įsipareigoja jį parduoti. Kvalifikuotas platintojas paprastai reikalingas apie du mėnesius. Na, žinoma, šalys turėtų aiškiai nurodyti sutartį. Dažniausiai dažniausiai nurodo buto pardavėjo atsakomybę už atsisakymą išduoti savo pardavimą ir nebėra jokios atsakomybės už savo įsipareigojimų neįvykdymą. Nematomas dėl Nekilnojamojo turto atsakomybės taško įtraukimo į sutartį, pasieksite aktyvesnį darbą.
Nenustebkite, jei radote nekilnojamojo turto agentūrą, kuri sutinka sudaryti su jumis susitarimą su visais pirmiau minėtais priedais, nebus lengva. Bet tada, vengdami problemų, dėkojate už atkaklumą.
Pirkėjas. Sudaryti sutartį su nekilnojamojo turto bendrove, pabandykite tiksliai apibrėžti reikalingus buto reikalavimus: rajonas, namų tipas, atstumas nuo metro, grindų, kambarių, bendros ir gyvenamosios vietos, kambarių dydžio, kambarių dydžio, Virtuvė ir vonios kambarys, lubų aukštis, balkono, telefono ir kitų buvimas, iki langų orientacijos į pasaulio puses. Patikėkite manimi, tai bus labai naudinga, kai makleriai pradeda pasiūlyti jums parinktis.
Sutartis taip pat turi būti nurodyta, kas prisiima sandorio sudarymo ir kokio dydžio išlaidas. Jei išlaidos patenka į jus, reikalauja jų platinimo sąrašą specialioje paraiškoje.
Sutarties sudarymo metu bendrovė tikriausiai reikės jums padaryti nedidelį pažangą, nes apartamentų paieškai reikia tam tikrų materialinių išlaidų. Todėl sutartis turi būti pažymėta, kad visos butų atrankos išlaidos yra įtrauktos į bendrąjį maklerio atlyginimą. Bus naudinga nustatyti prieštaringos padėties sprendimo būdą, jei buto paieška nesuteiks teigiamo rezultato. Vienas iš priimtinų rezultatų yra į sutartį įtraukti poziciją, už kurią Nekilnojamasis turtas įsipareigoja suteikti klientui galimybę patikrinti bent tris butų galimybes, kurios yra visiškai susijusios su deklaruotais reikalavimais. Šio įsipareigojimo nevykdymo sutartu laikotarpiu, Nekilnojamas tur ÷ tų grąžinti avansą ir sumokėti baudą (Ehrmimer turi būti nurodyta dokumente). Jei atsisakote visų siūlomų variantų (su sąlyga, kad jie visiškai atitinka sutartyje deklaruotus reikalavimus), tada galite reikalauti grąžinti išankstinio mokėjimo mažiau nei Nekilnojamojo turto darbo sąnaudos. Ši suma taip pat turėtų būti nurodyta. Tokių prekių išvaizda sutartyje paskatins jus ir maklerius į aktyviausią ir vaisingą bendradarbiavimą.
Na, svarbiausias klausimas: ar makleris yra atsakingas už sandorio teisinį grynumą? Galų gale, teoriškai bet kokia sutartis gali būti nutraukta teisme. Mūsų atsakymas bus dviprasmiškas. Žinoma, Nekilnojamasis turtas reaguoja tik dėl savo darbuotojų padarytų klaidų, kai pardavimo sutartis, taip pat pažeidžia savo įsipareigojimus. Jei pardavėjo nesąžiningumas įvyko, Nekilnojamojo turto atsakomybė yra labiau moralinė, tai yra sunkus smūgis į bendrovės reputaciją. Grąžinti pirkėjui padarytą materialinę žalą, su kuria nekilnojamojo turto bendrovė turi civilinės atsakomybės draudimo sutartį. Todėl nepamirškite susipažinti su šios sutarties sąlygomis. Atkreipkite dėmesį, kad draudiko atsakomybės suma apsiriboja nurodytu draudimo sumą. Įgalinkite nuorodą į šį dokumentą į savo sutartį.
Teisinio saugumo garantijos
Teisinis saugumas susvetimėjant ir įsigijus turtą gali būti teikiama tik kruopščiai tikrinant dokumentus ir kompetentingą sandorį. Situacija buvo šiek tiek sudėtinga tuo, kad nuo 2000 m., Su gairių melagiu jų dublikatai nėra išduodami. Vietoj to, būsto savininkas gauna ekstraktą iš registruotų teisių registro, kuris gali imtis neribotą skaičių kartų iš registravimo institucijos ir, atitinkamai panaikintų, kad būtų vykdomas buto susvetimėjimo susitarimas.Renkant dokumentus, būtina atkreipti dėmesį ne tik buto registruotu asmenimis, bet ir tiems, kurie laikinai nuimami iš registracijos apskaitos (palaikymas su paslauga kariuomenė, rasti laisvės atėmimo vietose.). Pagal 292GKRF nuosavybės perdavimas kitam asmeniui nėra pagrindas nutraukti teisę naudotis buvusio savininko šeimos nariais. Todėl sudarant pardavimo sutartį, būtina reikalauti visų registruotų žmonių buvimo bute, kad jie sutinka su turto, kuriame jie gyvena, sutikimą, ir garantuoja jo išleidimą.
Neįmanoma pamiršti Rusijos Federacijos šeimos kodekso pozicijų pagal 25 straipsnį, kurio santuoka įgijo sutuoktinių nuosavybė yra bendra abiejų sutuoktinių nuosavybė, net jei vienas iš jų nedalyvavo pajamų, bet buvo užsiima tarnauja namų ūkių ir auginti vaikus. Tai reiškia, kad parduodant turtą reikia sutuoktinio sutikimo, kurį savininkas nėra, bet pagal įstatymą jis turi pusę šeimyninės akcijų. Beje, sutuoktinio sutikimas reikalingas nekilnojamojo turto įsigijimo su vienu iš sutuoktinių atveju. Jei, sudarant sandorį, antrojo sutuoktinio sutikimas susvetimėjimui ar turto įsigijimui nenurodyta, toks sandoris yra savavališkas ir gali būti neteisingas teisme.
Ketvirtas žingsnis:
Renkame dokumentus
Nuo 1998 m. Pradžios nacionalinės teisės į nekilnojamąjį turtą ir sandorius su juo įsigaliojo įstatymas. Ato momentas visos Rusijos Federacijos teritorijoje buvo įvesta viena nekilnojamojo turto sandorių registravimo tvarka. Kaip reikalaujama pagal 131 straipsnį ir 164 GKRF, nuosavybės ir kitų realių teisių teisių į nekilnojamąjį turtą, apribojimai dėl šių teisių, jų atsiradimas, perėjimas ir nutraukimas yra taikomos valstybės registracijos vieningą valstybiniame registre teisių.
Sudaryti sutartį, dokumentai yra reikalingi, kad specialistai vadinami gairėmis. Jie turi atitikti Rusijos Federacijos teisės aktų reikalavimus: jame pateikiamas nekilnojamojo turto aprašymas ir teisės į jį tipas, būtinai turėkite teisingus šalių parašus. Dokumentų tekstai turi būti parašyti lygintuvai, juridinių asmenų pavadinimai yra be santrumpų, nurodant jų vietas. Šeimos, pavadinimai, asmenybės asmenų, adresai gyvenamosios vietos taip pat yra visiškai parašyta. Aukščių, pateiktų sudarant sandorius, yra nepriimtinas klirensas, registras ar kiti pataisymai. Dokumentai nebus imtasi atsižvelgiant į rimtą žalą, kuri neleidžia nedviprasmiškai interpretuoti jų turinį.
Teisingų dokumentų nekilnojamojo turto įsigijimo ir pardavimo sutartyse yra šie Šaltinio dokumentai:
Perdavimo sutartis notaro patvirtinta, įregistruota techniniame inventoriuje (PTI) arba Moszhilkomit;
Perdavimo sutartis, registruota Moszhilcomte, departamento savivaldybių būsto (DMG) arba komitetui komitetui (Kmzh) ir sertifikatą būsto nuosavybės;
PTI išduotas sertifikatas;
Moszhilkomte, DMG ar Kmizo, užregistruotų PAE sertifikatas ir būsto nuosavybės sertifikatas (turite turėti vieną iš išvardytų pirminių dokumentų);
Antriniai dokumentai:
pardavimo sutartis;
MENA susitarimas;
nuomos sutartis;
sutartis su priklausomybe;
Gerbiamasis susitarimas;
Teisės į paveldėjimą įstatymas (Testamentas).
Nuo 2000 m. Išduodamas valstybės registracijos sertifikatas. Šie dokumentai turi būti registruoti MOSZHILCOMITE, DMW arba ICM.
Remiantis teisingais dokumentais, kuriuos nekilnojamojo turto ar jo atstovo savininkas (tai gali būti nekilnojamojo turto įmonės darbuotojas), veikiantis proxy, turi surinkti visą dokumentų paketą, kad būtų sudarytas susitarimas. Innode yra:
PTI išduotas sertifikatas, atsižvelgiant į numatomą objekto vertę (11a forma, 1 mėnesio galiojimo laikotarpis);
Grindų planas (BTI išduodamas, 1 metų galiojimas);
paaiškinimas (išduotas PTI, 1 metų galiojimas);
Ištrauka iš namų knygos (išduotas PPE paso lentelėje, 1 mėnesio galiojimo laikotarpis);
Finansinės ir asmeninės sąskaitos kopija (išduota RAU apskaita, 1 mėnesio galiojimo laikotarpis).
Tęsiamas