Dzīvoklis no izstrādātāja: kā iegādāties mājokli primārajā tirgū

Mēs sakām, kā izvēlēties attīstītāju, kādi dokumenti jums ir nepieciešams, kā arī dalīties ar citiem smalkumiem, pērkot dzīvokli primārajā tirgū.

Foto: Vsevolod Chuvan / Fotolia.com

Aizsardzība pret attīstītāju kļūdām, no būvniecības aizkavēšanas garantē vienlīdzības līgumu DDU būvniecībā. Viņš arī nodrošina būvniecības kvalitāti.

Kā izvēlēties izstrādātāju

Sāciet piemērotu izstrādātāja meklēšanu internetā. Pārbaudiet izstrādātāju vietnes (vai pašas jaunās ēkas vietas). Pievērsiet uzmanību šādiem punktiem:

• Dokumenti;
• Atsauksmes par attīstītāju;
• Informācija par būvniecības namu;
• Fotogrāfijas no būvniecības vai tīmekļa pārraides.

Katram izstrādātājam jābūt dokumentu sastāvdaļu paketei, kas ietver vismaz hartu, reģistrācijas apliecību un pierādījumus par reģistrāciju nodokļu iestādēs. Jūs varat pārbaudīt izstrādātāja dokumentus, izmantojot nodokļu dienesta tīmekļa vietni.

Lasot atsauksmes par izstrādātāja darbu, atcerieties, ka daudzi no tiem ir rakstīti pēc pasūtījuma. Šī iemesla dēļ mēs pieņemam, ka informācija iegūta kritiska.

Pastāvība var pamanīt, ka attīstītājs tika iesniegts bankrota prasībām, kas nozīmē, ka viņam nav pietiekami daudz naudas līgumslēdzēju atalgojumam.

Noteikti izpētīt fotoattēlu pārskatus (vai tīmekļa pārraidi) no būvlaukuma. Ja veicināšana būvniecības laikā tas nozīmē, ka attīstītājs kontrolē darbuzņēmējiem, būvniecība nav tā vērta.

Jūs varat apmeklēt jau pilnu izstrādātāju objektus un redzēt, kāda veida dzīvokļi tiek nodoti klientiem.

Meklējiet izstrādātāju, kurš saņēma uzticamas bankas projekta finansējumu, kura speciālisti analizēja iespējamos būvniecības riskus un aprēķināja visus maksājumus līgumslēdzējiem.

Kā izvēlēties māju

Nākamā lieta ir vērts pievērst īpašu uzmanību, šī informācija par jaunāko ēku, proti, būvniecības atļauju un projekta deklarāciju.

Būvniecības atļauju izsniedz teritoriālās iestādes, tā apstiprina, ka attīstītājs pieņēma pārbaudi valsts līmenī.

Izstrādātājs ir pašu dizaina deklarācija, tā tiek piešķirta drukas un paraksta direktoram. Projekta deklarācijā jānorāda:

būvniecības sākuma un beigu termiņi;

• detalizēts mājas apraksts;
• finansējuma avots;
• Iespējamie finanšu riski.

Ēkas finansējumu var veikt paši pircēji, vai attīstītājs var izmantot aizņemto kapitālu. Lūdzu, ņemiet vērā, ka attīstītājs ir nepieciešams pastāvīgi, jo tas tiek aprēķināts ar līgumslēdzējiem un par materiālu piegādi, un par katru darba posmu. Tāpēc attīstītājs ir izdevīgi pārdot pirmos dzīvokļus pat pirms nulles cikla pabeigšanas, tas ir, pie stadijas bedres.

Daži tālredzīgi izstrādātāji noslēdz projekta finansēšanas līgumu ar bankām, saskaņā ar kuru kredītiestāde (Banka) sniedz aizdevumu mājas celtniecībai, un attīstītājs tiek aprēķināts par kredīta naudu, kas saņem no pircējiem.

Foto: Sgr / Fotolia.com

Dalības līgums

Būtu jāizpēta kopīgu līdzdalības līgumu projekti būvniecībā (DDU), pirms jūs izlemjat par attīstītāja izvēli.

DTU ir divpusējs, tas atrodas starp attīstītāju un pircēju. Tā saturā tas ir vienprātīgi un kompensēts. Tas nozīmē, ka Līguma pušu tiesības un pienākumi ir savstarpēji saistīti tā, lai vienas puses tiesības apstiprinātu otras Puses pienākums.

Pircējam ir nedaudz vairāk tiesību nekā attīstītājs. Tomēr viņam ir savi pienākumi. Pircējam ir pienākums samaksāt līgumā paredzēto summu, kā arī pieņemt pašu kapitāla būvniecības objektu klātbūtnē dzīvokļu ēkas nodošanu ekspluatācijā.

Pašu kapitāla līdzdalības līgumam jābūt obligāti jāietver šādi elementi:

1. informācija par līguma objektu, kas ļauj precīzi noteikt objektu (objekta nosaukums, ēkas adrese, telpas un dzīvokļa atrašanās vieta uz plānu, dzīvokļa īpašības, iespējamā metra);
2. Paredzamās mājokļu izmaksas (ņemot vērā, ka Fonda metra var mainīties būvniecības laikā, līgumā netiks veikts precīzs pieredzes attīstītāja daudzums, dos tikai aptuvenu aprēķinu);
3. Būvniecības termiņš un objekta nosūtīšanas termiņš ir nekustamais īpašums (līgums, kurā periods nav noteikts, nevar reģistrēt Valsts reģistrā, tas ir, tas netiks ņemts vērā);
4. Garantijas periods objektam (vismaz 5 gadus, ieskaitot 3 gadus uz inženiertehnisko iekārtu), kuru ietvaros attīstītājs novērsīs nepilnības par brīvu vai samaksu kompensāciju;
5. Veidi, kā nodrošināt izpildi, ko veica saistību saskaņā ar Līgumu (Civiltiesiskās atbildības apdrošināšana attīstītāja vai Bankas garantijas, un garantijas nosacījumi un informācija par galvotāju / apdrošinātāju būtu zināms akcionāriem).

Līguma reģistrācija

Lai attīstītājs nepārdotu to pašu dzīvokli vairākiem akcionāriem, un pēc tam uzņemt naudu un slēpt, federālais likums, kas datēts ar 2004. gada 30. decembri Nr. 214-Fz "par dalību daudzdzīvokļu ēku un citu nekustamo īpašumu objektu dalīšanā "Nodrošina akciju vienošanās obligātu reģistrāciju federālā valsts reģistrācijas dienesta, kadastra un kartogrāfijas (Rosreestr) būvniecībā.

Rosreestra teritoriālajā nodaļā tiks pārbaudīts darījuma noslēgšanas apstākļi, un informācija par to tiks iekļauta vienotā valsts nekustamā īpašuma reģistrā (EGRN).

DDU reģistrācijai būs nepieciešams samaksāt valsts nodevu un pircēju un attīstītāju. Jūs varat veikt maksu bankas filiālē vai izmantot sabiedrisko pakalpojumu portālu.

Jūs varat reģistrēt dokumentus sevi vai brīvi nodot autoritāti attīstītājam ar proxy. Ja jūs vēlaties, lai iet cauri reģistrācijas procedūrai pats, jūs varat iesniegt paziņojumu Rosreestra nodaļai, ka jūs piedalīsieties visos notikumos personīgi.

Lai reģistrētu pirmo akciju vienošanos, attīstītājs jāiesniedz reģistrācijas iestādei:

• Valsts reģistrācijas paziņojums;
• dokuments par valsts nodevas samaksu;
• Dokumenti, kas apliecina autortiesību īpašnieka pārstāvja un darījumu dalībnieku pilnvaras, tostarp juridiskās personas pārstāvja pilnvaras rīkoties viņa vārdā;
• dokumenti, kas nosaka tiesību pieejamību;
• identifikācijas dokuments;
• juridiskās personas sastāvdaļas vai šo dokumentu notariāli kopijas;
• Dokumenti, kas apraksta objektu pašu kapitāla būvniecības ar savu atrašanās vietu par objekta plānu, ko rada nekustamā īpašuma objekts un plānotā teritorija;
• būvniecības atļauja;
• Projekta deklarācija;
• Nekustamā īpašuma radītā objekta plāns, kas norāda tās atrašanās vietu un dzīvojamo un nedzīvojamo telpu skaitu tās sastāvā un plānotajā katrā no tām.

Ja esat gatavs uzticēt DTD reģistrāciju izstrādātāja pārstāvim, ir nepieciešams sagatavot atbilstošo notariālo dokumentu. Attiecībā uz pilnvaru ir jāizsniedz tikai līgums Krievijā, lai jūs pasargātu sevi no iespējamās patvaļības no izstrādātāja vai tās pārstāvja. Lai reģistrētu līgumu, parasti aizņem apmēram desmit darba dienas.

Foto: Ngyna / Fotolia.com

Dzīvokļa maksājums

Pēc DDD reģistrēšanās jūs varat maksāt izstrādātāja darbu. Parasti maksājums veic īpašu akrediesīgas kontu bankā pēc līguma noslēgšanas ar attīstītāju. Šajā gadījumā Līguma reģistrācijas laikā Rosreestre, Banka patur jums sniegto summu, bet nepārvieto to attīstītājam līdz viņa pārstāvim ir gatavs nolīgums.

Pēc tam, kad DDU tika reģistrēts, Banka patstāvīgi nodod naudu izstrādātāja norēķinu kontā. Ja līgums nav reģistrējies, jūs vienmēr varat uzņemt naudu, kas veikta ar kredīta vēstuli.

Dažreiz attīstītājs atsakās no prakses izmantot kredīta vēstuli. Šajā gadījumā nauda tiks pārcelta uz norēķinu kontu pašiem, bet tikai pēc līguma reģistrācijas Rosreestre.

Ir vēl viens veids, kā palikt, kas ir arī jānorāda. Jūs varat maksāt skaidrā naudā kasiera kasē. Šādā gadījumā jums ir jāsniedz kvīts uz ierašanos naudas rīkojumu, kas apstiprina maksājuma faktu.

Jūs varat maksāt attīstītāju par savu mājokli vienlaicīgi vai vairākiem maksājumiem, kuru biežums ir noteikts ar Līgumu; Cenu var mainīt, bet tikai gadījumos un līgumā noteiktajiem nosacījumiem.

Papildu līgums

Ja būvniecībā vai nespēja ieviest objektu ekspluatācijā, attīstītājs saskaņā ar 3. panta 3. daļu. 6 no federālā likuma Nr. 214-ФЗ ne vēlāk kā 2 mēnešus pirms pašreizējās situācijas nodošanas ekspluatācijas pārtraukšanas un ierosina vienošanos nolīgumam.

Prakse rāda, ka, lai parakstītu papildu līgumu, ir šādos gadījumos:

• Līgumā mazāk būvniecības termiņi tika īpaši norādīti, lai palielinātu investīciju pievilcību (un attīstītājs brīdināja par to);
• Būvmateriālu piegādes aizkavēšanās;
• dabas katastrofas;
• Mainīt darbuzņēmēju.

Nav nepieciešams parakstīt papildu līgumu gadījumos, kad, piemēram, tiesību nodošana no viena izstrādātāja uz otru, tur bija atteikums iegūt atļaujas, tur bija trūkums līdzekļu nodošanu ekspluatācijā objektu, vai ja attīstītājs ierosina nodot nodošanu Gada piegādes laiku un vairāk bez objektīvu iemeslu dēļ. Papildu līgums, kā arī DD ir pakļauta valsts reģistrācijai Rosreestra teritoriālajā pārvaldē.

Jebkurā gadījumā, lai novērtētu situāciju, ir vērts konsultēties juristiem, kuri, pamatojoties uz situācijas analīzi, varēs konsultēt par iespējamiem riskiem.

Nodošanas rīkoties

Pēc tam, kad māja ir pasūtīta, attīstītājs nosūta uzaicinājumu uz dzīvokļa pārbaudi. Saskaņā ar likuma prasībām uzaicinājums tiek nosūtīts ar reģistrētu pastu. DDU izstrādātājiem jānāk uz attīstītāja biroju. Jūs varat veikt pilnvaru par vienu no pircējiem, tad tas notiks visām turpmākajām procedūrām. Pēc attīstītāja pārstāvja pārbauda akcionāra (personas apliecības, pilnvaras, oriģinālā DDU) dokumentus, jums tiks noteikts dzīvokļa pārbaudes laiks. Dzīvokļa pārbaude un pieņemšana - lieta ir ārkārtīgi atbildīga. Jums ir rūpīgi jāpārbauda jaunie mājokļi nepilnībām.

Visus trūkumus var iedalīt divās grupās:

• nozīmīgi, kura klātbūtnē nav iespējams dzīvot dzīvoklī;
• Nevajadzīgs, kas ir vairāk kosmētikas, bet neizslēdz iespēju dzīvot dzīvoklī (piemēram, pārkāpumi ģipša).

Division ir nosacīti, jo tas nav noteikts jebkurā normatīvajā aktā. Dzīvokļu savācējs, kas pats par sevi nosaka, vai tas tiks identificēts viņam ar nozīmīgu vai nē. Ja defekti ir nenozīmīgi, bet prolon uzskata, ka attīstītājs ir jāpierāda pretējs pats (par to parasti vēršas pie palīdzības neatkarīgu ekspertu).

Visi trūkumi, kurus esat atklājis, ir jāveic defektīvam likumam, kas apkopo divos eksemplāros. Attiecībā uz šo likumu izstrādātājam ir pienākums novērst trūkumus dzīvoklī vai kompensēt to korekcijas izmaksas.

Ja esat parakstījis aktu pieņemšanu un pārraidi, bet pēc tam konstatēja trūkumus, tad garantijas perioda laikā jūs joprojām varat sazināties ar attīstītāju, lai to labotu. Ja jūs aizkavēsiet pieņemšanas un pārraides akta parakstīšanu, lai gan konstatētie trūkumi nav nozīmīgi, tad attīstītājam ir tiesības pēc 2 mēnešiem veikt vienvirziena aktu.

Ja attīstītājs neizturēja izmitināšanu DDU noteiktajā periodā, tad katrai kavēšanās dienai izplatīšana ir kompensācija 1/150 refinansēšanas likmes apmērā, kas darbojas naudas atgriešanās laikā.

Īpašumtiesību sertifikāts

Pēc tam, kad esat parakstījis akceptēšanas un pārraides aktu, attīstītājs nodeva jums atslēgas, joprojām ir dažas nepabeigtas lietas.

Izstrādātājam ir pienākums sazināties ar pašvaldībām, lai nodrošinātu, ka pasta adrese ir piešķirta, kā arī izdot kadastra un tehnisko pasi, tas ir, lai izveidotu jaunu objektu uz kadastrālās uzskaites un veikt ierakstu par to reģistrā. Parasti tas aizņem apmēram 4 mēnešus.

Pēc šiem dokumentiem ir nepieciešams reģistrēt vienotā valsts nekustamā īpašuma reģistru (EGRN) īpašumtiesības. No 2017. gada janvāra šis reģistrs ir elektroniski vienā valstī, tādēļ pieteikties uz nekustamā īpašuma objektu tiesību un kadastrālās uzskaites reģistrāciju jebkurā reģionā neatkarīgi no tā, kur atrodas pats objekts.

Reģistrācijas iestādei ir jāsazinās ar identitātes dokumentu, paziņojumu un DDU. Reģistrācija aizņems aptuveni septiņas dienas. Sertifikāts netiks izsniegts - informācija tiek uzkrāta reģistrā, un, ja nepieciešams, apstiprina faktu, ka šis mājoklis pieder jūsu īpašumam, saņemiet ekstraktu no Egra.

Nodokļu atvieglojums

Nodokļu atskaitījums ir 13% no jūsu ienākumiem, ka valsts atgriež jūs pēc dzīvokļa iegādes, jo ienākuma nodoklis par šo summu jau ir samaksāts. Nevar saņemt to, kas neatskaitīs ienākuma nodokli.

Iesniedziet dokumentus atskaitījumam jebkurā laikā pēc dzīvokļa iegādes. Maksimālais nodokļu atskaitījuma apjoms ir 260 tūkstoši rubļu. Gadījumā, ja dzīvoklis bija lētāks nekā 2 miljoni rubļu, atskaitīšanas apmērā, jūs varat ļaut un izmaksas apdare.

Nodokļu atskaitīšana saņem vienu, kas veica maksājumus. Jūsu darba devējs neuzņemas ienākuma nodokli no jūsu algas, līdz esat pilnībā apmaksājis atskaitījuma summu, vai arī jūs varat ļaut izdot un saņemt samaksu ar nodokļu pārbaudi. Šādā gadījumā jūs maksāsiet vienu reizi gadā.

Pirms sazināties mazāk, ir nepieciešams savākt šādus dokumentus:

1. Nodokļu deklarācija 3-NDFL formā;
2. Ienākumu sertifikāts 2-NDFL formā;
3. atskaitīšanas pieteikums;
4. Pases kopijas, pašu kapitāla līdzdalības līgums, maksājumu ieņēmumi, dzīvokļa saņemšanas akts, īpašumtiesību reģistrācijas sertifikāts vai izraksts no reģistra.

Laulātajiem, kuri pērk dzīvokli kopīgajā īpašumā, būs nepieciešams paziņojums par laulības apliecības vai laulības līguma noteikšanu un kopiju.

•