Šķiet, ka, pērkot mājokli jaunajās celtniecības problēmām, nevajadzētu būt. Pārbaudiet, vai dzīvokļa vēsture nav nepieciešama - tā tiek būvēta tikai; Nav nepieciešams pārliecināties, ka tajā nav atstājuši īrnieki, kas nav pārtraukti no reģistrācijas. Bet tas nebija tur!
Foto: Shutterstock / Fotodom.ru
Ja attīstītājs nav izpildījis savas saistības, dzīvokļa pircējam jaunajā ēkā ir tiesības uz kompensāciju. Protams, ja vien kapitāla līdzdalība būvniecībā (DDU) tika apkopota pareizi.
Vai jūs pārtraucat līgumu?
Īpašuma nodošanas termiņš Nekustamais īpašums ir priekšnoteikums vienlīdzības līdzdalības līgumam būvniecībā, kas ir noteikta likumā. Ja termins nav norādīts, līgums netiks reģistrēts Valsts reģistrā. Ja attīstītājs kādu iemeslu dēļ nevar pabeigt mājas celtniecību un tajā laikā nodot to ekspluatācijā, kas ir noteikts līgumā, tai ir pienākums nosūtīt dalībniekam attiecīgo informāciju un priekšlikumu mainīt līguma noteikumus.Saskaņā ar Likuma Nr. 214-FZ 6. panta prasībām "Par dalību daudzdzīvokļu ēku un citu nekustamā īpašuma objektu dalīšanā", tas jādara ne vēlāk kā 2 mēnešus pirms līgumā noteiktā termiņa beigām . Gadījumā, ja akcionārs piekrīt mazliet pagaidīt, attīstītājs gatavo papildu vienošanos par būvniecības laika izmaiņām un dzīvokļa nodošanas laiku.
Lūdzu, ņemiet vērā: papildu nolīgumu līdz līdzdalības nolīgumam ir jānokārto valsts reģistrācija Rosreestra teritoriālajā pārvaldē
Pircējam ir atšķirīga darbību versija - viņš nedrīkst gaidīt būvniecības beigas un vienpusēji izbeigt DTD. Šim nolūkam ir pietiekami, lai nosūtītu attīstītāju ar atbilstošo rakstisku paziņojumu ar ierakstītu pastu. Izbeigt līgumu vai piekrītat gaidīt - lai atrisinātu tikai akcionāru. Pirmkārt, ir jāanalizē iemesli, kādēļ attīstītājam nebija laika, lai izpildītu savu līguma daļu ieceltajam datumam. Ja iemesli var tikt novērsti (piemēram, darbuzņēmējs pārkāpj būvmateriālu piegādes laiku), un būvniecības pagarināšanas termins nav pārāk liels, ir iespējams gaidīt būvniecības beigās. Ja iemesls izmaiņām attīstītāja vai, piemēram, ja nav atļauju, vai termiņi būvniecības aizpildīšanai tiek atlikta uz gadu vai vairāk, pircējam ir katrs iemesls lemt par labu izbeigšanu līguma.
Lai nebūtu sajaukt ar izvēli, vislabāk ir uzticēties profesionāļiem un saņemt advokāta padomu, kas specializējas kopīgā konstrukcijā.
Prasības attīstītājam
Ja attīstītājs nav ziņojis par kavēšanos būvniecības beigās (vai ja papildu nolīgumā norādītais termiņš nonāk galā, un māja vēl nav dota), ir nepieciešams nosūtīt rakstisku prasību attīstītājam, pieprasot Lai izpildītu pienākumu, izdot atslēgas nodot dzīvokli un samaksāt sodu par kavēšanos.Termiņš, kurā izstrādātājam jāatbild uz akcionāru, ir desmit dienas (tas ir jānorāda rakstiskā veidā). Prasība tiek nosūtīta ar ierakstītu vēstuli ar paziņojumu par saņemšanu. Akcionārs var arī sniegt prasību attīstītājam vai viņa pārstāvim personīgi. Šajā gadījumā sagatavojiet divus dokumenta gadījumus. Viens paliks no izstrādātāja, otrā, ar zīmogu un parakstu pieņemto partiju, jūs ņemat sevi. Tas būs noderīgi, ja jums ir jāiet uz tiesu. Ja attīstītājs neatbildēja uz sūdzību (nav ierosinājusi parakstīt papildu līgumu, nepaskaidroja kavēšanās cēloni), lūdzu, sazinieties ar tiesu.
Prasību var apkopot patstāvīgi vai piemērot juridiskās konsultācijas. Jūs varat iesniegt prasību izstrādātāja vietā vai jūsu dzīvesvietā. Ņemiet vērā, ka jūs varat pieprasīt ne tikai sodu samaksu, bet arī kompensāciju par morālo kaitējumu (tomēr tās lielums vēlmēs attaisnot dokumentētu), kā arī naudas sodu par patērētāja prasību neievērošanu brīvprātīgi.
Prasībai jāpievieno šādi dokumenti:
- Līgums par dalību kopīgajā būvniecībā;
- papildu nolīgumi nolīgumam (ja tāds ir), ja tie reglamentē objekta pārvietošanas laiku, ko veic kapitāla būvniecības dalībnieks;
- dokumenti, kas apliecina maksājumu jūsu daļā;
- citi dokumenti, kas apliecina papildu izmaksas (noma mājokļu vai uzkrāšanu aizdevuma);
- jūsu prasība attīstītājam ar priekšlikumu brīvprātīgi izpildīt sodu samaksu;
- Atbilde uz prasību (ja tas, protams).
Varbūtība uzvarēt gadījuma kavēšanās termiņu ir ļoti liels. Vienīgais, ko eksperti pievērš uzmanību un kādai tiesu prakses analīzei var ievērojami samazināt tiesu prakses analīzi.
Kompensācija par gaidīšanu
Par katru aizkavēšanās dienu kompensācija paļaujas. Ja Prolonnel vēlas izbeigt darījumu, attīstītājs pēc atbilstoša paziņojuma saņemšanas desmit darba dienu laikā ir pienākums atgriezt naudu par dzīvokli un samaksāt sodu par citu cilvēku naudas izmantošanu. Soda lielumu nosaka no 1/150 refinansēšanas likmes aprēķināšanas, rīkojoties naudas atgriešanas laikā.
Kopš 2016. gada refinansēšanas likmes lielums ir vienāds ar galveno ātrumu, tā lielums jānorāda atsevišķi
Piemēram, 06/18/2017, tas bija 9,25%. Summa tiek uzkrāta no dienas, kad akcionārs ir veicis naudu (pilnībā vai savu pirmo daļu) saskaņā ar līgumu, līdz dienai, kad tās tiek atgrieztas. Apskatīsim. Dzīvoklis maksā 8,5 miljonus rubļu., Piegādā 96 dienas, refinansēšanas likmes lielums ir 9,25%. Kompensācijas summa šajā gadījumā būs: (dzīvokļa cena / 100 × refinansēšanas likme / 150) × aizkavēšanās dienu skaits, tas ir: (85 000 × 9,25 × 150) × 96 = 503 199,00 руб. Ja attīstītājs atsakās maksāt sodu brīvprātīgi, saskaņā ar Federālo likumu "Par patērētāju aizsardzību", tiesa var novērst naudas sodu 50% apmērā no soda naudas no šāda respondenta.Turklāt akcionāram ir tiesības atgūt kompensāciju par morālu kaitējumu, ko izraisa, piemēram, ilgu gaidīšanu. Summa, ko noteikusi kā kaitējuma kompensācija, būs jāapstiprina dokumentēts. Lai to paveiktu, ir nepieciešams savākt visus papīra pierādījumus, ka jums ir papildu izmaksas termiņu pārkāpuma dēļ. Mēs sniedzam piemērus. Ja jūs lietojat mājokli, visu laiku jūs nevarat pāriet uz savu dzīvokli, jūs pavadāt papildus naudu. Jūs varat apstiprināt savus izdevumus, iepazīstinot nomas līguma kopiju par dzīvojamām telpām un nodaļām, apliecinot, ka jūs tulkojat naudu dzīvokļa īpašniekam (vai, piemēram, tas būs uz viesnīcas vai hostela rēķina).
Bez vienošanās
Pieņemot federālo likumu "Par dalību daudzdzīvokļu ēku un citu nekustamā īpašuma objektu akciju būvniecībā" Nr. 214-ФЗ konflikta situācijas ar akcionāru līdzdalību un attīstītājs ir kļuvis daudz mazāks. Tomēr dažreiz līgumā par pašu kapitāla dalību būvniecībā (DDU) nevar pilnībā aizsargāt mājokļu pircēju.
No otras puses, kompensāciju, pārkāpjot būvniecības periodus, var iegūt gadījumā, ja dzīvoklis tiek iegādāts nevis ar līgumu par pašu kapitāla līdzdalību. Tas būs grūtāk (bieži vien ieguldījumu līgumos vai provizoriskajos pārdošanas līgumos, nesatur būvniecības beigu termiņu un mājokļu nodošanu).
Ja līguma termiņš ir norādīts, tad jūs varat droši pieteikties Tiesai. Tiesvedības gaitā jāveic lēmums par kompensāciju, un pēc Art noteikumiem. 332 Civilkodekss Krievijas Federācijas, pat ja līgums nav reģistrējis pienākumus pārdevēja par kompensāciju par zaudējumu atlīdzību, Pircējs var pieprasīt samaksu soda samaksu. Tās lielumu nosaka mākslas noteikumi. 395 Civilkodekss Krievijas Federācijas, kas ir, pamatojoties uz grāmatvedības likmi Centrālās bankas Krievijas Federācijas dienā pēc pienākuma izpildes dienā. Grūtāk, ja līgumā nav definēts ilgums. Tomēr, un tad pircējs nedrīkstētu drosmi - apstiprināt viņa vārdus, ka termiņi ir pārkāpti, jūs varat pareizi samontēt pierādījumus. Vienīgais, kas šajā gadījumā nevar darīt bez kompetenta juridiskā atbalsta.
Vecuma pārraides akts
Pēc tam, kad māja tiek pasūtīts, attīstītājs ir jānosūta vēstījums akcionāriem, kas attiecas uz gatavību objekta un uzaicinājumu pieņemt dzīvokļus kārtībā. Ja attīstītājs ir ieinteresēts faktu, ka tās akcionāri saņems savus kvadrātmetru, tas nedrīkst ierobežot sevi ar pasta ziņojumu, un izsaukt akcionārus vai (un), lai nosūtītu viņiem e-pasta ziņojumu. Vai arī jūs varat pastāvīgi pārbaudīt izstrādātāja lapu sociālajos tīklos un vietnē internetā, tad jums būs jaunākā informācija.
Pēc tam, kad esat saņēmis ielūgumu, jums ir jāsazinās ar attīstītāju un precizēt procedūru. Parasti dzīvokļi tiek izsniegti vispārējā rindā (ja tie netika izplatīti iepriekš). Lai saņemtu dokumentus un pārbaudītu dzīvokli, ir vajadzīga visu akcionāru klātbūtne, ko sauc par līgumu. Ja kāds no jūsu līdz-investoriem nevar nākt (piemēram, jūs nopircis dzīvokli ar savu laulāto, lai jaunā, viņš bija vai viņa bija darba darījumu braucienā), ir nepieciešams veikt pilnvaru par to akcionāriem, kuri saņems dzīvokli. Ja jums ir nepieciešama speciāla palīdzība, piemēram, remonta un būvniecības komandas projekts, kas pabeigs jūsu mājokli, var arī uzaicināt pārbaudi. Lūdzu, ņemiet vērā: Bieži attīstītājs tieši sanāksmē ierosina nekavējoties parakstīt aktu pieņemšanu un pārraidi, un vēlāk. Aksesuāru nevajadzētu, citādi, ja ir nepilnības, jums būs jānovērš tie uz sava rēķina.
Foto: Shutterstock / Fotodom.ru
Mēs meklējam nepilnības
Jāsaka, ka prolonnel ir pārliecināts, ka būs gatavs tam, ka viņš neredzēs perfektas sienas vai seksu. No otras puses, vienoties ar visiem pazeminātiem, nav tā vērts. Likuma tekstā nav skaidras nepilnību klasifikācijas, tās parasti ir sadalītas nozīmīgos un nenozīmīgākos.Ir visi tie, kuros nav iespējams dzīvot dzīvoklī. Piemēram, tie ir šādi trūkumi kā: nestrādājošie notekūdeņi, caurumi sienās un logos, šķelto ieejas durvis, bez izslēgšanas mehānismiem uz logiem. Pat ja ir ievērojams daudzums, jūs nevarat parakstīt pieņemšanas un pārraides aktu.
Nevajadzīgu var saukt par defektiem, kas netraucē dzīvo dzīvoklī: bedres un bugs ģipša, skrāpējumi uz logiem. Gan nozīmīgie, un nenozīmīgi trūkumi ir jāveic defektīvam paziņojumam, kas ir saistīts ar akceptēšanas un pārraides aktu, norādot, kas ir identificēts nepilnīgs. Tomēr nav nepieciešams steigties ar akta parakstīšanu, jo attīstītājs ir jāpiešķir datums, uz kuru tiks novērsti būtiski defekti. Tikai pēc to eliminācijas akcionārs var salīdzinoši drošs, lai viņa maku parakstītu akceptēšanas aktu.
Ja attīstītājs uzskata, ka dzīvoklī konstatētie deficīti ir nenozīmīgi, viņam jāpierāda, izmantojot neatkarīgu būvniecības pieredzi. Lūdzu, ņemiet vērā: pat tad, ja pēc pieņemšanas akta parakstīšanas jūs atradāt trūkumus, jūs varat atsaukties uz attīstītāju, lai tos novērstu. Federālais likums Nr. 214-FZ nodrošina, ka pati mājas garantijas periods ir 5 gadi, uz inženiertehniskajiem aprīkojumiem (cauruļvadiem, apkures un ventilācijas sistēmām) - 3 gadi.
Visbiežāk attīstītāji nepiekrīt kompensēt akcionāru izmaksas, lai novērstu trūkumus, un viņi ierosina tos labot ar saviem darbuzņēmējiem spēkiem. Ja tas ir jūsu gadījums, gatavs gaidīt. Likums uzliek attīstītājam pienākumu novērst trūkumus "saprātīgā termiņā", bet pats termins nav noteikt. Parasti uz finiša piešķir līdz mēnesim. Ja jūs jau esat pieņēmis atslēgas, izstrādātājam būs jāpiekrīt jums, kad būvniecības un remonta komanda strādās jūsu dzīvoklī.
Veikt vai nepieņemt?
Pēc tam, kad esat saņēmis ielūgumu no izstrādātāja veikt dzīvokli, jums ir nepieciešams:
- Savāc visus jūsu līgumā norādītos akcionārus;
- iegūt pilnvaru tiem, kas nevar piedalīties mājokļa saņemšanā;
- sagatavot pases, pilnvaru (ja tāds ir) un līgumu par pašu kapitālu būvniecībā;
- Rūpīgi pārbaudiet dzīvokli, nevis steigties, nevis parakstīt tehniķu aktu, līdz pārbaude ir pabeigta;
- Ja tiek atklāti būtiski trūkumi, uzstāt, ka tie ir dokumentēti, bet reģistratūras akts neparaksta.
Izstrādātājam ir pienākums novērst trūkumus dzīvoklī uz noteiktu laiku vai precizēt iespēju, ka naudas kompensācija pircējam par to korekcijas izmaksām. Federālais likums Nr. 214-FZ negarantē vai garantē dzīvokļa kvalitāti, ne arī līgumā norādītos parametrus (metode, izkārtojums), jo attīstītājs ir tiesīgs veikt izmaiņas projekta dokumentācijā, saņemot apstiprinājumu par to Akcionāri, lai panāktu vienošanos, ar kuru viņi vienkārši, jo viņi vēlētos ātri pārvietoties savā mājoklī.
Papildu un pazudušo skaitītāji
Kad būvniecība ir pabeigta, var atklāt, ka iegādātā dzīvokļa platība ir atšķirīga no projekta. Saskaņā ar likumu, lai ieviestu objektu ekspluatācijā, attīstītājs ir pienākums pasūtīt visu ēkas telpu mērīšanu no tehniskās uzskaites biroja (BTI) speciālistiem. Pēc procedūras katra dzīvokļa galīgais izmērs atklāj. Ja korpuss izrādījās vairāk, attīstītājs prasīs papildu maksājumus; Ja platība ir mazāka - tas būs nepieciešams, lai kompensētu akcionāru pret atšķirību.
Ja projekta novirzes no realitātes ir atklātas, akcionāram jāiesniedz pieteikums (divos eksemplāros) par kompensāciju par izstrādātāja direktoru, kurā noteikt visus faktus un lūgt pārrēķinu (norādot bankas datus). Akcionāra gadījums ir jāsaglabā vismaz līdz galīgajiem lēmumiem par mājokļa cenu. Daži izstrādātāji ietilpst DDA postenī, saskaņā ar kuru novirze no projekta teritorijas no faktiskās 1-2% apmērā tiek uzskatīta pieļaujama, un tāpēc pārrēķināšanai nav nepieciešama. Lūdzu, ņemiet vērā: Ja attīstītājs nenosaka projekta un faktiskās platības neatbilstības maksimālo iespējamo vērtību, pircējs nevarēs pieprasīt naudu no izstrādātāja nepilnīgiem kvadrātmetriem.
Ja attīstītājs aizkavē risinājumu jautājumam par pārmaksāšanas summas atgriešanu vai atsakās pārrēķināt ar izmaiņām telpu funkcionālajā, akcionāram ir tiesības atgūt paaudžu caur Tiesu. Lai to izdarītu, ir jāiesniedz prasība par patērētāja tiesību aizsardzību paralēli, norādot prasījumus par soda atgūšanu par dzīvokļa piegādes kavēšanos un morālo kaitējumu kompensāciju.
