Mēs pastāstām par to, ko kompensācijas fonds, escro-konts, ko darīt, ja attīstītājs bankrotēja un par jauniem noteikumiem par maldināto akcionāru aizsardzību 2019. gadā.
Vidēji 2 līdz 6% akcionāru katru gadu nesaņem savas iespējas savlaicīgi, un tas rada ievērojamu problēmu nekustamā īpašuma tirgū. 2005. gadā paredzēto akcionāru tiesību aizsardzība ar likumu Nr. 214-FZ bija nepietiekams, tāpēc turpināja to uzlabot. Jauni noteikumi ir paredzēti, lai aizsargātu maldināto akcionāru tiesības. Pārejas periods ir uzsākts līdz 2019. gada jūlijam.
Viss par inovācijām likumā
Preces un jēdzieniKas ir tik maldināti akcionāri
Equity Būvniecības problēmas
Prasības attīstītājam
Prasības DDU
Atbildība par termiņiem mainās
Kompensācijas fonds
Bankrota attīstītājs
Darījuma konts
Garantija
Inovāciju perspektīvas
Par objektiem un koncepcijām
Tātad, ir divas galvenās iezīmes. Pirmais ir attīstītājs - juridiska persona, kurai ir vai uz pareizu nomas zemes un piesaistīt naudas dalībniekus pašu kapitāla būvniecībā, lai izveidotu daudzdzīvokļu ēkas un (vai) citus nekustamā īpašuma objektus, pamatojoties uz iegūto atļauju.
Otrais ir dalībnieks dalīta būvniecībā - pilsonis vai juridiska persona. Kopā viņi var veidot ne tikai dzīvojamās ēkas, bet arī garāžas, veselības aprūpes iestādes, ēdināšana, uzņēmējdarbība, tirdzniecība, kultūra un citi nekustamā īpašuma objekti, izņemot rūpniecības iekārtas. To ieraksta likuma 2. pantā.
Ir arī skaidra definīcija objekta pašu kapitāla būvniecības, tas ir, tas, ka nākotnē vajadzētu būt jūsu dzīvoklī, garāža vai vieta pazemes autostāvvietā netālu no mājas. Šīs dzīvojamās vai nedzīvojamās telpas, kas jāpārvieto akcionāram pēc atļaujas saņemšanas Komisijai par daudzdzīvokļu ēku un (vai) cita nekustamā īpašuma objektu un šīs mājas daļu vai nekustamā īpašuma objektu, tostarp, tostarp dalībnieka naudu, iesaistot .
Kas ir tik maldināti akcionāri
Lai pircējs problemātiskā nekustamā īpašuma stadijā, ir nepieciešami šādi nosacījumi:- Tika noslēgts akcionāru nolīgums;
- Izpildītāja puse neizpildīja saistības saskaņā ar pašu kapitāla līgumu ilgāk par 9 mēnešiem. un nepalielināja ieguldījumus vairāk nekā divu ziņošanas periodu būvniecībā pēc kārtas;
- Attīstītājs nav pēctecis, lai izveidotu objektu;
- Būvniecības uzņēmuma pienākumi pirms akcionāriem nav nodrošināta ar Bankas garantijas vai civiltiesiskās atbildības apdrošināšanu.
Lūdzu, ņemiet vērā: dažos gadījumos pat pašu kapitāla līdzdalības līguma pieejamība būvniecībā nevar aizsargāt pircēja akcionāru. Federālais likums Nr. 214-FZ "Par dalību pašu kapitāla būvniecībā dzīvokļu ēku un citu nekustamā īpašuma objektu" (Likums Nr. 214-FZ) neaizsargā akcionārus, ja:
- Iebūvētajā mājā tās pašas telpas tika pārdotas vairākas reizes;
- Māja ir veidota uz zemes gabala, kas nav izsniegta vai noma;
- Māja ir veidota uz zemes gabala, kur tas nav atļauts;
- Māja ir veidota ar pilsētas plānošanas plāna pārkāpumu, projektu prasībām.
Akcionāru ļaunprātīga izmantošana ar tās privilēģijām (piemēram, vienpusēja atteikuma iespēja vai sodu iegūšana par objekta nosūtīšanas pārkāpšanu) var novest pie tā, ka tās atsakās aizsargāt tiesības, ja ļaunprātīgu raksturu Ir izveidotas darbības.
Equity Būvniecības problēmas
Būtībā, neveiksmes kļūst skaidrs ikvienam, kas rūpīgi mācās šo nekustamo īpašumu investīciju shēmu.
Shēmas plusi ir acīmredzamas: pircējs saņem nekustamo īpašumu par 30-40% lētāk nekā vidējā tirgus cena; Izstrādātājs saņem līdzekļus nekustamā īpašuma objektu būvniecībai un gatavā produkta kanālu ieviešanai.
Diemžēl šāds ieguldījums vienmēr ir saistīts ar ievērojamiem riskiem. Mazie atlikumi ir diezgan izplatīti, ne vienmēr grafiks ir rūpīgi izdarīts. Tomēr tas gadās, ka attīstītājs īpaši atliek būvniecības pabeigšanu vai velk mājokļa iekļūšanu.
Pieņemts 2005. gadā Likumā Nr. 214-Fz ieviesa aizliegumu izstrādātājiem prezentēt dzīvokļus pirms atļauju saņemšanas; Es pasūtīju izstrādātājus reģistrēties līgumā visus noteikumus un sodus par tās neizpildi, kā arī reģistrēt katru līgumu par pašu kapitāla līdzdalību (DDU), lai izslēgtu dubulto pārdošanu.
Tomēr tas nebija pietiekami, un izmaiņas sāka ieviest izmaiņas.
Pirmkārt, mājokļu būvniecība būtu jānošķir no citām darbībām ar ierobežojumu noteikšanu attīstītājam, veicot darbības, kas nav saistītas ar projekta īstenošanu.
Otrkārt, būtu jāievēro princips "viens uzņēmums ir viens celtniecības atļauja". Tajā pašā laikā būvniecība ar kopīgu dalību vairākās atļaujās tagad ir aizliegta. Tajā pašā laikā lielie izstrādātāji nevarēs deleģēt savas funkcijas bērnu struktūrām, lai uzņemtos vairāku projektu izpildi uzreiz, jo pieredzei jābūt vismaz 3 gadiem (vismaz kā ģenerāluzņēmējs vai klients).
Treškārt, attīstītāja aktivitātei jāpievieno izraudzīta bankas kredītiestāde. Uzņēmuma kontos, tehniskais klients un ģenerāluzņēmējs ir jāatver tajā pašā bankā.
Ceturtkārt, prasības attiecībā uz uzņēmējdarbības reputāciju attīstītāja vadības struktūru un tās dalībniekiem ir pastiprināta. Starp dibinātājiem attīstītājs nevar būt sejas ar nepamanītiem vai izciliem notiesājošiem spriedumiem, kā arī tiem, kuru darbība ir izraisījusi bankrota juridiskajai personai.
Uzņēmumam ir jāsaņem eksāmena secinājums pat mazstāvu ēkām, nevis parādiem (izņemot būvniecības mērķa aizdevumus). Pilnvarotā banku kredītiestādē līdzekļi būtu jāiesniedz vismaz 10% no būvniecības izmaksām (īpatnējs izpletnis, kas būtu jāaizsargā un attīstītājam, un akcionāri, ja pastiprinātu laiku vai bankrotu).
Piektkārt, likums nosaka devēja izdevumu ierobežojumu attiecībā uz atlīdzības pamatu, bankas pakalpojumu apmaksu, pārvaldības sabiedrības pakalpojumiem, reklāmu, komunālajiem pakalpojumiem, komunikāciju pakalpojumiem, nomu. Šis ierobežojums ir 10% no konstrukcijas projektēšanas izmaksām.
Kā izvēlēties uzticamu uzņēmumu
Ja jūs gatavojaties iegādāties dzīvokli mājā stadijā:- Uzziniet pieejamo informāciju par izstrādātāju, pārbaudiet tās reputāciju.
- Vieglākais veids, kā apstiprināt faktu, ka jūs lasīsiet internetā, - doties uz kādu no ēkām un pārliecināties, ka darbs tiek veikts.
- Pirms parakstīt līgumu par pašu kapitāla dalību būvniecībā, izlasiet to uzmanīgi, ne steigā.
- Ja jums ir mazākās šaubas, skatiet juristus, lai palīdzētu jums saprast visas juridiskās intricacies.
Jaunas prasības attīstītājam
Līdz dienai līgumā ar pirmo dalībnieku attīstītāja akciju būvniecībā ne vēlāk kā 14 dienu laikā ir pienākums publicēt plašsaziņas līdzekļos vai internetā projekta deklarācijā, kurā ir norādītas informācija par uzņēmumu un projekta informāciju.
Izstrādātājam ir pienākums sniegt sadalījumu pēc viņa pieprasījuma:
- būvniecības atļauja;
- Projekta tehniskais un ekonomiskais pamatojums;
- Projekta dokumentācijas valsts pārbaudes noslēgšana;
- Projekta dokumentācija, kas ietver visas izmaiņas, kas veiktas;
- Dokumenti, kas apliecina izstrādātāja noteikumus uz zemes gabalu.
Viņam arī jāiegulda projektā savus līdzekļus vismaz trešā no projekta kopējā budžeta; Naudai, kas piesaistīta no akcionāriem, ir stingri jāiet stingri īstenot konkrētu projektu, un nekur citur.
Prasības piedalās
Saskaņā ar DTU, viena puse (lolsper) apņemas maksāt fiksētu likmi dokumentā un pieņemt gatavu objektu, un otra Puse apņemas būvēt un iesniegt šo mērķi nolīgumam paredzētajam nolīgumam.Līgumam jāatbilst:
- kopīgas būvniecības īpašā objekta noteikšana jānosūta saskaņā ar izstrādātāja projekta dokumentāciju;
- Precizējot termiņu par pašu kapitāla būvniecības objekta nodošanu akcionāram;
- informācija par līguma cenu, laiku un maksājuma kārtību;
- Informācija par garantijas periodu, kas darbojas saistībā ar būvniecības objektu.
Tā kā nav vismaz viens no nosacījumiem, līgums tiek uzskatīts par nederīgu. Katrs DDU būtu jāreģistrē Rosreestra reģionālajā nodaļā, lai izvairītos no dubultās pārdošanas.
Akcionāram ir tiesības vienpusēji izbeigt līgumu, ja, piemēram:
- Bija problēmas ar noteikumiem;
- Prasības nekustamā īpašuma objekta kvalitātei ir ievērojami pārkāptas;
- Sākotnējās projekta izmaiņu paredzētās dzīvokļu plānošana.
Līguma izbeigšanas gadījumā attīstītājs ir pienākums atgriezt ne tikai naudu akcionāriem, bet arī procentus par aizņemto līdzekļu izmantošanu Krievijas Federācijas centrālās bankas 200/150 refinansēšanas likmes apmērā, \ t kas darbojas dienā, kad tiek izpildīts pienākums atgriezties līdzekļus, ko maksā akcionāri. Tajā pašā laikā uzņēmums var izbeigt līgumu tikai ar tiesu pēc 3 mēnešiem.
Atbildība par termiņiem mainās
Izstrādātājam ir pienākums nodot objektu pašu kapitāla būvniecības dalībniekiem ne vēlāk kā Līgumā noteiktais termins. Pārskaitījuma periods ir noteikts visiem dalībniekiem, tas ir viens.Ja process ir aizkavēts, attīstītājs ir pienākums maksāt soda naudu (soda) pircējiem summu 1/75 refinansēšanas likmi Centrālās bankas Krievijas Federācijas, rīkojoties dienā, kad izpildes pienākums, par cenu par katru aizkavēšanās dienu.
Gadījumā, ja nav iespējams izveidot māju līgumā reģistrētajā līgumā, uzņēmumam ir pienākums 2 mēnešus. Rakstiski paziņot akcionāriem un iesakām veikt izmaiņas līgumā.
Turklāt DDD nosaka noteiktus terminus par nekustamā īpašuma nodošanu nekustamā īpašuma investoriem pēc atļaujas saņemšanas Komisijai māju.
Saskaņā ar Likumu Nr. 214-Fz, attīstītājs ir pienākums nodot visus dzīvokļus klientiem 2 mēnešus. Pēc valsts komisijas pieņemšanas.
Kompensācijas fonds, lai aizsargātu maldinātus akcionārus
Lai nodrošinātu to izstrādātāju civiltiesiskās atbildības apdrošināšanu, tagad ir kompensācijas fonds.
Visiem uzņēmumiem, kas pārdod dzīvokļus būvniecības posmā, pēc likuma būtu jāpārsūta uz kompensācijas fondu, lai sniegtu saistības saskaņā ar līgumu 1,2% no katras DDU cenas. Likums paredz ikgadēju pienākumu novērtējumu, lai pielāgotu novērtējuma novērtējuma lielumu, bet ne biežāk 1 reizi gadā.
Kompensācijas fonda līdzekļi tiks novirzīti uz problemātisko nekustamā īpašuma objektu pabeigšanu. Nodod mājokļu un hipotekārās kreditēšanas aģentūras CEO kompensācijas fondam (AHML). Ir ļoti svarīgi, lai fonda uzdevums neietver noteiktu summu vākšanu, ir nepieciešams tikai nodrošināt, ka tas sniedz finansiālu esošo risku segumu.
Maksimālā iespējamās naudas kompensācijas summa tiek noteikta, pamatojoties uz būvniecības stadiju kopējo platību un vienu kvadrātmetru mājokļu cenu šajā īpašumā. Tajā pašā laikā pašu kapitāla būves objekta kopējā platība nedrīkst pārsniegt 120 m², un 1 m² cena nevar būt augstāka par vidējo vērtību līdzīgam mājoklim primārajā tirgū tajā pašā reģionā.
Kompensācijas fonds palīdzēs aizsargāt jauno akcionāru tiesības; Lai palīdzētu tiem līdzdalībniekiem, kuri jau ir radušās grūtības, reģionālās iestādes ir izvīmējušas diagrammas pabeigšanas problēmu objektu, norādot laiku un mehānismus risinājumu.
Ja attīstītājs ir bankrotējis
Bankrota procedūras kopējais ilgums tiek samazināts, atceļot procedūras finanšu atveseļošanos un arbitrāžas vadītāja un Bankrota tiesas veikto darbību optimizāciju. Pirmā procedūra tiek ieviesta ar konkurences ražošanas kārtību, bet profesionālajam līderim ir jāvada bankrotējis uzņēmums, kurai jau ir pieredze būvniecības nozarē. Jauns bankrota pārvaldnieks vada vēstuli akcionāriem, kuros tiks aprakstīts turpmākā procedūra un darbību algoritms.
Likums "Par bankrotu" konstatē, ka visu akcionāru prasības tiek uzrādītas konkursa vadītājam, nevis uz šķīrējtiesai ne vēlāk kā 2 mēnešus. No dienas, kad saņemts paziņojums par konkursa vadītāju. Vadītājs uzskata prasības un ietver tos reģistrā.
Ja, veicot bankrota procedūru, šķiet, ka pietiekams iemesls uzskatīja, ka parādnieka attīstītāja maksātspēju varētu atjaunot, pāreja uz ārējo pārvaldību ir iespējama.
Konkurētspējīgajam vadītājam ir pienākums veikt nepieciešamās darbības, lai meklētu un piesaistītu vēl vienu izpildītāju. Ir vēl viena iespēja - akcionāru sapulcei ir tiesības lemt par pienākumu izpildes metodi, saņemot kompensāciju no kompensācijas fonda. Turklāt joprojām ir iespēja atmaksāt prasības, nododot nepabeigtās būvniecības objekta noteikumus vai dzīvojamo telpu nodošanu (ja objekts jau ir uzbūvēts). Lēmums tiek pieņemts atsevišķi katrai būvniecības namam, turpmāko īrnieku kopsapulcei, ir nepieciešams iegūt apstiprinājumu ¾ akcionāriem.
Lūdzu, ņemiet vērā: attīstītāja bankrotu, visneaizsargātākā īpašnieku kategorija ir nedzīvojamo telpu īpašnieki, tostarp dzīvokļi.
Zemes gabals un būvniecības stadijā tiek ieķīlāti ar pašu kapitāla būvniecības dalībniekiem, līdz attīstītājs pilda savas saistības; Tajā pašā laikā, īpašumtiesības uz nekustamā īpašuma ieņēmumi uz akcionāru brīdī reģistrācijas līguma pašu kapitāla līdzdalību.
Kas ir darījuma konts
Eskrow - nosacījuma depozīta specialitāte, kurā naudas grādi uzkrājas līdz mājas celtniecība ir pabeigta. Darījuma konti Krievijā parādījās 2014. gadā, bet izmantoja šo shēmu tikai 2018. gadā.
Procenti par līdzekļiem, kas izvietoti uz darījuma kontiem, netiek iekasēti, un banka, kurā šādi konti ir atvērti, nesaņem atlīdzību. Faktiski, darījuma konts ir bezprocentu depozīts, nauda, kas ir iesaldēta uz laiku, kas nepārsniedz datumu ekspluatācijā objektu ekspluatācijā projektēšanas deklarācijā plus 6 mēnešus. Lietojot Darījuma kontus, akcionāri nepieņem finanšu risku, kas saistīts ar konkrētu attīstītāju, un uzņemties risku tikai pilnvarotai bankai, kas tos atdod likumā paredzētajos gadījumos. Gadījumā, ja banka ir pasludināta par bankrotēju, attīstītājs Reruns līgumu ar jauno bankas aģentu, apdrošinātā nauda tiks nodota jaunam kontam.
Uzņēmums saņem līdzekļus no exorium kontiem pēc ievadīšanas objektu uz darbību un reģistrēt tiesības īpašumtiesības vismaz vienu dzīvokli.
Līdzekļus ar darījuma kontu var tulkot vai nu, lai samaksātu par saistībām Sabiedrības par aizdevuma līgumu, vai ir uzskaitīti tieši attīstītājam (lai aprēķinātu ar aizdevēju gadījumā, ja būvniecība tika veikta uz aizņemtajiem līdzekļiem.
Garantijas periods - 5 gadi
Mazgājējai ir tiesības pieprasīt brīvi novērst konstatētos defektus vai samazināt dzīvokļa cenu atbilstošajai summai. Turklāt akcionāram var pieprasīt kompensāciju par saviem izdevumiem, lai novērstu trūkumus.Inovāciju perspektīvas
No 2019. gada 1. jūlija, izmaiņas Federālā likuma Nr 214-Fz sāka darboties pilnībā. Kopīga konstrukcija jāaizstāj ar projektu, reģistrs ir jāizveido (tas palīdzēs pārbaudīt attīstītāja uzticamību).
Arī no 2019. gada 1. jūlija tika mainīta dzīvokļu pārdošanas procedūra jaunajās ēkās. Saskaņā ar likumu, uzņēmums tagad saņems naudu nevis no akcionāra turpināt būvniecību, bet no akreditētām bankām un uzglabāt tos Darījuma kontos.
Bet ne visi izstrādātāji darbosies šajā shēmā. Saskaņā ar rezolūciju izstrādātāji var pārdot dzīvokļus veciem apstākļiem, ja mājās ir gatavi vismaz 30%, un noslēgto līgumu skaits - ne mazāk kā 10%. Ebreji, kas specializējas nekustamajā īpašumā, jau ir atzīmējuši, ka izstrādātāji meklē apvedceļš shēmas, kuru īstenošanā īpašuma pircēji neietos DDD.
Tikai pašu kapitāla līdzdalības līgums var garantēt tiesību akcionāra tiesību aizsardzību, tāpēc pircējs nevar piekrist attīstītājam priekšlikumam izdot rēķinu vai likuma nodošanas līgumu vai līdzfinansējuma nolīgumu.
Nekustamā īpašuma eksperti uzskata, ka likuma Nr. 214-Fz izmaiņas piespiedīs mazos un vidējos uzņēmumus no tirgus, jo inovāciju mērķis ir slavēt būvniecības nozari. No otras puses, šī situācija var izraisīt būtiskas izmaiņas hipotekāro kredītu tirgū, liekot bankām piedāvāt izdevīgākus kredītu risinājumus tiem, kas vēlas iegādāties mājokli.
