Iegādāties mājokli otrreizējā tirgū. Grūtības, ar kurām ir jāsaskaras ar personu, pārbaudot dzīvokli un veicot avansu.
Kādas problēmas ir atrisināt personu, kas pulcējās, lai iegūtu mājokli sekundārajā tirgū? Kas dažreiz nav aizdomas par nākotnes īpašnieku nav jauns dzīvoklis?
Tikmēr uz vienu un pusi zvani, kas parasti ieņem visu procesu no nekustamā īpašuma izvēles brīža pirms atslēgas pārsūtīšanas, ir nepieciešams koncentrēties, cik vien iespējams, un mēģināt nepalaist garām vienu niansi. Apobloma atrodas burtiski katrā kārtā. Tas ir par viņiem, ka mēs vēlamies runāt šodien.
Kāds dzīvoklis izvēlēties?
Protams, tas viss ir atkarīgs no jūsu iespējām un vajadzībām. Nav noslēpums, ka to pašu naudu var iegādāties dažādu veidu un komforta dzīvokļus, kas atrodas vairāk vai mazāk videi draudzīgākajās teritorijās, ietvaros pilsētas vai priekšpilsētā IT.D. Kprimer, pieticīgs kapitāla standartos summas $ 80,000 tagad, ir pietiekami, lai nopirktu nelielu "divvietīgs numurs" tipiskā paneļu mājā piepilsētā Metropoles, pienācīgas trīsistabu dzīvokli līdzīgā mājokļu fondā No tuvā Maskavas reģiona vai milzīgs daudzskolas dzīvoklis Maskavas reģiona malā. Un, pieņemsim, ka tiny "odnushki" iegādei pašā galvaspilsētas centrā tas var būt nepieciešams un daudz lielas summas.Nekustamā īpašuma galīgā cena ir atkarīga no faktoru kopuma. Jebkura sīkums, kas raksturo dzīvokli ar pozitīvu vai negatīvu pusi, ietekmē tās izmaksas. Iepriekš minētās naktsmītnes ar balkonu, lodžiju vai erkeru, kas atrodas uz mājokļa vidējiem stāviem ar liftu un atkritumu izslēgšanu, kas atrodas tiešā metro staciju un citu transporta staciju tuvumā. Ideālā iegādes logiem vajadzētu doties uz kluso pagalmu un / vai dienvidu pusi, telpa ir liela platība, un tīrā diezgan ieejā būtu jauki redzēt konsjerži vai daiveri. Un, gluži pretēji, dzīvoklis bez balkona ar nelieliem blakus esošiem numuriem pirmajā vai pēdējā stāvā māju stāv pie trokšņainā ceļa, kurā nav lifta un elementāru pasūtījumu ieejā, var iegādāties zemākajā zemākajā cenu. Visi šie faktori ir lietderīgi izmantot, tirdzniecība ar pārdevēju: katrs parametrs potenciāli samazina vai palielina nekustamā īpašuma izmaksas uz 1-2% vai vēl vairāk, kas galu galā dos ietaupījumus dažus simtus dažreiz tūkstošiem dolāru.
Kslova, viena no jaunākajām tendencēm Krievijas nekustamā īpašuma tirgū - samazinājums pieprasījuma par sliktas kvalitātes mājokļiem un pieaugošo pieprasījumu pēc tā saukto elites.
Kādas problēmas var saskarties ar personu, kas ir nolēmusi iegādāties dzīvokli patstāvīgi, bez realtors palīdzības?
Galina utesheva ir atbildīgs, vadītājs sekundāro mājokļu tirgus mājokļu "House-Real Estate":
"Dzīvokļa iegāde vienmēr ir ne tikai satraucoša, priecīga, bet arī atbildīgs brīdis katras personas dzīvē, jo īpaši, ja līdzekļi ir kopēti uz viņu gadiem, kaitējot atvaļinājumam un iecienītākajiem hobijiem. Es provocēju sevi , kas tas būs, ja īpašumtiesības tikko iegūto mājokli tiks apstrīdēts tiesā iepriekšējiem īpašniekiem vai trešām personām. AVS sakarā ar to, ka pircējs nevar patstāvīgi pārbaudīt nekustamā īpašuma vēsturi. Reālie gadījumi ir pazīstami, kad trešais Puses (iepriekš reģistrētas šajā jomā, mantinieki bijušo īpašnieku un citu cilvēku) appea ar prasībām atzīt tiesības uz īpašumtiesībām, pilnībā vai daļēji vai tiesības izmantot mājokli, pamatojoties uz dokumentiem (sertifikāti), No kura pircējs pat nav aizdomas par pircēju, noslēdzot darījumu.
Tie var būt dokumenti, kas apliecina tiesības uz dzīvokli, ko iegādājies iepriekšējo īpašnieku nepilngadīgo dzīvokli (kuru intereses tika pārkāptas ar mājokļu privatizāciju 1991. - 1993. Gadā), trešās personas, kas var būt īpašumtiesības vai mājokļu izmantošana, bet ir ieslodzījuma vietās, ārstēšana ārstēšana psihoneuroloģiskajā dabā, ir paredzēti armijai. Tā gadās, ka nekustamais īpašums ir pakļauts bruņas, aresta vai ķīla, un dzīvokļu pārdevēji ir cilvēki, kas pieder riska grupai (nepilngadīgajiem bērniem, veciem veciem vīriešiem, narkomāniem, garīgi slimiem), personām, kas darbojas ar viltus pilnvaras, It.p .
Ko uzticēt nekustamo īpašumu?
Nekustamā īpašuma aģentūras sniedz saviem klientiem mājokļu pircējiem virkni dažādu pakalpojumu:
iespēju izvēle;
pārbauda pārdevēja sniegto dokumentu kopumu;
Noskaidrot izvēlētā dzīvokļa vēsturi īpašniekiem;
provizoriskā līguma sagatavošana un noslēgšana vai avansa līgums un tās ievērošanas kontrole;
darījuma veikšana (sagatavošana un noslēgšana no pārdošanas līguma);
iesniegšana un dokumentu saņemšana no valsts reģistrācijas;
Klātbūtne kā liecinieks, ja grāmatzīmju nauda bankas šūnā un pārsūtīšana uz pārdevēju;
Likuma uzņemšanas likuma reģistrācija (dažreiz ar īpašuma aprakstu), mājokļu nodošanas kontroli jaunajam īpašniekam un dažām citām darbībām.
"Maksimālais pakalpojumu kopums ietver pilnīgu darījuma atbalstu, sākot ar iespēju izvēli un beidzot ar valsts reģistrāciju un dzīvokļa nodošanu no pārdevēja uz pircēju, - komentāri par Svetlana Korsakovu, labākās reālās kvalitātes ekspertu Universālis. "Minimums ir pārbaudīt dzīvokļa juridisko tīrību, ko klients izvēlējās sevi. Un darījumu."
Daudzi cilvēki cenšas saglabāt un paši meklē mājokli. Bet viņa juridiskā tīrība jebkurā gadījumā jāpārbauda, pat ja jūs pērkat dzīvokli no labā drauga. Šeit ir Svetlana Korsakova prakses gadījums. "Klients vērsās pie mums, lai palīdzētu Darījuma dizainā, kurš iegādājās dzīvokli pirms 7 gadiem savā labākajā draugā un tagad nolēma to pārdot. Pirms dzīvokļa viņš jau bija atbrīvojis trīs reizes, bet visu šo laiku tajā saglabājās izrakstīta māte un meita pirmie īpašnieki. Kur viņi iet neviens nezināja. Pēc pārbaudes vēstures dzīvokļa, mēs uzzinājām, ka tajā laikā vecāka gadagājuma sieviete nomira un tika apglabāts uz rēķina pilsētas, un mums bija jāraksta no jaunākiem. To darīja ar regulāru advokātu mūsu uzņēmumā. "
Šķiet, ka īsajam stāsts par dzīvokļa īpašnieku maiņu vajadzētu runāt par mājokļu juridisko tīrību. Bet tas ne vienmēr ir gadījums. Šeit ir piemērs. Lady izvēlējās dzīvokli, kurš bija tikai viens saimniece, un nolēma to iegādāties. Nekustamais īpašums Wangent klients lūdza palīdzību, veicot pirkuma un pārdošanas darījumu. Realtors pārbaudīja vēsturi dzīvokļa un uzzināja, ka viņa piederēja visam kursam, un tad tika likts pārdošanai (viņas saimniece gatavojas iegādāties mājokli jaunā ēkā). Šis fakts bija satraukts, un viņi nolēma veikt dump dziļāku. Tika konstatēts, ka šis īpašums Maskavā tika iegūta saskaņā ar Exchange līgumu, un pēc tam privatizēts. Bijušie īrnieki (ļaunprātīgi alkohols, kas kaimiņi teica), kā rezultātā darījuma viņi pārcēlās uz Kaluga reģionu. Kas notika ar viņiem, tas nebija iespējams noskaidrot. Iespēja iesniegt prasību tiesai, lai atzītu iepriekšējo darījumu, ir nederīgs. Tāpēc, Realtors konsultēja savu klientu dzīvokli, lai nopirktu, ar kuru viņa piekrita.
Profesionāls redzēs, ko nesagatavota persona netiks pamanījuši viņa pieredzējušā acs. Piemēram, es uzreiz brīdināt klientu, ka viņa pase drīz kļūs nederīga (piemēram, vecumā no 45 gadiem) vai atrast iegriezumus pārdevēja parakstos par dažādiem dokumentiem. Runājiet ar notāriem, kas pabeidza iepriekšējos darījumus ar iegādāto dzīvokli, arhīva izplūdi no mājas grāmatas un personīgi runā ar pasi.
Dokumenti, kas nepieciešami, lai noslēgtu dzīvokļu pirkšanu un pārdošanu
Paplašinot dokumentus (sertifikāts īpašumtiesībām, par tiesībām uz mantojumu, sertifikāts maksā kooperatīvam, uc).
Palīdziet BTI par dzīvokļa krājumu vērtību.
Izskaidrojums.
Grīdas plāna kopija.
Finanšu un personiskās konta kopija.
Sertifikāts parāda trūkumu nomas un lietderības maksājumiem.
Atļauja reorganizēt / pārvarēt dzīvokli (ja tas tika veikts).
Izraksts no mājas grāmatas.
Pārvades akts saskaņā ar iepriekšējo pārdošanas līgumu.
Saņemšana naudas saņemšanā.
Palīdzība no nodokļu inspekcijas par nodokļa samaksu (ja dzīvoklis ir iedzimts vai kā dāvana).
Pārdevēja pase.
Ja Realtor nodarbojas ar pircēja dokumentu kopuma sagatavošanu, viņam ir jāpārbauda visi pārdevēja sniegtie dokumenti un jāpārbauda sarakste nosaukuma, adreses, datumu, parakstu uc Iesaistīšanās uz šo sarakstu, tas var Iegūstiet ekstraktu no viena valsts reģistra par sloga trūkumu iegādātajā dzīvoklī, sertifikāti no psiho-neiroloģiskajiem un narkoloģiskajiem dobuma, apstiprinot pārdevēja kapacitāti, kā arī citus dokumentus.
Kā veidot attiecības ar pārdevēju?
Pārbaude . Tātad, jums ir dažas iespējas dzīvokļiem, un jums ir nepieciešams, lai dotos, lai noskatītos tos. OT, kā apkopot ar norādītajām īpašībām mājā, pagalmā un ieeja, jūs varat spriest sevi. Pati dzīvokļa parametri (stāvoklis pirms vai pēc remonta, logiem pagalmā vai ceļā, griestu augstums, izkārtojums, dažādu telpu platība uc) vai nu slēpt no acīm. Avot, ka pašreizējais īpašnieks atstās uz vietas un kā tas ietekmēs pirkuma cenu, ir jēga kaulēties. Pieņemsim, ja dzīvoklī ir iebūvēti skapji, virtuves mēbeles, ideāli ierakstītas telpas konfigurācijā, dārgas santehnikas un citās iekārtās, īpašnieks uzstāsies uz papildu maksājumu vai motivēt šo pārvērtēto mājokļu izmaksas. Jums, savukārt, ir tiesības nepirkt citu cilvēku lietas, bet tad pārdevējs, iespējams, atdos darījumu. Tas būs gudrāks, lai darītu izdevīgākos objektus, kas paliek vietnē un samazinātu to līdz minimumam.
Ir ļoti svarīgi pārbaudīt, vai dzīvoklī notika atjaunošana un reorganizācija. Inesley Jā, ir nepieciešams redzēt atļaujas un jāpārliecinās, ka tiek saskaņotas faktiskās izmaiņas. Ja pārkārtošana tika veikta bez atļaujas, vislabāk ir atteikties no dzīvokļa iegādes, lai nebūtu problēmas ar vietējām pašvaldībām. Nozīmīgs lēmums iegādāties tieši šo īpašumu (jo īpaši tāpēc, ka tas parasti tiek pārdots ar zemu cenu), jums ir jāsaprot, ka saskaņā ar Krievijas Federācijas jauno mājokļu kodeksu jums būs jākoordinē nelegāla atjaunošana vai dzīvoklis iepriekšējo izskatu (pretējā gadījumā to var pārdot no publiskās tirdzniecības). ITO maksās daudz naudas. Tādā pašā veidā, ja jūs galu galā dodat iespēju pārdot pašreizējo iegādi, jums atkal būs jānosaka atļaujas.
Inspekcijas seminārs (kas, atkārtojiet, ir labāk tērēt klātbūtnē "viņa" nekustamo īpašumu), jums ir nepieciešams, lai atrisinātu daudzus jautājumus, ja, protams, jums patika dzīvoklis. Pārdevējam ir jāsniedz dokumentu kopums, kuru autentiskumam būs jāpārbauda.
Padarīt priekšu . Dzīvokļa pirmās vai otrās pārbaudes laikā pārdevējs un pircējs savstarpēji vienojas par savu atbrīvošanas cenu, nosacījumiem un laiku. Pēc tam pircējs (ar nekustamo īpašumu palīdzību) pārbauda visus pārdevēja sniegtos dokumentus. Ja viss ir kārtībā ar viņiem, ir pienācis laiks veikt avansu vai depozītu un rakstīt attiecības. Parasti pārdevējs un pircējs noslēdz provizorisku līgumu vai iepriekšēju līgumu / depozītu. Tas tiek veikts vienkāršā rakstīšanā (nekustamā īpašuma uzņēmumos tiek piedāvāti tipiski advokātu izstrādātie līgumi). Procenti, jums ir jānorāda visas turpmākās darījuma detaļas: kad tas tiks veikts, un kādā formā būs pārdošanas līgums (vienkāršā rakstiskā vai notariālā līmenī), kāda īpašuma cena tiks norādīta līgumā un ko būs avansa / depozīta summa, kas prasa izmaksas saskaņā ar darījumu, kura depozitārijs, no kura banka norēķinās aprēķinus, kad cilvēki reģistrēti dzīvoklī, tiks ņemts vērā, cikos pēc valsts reģistrācijas līguma tiks veikta ar nekustamā īpašuma nodošanu IT.D. Atsevišķi nosaka nosacījumus, kas nodod īpašumu saskaņā ar pieņemšanas un pārraides un krājumu aktu, laika par atgriešanos, ko pārdevējs avanss vai depozīts, ja nav izpildītas līguma un citām detaļām.
Kāda ir atšķirība starp avansu no depozīta?
Avanss Zvanu maksājums pirms īpašuma nodošanas, izpildot darbu vai pakalpojumu sniegšanu. Derīgums no depozīta, tas nav veids, kā nodrošināt pienākuma izpildi. Pilsoņu attiecībās lielumu un secību nosaka Pušu piekrišana attiecīgajā līgumā.
Noguldīt (Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 380. pantu) - "vienas Līgumslēdzējas puses emitētais monetārā summa (mūsu gadījumā) uz maksājumu līguma (pārdevēja) rēķina saskaņā ar līgumu, \ t pierādījums par līguma noslēgšanu un nodrošināt tās izpildi. "Nolīgums ir rakstiski.
Nozīmīga atšķirība starp diviem juridiskajiem jēdzieniem avansa un tiek atklāta ar nespēju izpildīt līgumu. Ja darījums ir sajukums kādu iemeslu dēļ, avanss ir vienkārši atgriezta. Azadatakes maksā pārdevējs pircējam divkāršā izmērā (!) Ja darījums nenotika pirmās. ININA tiek atmaksāta, ja pirkumu nepiešķir pircēja vaina (saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 381. pantu).
Ar līdzdalību nekustamā īpašuma aģentūrā, parasti tiek turēts iepriekšējs līgums vai provizorisks nolīgums, kas paredz avansa maksājumu. Līguma nolīgums (ja par šo pienākumu nodrošināšanu uzstāj viena no pusēm vai abām pusēm) pārdevējs un pircējs parasti noslēdz viens otru, bez nekustamā īpašuma palīdzības.
Kādam vajadzētu būt avansa / depozīta lielumam? Tas parasti ir $ 500-2000, atkarībā no dzīvokļa cenas un apstiprina pircēja nodomu nopietnību. Bet dažos gadījumos pārdevējs var pieprasīt veikt lielākus sasniegumus. Iasli pircējs ir ļoti ieinteresēts iegūt šo konkrēto dzīvokli, viņš piekrīt (dažreiz pat neskatoties uz nekustamo īpašumu pretestību). Pretējā gadījumā, ārkārtīgi nepatīkama situācija var rasties, kad pārdevējs kā rezultātā atsakās veikt darījumu, un avansa atgriešanās nav steigā. Vienā no šiem gadījumiem Svetlana Korsakov mums pastāstīja. Klients nolēma iegādāties dzīvokli, kura saimniekam bija nepieciešams iepriekš 8000 ASV dolāru. Realtor nav ieteica jums veikt tik lielu summu, bet klients uzstāja un parakstot iepriekšējo līgumu, samaksāto naudu. Pēc soda beigām pārdevējam bija pienākums atgriezt naudu, bet atteicās, sakot, ka viņa to darīs, kad viņš saņems iepriekš nākamo potenciālo pircēju. Nekustamā īpašuma kompānija nolēma palīdzēt savam klientam (un pat neuzņemsies papildu maksu) un saistīts ar advokāta un advokāta stāvokli. Sākumā, neizdevās pārdevējs pat negribēja runāt pa tālruni ar pārstāvjiem aģentūras, bet pēc tam viņam nebija nekas pa kreisi, kā dot naudu, un diezgan ātri. Vai viņa rīcībā bija ļaunums, tas nebija iespējams izveidot.
Maksātās avīzes atgriešanās Pircējs var prasīt sev, ja viņi pēkšņi identificē apstākļus, kurus viņš nevarēja zināt naudas nodošanas laikā. Otaka lieta, kas notika pavisam nesen, mēs teicām Lilia zagam. Viens no saviem klientiem sākumā maija veica avansu par dzīvokli vecā mājā galvaspilsētas centrā, un vēlāk to darīsim dārgu remontu ar atjaunošanu. Gatavojoties pārdošanas un pirkuma pārdošanai, tika publicēta Maskavas valdības N 383 2005. gada 31. maija rezolūcija. "Par revīziju un modernizāciju dzīvojamo ēku, nezaudējot iedzīvotājus 2005-2007" ar ēku sarakstu dažādos rajonos, uz kuriem attiecas rekonstrukcija. Lilija klienta izvēlētais dzīvoklis bija vienā no šīm ēkām. Potenciālais klients iznomāja un nolēma atteikties no pirkuma, un realtors izdevās pārliecināt pārdevēju atgriezt avansu. Viņi apgalvoja savu nostāju, jo, ja pircējs zināja par faktu kapitālā vai modernizācijas mājā, viņš nepērk dzīvokli.
Nākamajā istabā mēs jums pastāstīsim, ka jums ir jāreģistrē pārdošanas līgumā un pārdot, mēs spekulēt, vai ir jānorāda dzīvokļa patiesā vērtība līgumā, paskaidrojiet, kādi ir īpašuma nodokļa atskaitījums, un mēs palielināsim Vēl viens aktuālu jautājumu skaits, kas saistīti ar mājokļu iegādi.
Redaktori paldies labāko nekustamo īpašumu, "House-Real Estate" un "City-XXI gadsimtā", lai saņemtu palīdzību materiāla sagatavošanā.