Се чини дека за купување станови во новите градежни проблеми не треба да биде. Проверете ја историјата на станот не е потребно - таа е изградена само; Не е неопходно да се осигура дека во него нема да остане станари, кои не се прекинати од регистрацијата. Но, тоа не беше таму!
Фото: Shutterstock / fotodom.ru
Ако инвеститорот не ги исполни своите обврски, купувачот на станот во новата зграда има право на надомест. Обезбедено, се разбира, дека договорот за учество во капиталот во градежништвото (ДДУ) е компајлиран правилно.
Дали го прекинувате договорот?
Терминот на пренос на имотот на недвижен имот е предуслов услов за договорот за учество во капиталот во градежништвото, па се загрозени во законот. Ако терминот не е наведен, договорот нема да биде регистриран во Државниот регистар. Ако инвеститорот поради некоја причина не може да ја заврши изградбата на куќата и во тоа време, во моментов е воспоставен во договорот, е должен да го испрати учесникот со релевантни информации и предлогот за промена на условите на договорот.Според барањата од член 6 од Законот бр. 214-Fz "за учество во акција изградба на станбени згради и други недвижности објекти", тоа мора да се направи не подоцна од 2 месеци пред истекот на терминот наведени во договорот . Во случај акционерот да се согласи да почека малку, инвеститорот подготвува дополнителен договор за промена во времето на изградбата и времето на трансферот на станот.
Ве молиме запомнете: Договорот за учество на Учество мора да помине државна регистрација во територијалната администрација на Rosreestra
Купувачот има поинаква верзија на акции - тој не може да почека за крајот на изградбата и да го прекине DTD унилатерално. За ова, доволно е да го испратите инвеститорот со соодветното писмено известување со препорачана пошта. Прекинете го договорот или се согласувате да почекате - да го решите само акционерот. Прво, неопходно е да се анализираат причините зошто инвеститорот немал време да го исполни својот дел од договорот за назначениот датум. Ако причините може да се елиминираат (на пример, изведувачот го прекршил времето на испорака на градежни материјали), а терминот за проширување на изградбата не е премногу голем, можно е да се почека за крајот на изградбата. Ако причината за промената на инвеститорот или, на пример, во отсуство на дозволи, или роковите за завршување на изградбата се одложуваат за една година или повеќе, купувачот има причина да одлучи во корист на престанокот на договорот.
Со цел да не се меша со изборот, најдобро е да им верувате на професионалците и да добиете совет од адвокат специјализиран за заедничка градба.
Тврди дека инвеститорот
Ако инвеститорот не пријавил задоцнување на крајот на изградбата (или ако рокот определен во дополнителниот договор доаѓа до крај, и куќата се уште не е дадена), неопходно е да се испрати писмено барање на инвеститорот, барајќи За да ја исполнат обврската, да ги издаде клучевите за пренесување на станот и да платат казна за одложување.Крајниот рок за кој инвеститорот мора да одговори на акционерот, е десет дена (мора да се назначи во писмено барање). Барањето е испратено со регистрирано писмо со известување за приемот. Акционерот, исто така, може лично да му даде барање на инвеститорот или неговиот претставник. Во овој случај, подготви два случаи на документот. Еден ќе остане од инвеститорот, вториот, со печат и потпис на усвоената страна, ќе се земеш. Тоа ќе биде корисно ако треба да одите на суд. Ако инвеститорот не одговори на жалбата (не предложи да потпише дополнителен договор, не ја објасни причината за доцнењето), ве молиме контактирајте го судот.
Барањето може да се состави самостојно или да се применува на правен совет. Можете да поднесете барање на локацијата на инвеститорот или на местото на живеење. Имајте на ум дека можете да побарате не само плаќање на казни, туку и надомест за морална штета (сепак, нејзината големина ќе сака да го оправда документираната), како и парична казна за неусогласеност со барањата на потрошувачот во доброволна основа.
Следниве документи мора да бидат прикачени на барањето:
- Договор за учество во заедничка конструкција;
- Дополнителни договори за Договорот (доколку е достапен), доколку го регулираат периодот на пренос на објектот од страна на учесникот на капиталот;
- документи кои потврдуваат плаќање од ваша страна;
- Други документи кои потврдуваат дополнителни трошоци (изнајмување на домување или преплатување на заемот);
- вашето барање за инвеститорот со предлог за доброволно ги исполнува условите за плаќање на казни;
- Одговорот на барањето (ако е, се разбира).
Веројатноста за освојување на случајот на доцнењето на роковите е многу голема. Единственото нешто што експертите обрнуваат внимание и каква анализа на судската практика покажува, големината на казната пријавена во тужбата може да биде значително намалена.
Компензација за чекање
За секој ден од задоцнување, компензација се потпира. Ако пролондата сака да го прекине договорот, инвеститорот по добивањето на соодветното известување во рок од десет работни дена е должен да ги врати парите платени за станот и да ја платат казната за користење на пари на другите луѓе. Големината на казната е одредена од пресметката на стапката на рефинансирање од 1/150, дејствувајќи во времето на враќање на парите.
Од 2016 година, големината на стапката на рефинансирање е еднаква на клучната стапка, нејзината големина мора да биде одредена одделно
На пример, на 06.18.2017, тоа беше 9,25%. Износот е натрупан од денот кога акционерот направил пари (целосно или прв дел) според договорот, до денот кога се враќаат. Да разгледаме. Станот чини 8,5 милиони рубли., Доставен за 96 дена, големината на стапката на рефинансирање е 9,25%. Износот на компензација во овој случај ќе биде: (стан цена / 100 × рефинансирање стапка / 150) × Број на денови на доцнење, тоа е: (85 000 × 9,25 × 150) × 96 = 503 199.00 Руб. Ако инвеститорот одбие да ја плати казната доброволно, во согласност со федералниот закон "за заштита на потрошувачите", судот може да спречи парична казна од 50% од износот на казната од таков испитаник.Покрај тоа, акционерот има право да закрепне надомест за предизвикување морална штета предизвикана од, на пример, долго чекање. Износот што го одредувате како надомест за штетата ќе мора да потврди документирани. За да го направите ова, неопходно е да ги собереш сите докази за хартија дека носиш дополнителни трошоци поради повреда на роковите. Ние даваме примери. Ако земете домување, цело време не можете да се преселите во вашиот сопствен стан, трошите дополнителни пари. Можете да ги потврдите вашите трошоци преку презентирање на копија од договорот за закуп за станбени простории и одделенија, сведочи дека преведувате пари на сопственикот на станот (или, на пример, тоа ќе биде на сметка на хотел или хотел).
Без договор
Со усвојувањето на федералниот закон "за учество во акција изградба на станбени згради и други недвижности објекти" бр. 214-ФЗ конфликт ситуации со учество на акционери и инвеститорот стана многу помал. Сепак, понекогаш договорот за учество во капиталот во градежништвото (ДДУ) не може целосно да го заштити купувачот на домување.
Од друга страна, надоместокот за прекршување на градежните периоди може да се добие во случај кога станот е купена не преку договорот за учество на капиталот. Тоа ќе биде потешко (често во договори за инвестиции или прелиминарни договори за продажба не го содржат крајниот рок за крајот на изградбата и трансферот на домување).
Ако терминот во договорот е наведен, тогаш можете безбедно да се примени на судот. Во текот на постапката, треба да се донесе одлука за надомест, и, следејќи ги одредбите на чл. 332 Граѓанскиот законик на Руската Федерација, дури и ако договорот не ги евидентирал обврските на продавачот за надомест на штета, купувачот може да побара исплата на казна. Неговата големина ќе биде одредена од правилата на уметноста. 395 Граѓанскиот законик на Руската Федерација, односно врз основа на сметководствената стапка на Централната банка на Руската Федерација на денот на исполнувањето на обврската. Потешко ако времетраењето не е дефинирано со договорот. Сепак, а потоа купувачот не треба да се обесхрабрува - да ги потврди неговите зборови дека роковите се повредени, можете правилно да ги собереш доказите. Единственото нешто во овој случај не може без надлежна правна поддршка.
Акт на пренос на возраст
Откако ќе биде нарачана куќата, инвеститорот мора да испрати порака до акционерите, која се однесува на подготвеноста на објектот и поканата за прифаќање на становите во ред. Ако инвеститорот е заинтересиран за фактот дека нејзините акционери ќе ги добијат своите квадратни метри, тоа не може да се ограничи со пораката за пошта и да ги повика акционерите или (и) за да ги испрати е-мејл порака. Или постојано можете да ја проверите страницата на инвеститорот во социјалните мрежи и на сајтот на интернет, тогаш ќе ги имате најновите информации.
Откако ќе добиете покана, треба да го контактирате инвеститорот и да ја разјасните постапката. Обично апартмани се издаваат по редослед на општата задача (ако тие не биле дистрибуирани однапред). Со цел да примате документи и да го испитате станот, потребно е присуство на сите акционери во договорот. Ако некој од вашите ко-инвеститори не може да дојде (на пример, купивте стан со мојот сопружник, за време на новиот, тој беше или таа беше во работното работно патување), неопходно е да се направи полномошно на оној на акционерите кои ќе добијат стан. Ако ви треба специјалист помош - на пример, проектот на поправката и градежниот тим, кој ќе го заврши вашето домување, исто така може да биде поканет на инспекција. Ве молиме запомнете: честопати инвеститорот десно на состанокот веднаш го потпишува чинот на прифаќање и пренос, а подоцна. Асиматично не треба, инаку, ако има недостатоци, ќе мора да ги елиминирате на свој трошок.
Фото: Shutterstock / fotodom.ru
Ние бараме недостатоци
Мора да се каже дека пролононелот мора да биде сигурен дека е подготвен за фактот дека тој нема да ги види совршените ѕидови или пол. Од друга страна, се согласувам со сите намалувања, исто така, не вреди. Во текстот на законот, не постои јасна класификација на недостатоците, тие најчесто се поделени во значителен и безначаен.Постојат сите оние во кои е невозможно да се живее во стан. На пример, ова се такви околности како: неработни канализација, дупки во ѕидовите и прозорците, скршени влезните врати, без механизми за исклучување на прозорците. Дури и ако постои значителен износ од еден, не можете да го потпишете чинот на прифаќање и пренос.
Непотребно може да се нарече дефекти кои не се мешаат во животот во станот: јами и грешки во гипс, гребнатини на прозорците. И значајни и незначителни недостатоци треба да се направат на неисправна изјава, која е приложена кон чинот на прифаќање и пренос, што укажува што е утврдено дефицитарно. Сепак, не е неопходно да се брза со потпишувањето на Законот, бидејќи инвеститорот мора да назначи датум на кој ќе бидат елиминирани суштинските дефекти. Само по нивното отстранување, акционерот може релативно безбеден за неговиот паричник да го потпише акт на пренос на прифаќање.
Ако инвеститорот верува дека дефалците идентификувани во станот се незначителни, тој мора да докаже дека користи независна градежна експертиза. Ве молиме запомнете: Дури и ако пронајдовте недостатоци по потпишувањето на чинот на прифаќање, можете да се однесувате на инвеститорот за да ги елиминирате. Федералниот закон бр. 214-Fz предвидува дека гарантниот период за самата куќа е 5 години, на инженерска опрема (цевководи, системи за греење и вентилација) - 3 години.
Најчесто, програмерите не се согласуваат да ги компензираат трошоците за акционерите за елиминирање на недостатоците, и тие предлагаат да ги исправи со силите на нивните изведувачи. Ако ова е вашиот случај, подгответе се да почекате. Законот го обврзува инвеститорот да ги елиминира недостатоците "во разумен рок", но самиот термин не се воспоставува. Обично на заврши завршувањето до месецот. Ако веќе сте ги направиле клучевите, инвеститорот ќе мора да се согласи со вас кога тим за изградба и поправка ќе работи во вашиот стан.
Земи или не прифаќа?
Откако ќе добиете покана од инвеститорот за да земете стан, ви треба:
- Собери ги сите акционери наведени во вашиот Договор;
- Добие полномошно на оние кои не можат да учествуваат во приемот на станови;
- подготви пасоши, полномошно (доколку ги има) и договорот за капитал во градежништвото;
- Темелно го испита станот, а не да се брза и не го потпишува чинот на техничарите додека не заврши инспекцијата;
- Ако се откриваат значителни недостатоци, инсистираат на тоа дека тие се документирани, но чинот на приемот не го потпишува.
Инвеститорот е должен да ги елиминира недостатоците во станот за одреден период или да ја специфицира можноста за паричен надоместок на купувачот на трошоците за нивната корекција. Федералниот закон бр. 214-Fz не гарантира или квалитетот на станот, ниту пак параметрите наведени во договорот (метод, распоред), бидејќи инвеститорот има право да направи промени во проектната документација, откако добил одобрение за ова на Акционери, за да постигнат договор со кој тие едноставно, бидејќи би сакале брзо да се движат во сопственото домување.
Екстра и недостасува метри
Кога изградбата е завршена, може да се открие дека областа на станот што го купивте е различна од проектот. Според законот, да се воведе предмет во функција, инвеститорот е должен да го нареди мерењето на сите простории на зградата од специјалисти од Бирото за технички инвентар (ОТИ). По постапката, конечната големина на секој стан дознава. Ако домувањето се покажало повеќе, инвеститорот ќе бара дополнителни трошоци; Ако областа е помала - ќе биде неопходно да се компензира акционерот на разликата.
Доколку се откриваат отстапувањата од реалноста, акционерот мора да поднесе барање (во две копии) на надоместокот за директорот на инвеститорот, во кој да ги утврди сите факти и да побара повторна пресметка (наведувајќи ги деталите за банкарството). Инстанцата на акционерот мора да се одржува барем додека конечните одлуки за цената на домувањето нема да бидат прифатени. Некои програмери вклучуваат во DDA точка според кои отстапувањето на проектната област од актуелниот во рок од 1-2% се смета за дозволено, и затоа повторното пресметување не е потребно. Ве молиме запомнете: ако инвеститорот не ја постави максималната можна вредност на несовпаѓањето на проектот и вистинската област, купувачот нема да може да бара пари од инвеститорот за нецелосни квадратни метри.
Ако инвеститорот го одложи решението за прашањето за враќање на износот на преплатување или одбива да се пресмета со промената на функционалниот на просториите, акционерот има право да закрепне преплатување преку судот. За да го направите ова, неопходно е да поднесете барање за заштита на правата на потрошувачот, паралелно, наведувајќи ги барањата за наплата на казната за доцнењето во доставувањето на станот и надоместокот за морална штета.
