Стан Пријавете се

Купување на стан во секундарниот пазар на недвижности. Водич за фазите на таква трансакција, овозможувајќи да се избегнат стапици.

Photoxpress.ru.

Ако одлучите да купите стан, мора да изберете пари во изградбата на нов или купување станови во секундарниот пазар. Зголемените случаи на измама на акционерите ги поттикнуваат многу потенцијални купувачи да ја изберат втората опција. За нив, ние нудиме водич за фазите на таква трансакција, што овозможува да се избегнат подморници.

Значи, одлуката е направена, вие купувате стан не во нова зграда, но на секундарниот пазар, веќе проколнати и опремени. Плузите се несомнено, не мора да чекате за крајот на изградбата и да се погоди дали куќата ќе биде подигната на време. Покрај тоа, кога купувате стан во куќата во изградба, треба да направите околу 6 месеци за да очекувате државна регистрација на сопственоста на тоа. Сепак, потребен е некој кој е во потрага по средно домување за да биде многу внимателен. Овој сегмент на пазарот е зголемен ризик. Еве пософистицирана измама, отколку на примарното, а времето за враќање на станот е 3 години од моментот на откривање на незаконитоста на трансакцијата. Секој од поранешните сопственици на домување може да протестира против трансакцијата во текот на определениот период (и основите за оваа маса, понекогаш дури и намерно создадени). Ако имало повреди на законодавството, судот ги враќа партиите на првичната позиција. Бројот на прекинати трансакции на пазарот на недвижности не е толку мал: во Москва, на пример, околу 3% од вкупниот број од нив. За да не ја зголемите оваа тажна статистика, треба да размислите за сите ваши постапки.

Изберете стан

Каде да започнете? Се разбира, со потрагата по стан. Ако не сте ограничени на средствата, контактирајте ја агенцијата за недвижнини чии специјалисти ќе го соберат соодветен простор за живеење. Првиот подводен камен ве чека овде. Треба да се издадат документирани односи со компанија за недвижнини. Тоа е многу важно во текстот на договорот за да се покаже сите параметри на станот што го барате: област, куќа тип, подот, површина, број на соби. Колку поцелосна информација ќе ја добие вашиот агент, толку полесно ќе биде да се најде соодветна опција.

Ве молиме имајте предвид дека договорот со Агенцијата треба да ја одреди големината на надоместокот на Realtor. Јас сум единствен совет. Голем пресврт на точката што Агенцијата ќе ве избере најмалку три опции за домување кои ги задоволуваат вашите барања и во одреден период. Во спротивен случај, Realtor ќе мора да ви се врати нанапред и да плати казна. Се разбира, оваа состојба на договорот не значи дека можете да бидете каприциозни и да ги напуштите сите понудени станови кои ги исполнуваат вашите услови. Ако терминот беше пропуштен од вашата вина (на пример, ги отфрливте опциите обезбедени од Агенцијата без објаснување за причините), ќе се вратите на авансно плаќање на износот потрошени од Realtor за да пребарувате за стан.

Купувачот стан не плаќа даноци. Продавачот ќе плати данок на доход - 13% од цената на станот (со одбивање на бенефиции). Но, ако сместувањето што го продавате припаѓале на вас повеќе од 5 години или чинат помалку од 1 милион рубли, сте ослободени од плаќање на данок. Ако продавачот во сопственост на стан помалку од 5 години, тој ќе мора да плаќа данок со износот на приход од продажба на недвижен имот над 1 милион рубли.

Дури и ќе купи стан преку агенција, започнете со проучување на пазарот. Лицето кое има такви информации не е лесно да се заокружи околу прстот - на крајот на краиштата, тој има идеја за цените на пазарот на домување, и затоа е подготвен да зборува со Realtor на ист јазик.

Ако одлучите да дејствувате самостојно, без прибегнување кон помош на Агенцијата за недвижности, истражувањето на пазарот е едноставно неопходно, ова е начинот на кој ќе ги најдете опциите што ги поставуваат. Во следната фаза, ќе биде неопходно да се јавите на сопствениците на интересите заинтересирани, тоа ќе бара време и сила.

Веднаш штом ќе изберете неколку соодветни опции за станови (или ќе ги најдете себеси), треба да се запознаете со нив. Не сфаќајте време за проверка и забележете дека најчесто мора да сметате со распоредот на Денот на потенцијалниот продавач.

По испитувањето на станот, не заборавајте да прашате кој точно е нејзиниот сопственик и кој е регистриран на ова домување. Еве и очекува следниот подводен камен, во случај на купување на стан не е сопственик, но на неговиот повереник. Набавката со прокси е исклучително ризично. Проблемот е што продавачот не може да биде нереален - за жал, речиси е невозможно да се провери автентичноста на моќта на атист. Истото се случува со самиот стан да се изнајмува долго време и е нелегално приватизиран. За да дознаете кој е вистинскиот сопственик на куќиштето, контактирајте со локалната филијала на Федералната служба за регистрација на Руската Федерација.

Разговарајќи со сопствениците на станот, дознајте кога куќата направи ремонт и дали зградата не вреди уривање или реконструкција. Можете да ги проверите овие информации во Управата за обединети клиенти. Но, најважно е да се праша дали сопствениците на повторен развој не. Овој термин назначува какви било промени кои треба да се рефлектираат во планот на ОТИ. Некоординирана обнова е уште еден подводен камен. Постапката за договор за повторен развој е доста време и бара значителни парични трошоци, а легализацијата на веќе направената реорганизација трае уште повеќе сили, алатки и време. Затоа, слушајте го нашиот совет: да се заштитите, не заборавајте да ги прашате сопствениците план на стан издаден на Бирото за технички инвентар. Документот мора да се добие не порано од 3 месеци пред да изврши увид (а можеби и да купите) стан. Направете план со вистинска живеалиште, обрнете внимание на локацијата на ѕидовите, присуството на дополнителна опрема. Ако е тешко за себе, побарајте помош од пријатели.

Запомнете: неконзистентно повторување се заканува не само со парична казна. Според високите врски (организација одговорна за координација на повторен развој), може да бидете обврзани да донесете стан во оригиналната состојба (ако обнова е направен со повреда на законот, на пример, кујната беше префрлена на еден од дневните соби или го уништуваа ѕидот на лежиштето).

ПРОТИ?

Следниот чекор што треба да направите е да се согласите за вредноста на привлечениот стан. Бидете подготвени за фактот дека продавачот ќе ја повика цената што се разликува од износот што е наведено во рекламата. Патување - ова не е алчност, но здрав разум.

Можно е да побарате намалување на трошоците за неколку причини: непријатна локација на станот (не е добра област, оддалеченост од метрото, недостатокот на продавници, градинка, училишта, клиники ИТ..), Потребата за итно Поправки, неконзистентни повторен развој. Но, важно е да се знае дека премногу ниска цена е одредена опасност. Прво, се случува евтин стан да се однесува на категоријата на контроверзни - тоа значи дека постои судски спор (на пример, со соседите кои предизвикале штета за поправка). Второ, продавачот на продавачот на неговата рака може да оди на суд и да добие многу вистинска можност да те тужи домување, ако докаже дека заклучив дека потсекно е неповолна трансакција под притисок од сложени животни околности (како и депресија, интоксикација, закани), Во тоа време како што сте навеле во договорот, цената е значително помала од она што е всушност платено. Запомнете: да не останете и без пари, и без домување, ставете го договорот точно износот што го давате за станот, без оглед на тоа како ве убедувате да наведете помалку. Трето, може да открие дека купувате станови "под оптоварувањето". На пример, претходникот на вашиот продавач поради некоја причина "заборави" напише од станот на роднина кој служи казна затвор, или кога приватизацијата на домување не вклучува мали деца, или се криеше дека поранешниот брачен другар (брачен другар) тврди дека е дел од областа. Четврто, ако купениот стан некогаш бил купен од претставник на "ризична група": осамена постара личност, лице со посебни потреби, или сопственикот, во семејството, од кои има лица кои се регистрирани во психолошки или нарколошки диспанзер. Се разбира, со овој развој на настани, ќе бидете признати како совесен стекнувач, и затоа законот треба да биде на ваша страна. Но, чекате суд со него и неизбежни големи трошоци, изгубени време, непријатни искуства ... Сепак, ќе одлучите за вас, па го ценат вашето идно трошење.

Во фаза на тргување, исто така е неопходно да се разговара за големината на депозитот (износот што го давате на продавачот за да ги потврдите вашите намери обично е околу 30 илјади рубли) и однапред. Однапред е прелиминарно плаќање; Нејзиниот дел од партиите велат во секоја специфична ситуација, но, по правило, тоа е најмалку 10% од главните трошоци на станот и се плаќа во случај на купувачот и продавачот да се подели на целиот износ на два Делови. Ова е погодно ако продавачот е потребно време да ги преземе работите од станот или да решава некои правни формалности поврзани со домувањето. За да не го изгубите купувачот, продавачот може да ви понуди да склучи прелиминарен договор за продажба (всушност, ова е договор за намери) и да се направи однапред. Ако поради некоја причина трансакцијата нема да се одвива, авансното плаќање треба да ви биде вратено во целост. Што се однесува до депозитот, сето тоа зависи од причините поради кои договорот е прекинат. Па, ако одбивте да купите стан, тогаш депозитот ќе остане со продавачот.

Често Брокерите во куповната цена на станот ги вклучуваат нивните комисии, како и трошоците за извршување на трансакцијата, без информирање на купувачот. Затоа, во договорот, назначете го износот на надоместокот (подобар - фиксен износ), како и наведете го купувачот или продавачот - ги носи трошоците за дизајнирање на трансакцијата.

Изработка и депозит, и однапред треба да се издаде во писмена форма. Кога пренесувате и двете, и бидете сигурни дека ќе направите потврда за да добиете пари дека продавачот мора да го потпише. Таа е напишана во произволна форма, но во овој документ мора да се специфицира:

Кој пренесува пари (пасош на купувачот);

Кој прима пари (пасош на продавачот);

На која основа се пренесуваат - обично пишуваат во приемот: "... како авансно плаќање за станот";

Точната адреса на вашето идно домување, за што давате депозит или напредок, до индикација на подот;

Главните карактеристики на станот (број на соби, распоред, Мета);

износот пријавен од страна на купувачот и неговата цел е однапред или депозит;

Датум на исплата.

Доверба, но потврди!

Главните тешкотии ве чекаат во фаза на потврдување на правната чистота на идната трансакција. Прво на сите, мора да ја проверите историјата на станот. Ако одлучите да не ги користите услугите на Realtor, тогаш вашата задача е комплицирана. Од продавачот ќе ги добиете следните документи кои ќе ви помогнат да ја дознаете вистинската состојба на работите:

пасош или друг документ за идентификација;

Проширување на документи за стан (издаден од регистриран комори за сопственост, договор за размена или донација, договор за продажба со претходниот сопственик, сертификат за наследство и други документи, во зависност од тоа што е основано сопственоста на сопственоста на продавачот), кои поминаа задолжителна државна регистрација. Во десничарските документи секогаш постои име на сопственикот на домувањето;

Помош за проценетите трошоци за домување (за пописни цени) и технички пасош за стан (овие документи издадени на Бирото за технички инвентар ќе потврди дека го купувате станот за плоштадот и распоредот што се наведени во договорот);

Сертификати од РКЕ и Даночниот инспекторат за недостатокот на долг на комунални плаќања и даноци на недвижности (или копија од личната сметка или сертификат од управувањето со куќата);

Дозвола на органите за старателство и старателство за Комисијата за продажба на продажба (ако влијае на интересите регистрирани во станот на малолетници)

извадок од книгата на куќата на пропишан (регистриран) во станот на лицата;

Нотарзирана согласност од брачниот другар или брачен другар, роднини на продавачот на домување за Комисијата за продажба и продажба (ако брачните другари или роднини се стан со сосопственици).

Се разбира, дури и оваа прилично долга листа на документи не е доволно за да се заврши проверката на трансакцијата. Можете да ја пријавите согласност на продавачот и да земате полномошно и копии од десните документи за стан, да добиете проширен екстракт од книгата на куќата. Таа ќе ви помогне да бидете сигурни дека знаете сите луѓе регистрирани во овој стан. Ова значи дека по завршувањето на трансакцијата нема да чекате изненадување пред кандидатите за живеење од редот на роднините на поранешниот сопственик на станот. Со цел да се добијат дополнителни гаранции, вклучуваат куповна и продажна точка во должноста на продавачот за ослободување на станбени простории по склучувањето на договорот. Јасно наведете во текстот дека по истекот на дистрибуираниот продавач да се движи, добивате целосна право да ги вградите вашите брави и повеќе не дозволувајте поранешниот сопственик во станот, сега припаѓа на вас.

Но, скриените стапици сè уште остануваат многу. На пример, сопственикот - Блесок го прогласува органот за регистрација на државата дека го изгубил претходниот договор за продажба и бара да го потврди своето право на домување. Бидејќи овие договори не постојат според законот на дупликати, издава извадок од единствен државен регистар на права на недвижен имот и трансакции со него. Со текот на времето, нечистиот сопственик на станот може да добие неколку такви документи (под ист изговор на нивната загуба), повторно склучи неколку договори за продажба, уверувајќи ги во различни нотарски канцеларии, собира пари и бегство. Затоа, подобро е продавачот, како доказ за неговото право на домување, да ви покаже свој договор за продажба на станови со претходниот сопственик. Сепак, ќе имате причина да го предупредите ако, наместо тоа, тој ќе го покаже референцата на споменатиот регистар.

Треба да го проверите самиот продавач на станот: треба да бидете сигурни дека е целосно способен (тоа е, тоа не е регистрирано кај лекарот на дрога, ниту во психонеролошката диспанзација), инаку трансакцијата може да се препознае нелегално. Погледнете ги неговите документи, ако е можно, ги депонирате неговите фотографии во пасошот и на сметката во бирото за пасош, прашајте ги соседите ... Бидете сигурни да дознаете колку сопственици во станот, - сите од нив треба да се согласат да го продадат својот имот . Се сомнева во трансакцијата или внесете го договорот за осигурување на титулата. Тој гарантира надомест на финансиските загуби во случај на лишување од имотните права, доколку судот признае една од трансакциите со неа неважечки. Цените сочинуваат 0,3-2,5% од осигурената сума.

Ако купите стан преку Агенцијата за недвижности, агентите ќе учествуваат на проблемите. Тие ќе дознаат сè што може да го спречи склучувањето на трансакцијата или да го комплицира вашиот живот по регистрацијата на договорот за продажба. Сепак, постои многу важно прашање - дали Realtor ќе биде одговорен за правната чистота на трансакцијата? Не можете да дадете недвосмислен одговор. Секој договор за теоретски може да се прекине на суд, бидејќи е целосно загарантиран дека договорот ќе биде склучен и сè ќе помине непречено, никој до недвижниот имот, дури и многу искусен. Затоа, забелешка: Агенцијата е одговорна за грешките направени од страна на своите вработени директно кога остварува договор за продажба, како и за кршење на своите обврски. Realtor не може да одговори на продавачот, но не и да ризикува неговата деловна репутација, агенцијата, се разбира, се обидува да го провери секој клиент и станот понудени на нив.

Договорот е повеќе вредни од парите?

Со цел да се склучи договор за продажба, купувачот треба само пасош. Ако купите стан не е сам, но во соработка сопственост, ќе ви треба писмена согласност од сите идни сопственици да се направи трансакција.

Нацрт-договорот е пожелно да се подготви однапред, ќе имате време да ги разјасните неговите одредби и да се согласите за контроверзните прашања. Подготовката на договорот бара одредени вештини, па затоа е подобро да му се довери на професионалци. Договорот се издава во три примероци во едноставно пишување, а сите негови листови се дефинитивно ширење. Потврдете ги потписите на страните. Најдобро е да склучите договор во присуство на нотар: иако на Граѓанскиот законик на Руската Федерација, нотаризацијата на договорот за продажба не е задолжително, оваа едноставна правна формалност ќе даде дополнителни гаранции за безбедноста на вашата трансакција.

Приватното купување мора нужно да укаже:

Датум и место на нејзиниот заклучок;
предмет на договор за продажба;
Точна адреса и карактеристики на станот (број на соби, член); цената на станот;
Големината на депозитот и однапред (ако е);
Периодот во кој продавачот се обврзува да го ослободи просторот за живеење;
Кој ги плаќа трошоците поврзани со дизајнот на договорот за продажба и изнајмување на банка на банката;
Детали за пасош и потписи на страните. (Договорот мора да ги потпише сите сопственици на возрасни во станот. Знаците на деца од 14 години и постари кои сеуште не стигнале до возраст од мнозинство, се заверени со потписи на нивните родители.)

Безбеден или "дипломат"?

Ние сега се свртиме кон најважната фаза на склучување на трансакции за пари. Ова обично се случува откако договорот е потпишан и купувачот ги доби клучевите во станот. Меѓу методите за пренос на пари, шампионатот на дланката припаѓа на пресметките преку банкарската ќелија. Обично, агенциите за недвижнини инсистираат на тоа дека нивните клиенти ги користат услугите на депозитарот и ги пренесуваат парите на овој начин. Купувачот заклучува договор за изнајмување за безбедна ќелија во банка и лежи пари во неа. Според условите на договорот, клучот на банката ќе служи како "прескокнување" на парите, па по завршувањето на договорот за продажба, заинтересираните страни (продавачот и купувачот, обично придружени со Realtor) се испраќаат до банка каде што се случуваат сите понатамошни пресметки. Мочуриштата, гарантираат доверливост и безбедност, продавачот може да се осигура дека парите се навистина во својата ќелија. За да го направите ова, доволно е да го отворите клучот што купувачот го известува, банка безбеден. Ако трансакцијата се распадне, клучот за продавачот не е доделен, и затоа купувачот секогаш може да ја собере крвта од безбедноста на банката.

Вториот начин на пренесување на пари - пренесување на нив со безготовинско плаќање е најоптимален: не е неопходно да се провери автентичноста на законот (за оваа операција во Банката ќе мора да плати). Со цел продавачот да добие она што се должи, доволно е да се пополни соодветниот налог за плаќање во банката. Погодно е да го направите ова по потпишувањето на договорот и во присуство на продавачот: и ќе бидете сигурни дека договорот се одвиваше, а продавачот ќе биде сигурен дека парите се испратени на неговата банкарска сметка.

Постои уште една опција "безготовински" - банкарски пресметки со користење на писмо за кредитна или собирање. За ова вие претходно ја задржувате износот еднаков на цената на станот. Добијте го на рацете или Преведете на вашата банкарска сметка Продавачот ќе биде во можност само кога ќе претставува вработен во банка сертифициран со не-нотар договор за продажба.

Со цел да се одбранат во случаи кога продавачот се покажал нефер, а купувачот бил предизвикан од материјална штета, агенцијата за недвижности ја осигурува својата одговорност. Повикувањето на фактот дека Realtor е осигуран, мора да биде нужно инкорпориран во вашиот стан купување и продажба договор.

Со продажба на стан, многумина сакаат да го намалат износот на данокот што тие го плаќаат и не сакаат да го промовираат фактот за добивање на таква голема сума (според законот, Банката е должна да го извести даночниот инспекторат Повеќе од 90 илјади рубли добија на сметка на клиентот). Затоа, може да ви биде понуден за пренос на пари во готово. Минусите на овој метод за пренесување на пари е многу повеќе од добрите: неопходно е да се донесе голема сума пари и да се внимава да ги пренесат на безбедно место. Покрај тоа, продавачот можеби не сака само да пресмета пари, туку и да ја провери автентичноста на законот, а за ова ќе ви треба посебна опрема. Со оглед на сите тешкотии, ние не препорачуваме пренесување на пари на овој начин. Ако не постои друга опција, се согласувате со продавачот за пренос на пари на неутрална територија и со сведоци. Во овој случај, правејќи потврда за приемот на готовина, не заборавајте да го споменете присуството на сведоци и да ги наведете податоците за пасошот.

Влегуваме во права

По завршувањето на договорот и трансферот на пари, треба да бидете во ваши раце не само на клучевите од новиот дом, туку и на порамнување книги за комунални плаќања. Неопходно е да се направи чин на добивање на стан, каде што тие укажуваат, во која состојба сте добиле домување (особено, не заборавајте да го споменете присуството или отсуството на работи на претходните сопственици). Тие го пишуваат од раката во слободна форма, но пријавете ги двете страни (купувач и продавач).

Договорот за продажба и купување на недвижен имот е задолжителен во комората за регистрација или нејзините гранки. За признавање, потврда и сертификат за статус на нов сопственик на домување мора да платат околу 500 рубли. Документи со кои се потврдуваат информациите дека сте купиле стан во еден државен регистар на права на недвижен имот и трансакции со него ќе бидат подготвени околу 1 месец (забрзана регистрација ќе ве чини повеќе од нормално, но тоа ќе потрае само околу 5 работни дена). ATO момент ќе стане полноправен сопственик на станот.