Воспоставување на сопствениците на сопствениците на домување: добрите и лошите страни на HOA, права и обврски, можни тешкотии во одборот, е фази на образование
Кога станарите на нови згради или куќи, изградени долго време, одлучуваат за формирањето на HOA, тие треба да ги замислат сите добрите и лошите страни на таквото здружение. За ова, како и како се создава партнерство, ние ќе кажеме.
Според новиот кодекс за домување на Руската Федерација, станарите кои се сопственици на своите станови може да бидат опишани со цел да управуваат со имотот што им припаѓаат. Еден од видовите на таква структура е сопственик на сопственик на домување (HOA). Ова е непрофитна организација формирана од сопствениците на просториите (станбени и не-станбени) за заедничко управување со станбена зграда и решавање на прашања за сопственост, употреба и отстранување на заеднички имот.
Зошто предностите на управувањето со домашните сили на партнерството? Еве само некои од нив. Прво, HOA може да избере сервирачка компанија. Затоа, ако квалитетот на дадените услуги не е во согласност со барањата на станарите (на пример, тоа е несоодветно или лошо отстрането од територијата), тоа ви овозможува да го прекинете договорот и да го заклучите со друга организација или поединци. Второ, HOA самостојно планира поправка на работа во неговиот дом, ја дефинира нивната секвенца. Аппак е план на овие дела и проценката на трошоците за годината се одобрени на Генералното собрание на членовите на HOA, не е неопходно да се побара од градската администрација да одвои пари, а потоа да го чека пристигнувањето на реправарите.
Окружниот законодавен пракса често е обединета од концептите на "Сопствениците на партнерство на домување" и "condominium". Сепак, кондоминиумот е самиот недвижен имот (вклучувајќи го и земјата заговор во воспоставените граници кои се наоѓаат на него станбена зграда и други недвижности објекти), а партнерството на сопствениците на сопствениците е канцеларија за управување со овој имот. Кондоминиумот може да постои без никакви HOA, но за управување со нив (опрема на игралишта и приемните области на рекреација, поправка, ставање во просториите за изнајмување) форма HOA.
Постои уште еден соседен термин - домување кооперација (HSK). Разликата помеѓу ECC и HOA е тоа што HST е создаден за периодот на изградба на куќата, и откако е изграден, организира HOA. Треба да се напомене дека постојните станбени и градежни задруги треба да се трансформираат во HOA со текот на времето.
Зошто се обединат?
Што е партнерство? Со цел да се обезбедат поволни и безбедни услови за живеење на граѓаните, да се организира одржување на куќата и да се реализира правото на секој сопственик на станбени простории за управување со нивниот имот.TCG значи се формирани од следните извори:
Задолжителни плаќања, воведни и други придонеси на членовите на партнерството;
Буџетски субвенции за да се обезбеди работење и поправка на куќата, надомест за градските власти за плаќање на одредени видови на комунални услуги за преференцијални категории на жители (со цел да се добијат субвенции, Москва TSZH мора да биде регистриран со унифициран регистар на управување со станбени згради - ЕРА, која се спроведува од октомври 2007 година);
Приходи од економски (претприемачки) активности на Партнерството со цел спроведување на задачи и исполнување на должностите на Хоа.
Кодексот за домување на Руската Федерација не забранува HOA за добивање на приходи потребни за постигнување на законски цели. За ова, партнерството е дозволено да врши економски активности. Точно, треба да се напомене дека листата на нејзиниот вид за HOA обично е ограничена на услугата, работењето и поправка на недвижен имот во станбена зграда, изградбата на дополнителни простории и објекти на заеднички имот во таква куќа, како и изнајмување на дел од заеднички имот.
Многу е важно дека Хоа добива можност за користење и нечија територија. Можете да издадете заговор во било која фаза од активностите на HOA - воопшто не е потребно кога е создадено партнерство или во моментот на неговата регистрација. Одлуката за дизајнирање на земјиште заговор во вкупната сопственост на акции ги зема другарите - сопствениците на просториите во куќата на Генералното собрание. По нивните упатства, сите потребни документи можат да го подготват претседателот на Хоа. После тоа, треба да се примени на органот на локалната самоуправа, која ќе ја издржи конечната пресуда со која се утврдува судбината на локалната област. Забелешка: Преносот на таков заговор на имотот на сопствениците на просториите е бесплатен.
Куќи во кои сопствениците на куќи се формираат или се формираат, пред сè, ја вклучуваат програмата на ремонт на сметка на буџетот на градот. За да може вашиот дом да биде реновиран на време, на Генералното собрание на членовите на Хоа, неопходно е да се одлучи за создавање на капитал поправки фонд. Играта како сопственик на станбени и не-станбени простории, исто така, ќе биде обврзана да пренесува пари на овој фонд според одлуката на Собранието
Бувови. Членовите на различни членови на HOA беа загрижени дека партнерствата ги имаат следните предности:
Сопствениците на просториите кои се обединети во Хоа се навистина способни да влијаат врз политиките на друштвото за управување. Никој нема право да ги принуди станарите да собира пари за инсталацијата во заедничките линии на кожен мебел, но неопходно е да се одлучи што треба да биде опремена дополнителна машина за паркирање, а членовите на партнерството може да се најдат за ова;
Партнерството овозможува да се избере компанија за искористување. Во пракса, ова значи дека сопствениците самите го контролираат квалитетот на комуналните услуги. Таквата "ревизија" се спроведува, на пример, вработените во HOA (инженер диспечер), претседател или членови на Одборот. Ако се најде некоја повреда, проверка на одборот, овој факт ќе биде разјаснето и може да биде основа за прекин на договорот со оваа компанија за управување. AAKT, кој го сними несоодветен квалитет на домувањето и комуналните услуги, е основа за повторното пресметување на плаќањата за обезбедените комунални услуги;
Иако главната ремонт на членовите на куќата на HOA се должни на свој трошок, државата ја доделува субвенцијата од буџетот;
Вкупниот имот на HOA може да донесе значителен профит на своите членови. Правото на спроведување на претприемачки активности обезбедени на партнерствата ви овозможува да заработите пари за испорака на не-станбени простории или дури и ѕидовите на зградата (на пример, под поставување на рекламни крпи или техничка опрема);
Членовите на HOA можат да уживаат во едноставни (но, за жал, како ретки сега) радостите на животот - добро одржуван влез, свој паркинг, добро чуван двор, игралиште, на кое вашето дете ќе се натпреварува.
Исто така, треба да се каже дека достапноста на HOA ја зголемува пазарната вредност на домувањето во куќата. На крајот на краиштата, секој сака цветни кревети да биде уредно, скалите се чисти, консиерж и работел на Интермиси (оваа листа може да се надополни бесконечно).
Државата има за цел да му помогне на системот HOA. Затоа, не толку одамна во голем број региони (особено во Москва), партнерството беше ослободено од данок на земја. Истото важи и за станбени задруги, ECC и другите специјализирани потрошувачки кооперативи создадени за задоволување на потребите на граѓаните во домувањето - сега тие не треба да плаќаат данок на парцели кои ги користат за да постигнат законски цели во согласност со Кодексот за домување на Руската Федерација .
Експертите веруваат дека е попрофитабилно да управуваат со повеќе станбени згради. Законот не се меша - еден HOA може да се создаде од станарите од две или повеќе куќи. Покрај тоа, HOA има право да избере било која форма за управување со дома: независно, преку директни договори со организации за снабдување со ресурси или преку договор со оперативна компанија за поканети партнерство. Можно е целосниот пренос на професионалната организација за управување на сите овластувања по редослед на заедничка сопственост.
Оминус. Сепак, не е толку бескрајно - има HOA и неговите недостатоци:
Често, иницијативите на сопствениците не наоѓаат поддршка од локалните власти. Хоспитализација, механизмот на интеракција помеѓу партнерствата и властите, така што е неопходно да се реши сет на станови поврзани прашања, не е доволно загарантиран во законот. Типичен пример: ако некој од станарите дома, во кој има HOA, не сака да плати придонеси и да ги направи задолжителните комунални плаќања, да ги повратат долговите само преку судот. Додека судот ќе одлучи, може да помине многу време, а комуналните услуги ќе им платат на членовите што ги почитуваат законите во овој период;
Groarants навистина не сакаат да се приклучат на HOA. Според законот, градските власти се должни да ја вратат разликата помеѓу плаќањата на корисниците (и тие се помалку од вообичаено, бидејќи оваа категорија граѓани ги користат субвенциите за плаќање за комунални услуги) и останатите сопственици на станови, но во пракса се случува таквиот надомест исклучително ретко;
Надоместокот за експлоатација во Хоа е повисок отколку во обична куќа. Но, неопходно е да се разбере дека износот на задолжителни комунални плаќања е апсолутно иста за членовите на Хоа, и за жителите на тие куќи во кои не се создаваат партнерствата. AVTID Одлука за дополнителни трошоци (на пример, на опремата на автоматизирана гаража, поставата на влезот на мермерни плочки, декорација на фоајето, плаќањето на услугите на дизајнерот на пејзажи) го зема генералниот состанок на жителите или одборот на Хоа . Пресметката и пресметковните за станбени простории и комунални услуги може да ги вршат главен сметководител, сметководител или претседател на партнерството. Покрај тоа, неопходно е да се земат предвид случаите на неуспех да се обезбедат услуги или обезбедување на комунални услуги кои служат организации (на пример, по летото превентивна работа, тој не вклучува топла вода на време);
Успехот и ефективноста на активностите на Хоа во голема мера зависи од нејзиниот претседател и влада. Затоа, изборот на менаџери мора да се исполнат со умот. Но, дури и ова не може да биде гаранција дека почитуваниот сосед од петтиот кат не сака да додели дел од јавните пари, а борбениот сосед од вториот влез ќе стане добар менаџер.
Конечно, претседателите на Хоа често се жалат на незначителството на станарите и недостатокот на разбирање. Се разбира, членството во Хоа претпоставува некои дополнителни трошоци, но тие се исплаќаат со стократно. На пример, она што мајка не сака да го пушти своето дете на прошетка во затворен и безбеден двор? Таквиот проблем може да го реши токму HOA, сепак, ќе бара некои напори и готовински трошоци.
Партнерството на сопствениците на куќиштето им овозможува на станарите да заработат пари на општа работилница. За ова, Генералното собрание на членовите на HOA донесува одлука да се пренесе привремено користење на некои објекти на овој имот (подрум каде што продавницата е задоволна, или глуви ѕид на куќата на која се поставува рекламниот штит). Исто така можете да ја проширите областа на зградата - на пример, за да го цицате таванот и да го предадете. Дополнителен приход што HOA ќе го добие треба да си оди дома
Права и обврски
Со цел да се замисли како дејствува Партнерството и како може да им помогне на обичните жители, неопходно е да се проучат неговите права и обврски. Да почнеме со комунални услуги. HOA заклучува договори со организации за снабдување со ресурси или независно ги произведува ресурсите потребни за обезбедување на потрошувачите услуги за комунални услуги во потребните тома. Многу е важно условите од законот да не се скршат, а животот, здравјето и имотот на жителите не предизвикаа штета. Партнерството може да им служи на домашните инженерски системи кои се користат за обезбедување на комунални услуги на потрошувачите, независно или со вклучување на други лица.
Пресметката и надоместокот за надоместоци за комунални услуги за управувањето со HOA се доделуваат следниве обврски:
На пропишаниот начин, намалување на износот на овие плаќања (на пример, ако имало прекини со снабдување со електрична енергија);
На барање на потрошувачот, проверете го износот на надоместоците за услуги и не подоцна од 3 работни дена за издавање на документи со кои се потврдува точноста на пресметковните плаќања, земајќи го предвид квалитетот на обезбедените услуги, како и утврдени со закони и Договори, казни, казни.
Многу е важно да се обезбеди публицитет и транспарентност на активностите на Одборот на Хоа. За да го направите ова, во присуство на колективни (генерални) шалтери, списанието за сметководство е евиденција за нивното сведочење, што овозможува барање на потрошувачот за 1 работен ден за да му обезбеди извадок од ова списание. Ако има дефект во работата на домашните инженерски системи или инженерски комуникации и опрема лоцирана надвор од куќата, одборот е обврзан не само да ги информира сопствениците на домување во текот на денот, туку и да даде веројатна прогноза: обезбедување на јавни услуги ќе бидат суспендирани или ограничени. Покрај тоа, партнерството на барање на кој било сопственик мора да му ги обезбеди со следните информации: имиња, адреси и телефонски броеви на испраќање и итни служби, големината на тарифите за комунални услуги и надоместоци за тарифи, цел и форма на плаќање на овие Услуги, параметрите на нивниот квалитет, роковите за елиминација на несреќи и други прекршувања на постапката за обезбедување на комунални услуги.
Друга непријатна одговорност лежи на раководството на партнерството - да ги информира потрошувачите за планираните прекини во обезбедувањето комунални услуги и не подоцна од 10 работни дена пред почетокот на оваа суспензија.
Со цел да се гарантира извршување од страна на органите на управување на HOA на нивните должности, се обезбедуваат мерки за одговорност. Основите за примена на таквите мерки се прекршување на квалитетот и постапката за обезбедување на комунални услуги; Штета предизвикана на живот, здравје и потрошувачка сопственост, како и лица кои живеат со него, поради неуспехот да ги обезбедат овие услуги или нивниот несоодветен квалитет. Недостатокот на вина на главите на HOA или организацијата за управување во овој случај не е земен предвид. Сепак, тие се ослободени од одговорност за влошување на квалитетот на комуналните услуги, ако докажат дека ги предизвика околностите на виша сила. Повреда на обврските од страна на партнерите (организации кои служат) или погрешни дејства на одборот (вклучувајќи го и недостатокот на потребните средства) не припаѓаат на такви околности. Списокот на случаи кога членовите на Одборот на Хоа се одговорни, се зацртани во Повелбата.
Но, сето ова се однесува на должностите. AVT TSZ правата во најголем дел се однесуваат на организацијата на односите со потрошувачите на комунални услуги. Партнерството има право да бара плаќање за потрошените услуги (и соодветно, исплата на конкурс, парични казни, казни во присуство на долг). Одборот на Партнерството, исто така, може да побара вработените или претставниците на персоналот на HOA, службите за итни случаи за проверка на техничката и санитарната состојба на опремата за внатрешни квартал и исполнувањето на потребната работа за поправка, се примени во станбените простории. Времето на посети треба да се координира со потрошувачот (иако ова правило не важи за оние кога е неопходно да се елиминира несреќата). Ако одбиете да ги споделите со TCG претставниците и вашата вина ќе бидат оштетени (на пример, ќе ги пополните соседите поради дефектот на системот за водоснабдување), тогаш партнерството има право да инсистира на целосна штета.
Конечно, одборот на Хоа е опремен со овластување за суспендирање или ограничување на снабдувањето со топла вода, електрична енергија и гас. Сепак, оваа постапка е доста долго: да се ограничи обезбедувањето на комунални услуги или да се суспендира нивната понуда може да биде испратен само од страна на суд. Сопственикот на собата мора да биде претходно испратете писмено предупредување за мерките што треба да се прифатат (најдобро е да го испратите по пошта со известување за потврда или пренесува од рака до приемот). Но, треба да се земат предвид периодите предвидени за елиминација на defaulter долг. Земајќи ги предвид - исклучете го греењето, забрането е канализација и снабдување со ладна вода.
Проблеми
Па, сега ајде да се обидеме да ги погледнеме проблемите на Хоа одвнатре. Претседателите на партнерствата се признаваат дека многу тешкотии се загрижени. Тие можат да бидат поделени во неколку категории.
Првиот (и најважен) - неплаќање. На пример, инвеститорот и купувачот, делумно веќе платени за станот, се прикажани, бидејќи се решава на различни начини. Долг пред HOA расте, купувачот живее во станот, поправајќи го, но за експлоатација не плаќа, мислејќи на фактот дека домувањето не е формално му припаѓа на него. Да, и инвеститорот не е подготвен да плати исплати во целост, иако тврди дека станот останува негов имот. Законски, оваа ситуација не е решена, и затоа во секој конкретен случај е дозволено индивидуално, најчесто во судството.
Вториот проблем е односот со инвеститорот: не секој од нив е подготвен да ги елиминира недостатоците што се во која било нова зграда. Ако го направите инвеститорот, тоа не успее, станарите ги елиминираат недостатоците и дефекти на свој трошок.
Понекогаш инвеститорот воведува идни сопственици на заблуда во однос на големината на локалната област. Кога станарите стекнуваат апартмани, тие покажуваат проспекти, и на фразата: "Територијата е наведена", вклучена во договорот, никој не обрнува внимание. Сместувањето на Ivot беше купен, дворот е опремен, се инсталираат продавници и песоци - и во дворот веќе почнаа да копаат нова јама !. Или луѓето дадоа пари за стан со т.н. слободно планирање, а потоа тие имаа Да плати за повторен развој, што не беше, бидејќи кога влегоа, во новиот дом имаше само надворешни ѕидови. (Факт е дека во нашето домување законодавство не обезбеди за терминот "слободно планирање на станот", така што сите купувачи на такви домување ќе мора да имаат тешка процедура за намалување на обновувањето.)
Третиот проблем е недостатокот на информации за активностите на Хоа. Многу жители не одат на општи состаноци, но сите прашања што се однесуваат на нивниот дом се решаваат токму таму. Затоа, честопати Хоа одмора за помош на "разговори" - оние членови на одборот кои можат да ги заобиколат сите станови во куќата и да дискутираат за итни случаи со сопствениците.
ISAWAY ACUTE проблем - Индиферентност жители. Многу луѓе се подготвени да дадат пари, но не сакаат да учествуваат во подобрувањето или барем да разговараат за можните опции за подобрување на животот на куќата.
Сумирајќи, можете да кажете: HOA е свесна потреба. Треба да управувате со вашиот дом со умот. Од сопственикот, никој нема да го стори тоа.
HOA нема право да ги промени тарифите за комунални услуги: тие се основани од страна на Владата на Руската Федерација. На Општиот состанок на членовите на HOA се утврдени такса за одржување и поправка на куќата (она што претходно се нарекува одржување на зградата) на Генералното собрание на членовите на Хоа. Истото партнерство се добива од градскиот буџет субвенции за одржување и поправка на станбениот фонд во станбени згради - овој вид на додаток ви овозможува да одржите куќа во соодветна состојба
Секвенца на фази на формирањето на сопствениците на домување
1. Образование на иницијативна група од сопственици или идни сопственици на домување
2. Подготвителна работа (доплата на жителите, појаснување на предностите на здружување)
3. Генералниот состанок на жителите, кои одлучуваат за формирањето на Хоа, избираат одборот и нејзиниот претседател, како и начин на управување со имотот (од страна на сопствениците на сопствениците на друштвото за управување или со HOA), го одобруваат Повелба на Хоа
4. Регистрација на Хоа како правно лице. Ова бара изјава за државна регистрација, Протоколот на Генералното собрание со одлука за создавање партнерство на сопственикот на сопственикот (оригинална или нотарска копија), две копии од Повелбата на Хоа, одобрена од страна на Генералното собрание на сопствениците на куќи (зашиени и нумерирани), како и потврда за исплата на државни давачки за регистрација на партнерство (2000 рубли)
5. Отворање на сметката за порамнување на партнерството во банката
6. Пренос на куќа во управувањето со специјално креирана комисија, која содржи претставници на градската администрација и членовите на одборот на HOA (акт на прифаќање и пренос - типичен меѓусекторска форма N OS-1A со примена на техничка документација на објектот)