Ние кажуваме за тоа што е фонд за компензација, ескро-сметка, што да направите ако инвеститорот банкротира и за нови правила за заштита на измамени акционери во 2019 година.
Во просек, 2 до 6% од акционерите секоја година не ги примаат своите објекти на време, и создава значаен проблем за пазарот на недвижности. Заштита на правата на акционерите предвидени во 2005 година со закон бр. 214-Fz не беше доволна, па продолжи да го подобрува. Новите правила се дизајнирани да ги заштитат правата на измамени акционери. Периодот на транзиција е лансиран до јули 2019 година.
Сите за иновации во законот
Предмети и концептиКои се такви измамени акционери
Проблеми на капиталот
Барања за инвеститорот
Барања за DDU.
Одговорност за промена на роковите
Фонд за компензација
Програмер за стечај
Escrow сметка
Гаранција
Изгледи за иновации
За предмети и концепти
Значи, постојат две главни карактеристики. Првиот е инвеститорот - правно лице кое има или на вистински закуп на земјиште и привлекување на готовина учесници во капиталот изградба да се создаде станбени згради и (или) други недвижности објекти врз основа на добиената дозвола.
Вториот е учесник во заедничката градба - граѓанин или правно лице. Заедно тие можат да градат не само станбени објекти, туку и гаражи, здравствени установи, угостителство, деловни активности, трговија, култура и други објекти за недвижнини, со исклучок на индустриските објекти. Ова е запишано во член 2 од Законот.
Исто така постои и јасна дефиниција на објектот на капиталот изградба, односно фактот дека во иднина треба да биде вашиот стан, гаража или место во подземен паркинг во близина на куќата. Овие станбени или не-станбени простории кои треба да се пренесат на акционерот по добивањето дозвола за изградба на станбена зграда и (или) на друг објект за недвижнини и дел од оваа куќа или предмет на недвижен имот, вклучувајќи го и готовина на учесникот .
Кои се такви измамени акционери
Со цел купувачот на проблематичниот недвижен имот во изградба, потребни се следниве услови:- Договорот за акционери беше склучен;
- Извршната страна не ги исполни обврските според договорот за учество на капиталот подолго од 9 месеци. и не ги зголеми инвестициите во изградбата на куќа од повеќе од два периоди на известување по ред;
- Инвеститорот нема наследник за изградба на објект;
- Обврските на градежната компанија пред акционерите не се обезбедени од гаранцијата на Банката или осигурувањето на граѓанските обврски.
Ве молиме запомнете: во некои случаи, дури и достапноста на договорот за учество во капиталот во градежништвото не може да го заштити купувачот-акционер. Федерален закон бр. 214-Fz "за учество во капиталот Изградба на станбени згради и други недвижни објекти" (Закон бр. 214-FZ) не ги заштитува акционерите ако:
- Во изградената куќа, истите простории беа продадени неколку пати;
- Куќата е изградена на заговор што не е издаден или изнајмување;
- Куќата е изградена на заговор каде што не е дозволено;
- Куќата е изградена со повреда на план за планирање на градот, проектните барања.
Злоупотребата на акционерите со своите привилегии (на пример, можноста за еднострано одбивање на договорот или добивање на казни за прекршување на преносот на објектот) може да доведе до судот ќе ги одбие за заштита на правата ако злонамерната природа на се воспоставени активности.
Проблеми на капиталот
Во суштина, стапиците стануваат јасни за сите кои внимателно ја проучуваат оваа шема за инвестирање во недвижнини.
Плуси на шемата се очигледни: купувачот добива недвижен имот од 30-40% поевтино од просечната пазарна цена; На инвеститорот добива средства за изградба на недвижности објекти и канал имплементација на готовиот производ.
За жал, таквата инвестиција е секогаш поврзана со значителни ризици. Малите одложувања се доста чести, не секогаш распоредот е целосно посветен. Сепак, тоа се случува дека инвеститорот конкретно го одложи завршувањето на изградбата или го повлекува моментот на влегување во домувањето.
Усвоена во Законот за 2005 година бр. 214-FZ воведе забрана за програмери на преценувачки станови пред да добие дозволи; Наредив програмерите да се регистрираат во договорот сите услови и казни за негово исполнување, како и да го регистрираат секој договор за учество на капиталот (ДДУ) со цел да се исклучи двојна продажба.
Сепак, ова не беше доволно и промените почнаа да воведуваат промени.
Прво, домувањето треба да се оддели од други активности со наметнување на ограничувања на инвеститорот за вршење на операции кои не се поврзани со спроведувањето на проектот.
Второ, треба да се почитува принципот "Една компанија е една градежна дозвола". Во исто време, изградбата со споделено учество во неколку дозволи е сега забранета. Во исто време, големите програмери нема да можат да ги делегираат своите функции на детските структури со цел да го преземат извршувањето на неколку проекти одеднаш, бидејќи искуството треба да биде најмалку 3 години (барем како генерален изведувач или клиент).
Трето, активноста на инвеститорот мора да биде придружена со назначена банкарска кредитна институција. Сметките на компанијата, техничкиот клиент и генералниот изведувач мора да бидат отворени во истата банка.
Четврто, барањата за деловна репутација на менаџерските тела на инвеститорот и неговите учесници се затегнати. Меѓу основачите на инвеститорот не може да се соочуваат со незабележани или извонредни пресуди, како и оние кои чии активности предизвикаа банкрот на правното лице.
Компанијата мора да добие заклучок за испитување дури и за ниско-пораст згради, а не да има долгови (освен за целни заеми за изградба). Во овластена банкарска кредитна институција, средствата треба да се депонираат во износ од најмалку 10% од трошоците за изградба (необичен падобран, кој треба да биде заштитен и инвеститорот и акционерите во случај на затегнување на време или стечај).
Петто, законот ја воспоставува границата на трошоците на инвеститорот до Фондацијата за наградување, исплата на услугите на Банката, услугите на друштвото за управување, рекламирање, комунални услуги, комуникациски услуги, изнајмување. Оваа граница е 10% од дизајнот на трошоците за изградба.
Како да изберете сигурна компанија
Ако ви се случува да купите стан во куќата во изградба:- Дознајте достапни информации за инвеститорот, проверете ја својата репутација.
- Најлесен начин да го потврдите фактот дека ќе го прочитате на интернет, - да одите на некоја од зградите и да бидете сигурни дека работата се изведува.
- Пред потпишување на договорот за учество во капиталот во градежништвото, внимателно прочитајте, не брзајте.
- Ако имате најмали сомнежи, погледнете ги адвокатите за да ви помогнат да ги разберете сите прачни.
Нови барања за инвеститорот
До денот, договорот со првиот учесник во уделот изградба на инвеститорот најдоцна во рок од 14 дена е должен да објави во медиумите или на интернет проектната декларација каде што се наведуваат информации за компанијата и информациите за проектот.
Инвеститорот е должен да обезбеди дистрибуција на негово барање:
- дозвола за градба;
- Техничко и економско поткрепа на проектот;
- заклучок на државното испитување на проектната документација;
- проектна документација, која ги вклучува сите промени направени на него;
- Документи кои ги потврдуваат правилата на инвеститорот на паркот.
Тој, исто така, треба да инвестира во проектот сопствени средства во износ од најмалку една третина од вкупниот буџет на проектот; Парите привлечени од акционерите треба строго да одат за спроведување на конкретен проект, а никаде на друго место.
Барања за учество
Во согласност со DTU, една страна (Lolshler) се обврзува да плати фиксен удел во документот и да усвои готови објект, а другата страна се обврзува да го конструира и поднесе овој предмет на договорот предвиден со Договорот.Договорот мора да биде во согласност со:
- Одредување на специфичниот предмет на споделена конструкција која треба да се пренесе во согласност со проектната документација од страна на инвеститорот;
- Наведувајќи го рокот за пренос на предмет на изградба на капиталот до акционерот;
- информации за цената на договорот, времето и редот на плаќање;
- Информации за гарантниот период дејствуваат во врска со објектот во изградба.
Во отсуство на најмалку еден од условите наведени услови, договорот се смета за неважечки. Секој ДДУ треба да биде регистриран во регионалната поделба на Rosreestra со цел да се избегне двојна продажба.
Акционерот има право да го прекине договорот еднострано, ако, на пример:
- Имаше проблеми со термини;
- Барањата за квалитетот на предметот на недвижен имот се значително повредени;
- Планирањето на становите предвидени со почетните промени на проектот.
Во случај на раскинување на договорот, инвеститорот е должен да врати не само пари на акционерите, туку и интересот за користење на позајмени средства во висина на стапката на рефинансирање од 1/150 на Централната банка на Руската Федерација, кој работи на денот на исполнувањето на обврската за враќање на средствата што ги плаќа акционерите. Во исто време, компанијата може да го прекине договорот само преку судот по 3 месеци.
Одговорност за промена на роковите
Инвеститорот е должен да го пренесе предметот на учесниците во капиталот не подоцна од терминот утврден со Договорот. Периодот на пренос е поставен за сите учесници, тоа е еден.Ако процесот е одложен, инвеститорот е должен да плати казна (казнено) на купувачите во износ од 1/75 стапка на рефинансирање на Централната банка на Руската Федерација, постапувајќи на денот на исполнување на обврската, по цена од договорот за секој ден одложување.
Во случај дека е невозможно да се изгради куќа во договорот снимен во договорот, компанијата е обврзана за 2 месеци. Во писмена форма за да ги извести акционерите и предлага да се направат промени во договорот.
Покрај тоа, DDD воспоставува одредени термини за пренос на недвижен имот на инвеститорите во недвижнини по добивањето дозвола за провизија на куќата.
Според Законот бр. 214-FZ, инвеститорот е должен да ги пренесе сите апартмани на клиентите за 2 месеци. По прифаќањето на Државната комисија.
Фонд за компензација за заштита на измамени акционери
За да се обезбеди осигурување на граѓанска одговорност на програмерите според договорите за учество сега е фонд за компензација.
Сите компании кои продаваат станови во фазата на изградба треба во согласност со законот, треба да се пренесат во фондот за компензација за да се обезбедат обврски според договорот 1,2% од цената на секој ДДУ. Законот предвидува годишна проценка на обврските за усогласување на големината на проценката на проценката, но не и почесто 1 време годишно.
Средствата на фондот за компензација ќе бидат насочени кон завршување на проблематични објекти за недвижнини. Го раководи извршниот директор на Фондот за надомест на Агенцијата за домување и хипотекарно кредитирање (AHML). Многу е важно задачата на Фондацијата да не вклучува собирање на одредена сума, неопходно е само да се обезбеди дека обезбедува финансиска покриеност на постоечките ризици.
Максималниот износ на можни парични надоместоци се утврдува врз основа на вкупната површина на објекти во изградба и цената на еден квадратен метар за домување во овој имот. Во исто време, вкупната површина на објектот на капиталот не може да надмине 120 m², а цената од 1 m² во него не може да биде повисока од просечната вредност за слични станови на примарниот пазар во истиот регион.
Фондот за компензација ќе помогне во заштитата на правата на новите акционери; Со цел да им помогне на оние соучесници кои веќе наидоа тешкотии, регионалните власти извлечат графикони за завршување на проблематичните објекти, што укажува на времето и механизмите на решението.
Ако инвеститорот е банкрот
Вкупното времетраење на стечајната постапка е намалено со укинување на постапките за финансиско закрепнување и оптимизација на активностите спроведени од управниот управител и одделот за банкрот. Првата постапка се воведува во постапката за конкурентно производство, додека професионалниот лидер мора да ја води банкротираната компанија, која веќе има искуство во градежниот сектор. Новиот стечаен менаџер упатува писмо до акционерите во кои ќе се опише понатамошната постапка и алгоритмот на активностите.
Законот "за стечај" утврдува дека барањата на сите акционери се презентирани на менаџерот за конкуренција, а не на арбитражниот суд најдоцна во рок од 2 месеци. Од датумот на приемот на известувањето на конкурентскиот менаџер. Менаџерот ги разгледува барањата и ги вклучува во регистарот.
Ако, во текот на стечајната постапка, се појави доволна причина да верува дека солвентноста на должникот може да се врати, може да се врати транзиција кон надворешен менаџмент.
Конкурентот менаџер е должен да ги извршува потребните активности за пребарување и привлекување на друг изведувач. Постои уште една опција - средбата на акционерите има право да одлучува за начинот на извршување на обврските со добивање надомест од Фондот за компензација. Покрај тоа, таа останува можност за враќање на барањата со пренесување на одредбите од објектот на недовршената конструкција или пренесување на станбени простории (ако објектот е веќе изграден). Одлуката е донесена одделно за секоја куќа во изградба, генералниот состанок на идните станари, неопходно е да се добие одобрение од ¾ на акционерите.
Ве молиме запомнете: во банкрот на инвеститорот, најранливата категорија на сопственици на имот се сопственици на не-станбени простории, вклучувајќи ги и становите.
Земјиштето и куќата во изградба се заложени со учесници во градежништвото, додека инвеститорот не ги исполни своите обврски; Во исто време, сопственоста на недвижностите продолжува до акционерот за време на регистрацијата на договорот за учество на капиталот.
Што е escrow сметка
Eskrow - специјалитет на условен депозит, на кој готовински степени се акумулираат додека не заврши изградбата на куќата. Зачувани сметки во Русија се појавија во 2014 година, но ја искористи оваа шема само во 2018 година.
Каматата на средствата што се ставени на eSCROW сметки не се наплаќаат, а банката во која се отворени таквите сметки, не добиваат надомест. Всушност, escrow сметка е бескансформативен депозит, парите на кои е замрзнат за период кој не го надминува датумот на пуштање во работа на предметот во работењето во дизајнерската декларација плус 6 месеци. Кога ги користите сметките за ESCROW, акционерите не го прифаќаат финансискиот ризик поврзан со специфичен инвеститор и го ризикуваат само до овластена банка, која мора да ги врати во случаите предвидени со закон. Во случај Банката да е прогласена за банкрот, инвеститорот го повторува договорот со новиот агент на Банката, осигурените пари ќе бидат префрлени на нова сметка.
Компанијата добива средства од Exoruum сметки по влегувањето на објектот на работа и регистрирање на правото на сопственост на најмалку еден стан.
Средствата со сметки за ESCROW можат да се пренесат или да плаќаат за обврските на Друштвото за договор за заем, или се наведени директно на инвеститорот (за пресметување со давателот во случај кога изградбата беше спроведена на позајмените средства.
Гарантен период - 5 години
Детергентот има право да бара бесплатна елиминација на откриени дефекти или намалување на цената на станот до соодветниот износ. Покрај тоа, акционерот може да побара надомест за своите расходи за да ги елиминира недостатоците.Изгледи за иновации
Од 1 јули 2019 година, промените во Сојузниот закон бр. 214-FZ почнаа да работат во целост. Заедничката конструкција треба да биде заменета со проектот, регистарот мора да се создаде (тоа ќе помогне да се провери веродостојноста на инвеститорот).
Исто така, од 1 јули 2019 година, постапката за продажба на станови во новите згради е променета. Во согласност со Законот, Друштвото сега ќе добие пари од акционерот за да продолжи со изградбата, но од акредитирани банки и да ги складира на escrow сметки.
Но, не сите програмери ќе работат во оваа шема. Според резолуцијата, програмерите можат да продаваат станови за стари услови, ако дома се подготвени најмалку 30%, а бројот на склучени договори - не помалку од 10%. Евреите специјализирани за недвижен имот, веќе забележаа дека програмерите бараат Обиколи шеми, во спроведувањето на кои имот купувачи нема да влезат во DDD.
Само договорот за учество на капиталот може да ја гарантира заштитата на правата на акционерот, така што купувачот не може да се согласи со предлогот на инвеститорот да издаде сметка, или договор за доделување на закон или договор за кофинансирање.
Експертите за недвижнини веруваат дека промените во законот бр. 214-FZ ќе ги принудат малите и средните претпријатија од пазарот, бидејќи целта на иновациите е да се реновира градежната индустрија. Од друга страна, оваа ситуација може да предизвика значителни промени во пазарот за заем за хипотека, принудувајќи ги банките да понудат повеќе профитабилни кредитни решенија за оние кои сакаат да купат станови.
