Купување станови во секундарниот пазар. Тешкотиите со кои треба да се соочат со лице при испитување на стан и да направат однапред.
Кои проблеми треба да се реши лице кое се собрал да се здобие со домување во секундарниот пазар? Што понекогаш не се сомневаат дека идниот сопственик не е нов стан?
Во меѓувреме, на едно и пол-бирање, кој обично го зафаќа целиот процес од моментот на изборот на недвижен имот пред трансферот на клучот, неопходно е да се концентрира колку што е можно и да се обиде да пропушти ниту една нијанса. Апобламот лежи буквално на секој чекор. Тоа е за нив дека сакаме да разговараме денес.
Каков стан да се избере?
Се разбира, сето тоа зависи од вашите способности и потреби. Не е тајна дека истите пари може да се купат станови од различни видови и удобност, лоцирани во повеќе или помалку еколошки области, во градот или предградие на ИТ.D. Кпример, скромни во главните стандарди од износ од 80.000 долари сега, е доволен за да купи мала "двокреветна соба" во типична панел куќа на периферијата на метрополата, пристоен три-стан во слична фондација за домување Од блискиот регион Москва или огромен мултикоерен стан на работ на Московскиот регион. И, да речеме, за стекнување на мали "odnushki" во самиот центар на главниот град, тоа може да биде потребно и многу голем износ.Конечната цена на недвижниот имот зависи од множеството на фактори. Секоја најнов што го карактеризираат стан со позитивна или негативна страна влијае на неговата цена. Горенаведеното сместување со балкон, чардак или ERKER, кој се наоѓа на средината на кат на куќата со лифт и корнер за ѓубре, која се наоѓа во непосредна близина на метро станиците и другите транспортни станици. Прозорците на идеалната аквизиција треба да одат на тивок двор и / или јужната страна, собата е голема површина, и во чист прилично влез би било убаво да се види консиерж или Wachiver. И, напротив, стан без балкон, со мали соседни простории на првиот или последниот кат на куќата што стои на бучен пат, во кој не постои лифт и елементарен редослед на влезот, може да се купат на најнизок цена. Сите овие фактори се соодветни за користење, тргување со продавачот: секој параметар потенцијално ги намалува или зголемува трошоците за недвижен имот на 1-2% или уште повеќе, што на крајот ќе даде заштеди неколку стотици и понекогаш илјадници долари.
KSLOV, еден од најновите трендови во рускиот пазар на недвижности - намалување на побарувачката за домување со слаба квалитетна и зголемената побарувачка за таканаречената елита.
Кои проблеми може да се соочи со лице кое одлучи да купи стан самостојно, без помош на агентите?
Галина Utesheva е одговорено, раководител на секундарниот пазар на домување "Куќа-недвижности":
"Набавката на стан секогаш не е само загрижувачки, радосен, туку и одговорниот момент во животот на секој човек, особено ако средствата се копирани со неа со години, на штета на напуштањето и омилените хоби. Јас провоцирам себеси , што ќе биде, ако сопственоста на само стекнато домување ќе биде оспорена на суд за претходните сопственици или трети лица. AVS се должи на фактот дека купувачот не може самостојно да ја провери историјата на недвижен имот. Вистинските случаи се познати кога третиот Страните (претходно регистрирани на оваа област, наследниците на поранешните сопственици и други луѓе) примена со побарувања за признавање на правото на сопственост, во целост или делумно или правото на користење на домување врз основа на документи (сертификати), Постоењето на кое купувачот дури и не се сомневал на купувачот по завршувањето на трансакцијата.
Овие можат да бидат документи со кои се потврдуваат правата на станот што го купивте од станот на малолетниците на претходните сопственици (чии интереси беа повредени со приватизацијата на домување во 1991-1993 година), трети страни кои можат да имаат сопственост или употреба на домување, но се на места со затвор, лекување на третман во психо-конеролошки диспанзер, се дизајнирани за армијата. Тоа се случува дека недвижниот имот е под оклоп, апсење или залог, а продавачите на апартмани се луѓе кои припаѓаат на ризичната група (малолетни деца, стари луѓе, зависници од дрога, ментално болни), лица кои дејствуваат на лажна полномошно, тоа.P .
Што да го довери недвижниот имот?
Агенциите за недвижности ги обезбедуваат своите клиенти за домување купувачи цела низа на различни услуги:
Избор на опции;
Проверка на збир на документи обезбедени од продавачот;
Изнаоѓање на историјата на избраниот стан за сопствениците;
подготовка и склучување на прелиминарен договор или однапред договор и контрола на неговото почитување;
спроведување на трансакција (подготовка и склучување на договорот за продажба);
поднесување и примање документи од државна регистрација;
Присуство како сведок при обележување на пари во банка клетка и пренос на продавачот;
Регистрација на акт за прием акт (понекогаш со опис на имотот), контрола на трансферот на станови на новиот сопственик и некои други акции.
"Максималниот сет на услуги вклучува целосна поддршка на трансакцијата, почнувајќи со изборот на опции и завршувајќи со државата регистрација и трансфер на стан од продавачот на купувачот, - коментари на Светлана Korsakov, експерт за најдобро-вистински Агенција за имот. "Минималниот е да ја провери правната чистота на станот што клиентот го избрал. И да се направи договор".
Многу луѓе се обидуваат да заштедат и самите бараат домување. Но, неговата правна чистота во секој случај треба да се провери, дури и ако купите стан од добар пријател. Еве го случајот на практиката на Светлана Корсакава. "Клиент се сврте кон нас за помош во дизајнот на трансакцијата, кој купи стан пред 7 години на неговиот најдобар пријател и сега одлучи да го продаде. Пред станот веќе беше ослободување три пати, но сето ова време во него остана пропишана мајка и ќерка на првите сопственици. Каде не го знаеле никој. По проверкато на историјата на станот, дознавме дека во тоа време постарата жена умрела и била погребана на сметка на градот, и мораше да пишуваме од помладите. Ова беше направено од страна на редовен адвокат на нашата компанија ".
Се чини дека кратката приказна за промената на сопствениците на станот треба да зборува за правната чистота на домувањето. Но, тоа не е секогаш случај. Еве еден пример. Дамата избра стан, кој претходно имал само една водителка, и одлучи да го купи. Недвижности Wangent Клиентот побара помош во спроведувањето на трансакција за купување и продажба. Брокерите ја проверуваа историјата на станот и дознаа дека е во сопственост на целиот курс, а потоа беше ставен на продажба (нејзината водителка требаше да купи станови во нова зграда). Овој факт беше вознемирен, и тие одлучија да направат депонија подлабоко. Беше откриено дека овој имот во Москва бил добиен според Спогодбата за размена, а потоа приватизирани. Поранешните станари (злоупотребувани алкохол, кои соседите изјавиле) како резултат на трансакцијата што се преселиле во регионот Калуга. Што им се случило, не било можно да дознаете. Можноста за поднесување на барање до судот за признавање на претходната трансакција е неважечка. Затоа, агентите го советуваа нивниот клиент стан да не купува, со што таа се согласи.
Професионалец ќе види што неподготвено лице нема да биде забележано од неговото искусно око. На пример, веднаш ќе го предупредам клиентот дека неговиот пасош наскоро ќе стане неважечки (на пример, на 45-годишна возраст) или ќе најде засеци во потписите на продавачот на различни документи. Разговарајте со нотарите кои ги завршиле претходните трансакции со стекнатото станови, го земаат архивското испуштање од Housebook и лично разговара со пасошот.
Документи потребни за склучување на стан и продажба на стан
Проширување на документи (потврда за сопственост, на правото на наследство, потврда за платени на кооператив, итн.).
Помогне на ОТИ за инвентар вредноста на станот.
Објаснување.
Копија од кат план.
Копија од финансиска и лична сметка.
Сертификат за недостаток на долг за изнајмување и комунални плаќања.
Дозвола за реорганизирање / одведување на станот (ако е спроведена).
Извадок од куќата.
Закон за пренос согласно претходниот договор за продажба.
Потврда во приемот на пари.
Помош од даночниот инспекторат за исплата на данок (ако станот е наследен или како подарок).
Пасош на продавачот.
Ако Realtor е ангажиран во подготовката на збир на документи од страна на купувачот, тој мора да ги потврди сите документи што ги дава продавачот и да ја провери кореспонденсот на името, адресите, датумите, потписите итн. Вклученост на оваа листа, тоа може Добијте извадок од еден државен регистар на отсуство на оптоварувања на стекнатите станови, сертификати од психо-невролошки и нарколошки диспанзери, потврдувајќи го капацитетот на продавачот, како и други документи.
Како да се изгради односи со продавачот?
Инспекција . Значи, имате неколку опции за станови, и треба да одите за да ги гледате. OT, колку компајлира со наведените карактеристики на куќата, дворот и влезот, можете да се судите. Параметрите на самиот стан (состојба пред или по поправка, прозорци во дворот или на коловозот, висината на таваните, распоредот, површината на различни простории итн.) Или не се кријат од твоите очи. Avot дека сегашниот сопственик ќе замине на самото место и како тоа ќе влијае на куповната цена, има смисла да се преговара. Да речеме ако станот има вградени гардероби, кујнски мебел, идеално впишан во конфигурацијата на собата, скапи водовод и друга опрема, сопственикот ќе инсистира на дополнително плаќање или мотивирање на оваа преценета цена на домувањето. Вие, пак, имате право да не купувате работи на другите луѓе, но потоа продавачот, најверојатно, ќе се откаже од трансакцијата. Тоа ќе биде поумно да се зделка по цена на останатите предмети на страницата и да се намали на минимум.
Многу е важно да се провери дали обнова и реорганизација се одржаа во станот. Inesley Да, неопходно е да се видат дозволите и да се осигураат дека вистинските промени се договорени. Ако повторната опрема беше спроведена без дозвола, најдобро е да се откаже од купувањето на стан со цел да не се имаат проблеми со локалните власти. Acremible одлука за купување токму овој имот (особено затоа што обично се продава по ниска цена), треба да се разбере дека, во согласност со новиот код за домување на Руската Федерација, ќе мора да го координира нелегалниот повторен развој или да донесете стан во Поранешниот изглед (инаку може да се продаде од јавно тргување). ITO ќе чини многу пари. На истиот начин, ако на крајот ќе овозможите да го продадете сегашното стекнување, повторно ќе треба да ставите дозволи.
Инспекциската работилница (која, повтори, е подобро да се потроши во присуство на "неговиот" Realtor) што треба да реши многу прашања, ако, се разбира, ви се допадна станот. Продавачот мора да обезбеди сет на документи чија автентичност ќе треба да провери.
Изработка на аванс . Во текот на првата или втората инспекција на станот, продавачот и купувачот вербално преговараат меѓу себе за цената, условите и времето на нејзиното ослободување. После тоа, купувачот (со помош на Realtor) ги проверува сите документи обезбедени од продавачот. Ако сè е во ред со нив, време е да се направи однапред или депозит и пишување односи. Обично продавачот и купувачот склучуваат прелиминарен договор или однапред договор / депозит. Се изведува во едноставно пишување (во компании за недвижнини се нудат типични договори развиени од адвокати). Интерес, треба да ги специфицирате сите детали за идната трансакција: кога ќе се спроведе и во која форма ќе биде договор за продажба (во едноставни писмени или нотарски), чија цена на имотот ќе биде наведено во договорот и што ќе биде износот на однапред / депозит, кој ги зема трошоците според трансакцијата, во депозитарот на која банка ќе ги реши пресметките, кога луѓето регистрирани во станот ќе бидат земени во предвид, зашто време по државната регистрација на договорот ќе се врши со пренос на недвижен имот ИТ.. Одделно ги пропишува условите за пренесување на имотот според чинот на прифаќање и пренос и инвентар, времето на враќање од страна на продавачот на однапред или депозит во случај на неисполнување на договорот и други детали.
Која е разликата помеѓу однапред од депозит?
Однапред Плаќање на повик пред трансферот на имот, исполнување на работата или обезбедување на услуги. Валидност од депозит, тоа не е начин да се обезбеди исполнување на обврската. Големината и редот на напредокот во односите меѓу граѓаните се утврдуваат со договорот на страните во соодветниот договор.
Депозит (Согласно член 380 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација) - "Монетарниот износ издаден од една од договорните страни (во нашиот случај) на сметка на Договорот за исплата (продавач) поради тоа според договорот, во доказ за склучување на договорот и да се обезбеди негово извршување ". Договорот е во писмена форма.
Значајна разлика помеѓу двата правни концепти однапред и е откриена со неуспехот да се исполни договорот. Ако трансакцијата е вознемирена поради некоја причина, напредокот едноставно се враќа. Azadatakes го плаќа продавачот на купувачот во двојна големина (!) Ако трансакцијата не се случила поради првата. Inina е вратена ако купувањето не го преземе грешката на купувачот (во согласност со член 381 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).
Со учеството на Агенцијата за недвижности обично се одржува однапред договор или прелиминарен договор кој обезбедува авансно плаќање. Договорот за Договор (ако на оваа форма на обезбедување на обврската инсистира на една од страните или двете страни) продавачот и купувачот обично се завршуваат меѓу себе, без помош на Realtor.
Што треба да биде големината на однапред / депозит? Ова е обично износот од 500-2000 долари, во зависност од цената на станот и потврдување на сериозноста на намерите на купувачот. Но, во некои случаи продавачот може да бара поголем напредок. Ијали купувачот е многу заинтересиран за стекнување на овој стан, тој се согласува (понекогаш дури и покрај отпорот на Realtor). Инаку, може да се појави исклучително непријатна ситуација кога продавачот како резултат одбива да направи трансакција, а однапред враќање не е во брзање. На еден од овие случаи, Светлана Корсаков ни кажа. Клиентот одлучи да купи стан чиј домаќин бара однапред од 8.000 долари. Realtor не ве советуваше да направите толку голема сума, но клиентот инсистираше и со потпишување на однапред договорот, парите платени. По истекот на казната, продавачот бил должен да ги врати парите, но одбил, велејќи дека ќе го стори тоа кога ќе добие однапред од следниот потенцијален купувач. Компанијата за недвижнини одлучи да му помогне на својот клиент (и дури и не преземе дополнителна такса) и да се поврзе со состојбата на адвокат и адвокат. Отпрвин, неуспешниот продавач дури и не сакаше да зборува по телефон со претставници на Агенцијата, но потоа тој ништо не остави како да даде пари и прилично брзо. Дали имало лоша намера во неговите постапки, не е можно да се воспостави.
Враќањето на уплатениот однапред купувачот може да бара, ако одеднаш ги идентификува околностите што тој не можеше да ги знае за време на трансферот на пари. Случајот на Отака што се случи неодамна, му кажавме на Лилија Заг. Еден од нејзините клиенти на почетокот на мај направил однапред за стан во стара куќа во центарот на главниот град, и потоа потоа ќе направи скапи поправки со повторен развој. За време на подготовката за продажба на продажба и купување, беше објавена резолуцијата на владата на Москва бр. 383 од 31 мај 2005 година. "На ремонт и модернизација на станбени објекти без жртвување на жители за 2005-2007" со листа на згради во различни области кои се предмет на реконструкција. Станот избран од страна на клиентот на Лили беше во една од овие згради. Потенцијалниот клиент изнајмен и одлучи да го напушти купувањето, а агентите успеаја да го убедат продавачот да го врати однапред. Тие тврдеа дека нивната позиција во тоа ако купувачот знаел за фактот на ремонт или модернизација на куќата, тој нема да купи стан.
Следната соба ќе ви кажеме дека треба да снимате во договорот за продажба и продажба, ние шпекулираме дали е потребно да се истакне вистинската вредност на станот во договорот, објасни што е одбивање на данокот на имот, и ние ќе се подигне Друг број на тековни прашања поврзани со купување на станови.
Уредниците благодарение на најдобрите недвижнини, "куќа-недвижен имот" и "градот-XXI век" за помош во подготовката на материјалот.