Во некои случаи, прелиминарен договор е склучен пред да се направи купување на трансакции и продажба на недвижен имот. Ние кажуваме за тоа и за суптилностите на неговата компилација повеќе.
За законски ја потврдува својата намера да купи недвижен имот, постојат неколку механизми: правење депозит, авансно плаќање и склучување на прелиминарен договор. Секоја варијанта е ефикасна на свој начин.
Кога прелиминарниот договор е
Прелиминарен договор за купување и продажба на недвижности лежи во случај една од страните да не е подготвен веднаш да влезе во главниот договор. Ова може да се случи поради следните причини:
- Продавачот не подготви документи со кои се потврдува сопственоста на недвижен имот;
- Купувачот нема износ потребен за купување, сепак, треба да се појави во догледна иднина;
- При купувањето на недвижен имот, се користат хипотекарно кредитирање, сепак, Банката е потребно време (до 3 недели) за да спроведе одредена анализа на објектот, вклучително и за верификација на правната транспарентност на трансакцијата и истражување на извештајот на професионален проценител;
- Продадениот имот е заложено, а времето е неопходно за извршување на постапката за укинување на оптоварувањето.
Запомнете дека при купување на куќиште за условите за учество на капиталот во градежништвото, прелиминарен договор за продажба не е затоа што не му дава на акционерот на потребните правни гаранции
Што го гарантира договорот
Прелиминарен договор е еден вид гаранција за секој дел од трансакцијата. Со цел да се поправат обврските на купувачот на продавачот, договорот мора да биде прицврстен во договорот. Во исто време, договорот е фиксен и трошоците за недвижен имот, гарантирање на купувачот на инвариант на цената цена до купувањето.
Граѓанскиот законик на Руската Федерација обезбеди гаранција за исполнување на прелиминарните услови на договорот. Ако купувачот или продавачот во рок од 6 месеци од некоја причина го избегнува заклучувањето на главниот договор, другата страна може да аплицира на судот. Во случај да не постојат пречки за склучување на трансакцијата, судот ќе одлучи за кохерентен со склучување на главниот договор.
Со цел судот да го прифати таквото барање, при склучување на прелиминарен договор, тој треба да го одреди предметот на продажба што е можно повеќе, што е можно повеќе, што го карактеризира предметот на недвижен имот, како и укажување на договорената цена, секвенцата и постапката за изработка Взаемни доселеници. Покрај тоа, Договорот треба да се утврди во договорот, чија офанзива е посветена на склучување на главниот договор. Овој пат може да се промени по појавата на околностите наведени во прелиминарниот договор.
Ако Судот зазема позитивна одлука, прелиминарниот договор се смета за склучен. Условите на договорот се утврдуваат со одлуката на судот и ќе дејствуваат од моментот кога овој документ ќе влезе во легитимна сила.
Како да се направи договор
Во смисла на уметноста. 429 од Граѓанскиот законик на Партијата на Руската Федерација на Прелиминарниот договор за продажба се обврзуваат во иднина Главниот договор за продажба на претходно договорените услови.Прелиминарниот договор за продажба мора да биде склучен во писмена форма. На барање на странките, може да се изготви и да се увери од нотар (член 163 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Во овој случај, големината на тарифата за извршување на законски значајни дејствија ќе се утврди во зависност од цената на трансакцијата (ставови. 4 од став 1 од чл. 22.1 Основана на законодавството на Руската Федерација на нотар). Не е потребна државна регистрација на таков договор.
Прелиминарниот договор мора да содржи:
- Условите за воспоставување на предмет на договорот (од прелиминарниот договор дефинитивно треба да следат дека нејзините партии се согласија да склучат договор за продажба на одреден предмет на недвижен имот под условите наведени во прелиминарниот договор);
- Условите на главниот договор во врска со тоа кои, според една од страните, треба да се постигне договор по склучување прелиминарен договор;
- Услови за цената на станот;
- Листата на лица кои живеат во него укажуваат на нивните права да ги користат овие станбени простории (доколку ги има).
Во отсуство на прелиминарно купување и продажба на објектот на недвижен имот барем еден од неговите основни услови, таков документ ќе се смета за незначителен, а трансакцијата е неуспешна
Предмет и цена договор
Кога го опишувате предметот на договорот - предмет на недвижен имот - неопходно е целосно и правилно да ги наведете сите негови главни карактеристики, имено:
- адреса;
- Катастарски број;
- Квадрат во согласност со податоците на сертификатот на Бирото за технички инвентар;
- број на соби;
- За станот можете да го одредите подот на кој се наоѓа, а општиот кат на куќата во која се наоѓа станот.
За да ги потврдите карактеристиките на недвижниот имот во прелиминарниот договор, се препорачува да се наведат документи кои го потврдуваат правото на сопственост, нивните детали. Покрај тоа, овие сертификати за државна регистрација на имотните права или испуштање од унифициран регистар на недвижен имот треба да се дадат.
Ве молиме имајте предвид дека цената на имотот што дејствува како предмет на трансакцијата е целосно наведена во рубли. Ако, при склучувањето на прелиминарен договор, страните се согласија да воведат депозит или авансно плаќање, исто така треба да се специфицира и нејзината големина.
Текстот на главниот договор треба да биде приложен кон претходниот договор. Забелешка: Ако наведете различни количини на трансакции во прелиминарни и главни договори, ова е повреда на законот.
Во прилог на вредноста на имотот во прелиминарниот договор, неопходно е да се покаже која од страните е трошоците за плаќање за нотарски услуги, изнајмување на банкарски ќелии, државна регистрација на пренос на сопственоста на стан.
Ansrooms
При изготвувањето на текстот на договорот, обрнете внимание на тоа дали податоците на страните - продавачот и купувачот се правилно наведени, откако ќе ги завршат со податоци во документи кои го потврдуваат идентитетот. Ве молиме запомнете: специјалисти за пазарот на недвижности препорачуваат во согласност со договорот не само за регистрација, туку и фактички адреси на страните (исто така можете да наведете телефони, адреси за е-пошта). Во случај на абнормални ситуации, таква претпазливост ќе ви овозможи да пронајдете другата договорна страна според договорот.
Имајте на ум дека во домување што е предмет на трансакцијата, не само на продавачот, туку и лицата кои по продажбата, правото да се приспособат ќе остане (на пример, поранешните членови на семејството на сопственикот, кој на Времето на приватизацијата на станот имаше еднакви права за приватизација со сопственикот, но тие го одбија). Правото на користење на станови во овој случај е неопределен карактер, така што таквите лица мора нужно да бидат наведени во прелиминарниот договор. Нивната листа е значаен услов за продажба и продажба на станот.
Во прелиминарниот договор треба да се индицираат податоци за пасош, како и роковите за отстранување од сметката за регистрација по завршувањето на главниот договор за продажба на станови на други регистрирани во станот, освен продавачот.
Други услови на договорот
Во прелиминарниот договор треба да се препишат правата и обврските на нејзините партии, како и роковите за условите на договорот. Особено е внимателна во врска со постапката за пренесување на предметот на купувачот, обезбедувајќи казни за доцнењето во исполнувањето на обврските според договорот. Ова ќе ги елиминира ситуациите каде што продавачот го одложува времето на трансфер.
Со склучување на прелиминарен договор, имате право да одлучите, за да го посочите терминот за склучување на главниот договор или не. Ако имате намера да го наведете, тоа мора да значи:
- или одреден датум ("03/10/2019");
- или датум, не подоцна од кои главниот договор мора да се склучи ("не подоцна од 10.03.2019");
- или периодот во кој ќе се склучи главниот договор ("во рок од три месеци по склучувањето на прелиминарниот договор").
Ве молиме запомнете: Законот не дава барања за тајмингот. Така, терминот може да биде краток (на пример, по 1 месец од денот на потпишување на прелиминарен договор) или долг (на пример, по 15 месеци од датумот на потпишување на прелиминарен договор).
Ако претходниот договор не го определил терминот за склучување на главниот договор, ќе биде неопходно да се заклучи во текот на годината од денот на потпишување на прелиминарниот договор.
Ако главниот договор не е склучен во периодот определен во прелиминарниот договор, и ниту една од страните не испраќа предлог за склучување на главниот договор, прелиминарниот договор ја губи својата сила, а страните се ослободени од исполнувањето на обврските предвидени за внатре тоа.
Ризици при склучување на прелиминарниот договор
Прво, предмет на прелиминарен договор за продажба не е да се купи стан, туку само намерата на страните во иднина да го склучи главниот договор. Поради оваа причина, прелиминарниот договор не може да биде гаранција за домување, дури и ако веќе е платен од страна на купувачот.
Второ, судот не може да ја признае сопственоста на стан, бидејќи договорот не ги содржи обврските на продавачот за пренос на станот на купувачот. Ако купувачот апелира до судот со барање за склучување на главниот договор за продажба, веројатноста за поднесување на противтужба е одлична. Предмет на такво барање треба да биде признавање на прелиминарниот договор за продажба на станот со неважечки или не-поместување.
Трето, постои ризик од двојно продажба на недвижен имот. По завршувањето на прелиминарниот договор, купувачот не го произведе правото на сопственост, договорот не е предмет на државна регистрација. За жал, оваа околност придонесува за фактот дека бескрупулозниот инвеститор може да го заклучи истиот договор со друг купувач.
Четврто, во случај на судење, купувачот може да аплицира само за враќање на вложените средства со исплата на казна во висина на стапката на рефинансирање на Банката на Русија. Ако инвеститорот е препознаен со банкрот, постои можност купувачот да биде лишен од оваа можност.
Обрнувајќи внимание на фактот дека во прелиминарниот договор за продажба на станот треба да се посочи дека станот не е во апсење, не е поставен, без никакви оптоварувања и ограничувања
Дали е можно да се прекине договорот
Правилата за престанок на договорот се утврдени со нормите на Граѓанскиот законик на Руската Федерација. Договорот може да се прекине:
- Ако главниот договор не е склучен за време на договорените страни, ниту една од страните не испрати предлог за склучување на договор за продажба;
- Ако купувачот нема време да го собере износот потребен за откуп на недвижен имот, а во исто време не постои договор меѓу страните за продолжување на рокот на прелиминарниот договор или новиот договор не е склучен;
- со заеднички договор на страните;
- Ако, по склучувањето на договорот, беа откриени значителни недостатоци во продадените недвижности.
Ако склучувањето на прелиминарниот договор беше придружен со суштинска претплата од страна на купувачот, тогаш во случај на престанок на договорот за продажба на недвижен имот, продавачот е должен да го врати износот што му е исплатен.
Ако продавачот одбие да го врати депозитот, жртвата има право да го испрати барањето до судот на местото на регистрација на испитаникот. Размислете: дури и ако приемот на трансфер на пари не е издадено, можно е да поднесете барање за нелегално збогатување на продавачот. Потврдата ќе биде извадок од банкарската институција или писмено сведоштво на сведоците.
При составувањето известување за престанок на трансакцијата, неопходно е да се земат предвид дека нормите на граѓанското право на Руската Федерација не ја регулираат унифицираната форма на документот, па затоа не е можно да се плати фокусот на формата, Но, содржината на овој документ.
Известувањето треба да содржи:
- Целосно име и датум на документирање;
- одредбите од прекинатиот претходен договор за продажба;
- опис на повреда на договорот (ако се одвива);
- реквизити на жалителот и обвинетиот;
- потпис.
Многу е важно кога праќањето известување за снимање на време на испраќање на документ, бидејќи овој датум ќе биде главниот за да ги утврди роковите во случај на жалба до повисок суд.
Во договор за престанок на прелиминарниот договор за продажба и купување на недвижен имот, неопходно е да се стави идентификациски број, датумот на неговиот дизајн, како и градот во кој се наоѓа имотот. Следно, се препишуваат белешки во кои листата на основи кои служат како престанок на односот помеѓу страните во трансакцијата се детално определени.
Постапката за престанок на прелиминарниот договор
- Внимателно проучете ги одредбите од договорот, проверете ги сите негови одредби, како и условите за престанок на трансакцијата. Проверете дали договорот е правилно направен, дали странките се правилно наведени, бидејќи неправилно извршениот документ автоматски го линира правната сила.
- Неопходно е да бидете сигурни дека сите одредби од прелиминарниот договор беа извршени. Ако не - ова е добра причина за прекинување на прелиминарниот договор за продажба.
- Иницијаторот на престанок на прелиминарниот договор упатува писмено известување до втората страна. Во случај на одбивање да се реши проблемот, иницијаторот има право да аплицира на суд.
- Ако учесниците на трансакцијата дојдоа до взаемно разбирање, укинувањето на договорните обврски се спроведува преку потпишување на "обратен договор". Во овој случај, страните на трансакцијата се менуваат на места, односно поранешниот купувач е опремен со статусот на продавачот, а продавачот е купувачот.