ഒരു നഷ്ടപരിഹാര ഫണ്ട്, ഒരു നഷ്ടപരിഹാരം, 2019 ൽ വഞ്ചിക്കപ്പെട്ട ഷെയർഹോൾഡർമാരുടെ സംരക്ഷണത്തിനായി പുതിയ നിയമങ്ങളെക്കുറിച്ച് എന്തുചെയ്യണമെന്ന് ഞങ്ങൾ പറയുന്നു.
ഓരോ വർഷവും ശരാശരി 2 മുതൽ 6% വരെ ഓഹരി ഉടമകൾക്ക് അവരുടെ സൗകര്യങ്ങൾ ലഭിക്കുന്നില്ല, അത് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വിപണിയിൽ ഒരു പ്രധാന പ്രശ്നം സൃഷ്ടിക്കുന്നു. 2005 ൽ നിയമ നമ്പർ 214444-എഫ്സെൻറ് അപര്യാപ്തതയില്ലാത്ത ഓഹരി ഉടമകളുടെ അവകാശങ്ങൾ അപര്യാപ്തമാണെന്ന് പരിഹാരം, അതിനാൽ അത് മെച്ചപ്പെടുത്തിക്കൊണ്ടിരുന്നു. വഞ്ചിക്കപ്പെട്ട ഷെയർഹോൾഡർമാരുടെ അവകാശങ്ങൾ സംരക്ഷിക്കുന്നതിനാണ് പുതിയ നിയമങ്ങൾ രൂപകൽപ്പന ചെയ്തിരിക്കുന്നത്. 2019 ജൂലൈ വരെ പരിവർത്തന കാലയളവ് ആരംഭിച്ചു.
നിയമത്തിലെ പുതുമകളെക്കുറിച്ച് എല്ലാം
ഇനങ്ങളും ആശയങ്ങളുംആരാണ് വഞ്ചിക്കപ്പെട്ട ഷെയർഹോൾഡർമാർ
ഇക്വിറ്റി നിർമ്മാണത്തിന്റെ പ്രശ്നങ്ങൾ
ഡവലപ്പർക്ക് ആവശ്യകതകൾ
ഡിഡിയുവിനുള്ള ആവശ്യകതകൾ
സമയപരിധി മാറ്റുന്നതിനുള്ള ഉത്തരവാദിത്തം
നഷ്ടപരിഹാര ഫണ്ട്
പാപ്പരത്വം ഡവലപ്പർ
എസ്ക്രോ അക്കൗണ്ട്
ഉറപ്പ്
പുതുമകളിലെ സാധ്യതകൾ
ഒബ്ജക്റ്റുകളെയും ആശയങ്ങളെയും കുറിച്ച്
അതിനാൽ രണ്ട് പ്രധാന സവിശേഷതകളുണ്ട്. ആദ്യത്തേത് ഡവലപ്പർ - ശരിയായ പാട്ടത്തിന് ഉള്ള ഒരു നിയമപരമായ സ്ഥാപനം, കൂടാതെ, വാദ്യോളം കെട്ടിടങ്ങൾ സൃഷ്ടിക്കുന്നതിന് തുല്യമായ പണമടയ്ക്കുന്നവർ, (അല്ലെങ്കിൽ) ഇക്വിറ്റി നിർമ്മാണത്തിൽ ലഭിച്ച പെർമിറ്റിലെ മറ്റ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വസ്തുക്കൾ എന്നിവ ആകർഷിക്കുന്നു.
രണ്ടാമത്തേത് പങ്കിട്ട നിർമ്മാണത്തിലെ പങ്കാളിയാണ് - ഒരു പൗരൻ അല്ലെങ്കിൽ നിയമപരമായ എന്റിറ്റി. വ്യാവസായിക സൗകര്യങ്ങൾ ഒഴികെ അവർക്ക് റെസിഡൻഷ്യൽ കെട്ടിടങ്ങൾ മാത്രമല്ല, ഗാരേജുകളും, ആരോഗ്യ സ facilities കര്യങ്ങളും, കാറ്ററിംഗ്, ബിസിനസ്സ് പ്രവർത്തനങ്ങൾ, വ്യാപക്ഷം, മറ്റ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വസ്തുക്കൾ എന്നിവ മാത്രമല്ല അവർക്ക് നിർമ്മിക്കാൻ കഴിയും. നിയമത്തിന്റെ ആർട്ടിക്കിൾ 2-ൽ ഇത് രേഖപ്പെടുത്തിയിട്ടുണ്ട്.
ഇക്വിറ്റി നിർമ്മാണത്തിന്റെ വസ്തുവിന്റെ വ്യക്തമായ നിർവചനം ഉണ്ട്, അതായത്, ഭാവിയിൽ വീടിനടുത്തുള്ള നിങ്ങളുടെ അപ്പാർട്ട്മെന്റായിരിക്കണം, കൂടാതെ ഭൂഗർഭ പാർപ്പിടത്തിൽ ഒരു ഗാരേജ് അല്ലെങ്കിൽ സ്ഥാനം. ഈ വാസയോഗ്യമായ അല്ലെങ്കിൽ നോൺ റെസിഡൻഷ്യൽ പരിസരം ഷെയർഹോൾഡറിലേക്ക് കൈമാറ്റം ചെയ്തതിനുശേഷം, മറ്റൊരു റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ആക്രമണത്തിന്റെ അല്ലെങ്കിൽ ഈ വീടിന്റെ ഭാഗമായ അല്ലെങ്കിൽ പങ്കെടുക്കുന്നയാളുടെ പണം ഉൾപ്പെടെ, ഉൾപ്പെടെയുള്ള റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഒബ്ജക്റ്റ് .
ആരാണ് വഞ്ചിക്കപ്പെട്ട ഷെയർഹോൾഡർമാർ
നിർമ്മാണത്തിന് കീഴിൽ പ്രശ്നകരമായ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വാങ്ങുന്നയാൾക്ക്, ഇനിപ്പറയുന്ന നിബന്ധനകൾ ആവശ്യമാണ്:- ഷെയർഹോൾഡർ കരാർ സമാപിച്ചു;
- എക്സിക്യൂട്ട് ചെയ്യുന്ന പാർട്ടി 9 മാസത്തിൽ കൂടുതൽ ഇക്വിറ്റി പങ്കാളിത്തത്തിന്റെ കരാർ പ്രകാരം ബാധ്യതകൾ നിറവേറ്റിയിട്ടില്ല. തുടർച്ചയായി രണ്ട് റിപ്പോർട്ടിംഗ് കാലയളവുകളിൽ ഒരു വീട് നിർമ്മിക്കുന്നതിൽ നിക്ഷേപം വർദ്ധിപ്പിച്ചില്ല;
- ഒരു വസ്തു പണിയാൻ ഡവലപ്പർക്ക് പിൻഗാമിയില്ല;
- ബാങ്ക് ഗ്യാരണ്ടി അല്ലെങ്കിൽ സിവിൽ ബാധ്യത ഇൻഷുറൻസ് എന്നിവ ഷെയർഹോൾഡർമാരുന്നതിന് മുമ്പ് നിർമാണ കമ്പനിയുടെ ബാധ്യതകൾ.
ദയവായി ശ്രദ്ധിക്കുക: ചില സാഹചര്യങ്ങളിൽ, നിർമ്മാണത്തിൽ ഇക്വിറ്റി പങ്കാളിത്തത്തിന്റെ കരാറിന്റെ ലഭ്യത പോലും വാങ്ങുന്നയാൾ-ഷെയർഹോൾഡർയെ സംരക്ഷിക്കാൻ കഴിയില്ല. അപ്പാർട്ട്മെന്റ് കെട്ടിടങ്ങളുടെയും മറ്റ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വസ്തുക്കളുടെയും ഇക്വിറ്റി നിർമ്മാണത്തിൽ പങ്കാളിത്തത്തെക്കുറിച്ചുള്ള ഫെഡറൽ ലോ നമ്പർ 214-Fz "" (ലോ നമ്പർ 214-FZ) ഓഹരി ഉടമകളെ സംരക്ഷിക്കുന്നില്ല:
- അന്തർനിർമ്മിത വീട്ടിൽ, അതേ പരിസരം നിരവധി തവണ വിറ്റു;
- പുറപ്പെടുവിക്കുകയോ വാടകയോടാക്കാത്ത ഒരു പ്ലോട്ടിൽ വീട് നിർമ്മിച്ചിരിക്കുന്നത്;
- അനുവദനീയമായ ഒരു പ്ലോട്ടിൽ വീട് നിർമ്മിച്ചിരിക്കുന്നു;
- ഒരു നഗര ആസൂത്രണ പദ്ധതി, പ്രോജക്റ്റ് ആവശ്യകതകൾ ലംഘിച്ചാണ് വീട് നിർമ്മിച്ചിരിക്കുന്നത്.
ഓഹരി ഉടമകളുടെ ദുരുപയോഗം (ഉദാഹരണത്തിന്, ഒബ്ജക്റ്റ് ലംഘിക്കുന്നതിനായി കരാർ ഒരു കരാറിനെ നേരിടാനോ പിഴകൾ നേടാനോ ഉള്ള സാധ്യത) ക്ഷുദ്രകരമായ സ്വഭാവം പരിരക്ഷിക്കാൻ കോടതിയിലേക്ക് നയിച്ചേക്കാം പ്രവർത്തനങ്ങൾ സ്ഥാപിച്ചു.
ഇക്വിറ്റി നിർമ്മാണത്തിന്റെ പ്രശ്നങ്ങൾ
സാരാംശത്തിൽ, ഈ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപ പദ്ധതി ശ്രദ്ധാപൂർവ്വം പഠിക്കുന്ന എല്ലാവർക്കും അപകടങ്ങൾ മാറുകയാണ്.
പ്ലസ് ഓഫ് സ്പാണുകൾക്ക് വ്യക്തമാണ്: ശരാശരി മാർക്കറ്റ് വിലയേക്കാൾ 30-40% വിലകുറഞ്ഞ വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് ലഭിക്കുന്നു; റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വസ്തുക്കളും പൂർത്തിയായ ഉൽപ്പന്നത്തിന്റെ ചാനൽ നടപ്പാക്കലും ഡവലപ്പർക്ക് ഫണ്ട് ലഭിക്കുന്നു.
നിർഭാഗ്യവശാൽ, അത്തരമൊരു നിക്ഷേപം എല്ലായ്പ്പോഴും ഗണ്യമായ അപകടസാധ്യതകളുമായി ബന്ധപ്പെട്ടിരിക്കുന്നു. ചെറിയ കാലതാമസം തികച്ചും സാധാരണമാണ്, എല്ലായ്പ്പോഴും ഷെഡ്യൂൾ സമഗ്രമായി പ്രവർത്തിക്കുന്നില്ല. എന്നിരുന്നാലും, ഡവലപ്പർ നിർമ്മാണ പൂർത്തീകരണത്തെ വ്യക്തമായി അവതരിപ്പിക്കുന്നു അല്ലെങ്കിൽ ഭവനത്തിൽ പ്രവേശിക്കുന്ന നിമിഷം വലിക്കുന്നു.
2005 ലെ നിയമ നമ്പർ 214-എഫ് ഫീസ് പെർമിറ്റുകൾ ലഭിക്കുന്നതിന് മുമ്പ് ഡെവലപ്പർമാർക്ക് പ്രസക്തമായി ഒരു നിരോധനം അവതരിപ്പിച്ചു; സമ്പൂർണ്ണ വിൽപ്പനയ്ക്ക് ഇരട്ട വിൽപ്പനയെ ഒഴിവാക്കുന്നതിനായി ഇക്വിറ്റി പങ്കാളിത്തത്തിന്റെ (ഡിഡിയു) കരാറുകളും (ഡിഡിയു) കരാറുകളും (ഡിഡിയു) കരാറുകളും രജിസ്റ്റർ ചെയ്യാൻ ഞാൻ ഡവലപ്പർമാരോട് ആവശ്യപ്പെട്ടു.
എന്നിരുന്നാലും, ഇത് പര്യാപ്തമല്ല, മാറ്റങ്ങൾ മാറ്റങ്ങൾ അവതരിപ്പിക്കാൻ തുടങ്ങി.
ആദ്യം, പദ്ധതി നടപ്പാക്കലുമായി ബന്ധമില്ലാത്ത പ്രവർത്തനങ്ങൾ നടത്തുന്നതിനായി ഡവലപ്പർക്ക് നിയന്ത്രണങ്ങൾ ചുമത്തിക്കൊണ്ട് ഭവന നിർമ്മാണം മറ്റ് പ്രവർത്തനങ്ങളിൽ നിന്ന് വേർതിരിക്കണം.
രണ്ടാമതായി, "ഒരു കമ്പനി ഒരു കെട്ടിട അനുമതി" എന്ന തത്വം നിരീക്ഷിക്കണം. അതേസമയം, നിരവധി പെർമിറ്റുകളിൽ പങ്കിട്ട പങ്കാളിത്തമുള്ള നിർമ്മാണം ഇപ്പോൾ നിരോധിച്ചിരിക്കുന്നു. അതേസമയം, നിരവധി പ്രോജക്റ്റുകൾ ഒരേസമയം നിരവധി പ്രോജക്റ്റുകൾ നടപ്പിലാക്കുന്നതിനായി വലിയ ഡവലപ്പർമാർക്ക് അവരുടെ പ്രവർത്തനങ്ങൾ ബാല ഘടനകളായി നിയോഗിക്കാൻ കഴിയില്ല, കാരണം അനുഭവം കുറഞ്ഞത് 3 വർഷമെങ്കിലും (കുറഞ്ഞത് ഒരു പൊതു കരാറുകാരനോ ഉപഭോക്താവോ ആയിരിക്കണം).
മൂന്നാമതായി, ഡവലപ്പറിന്റെ പ്രവർത്തനം ഒരു നിശ്ചിത ബാങ്ക് ക്രെഡിറ്റ് സ്ഥാപനത്തോടൊപ്പം ഉണ്ടായിരിക്കണം. കമ്പനിയുടെ അക്കൗണ്ടുകൾ, സാങ്കേതിക ഉപഭോക്താവും പൊതുവായ കരാറുകാരനും ഒരേ ബാങ്കിൽ തുറക്കണം.
നാലാമത്, ഡവലപ്പറുടെ മാനേജുമെന്റ് ബോഡികളുടെയും പങ്കാളികളുടെയും ബിസിനസ്സ് പ്രശസ്തിക്കുള്ള ആവശ്യകതകൾ കർശനമാക്കി. ഡവലപ്പർ സ്ഥാപിക്കുന്നവർക്കിടയിൽ ശ്രദ്ധയില്ലാത്തതോ മികച്ചതോ ആയ ബോധ്യങ്ങളുള്ള മുഖങ്ങളുണ്ടാകില്ല, അതുപോലെ തന്നെ നിയമപരമായ സ്ഥാപനത്തിന്റെ പ്രവർത്തനങ്ങൾക്ക് കാരണമായവരും.
കുറഞ്ഞ ഉയർച്ച കെട്ടിടങ്ങൾക്കുള്ളിൽ കമ്പനി ഒരു പരിശോധന നടത്തണം, കടങ്ങൾ (നിർമ്മാണത്തിനുള്ള ടാർഗെറ്റ് വായ്പകൾ ഒഴികെ). ഒരു അംഗീകൃത ബാങ്ക് ക്രെഡിറ്റ് സ്ഥാപനത്തിൽ, നിർമ്മാണച്ചെലവിന്റെ 10% (ഒരു പ്രത്യേക പാരച്യൂട്ട്) ഫണ്ടുകൾ നിക്ഷേപിക്കണം, അത് പരിരക്ഷിതവും ഡവലപ്പർ ചെയ്യുന്നതും സമയമോ പാപ്പരത്തമോ ആയിരിക്കണം, ഷെയർഹോൾഡർമാർ).
അഞ്ചാമത്, നിയമണത്തിനുള്ള ഫൗണ്ടേഷന്റെ പരിധി നിയമം, ബാങ്കിന്റെ സേവനങ്ങൾ, മാനേജുമെന്റ് കമ്പനിയുടെ സേവനങ്ങൾ, പരസ്യ, സാമുദായിക സേവനങ്ങൾ, കമ്മ്യൂണിക്കേഷൻ സേവനങ്ങൾ, വാടകയ്ക്ക് നിയമം എന്നിവയുടെ പരിധി നിയമം സ്ഥാപിക്കുന്നു. നിർമ്മാണത്തിന്റെ ഡിസൈൻ ചെലവിന്റെ 10% ആണ് ഈ പരിധി.
വിശ്വസനീയമായ ഒരു കമ്പനി എങ്ങനെ തിരഞ്ഞെടുക്കാം
നിർമ്മാണത്തിലിരിക്കുന്ന വീട്ടിൽ നിങ്ങൾ ഒരു അപ്പാർട്ട്മെന്റ് വാങ്ങാൻ പോകുകയാണെങ്കിൽ:- ഡവലപ്പറിനെക്കുറിച്ചുള്ള ലഭ്യമായ വിവരങ്ങൾ മനസിലാക്കുക, അതിന്റെ പ്രശസ്തി പരിശോധിക്കുക.
- നിങ്ങൾ ഇന്റർനെറ്റിൽ വായിക്കും എന്ന വസ്തുത സ്ഥിരീകരിക്കാനുള്ള എളുപ്പവഴി, - ഏതെങ്കിലും കെട്ടിടങ്ങളിലേക്ക് പോയി ജോലി നടപ്പിലാക്കുന്നുവെന്ന് ഉറപ്പാക്കുക.
- നിർമ്മാണത്തിൽ ഇക്വിറ്റി പങ്കാളിത്തത്തിന്റെ കരാറിൽ ഒപ്പിടുന്നതിന് മുമ്പ്, അത് ശ്രദ്ധാപൂർവ്വം വായിക്കുക, തിടുക്കപ്പെടരുത്.
- നിങ്ങൾക്ക് ചെറിയ സംശയങ്ങൾ ഉണ്ടെങ്കിൽ, നിയമപരമായ സങ്കീർണതകളെ മനസിലാക്കാൻ നിങ്ങളെ സഹായിക്കുന്നതിന് അഭിഭാഷകർ കാണുക.
ഡവലപ്പർമാർക്കുള്ള പുതിയ ആവശ്യകതകൾ
ഡവലപ്പർയുടെ പങ്കിടൽ നിർമ്മാണത്തിലെ ആദ്യത്തെ പങ്കാളിയുമായുള്ള കരാർ അല്ലെങ്കിൽ കമ്പനിയെയും പ്രോജക്ട് വിവരങ്ങളെയും കുറിച്ചുള്ള വിവരങ്ങൾ സൂചിപ്പിക്കുന്നതിന് 14 ദിവസത്തിലോ ഇന്റർനെറ്റിലോ ഉള്ള ആദ്യ പങ്കാളിയുമായി ഒരു കരാർ സൂചിപ്പിക്കുന്നു.
അദ്ദേഹത്തിന്റെ അഭ്യർത്ഥനപ്രകാരം വിതരണം നൽകാൻ ഡവലപ്പർ ബാധ്യസ്ഥനാണ്:
- നിർമ്മാണ അനുമതി;
- പദ്ധതിയുടെ സാങ്കേതികവും സാമ്പത്തികവുമായ ഗണ്യത;
- പ്രോജക്റ്റ് ഡോക്യുമെന്റേഷന്റെ സംസ്ഥാന പരിശോധനയുടെ ഉപസംഹാരം;
- പ്രോജക്റ്റ് ഡോക്യുമെന്റേഷൻ, അതിൽ വരുത്തിയ എല്ലാ മാറ്റങ്ങളും ഉൾപ്പെടുന്നു;
- ഡെവലപ്പറിന്റെ നിയമങ്ങൾ ലാൻഡ് പ്ലോട്ടിലേക്ക് സ്ഥിരീകരിക്കുന്ന രേഖകൾ.
പദ്ധതിയുടെ മൊത്തം ബജറ്റിൽ മൂന്നിലൊന്നെങ്കിലും തുകയും അദ്ദേഹം സ്വന്തം ഫണ്ടുകളും നിക്ഷേപിക്കണം; ഓഹരി ഉടമകളിൽ നിന്ന് ആകർഷിക്കപ്പെടുന്ന പണം ഒരു നിർദ്ദിഷ്ട പ്രോജക്റ്റ് നടപ്പിലാക്കുന്നതിനായി കർശനമായി പോകണം.
ആവശ്യമുള്ള ആവശ്യകതകൾ
ഡോക്യുമെന്റിൽ ഒരു നിശ്ചിത ഓഹരി നൽകാനും ഒരു റെഡിമെയ്ഡ് ഒബ്ജക്റ്റ് നൽകാനും ഒരു റെഡിമെയ്ഡ് ഒബ്ജക്റ്റ് സ്വീകരിക്കാനും ഒരു വശം ഒരു വശം (ലോൾഷലർ) ഏറ്റെടുക്കൽ, മറ്റ് പാർട്ടികൾ ഈ ഒബ്ജക്റ്റ് കരാർ നൽകി.കരാർ പാലിക്കണം:
- ഡവലപ്പർ പ്രോജക്റ്റ് ഡോക്യുമെന്ററിന് അനുസൃതമായി പങ്കിട്ട നിർമ്മാണത്തിന്റെ നിർദ്ദിഷ്ട വസ്തു നിർണ്ണയിക്കുന്നത്;
- ഓഹരി ഉടമകൾക്ക് ഇക്വിറ്റി നിർമ്മാണം കൈമാറുന്നതിനുള്ള സമയപരിധി വ്യക്തമാക്കുന്നു;
- കരാറിന്റെ വിലയെക്കുറിച്ചും പണമടയ്ക്കൽ ക്രമത്തെയും കുറിച്ചുള്ള വിവരങ്ങൾ;
- നിർമ്മാണത്തിലിരിക്കുന്ന ഒബ്ജക്റ്റുമായി ബന്ധപ്പെട്ട് പ്രവർത്തിക്കുന്ന വാറന്റി കാലയളവിലെ വിവരങ്ങൾ.
ലിസ്റ്റുചെയ്ത സാഹചര്യങ്ങളിലൊന്നെങ്കിലും, കരാർ അസാധുവായി കണക്കാക്കപ്പെടുന്നു. ഇരട്ട വിൽപ്പന ഒഴിവാക്കാൻ ഓരോ ഡിഡിയുയും റോസ്രെസ്ട്ര റീജിയണൽ ഡിവിഷനിൽ രജിസ്റ്റർ ചെയ്യണം.
ഉദാഹരണത്തിന്, ഏകപക്ഷീയമായി കരാർ അവസാനിപ്പിക്കാൻ ഷെയർഹോൾഡർക്ക് അവകാശമുണ്ട്:
- നിബന്ധനകളിൽ പ്രശ്നങ്ങളുണ്ടായിരുന്നു;
- റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വസ്തുവിന്റെ ഗുണനിലവാരത്തിനുള്ള ആവശ്യകതകൾ ഗണ്യമായി ലംഘിക്കപ്പെടുന്നു;
- പ്രാരംഭ പ്രോജക്റ്റ് മാറ്റങ്ങൾ വിഭാവനം ചെയ്യുന്ന അപ്പാർട്ടുമെന്റുകളുടെ ആസൂത്രണം.
കരാർ അവസാനിപ്പിച്ചാൽ, ഷെയർഹോൾഡർമാർക്ക് പണം മാത്രമല്ല, കടമെടുത്ത ഫണ്ടുകളുടെ എണ്ണം റഷ്യൻ ഫെഡറേഷന്റെ സെൻട്രൽ ബാങ്കിന്റെ അളവിൽ ഉപയോഗിക്കുന്നതിനും ഡവലപ്പർ ബാധ്യസ്ഥനാണ്, ഓഹരി ഉടമകൾ നൽകിയ ഫണ്ടുകൾ നൽകാനുള്ള ബാധ്യത നിറവേറ്റുന്ന ദിവസം അത് പ്രവർത്തിക്കുന്നു. അതേസമയം, 3 മാസത്തിനുശേഷം കമ്പനി കോടതിയിലൂടെ മാത്രം കരാർ അവസാനിപ്പിക്കാം.
സമയപരിധി മാറ്റുന്നതിനുള്ള ഉത്തരവാദിത്തം
കരാർ നിശ്ചയിച്ചിട്ടുള്ള പന്തിൽ ഇക്വിറ്റി നിർമ്മാണത്തിൽ പങ്കെടുക്കുന്നവർക്ക് ഒബ്ജക്റ്റ് കൈമാറാൻ ഡവലപ്പർ ബാധ്യസ്ഥനാണ്. പങ്കെടുക്കുന്ന എല്ലാവർക്കുമായി കൈമാറ്റം കാലയളവ് സജ്ജമാക്കി, അത് ഒന്നാണ്.പ്രക്രിയ വൈകുകയാണെങ്കിൽ, കടൽത്തീരത്ത് (പിന്നെ) വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് (പിന്നെ) വാങ്ങലുകാർക്ക് നൽകാനും ഡവലപ്പർ ബാധ്യസ്ഥനാണ്, ബാധ്യതയുടെ വിലയ്ക്ക് ബാധ്യസ്ഥനായി അഭിനയിക്കുന്നു കാലതാമസത്തിന്റെ ഓരോ ദിവസത്തിനും കരാറിന്റെ.
കരാറിൽ രേഖപ്പെടുത്തിയിരിക്കുന്ന കരാറിൽ ഒരു വീട് പണിയാൻ കഴിയാത്ത സാഹചര്യത്തിൽ, കമ്പനി 2 മാസമായി ബാധ്യസ്ഥനാണ്. ഷെയർഹോൾഡർമാരെ അറിയിക്കാനും കരാറിൽ മാറ്റങ്ങൾ വരുത്താൻ നിർദ്ദേശിക്കാനും രേഖാമൂലം.
കൂടാതെ, വീട് കമ്മീഷൻ ചെയ്യുന്നതിന് അനുമതി ലഭിച്ചതിന് ശേഷം റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപകർക്ക് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപകർക്ക് കൈമാറുന്നതിന് ഡിഡിഡി സ്ഥാപിക്കുന്നു.
നിയമ നമ്പർ 214-എഫ്സെ പറയുന്നതനുസരിച്ച്, 2 മാസത്തേക്ക് ഉപഭോക്താക്കൾക്ക് എല്ലാ അപ്പാർട്ടുമെന്റുകളും കൈമാറാൻ ഡവലപ്പർ ബാധ്യസ്ഥനാണ്. സംസ്ഥാന കമ്മീഷൻ സ്വീകരിച്ച ശേഷം.
വഞ്ചിക്കപ്പെട്ട ഷെയർഹോൾഡർമാരെ സംരക്ഷിക്കുന്നതിനുള്ള നഷ്ടപരിഹാര ഫണ്ട്
പാർപ്പിട കരാറുകളുടെ സിവിൽ ബാധ്യതാ ഇൻഷുറൻസ് ഇപ്പോൾ ഒരു നഷ്ടപരിഹാര ഫണ്ടാണ് എന്ന് ഉറപ്പാക്കുന്നതിന്.
നിർമ്മാണ ഘട്ടത്തിൽ അപ്പാർട്ടുമെന്റുകൾ വിൽക്കുന്ന എല്ലാ കമ്പനികളും നിയമപ്രകാരം നിയമപ്രകാരം തടയും ഓരോ ഡിഡിയുവിന്റെയും വിലയുടെ 1.2% ബാധ്യതകൾ നൽകുന്നതിന് നഷ്ടപരിഹാര ഫണ്ടിലേക്ക് മാറ്റണം. വിലയിരുത്തലിന്റെ വിലയിരുത്തലിന്റെ വലുപ്പം ക്രമീകരിക്കുന്നതിന് വാർഷിക വിലയിരുത്തലുകൾ നടത്തുന്നത് നിയമം വ്യവസ്ഥ ചെയ്യുന്നു, പക്ഷേ പ്രതിവർഷം പലപ്പോഴും 1 തവണയല്ല.
പ്രശ്നകരമായ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വസ്തുക്കളുടെ പൂർത്തീകരണത്തിലേക്ക് നഷ്ടപരിഹാര ഫണ്ടിന്റെ ഫണ്ടുകൾ നയിക്കും. ഭവന നിർമ്മാണവും പണയ വായ്പയും (AHML) നായുള്ള ഏജൻസിയുടെ നഷ്ടപരിഹാര ഫണ്ട് സിഇഒയ്ക്ക് തല. ഫൗണ്ടേഷന്റെ ചുമതല ഒരു നിശ്ചിത തുക ശേഖരിക്കുക എന്നത് ഒരു നിശ്ചിത തുക ശേഖരിക്കുന്നില്ല എന്നത് വളരെ പ്രധാനമാണ്, ഇത് നിലവിലുള്ള അപകടസാധ്യതകളെക്കുറിച്ചുള്ള സാമ്പത്തിക പരിരക്ഷ നൽകുന്നുവെന്ന് ഉറപ്പാക്കാൻ ഇത് ആവശ്യമാണ്.
നിർമ്മാണത്തിലിരിക്കുന്ന സ facilities കര്യങ്ങളുടെയും ഒരു ചതുരശ്ര മീറ്ററിന്റെയും വിലയുടെ അടിസ്ഥാനത്തിലാണ് ഈ പ്രോപ്പർട്ടി നഷ്ടപരിഹാരം നിശ്ചയിച്ചിരിക്കുന്നത്. അതേസമയം, ഇക്വിറ്റി നിർമ്മാണത്തിന്റെ മൊത്തം വിസ്തീർണ്ണം 120 മെസി കവിയാൻ കഴിയില്ല, ഒരേ പ്രദേശത്തെ പ്രാഥമിക വിപണിയിലെ സമാന ഭവനത്തിന്റെ ശരാശരി മൂല്യത്തേക്കാൾ ഉയർന്ന മൂല്യത്തേക്കാൾ കൂടുതലാണ്.
നഷ്ടപരിഹാര ഫണ്ട് പുതിയ ഓഹരി ഉടമകളുടെ അവകാശങ്ങൾ പരിരക്ഷിക്കാൻ സഹായിക്കും; ഇതിനകം ബുദ്ധിമുട്ടുകൾ നേരിട്ട കച്ചവടങ്ങൾ സഹായിക്കുന്നതിന്, പ്രാദേശിക അധികാരികൾ പ്രശ്ന വസ്തുക്കൾ പൂർത്തിയാക്കിയതിന്റെ ഗ്രാഫുകളാണ്, പരിഹാരത്തിന്റെ സമയവും സംവിധാനങ്ങളും സൂചിപ്പിക്കുന്നു.
ഡവലപ്പർ പാപ്പരാണെങ്കിൽ
മദ്ധ്യ മാനേജർ നടത്തിയ പ്രവർത്തനങ്ങൾ നടത്തിയ പ്രവർത്തനങ്ങൾ ഒപ്റ്റിമേഷനുമായി നടപടിക്രമങ്ങൾ നിർത്തലാക്കുന്നതിലൂടെ പാപ്പരത്വ നടപടിക്രമത്തിന്റെ കാലാവധി കുറയുന്നു. ആദ്യ നടപടിക്രമം മത്സര ഉൽപാദനത്തിന്റെ നടപടിക്രമങ്ങൾ അവതരിപ്പിക്കുന്നു, അതേസമയം പ്രൊഫഷണൽ നേതാവ് പാപ്പരായ കമ്പനിയെ നയിക്കണം, അത് നിർമ്മാണ മേഖലയിൽ ഇതിനകം പരിചയമുണ്ട്. ഒരു പുതിയ പാപ്പരത്ത മാനേജർ ഷെയർഹോൾഡറിന് ഒരു കത്ത് നിർദ്ദേശിക്കുന്നു, അതിൽ പ്രവർത്തനങ്ങളുടെ അൽഗോരിതം വിവരിക്കപ്പെടുമെന്നും.
എല്ലാ ഓഹരി ഉടമകളുടെയും ആവശ്യകതകൾ മത്സര മാനേജറിന്റേതല്ലെന്ന് നിയമം "നിയമം" മത്സര മാനേജരുടെ അറിയിപ്പ് ലഭിച്ച തീയതി മുതൽ. മാനേജർ ആവശ്യകതകൾ പരിഗണിക്കുകയും രജിസ്ട്രിയിൽ അവ ഉൾപ്പെടുത്തുകയും ചെയ്യുന്നു.
പാപ്പരത്ത നടപടികളുടെ ഗതിയിൽ, കടക്കാരൻ ഡവലപ്പർ സോൾവൻസി പുന ored സ്ഥാപിക്കാൻ കഴിയുമെന്ന് വിശ്വസിക്കുന്നതായി തോന്നുന്നു, ബാഹ്യ മാനേജ്മെന്റിലേക്കുള്ള ഒരു പരിവർത്തനം സാധ്യമാണ്.
മറ്റൊരു പ്രകടനം അന്വേഷിക്കുന്നതിനും ആകർഷിക്കുന്നതിനും ആവശ്യമായ പ്രവർത്തനങ്ങൾ നടത്താൻ മത്സര മാനേജർ ബാധ്യസ്ഥനാണ്. മറ്റൊരു ഓപ്ഷൻ ഉണ്ട് - നഷ്ടപരിഹാര ഫണ്ടിൽ നിന്ന് നഷ്ടപരിഹാരം ലഭിച്ച് ബാധ്യതകൾ നടപ്പിലാക്കുന്ന രീതി തീരുമാനിക്കാൻ ഓഹരി ഉടമകളുടെ യോഗത്തിന് അവകാശമുണ്ട്. കൂടാതെ, പൂർത്തിയാകാത്ത നിർമ്മാണത്തിന്റെ അല്ലെങ്കിൽ റെസിഡൻഷ്യൽ പരിസരം കൈമാറ്റം ചെയ്യുന്നതിലൂടെ ഇത് ആവശ്യകതകൾ തിരിച്ചടയ്ക്കുന്നതിനുള്ള സാധ്യത നിലനിൽക്കുന്നു (ഒബ്ജക്റ്റ് ഇതിനകം നിർമ്മിച്ചിട്ടുണ്ടെങ്കിൽ). നിർമ്മാണത്തിലിരിക്കുന്ന ഓരോ വീടിനും തീരുമാനം വെവ്വേറെ നിർമ്മിച്ചിട്ടുണ്ട്, ഭാവിയിലെ കുടിയാന്മാരുടെ പൊതുയോഗം, ഓഹരി ഉടമകളുടെ അംഗീകാരം ലഭിക്കേണ്ടത് ആവശ്യമാണ്.
ദയവായി ശ്രദ്ധിക്കുക: ഡവലപ്പറിന്റെ പാപ്പരത്തത്തിൽ, പ്രോപ്പർട്ടി ഉടമകളുടെ ഏറ്റവും ദുർബലമായ വിഭാഗം, അപ്പാർട്ടുമെന്റുകൾ ഉൾപ്പെടെ റെസിഡൻഷ്യൽ പരിസരങ്ങളുടെ ഉടമകളാണ്.
ഡെവലപ്പർ അതിന്റെ ബാധ്യതകൾ നിറവേറ്റുന്നതുവരെ ഇക്വിറ്റി നിർമ്മാണത്തിൽ പങ്കെടുക്കുന്നവരിൽ ഭൂപ്രദേശവും നിർമ്മാണത്തിലിരിക്കുന്ന വീടും പ്രതിജ്ഞയെടുക്കുന്നു; അതേസമയം, റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശം ഇക്വിറ്റി പങ്കാളിത്തത്തിന്റെ കരാർ രജിസ്റ്റർ ചെയ്യുന്ന സമയത്ത് ഷെയർഹോൾഡറിലേക്ക് പുറപ്പെടുന്നു.
എന്താണ് എസ്ക്രോ അക്കൗണ്ട്
ഇസ്ക്റോ - സോപാധിക നിക്ഷേപത്തിന്റെ പ്രത്യേകത, ഏത് ക്യാഷ് ഡിഗ്രിയാണ് സമിതി വരെ ശേഖരിക്കുന്നത്. റഷ്യയിലെ എസ്ക്രോ അക്കൗണ്ടുകൾ 2014 ൽ പ്രത്യക്ഷപ്പെട്ടു, പക്ഷേ 2018 ൽ മാത്രം ഈ പദ്ധതി ഉപയോഗിച്ചു.
എസ്ക്രോ അക്കൗണ്ടുകളിൽ സ്ഥാപിക്കാത്ത ഫണ്ടുകൾക്ക് പലിശ നിരക്ക് ഈടാക്കില്ല, അത്തരം അക്കൗണ്ടുകൾ തുറന്നിരിക്കുന്ന ബാങ്ക് പ്രതിഫലം ലഭിക്കുന്നില്ല. വാസ്തവത്തിൽ, ഒരു എസ്ക്രോ അക്കൗണ്ട് ഒരു പലിശരഹിത നിക്ഷേപമാണ്, ഡിസൈൻ പ്രഖ്യാപനത്തിലെ പ്രവർത്തനത്തെ ആപ്ലിക്കേഷനായി ഒബ്ജക്റ്റ് കമ്മീഷൻ ചെയ്യുന്നതിന്റെ തീയതി കവിയാത്ത ഒരു കാലയളവിലേക്ക് ഒരു എസ്ക്രോ അക്കൗണ്ട്, ഫ്രീസുചെയ്ത പണം 6 മാസം. എസ്ക്രോ അക്കൗണ്ടുകൾ ഉപയോഗിക്കുമ്പോൾ, ഓഹരി ഉടമകൾ ഒരു നിർദ്ദിഷ്ട ഡവലപ്പറുമായി ബന്ധപ്പെട്ട സാമ്പത്തിക അപകടത്തെ സ്വീകരിക്കുന്നില്ല, അംഗീകൃത ബാങ്കിന് മാത്രമേ റിസ്ക് എടുക്കൂ, അത് നിയമം നൽകുന്ന കേസുകളിൽ അവ തിരികെ നൽകണം. ബാങ്കിനെ പാപ്പരായി പ്രഖ്യാപിക്കപ്പെടുന്ന സംഭവത്തിൽ, ഡവലപ്പർ പുതിയ ബാങ്ക് ഏജന്റുമായുള്ള കരാർ പുനരാരംഭിക്കുന്നു, ഇൻഷ്വർ ചെയ്ത പണം ഒരു പുതിയ അക്കൗണ്ടിലേക്ക് മാറ്റും.
ഒബ്ജക്റ്റിലേക്ക് പ്രവേശിച്ചതിന് ശേഷം എക്സോറൂം അക്കൗണ്ടുകളിൽ നിന്ന് ഫണ്ട് ലഭിച്ച് ഒരു അപ്പാർട്ട്മെന്റിന്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശത്തിന്റെ അവകാശം രജിസ്റ്റർ ചെയ്തു.
വായ്പയെന്ന് വായ്പയുടെ ബാധ്യതകൾക്കായി, അല്ലെങ്കിൽ കടമെടുത്ത ഫണ്ടുകളിൽ നിർമ്മാണം നടത്തിയപ്പോൾ അടുത്ത് കടമയുമായി കണക്കാക്കാൻ (ഡവലപ്പറിലേക്ക് ലിസ്റ്റുചെയ്യാനും എസ്ക്രോ അക്കൗണ്ടുകൾ നൽകണമെന്ന് വിവർത്തനം ചെയ്യാൻ കഴിയും (നിർമ്മാണം നടത്തിയ ഫണ്ടുകൾ നടപ്പിലാക്കിയപ്പോൾ നോമ്പുകാരോട് കണക്കാക്കാൻ.
വാറന്റി കാലയളവ് - 5 വർഷം
കണ്ടെത്തിയ തകരാറുകൾ സ്വതന്ത്ര ഇല്ലാതാക്കണോ അതോ അപ്പാർട്ട്മെന്റിന്റെ വില ഉചിതമായ അളവിലേക്ക് കുറയ്ക്കുന്നതിനോ ഡിറ്റർജന്റിന് അർഹതയുണ്ട്. കൂടാതെ, കുറവുകൾ ഇല്ലാതാക്കാനുള്ള ചെലവ് നഷ്ടപരിഹാരം നൽകേണ്ടതുണ്ട്.പുതുമകളിലെ സാധ്യതകൾ
2019 ജൂലൈ 1 മുതൽ ഫെഡറൽ നിയമം നമ്പർ 214-എഫ് ഫസീലിലെ മാറ്റങ്ങൾ പൂർണ്ണമായി പ്രവർത്തിക്കാൻ തുടങ്ങി. പങ്കിട്ട നിർമ്മാണം പ്രോജക്റ്റ് മാറ്റിസ്ഥാപിക്കണം, രജിസ്ട്രി സൃഷ്ടിക്കണം (ഡവലപ്പറുടെ വിശ്വാസ്യത പരിശോധിക്കാൻ ഇത് സഹായിക്കും).
2019 ജൂലൈ 1 മുതൽ പുതിയ കെട്ടിടങ്ങളിൽ അപ്പാർട്ടുമെന്റുകൾ വിൽക്കുന്നതിനുള്ള നടപടിക്രമങ്ങൾ മാറി. നിയമപ്രകാരം, കമ്പനി ഇപ്പോൾ ഷെയർഹോൾഡറിൽ നിന്ന് നിർമ്മിക്കാത്ത പണം സ്വീകരിക്കുക, പക്ഷേ അംഗീകൃത ബാങ്കുകളിൽ നിന്ന് എസ്ക്രോ അക്കൗണ്ടുകളിൽ സംഭരിക്കുക.
എന്നാൽ എല്ലാ ഡവലപ്പർമാരും ഈ സ്കീമിൽ പ്രവർത്തിക്കില്ല. ഡവലപ്പർമാർക്ക് പഴയ അവസ്ഥകൾക്കായി ഓഡൻഡന്റുകൾ വിൽക്കാൻ കഴിയും, വീട്ടിൽ കുറഞ്ഞത് 30%, ഒപ്പം സമാപന കരാറുകളുടെ എണ്ണവും - 10% ൽ താഴെയുള്ളവയാണ്. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിൽ പ്രത്യേകതയുള്ള ജൂതന്മാർ, ഡവലപ്പർമാർ തിരയുന്നുവെന്ന് ഇതിനകം ശ്രദ്ധിച്ചു ഏത് പ്രോപ്പർട്ടി വാങ്ങുന്നവർ നടപ്പിലാക്കുന്നതിലൂടെ, പദ്ധതികൾ ബൈപാസ് പദ്ധതികൾ ഡിഡിഡിയിൽ പ്രവേശിക്കില്ല.
ഇക്വിറ്റി പങ്കാളിത്തത്തിന്റെ കരാർ മാത്രമേ ഷെയർഹോൾഡറിന്റെ അവകാശങ്ങൾ സംരക്ഷിക്കാൻ ഉറപ്പ് നൽകാൻ കഴിയൂ, അതിനാൽ പകരം ഡവലപ്പറുടെ നിർദ്ദേശം അല്ലെങ്കിൽ നിയമപരമായ നിയമനം അല്ലെങ്കിൽ ഒരു കോഹഫൈൻമെന്റിന്റെ കരാർ അംഗീകരിക്കാൻ കഴിയില്ല, അല്ലെങ്കിൽ ഒരു സാമ്പത്തിക ഉടമ്പടി.
നിർമ്മാണ വ്യവസായത്തെ പ്രശസ്തനാണെന്നതിനാൽ നിയമപരമായ വ്യവസായത്തിന്റെ ലക്ഷ്യം ചെറുതും ഇടത്തരവുമായ ഒരു കമ്പനികളെ നിർബന്ധിക്കുമെന്ന് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വിദഗ്ധർ വിശ്വസിക്കുന്നു. മറുവശത്ത്, ഈ സാഹചര്യം മോർട്ട്ഗേജ് വായ്പ വിപണിയിൽ കാര്യമായ മാറ്റങ്ങൾക്ക് കാരണമായേക്കാം, പാർപ്പിടം വാങ്ങാൻ ആഗ്രഹിക്കുന്നവർക്ക് കൂടുതൽ ലാഭകരമായ ക്രെഡിറ്റ് പരിഹാരങ്ങൾ വാഗ്ദാനം ചെയ്യാൻ ബാങ്കുകൾ നിർബന്ധിക്കുന്നു.
