आम्ही विकासक, आपल्याला कोणत्या कागदपत्रांची आवश्यकता आहे ते कसे निवडावे आणि प्राथमिक बाजारपेठेत एक अपार्टमेंट खरेदी करण्याच्या इतर उपकरणे सामायिक करू.
फोटो: व्हीसेव्होलोड चुवान / Fotolia.com
विकासक त्रुटीविरूद्ध संरक्षण, विलंब झाल्यापासून डीडीयूच्या बांधकामामध्ये इक्विटी सहभागाचा करार करार. तो बांधकाम गुणवत्ता देखील प्रदान करतो.
विकासक कसे निवडावे
इंटरनेटवर योग्य विकासक शोधण्यासाठी शोध सुरू करा. विकासकांच्या साइटचे परीक्षण करा (किंवा नवीन इमारतींची साइट्सची साइट). खालील बिंदूंकडे लक्ष द्या:- घटक दस्तऐवज;
- विकसक पुनरावलोकने;
- बांधकाम अंतर्गत घर बद्दल माहिती;
- बांधकाम किंवा वेबकास्ट पासून छायाचित्र.
प्रत्येक विकसक असणे आवश्यक आहे, ज्यात कमीतकमी चार्टर, नोंदणी प्रमाणपत्र आणि कर अधिकार्यांमधील नोंदणीचा पुरावा समाविष्ट आहे. आपण कर सेवा वेबसाइटद्वारे विकासकांना दस्तऐवज तपासू शकता.
विकासकांच्या कामाबद्दल पुनरावलोकने वाचणे, लक्षात ठेवा की त्यापैकी बरेच ऑर्डरद्वारे लिखित आहेत. या कारणास्तव, आम्ही महत्त्वपूर्ण माहिती प्राप्त केली.
एक कायमस्वरुपी लक्षात येईल की विकासक दिवाळखोरी आवश्यकतांना सादर केला गेला आहे, याचा अर्थ कॉन्ट्रॅक्टरच्या पारिश्रमिकांसाठी त्याला पुरेसा पैसा नव्हता.
बांधकाम साइटवरून फोटो अहवाल (किंवा वेबकास्ट) ची अन्वेषण सुनिश्चित करा. बांधकाम दरम्यान प्रमोशन असल्यास, याचा अर्थ असा आहे की विकासक कंत्राटदारांवर नियंत्रण ठेवते, बांधकाम त्याचे मूल्य नाही.
आपण आधीच पूर्ण विकासक वस्तूंना भेट देऊ शकता आणि ग्राहकांना कोणत्या प्रकारचे अपार्टमेंट हस्तांतरित केले आहे ते पहा.
विश्वसनीय बँकेचे प्रकल्प वित्तपुरवठा प्राप्त करणार्या विकसक शोधा, ज्यांचे तज्ञ संभाव्य बांधकाम जोखीमांचे विश्लेषण केले आणि कंत्राटदारांना सर्व देयके मोजली.
घर कसे निवडावे
पुढील गोष्ट जवळ लक्ष देण्यासारखे आहे, ही नवीनतम इमारती, अर्थातच बांधकाम परवाना आणि प्रकल्प घोषणाबद्दल माहिती आहे.
बांधकाम परमिट प्रादेशिक प्राधिकरणांद्वारे जारी केले जाते, हे पुष्टी करते की विकासकाने राज्य पातळीवर एक निरीक्षण केले.
विकासक डिझाइन घोषणा स्वतःच आहे, तो मुद्रण आणि स्वाक्षरी संचालक म्हणून नियुक्त केला जातो. प्रकल्प घोषणा दर्शविणे आवश्यक आहे:
बांधकाम सुरूवातीस आणि शेवटी अंतिम मुदत;
- घराचे तपशीलवार वर्णन;
- वित्तपुरवठा स्त्रोत;
- संभाव्य आर्थिक धोके.
खरेदीदारांनी स्वत: ची खरेदी केली जाऊ शकते किंवा विकसक उधारलेल्या भांडवलाचा फायदा घेऊ शकते. कृपया लक्षात ठेवा की विकासकांना सतत आवश्यक आहे कारण ते ठेकेदारांसह आणि सामग्रीच्या पुरवठ्यासाठी आणि कामाच्या प्रत्येक टप्प्यासाठी गणना केली जाते. म्हणून, शून्य चक्र पूर्ण होण्यापूर्वी देखील विकासक प्रथम अपार्टमेंट्स विक्रीसाठी फायदेशीर आहे, म्हणजेच खड्ड्याच्या टप्प्यावर.
काही दूरदृष्ट्या विकसक बँकांसह प्रकल्प वित्तपुरवठा कराराचे निष्कर्ष काढतात, ज्याच्याद्वारे क्रेडिट संस्था (बँक) घराच्या बांधकामासाठी कर्ज प्रदान करते आणि विकसकांनी खरेदीदारांकडून मिळणार्या क्रेडिट पैशासाठी विकसकांची गणना केली जाते.
फोटो: एसजीआर / Fotolia.com
सहभाग करार
बांधकाम मध्ये सामायिक सहभाग करार प्रकल्प (डीडीयू) आपण विकासक निवडीवर निर्णय घेण्यापूर्वी शोधले पाहिजे.डीटीयू द्विपक्षीय आहे, तो विकसक आणि खरेदीदार दरम्यान आहे. त्याच्या सामग्रीमध्ये, हे विसंगती आणि भरपाई आहे. याचा अर्थ असा आहे की संधिवरील पक्षांचे अधिकार आणि दायित्वे अशा प्रकारे एकमेकांशी संबंधित आहेत की इतर पक्षाच्या कर्तव्याद्वारे एका भागाचा हक्क निश्चित केला जातो.
विकसकांपेक्षा खरेदीदारास काही प्रमाणात अधिकार आहेत. तथापि, त्याच्याकडे स्वतःचे कर्तव्य आहेत. खरेदीदाराने कॉन्ट्रॅक्टमध्ये प्रदान केलेल्या रकमेसाठी तसेच अपार्टमेंट इमारतीची परवाना तयार करण्याच्या परवानगीने इक्विटी बांधकाम ऑब्जेक्टचा स्वीकार करणे आवश्यक आहे.
बांधकाम मध्ये इक्विटी सहभागाचा करार खालील आयटम आवश्यक आहे:
- कॉन्ट्रॅक्ट ऑब्जेक्टबद्दलची माहिती जी आपल्याला ऑब्जेक्टचे नाव (ऑब्जेक्टचे नाव, इमारत, इमारत, इमारतीचे नाव आणि स्थान, अपार्टमेंटची वैशिष्ट्ये, अपार्टमेंटची वैशिष्ट्ये, कथित मेट्राचे वैशिष्ट्ये ओळखण्याची परवानगी देते);
- गृहनिर्माण अंदाज (स्थापना मेट्रह बांधकाम दरम्यान बदलू शकते, एक अनुभवी विकसक कॉन्ट्रॅक्टची अचूक रक्कम दिली जाणार नाही, केवळ अंदाजे गणना देईल);
- बांधकाम आणि ऑब्जेक्ट प्रसारित करण्याची अंतिम मुदत एक रिअल इस्टेट आहे (ज्या कालावधीत निर्दिष्ट केलेला कालावधी निर्दिष्ट केला जात नाही तो राज्य नोंदणीमध्ये नोंदणीकृत असू शकत नाही, ते मानले जाणार नाही);
- ऑब्जेक्टसाठी वॉरंटी कालावधी (किमान 5 वर्षांसह अभियांत्रिकी उपकरणासह), ज्या फ्रेमवर्कमध्ये विकसक मुक्त किंवा भरपाई देईल;
- करार अंतर्गत कर्तव्ये (विकासक च्या नागरी उत्तरदायित्व विमा किंवा बँकेच्या हमी आणि हमी / विमा बद्दल हमी आणि माहितीची अटी शेअरहोल्डर म्हणून ओळखली पाहिजे) अंतर्गत अंमलबजावणी सुनिश्चित करण्याचे मार्ग
कराराची नोंदणी
विकसकाने अनेक भागधारकांना समान अपार्टमेंट विकले नाही आणि नंतर फ्रीमेंट इमारती आणि इतर रिअल इस्टेट ऑब्जेक्ट्सच्या शेअर बांधकामामध्ये सहभाग घेण्यावर पैसे आणि लपवा, फेडरल लॉ, फेडरल लॉ, फेडरल लॉ "30 डिसेंबर 2004 क्रमांक 214-fz" "फेडरल स्टेट नोंदणी सेवा, कॅडर आणि कार्टोग्राफी (रॉस्रेस्ट्र) च्या बांधकामामध्ये शेअर कराराच्या सहभागाची अनिवार्य नोंदणी प्रदान करते.
Rosreestra च्या प्रादेशिक विभागात, व्यवहार समाप्ती च्या परिस्थिती तपासली जाईल, आणि त्याबद्दलची माहिती रिअल इस्टेट (EGRN) च्या एका राज्य नोंदणीमध्ये प्रविष्ट केली जाईल.
डीडीयू नोंदणीसाठी, राज्य कर्तव्य आणि खरेदीदार आणि विकासक देणे आवश्यक आहे. आपण बँक शाखेत शुल्क आकारू शकता किंवा सार्वजनिक सेवांचे पोर्टल वापरू शकता.
आपण प्रॉक्सीद्वारे विकसकांना अधिकार हस्तांतरित करण्यासाठी स्वत: ला किंवा विनामूल्य नोंदणी करू शकता. आपण नोंदणी प्रक्रियेतून जायचे असल्यास, आपण रोझरेस्ट्रा विभागात एक विधान आणू शकता की आपण वैयक्तिकरित्या सर्व कार्यक्रमांमध्ये सहभागी व्हाल.
प्रथम शेअर्स कराराची नोंदणी करण्यासाठी, विकसक नोंदणी प्राधिकरणास सादर करणे आवश्यक आहे:
- राज्य नोंदणी विधान;
- राज्य कर्तव्य देय दस्तऐवज;
- कॉपीराइट धारकांच्या प्रतिनिधी आणि व्यवहाराच्या सहभागींच्या अधिकारांची पुष्टी करणारे दस्तऐवज त्याच्या वतीने कार्य करण्यासाठी कायदेशीर घटकाच्या प्रतिनिधीच्या अधिकारासह;
- कायद्याची उपलब्धता स्थापित करणे;
- ओळख दस्तऐवज;
- या दस्तऐवजांच्या कायदेशीर घटका किंवा नोटरीकृत प्रतीचे घटक;
- रिअल इस्टेट आणि नियोजित क्षेत्राच्या ऑब्जेक्टद्वारे तयार केलेल्या ऑब्जेक्टच्या योजनेवर इक्विटी बांधकाम ऑब्जेक्टचे वर्णन करणारे दस्तऐवज;
- बांधकाम परमिट;
- प्रकल्प घोषणा;
- रिअल इस्टेटद्वारे तयार केलेल्या ऑब्जेक्टची योजना आणि त्याच्या रचनांमध्ये निवासी आणि नॉन-निवासी परिसर संख्या दर्शविणारी आणि त्यांच्या प्रत्येकाची नियोजित क्षेत्र.
आपण डीटीडी नोंदणीच्या प्रतिनिधीशी विकास करण्यास तयार असल्यास, संबंधित नोटरीज्ड डॉक्युमेंट तयार करणे आवश्यक आहे. रशियामध्ये संधि नोंदविण्यासाठी पॉवर ऑफ अॅटर्नी केवळ जारी करणे आवश्यक आहे, म्हणून आपण स्वत: ला विकसक किंवा त्याच्या प्रतिनिधीकडून संभाव्य मध्यस्थीपासून आपले संरक्षण करता. कराराच्या नोंदणीसाठी सामान्यतः दहा कामकाजाचे दिवस लागतात.
फोटो: अंडीया / fotolia.com
अपार्टमेंट भरणा
डीडीडी नोंदणी झाल्यानंतर, आपण विकसक कार्य देऊ शकता. सहसा, डेव्हलपरशी करार संपल्यानंतर पैसे एका बँकेमध्ये एक विशेष मानक खाते प्रविष्ट करते. या प्रकरणात, Rosreestre मधील संधि नोंदणीच्या वेळी, बँक आपल्याद्वारे तयार केलेली रक्कम साठवते, परंतु त्याच्या प्रतिनिधींनी तयार केलेल्या कराराची पूर्तता होईपर्यंत तो विकसकांना हस्तांतरित करत नाही.डीडीयू नोंदणी झाल्यानंतर बँक स्वतंत्रपणे विकासकाच्या सेटलमेंट खात्यावर पैसे हस्तांतरित करते. जर करार नोंदला नाही तर आपण नेहमी क्रेडिटच्या पत्राने बनविलेले पैसे घेऊ शकता.
कधीकधी विकसकाने क्रेडिटचा पत्र वापरण्याचे सराव नकार दिला. या प्रकरणात, पैशाने स्वत: साठी समझोता खात्यात हस्तांतरित केले जाईल, परंतु केवळ रोझ्रेसरमध्ये करार नोंदविल्यानंतरच.
राहण्याचा आणखी एक मार्ग आहे, ज्याचा उल्लेख केला पाहिजे. कॅशियरच्या कॅशियरमध्ये आपण रोख पैसे देऊ शकता. या प्रकरणात, आपण आगमन रोख ऑर्डर पावती देणे आवश्यक आहे, जे देयक तथ्य पुष्टी करते.
आपण एका वेळी किंवा अनेक पेमेंटद्वारे विकसक देऊ शकता ज्याची वारंवारता संधिद्वारे स्थापित केली जाते; किंमत बदलली जाऊ शकते, परंतु केवळ प्रकरणांमध्ये आणि करारात निर्दिष्ट केलेल्या अटींवर.
पूरक करार
बांधकामामध्ये विलंब झाल्यास किंवा ऑपरेशनमध्ये ऑब्जेक्ट सादर करण्याची अक्षमता झाल्यास, विकासक, कलाच्या भाग 3 नुसार आवश्यक आहे. सध्याच्या परिस्थितीच्या कमिशनिंगच्या कामकाजाच्या समाप्तीपूर्वी आणि कराराच्या अतिरिक्त कराराचा प्रस्ताव करण्यापूर्वी 2 महिन्यांपूर्वी 2 महिन्यांपूर्वी 2 महिन्यांपूर्वी 2 महिन्यांपूर्वी.
सराव दर्शविते की अतिरिक्त करारावर स्वाक्षरी करणे खालील प्रकरणांमध्ये आहे:
- कॉन्ट्रॅक्टमध्ये, कमी बांधकाम मुदतीमध्ये गुंतवणूक आकर्षण वाढविण्यासाठी (आणि विकासक त्याबद्दल चेतावणी दिली गेली) दर्शविली गेली;
- इमारत सामग्री वितरण मध्ये विलंब;
- नैसर्गिक आपत्ती;
- ठेकेदार बदला.
अशा प्रकरणांमध्ये अतिरिक्त करारावर स्वाक्षरी करणे आवश्यक नाही, उदाहरणार्थ, एका विकसकापासून दुस-या अधिकारांचे हस्तांतरण, परवाने मिळविणे नाकारले गेले होते, ऑब्जेक्ट्स कमिशनिंगसाठी निधीची कमतरता होती किंवा विकसक हस्तांतरित करण्याचा प्रस्ताव आहे उद्दीष्ट कारणांशिवाय वर्ष आणि अधिक वितरण वेळ. अतिरिक्त करार, तसेच डीडी, रोसरेस्टरच्या प्रादेशिक प्रशासनामध्ये राज्य नोंदणीच्या अधीन आहे.
कोणत्याही परिस्थितीत, परिस्थितीचे मूल्यांकन करणे, परिस्थितीच्या विश्लेषणावर आधारित, वकील सल्लागार करणे महत्त्वाचे आहे, संभाव्य जोखीमांवर सल्ला देण्यास सक्षम असेल.
हँडओव्हर कार्य
घराचे काम केल्यानंतर, विकासक अपार्टमेंटच्या तपासणीस आमंत्रण पाठवते. कायद्याच्या आवश्यकतेनुसार, आमंत्रण नोंदणीकृत मेलद्वारे पाठवले जाते. डीडीयूमध्ये निर्दिष्ट विकसक विकसक कार्यालयात आले पाहिजेत. आपण खरेदीदारांपैकी एकासाठी एक पॉवर ऑफ अॅटर्नी बनवू शकता, तर ते पुढील सर्व प्रक्रियांसाठी घेईल. विकसकांच्या प्रतिनिधींनी शेअरहोल्डर (ओळखपत्र, पॉवर ऑफ अॅटर्नी, मूळ डीडीयू) चे दस्तऐवज तपासले, तर आपण अपार्टमेंटचे निरीक्षण करण्याची वेळ निश्चित केली जाईल. अपार्टमेंटची तपासणी आणि स्वीकृती - केस अत्यंत जबाबदार आहे. आपण कमतरता साठी नवीन गृहनिर्माण काळजीपूर्वक तपासण्याची गरज आहे.सर्व कमतरता दोन गटांमध्ये विभागली जाऊ शकतात:
- महत्त्वपूर्ण, ज्या उपस्थितीत अपार्टमेंटमध्ये राहणे अशक्य आहे;
- अनावश्यक, जे अधिक कॉस्मेटिक आहेत, परंतु अपार्टमेंटमध्ये राहण्याची शक्यता (उदाहरणार्थ, प्लास्टरमध्ये अनियमितता) राहण्याची शक्यता नाही.
विभागणी सशर्तपणे आहे, कारण ते कोणत्याही नियामक कायद्यात नसते. अपार्टमेंट कलेक्टर, जो अपार्टमेंट स्वत: ला महत्त्वपूर्ण आहे की नाही हे ठरवतो किंवा नाही हे निर्धारित करतो. दोषी नसल्यास, परंतु प्रदीर्घ असे मानतात की, विकसकाने स्वत: ला विरोधक सिद्ध करणे आवश्यक आहे (हे सामान्यत: स्वतंत्र तज्ञांच्या मदतीसाठी वळते).
आपण शोधलेल्या सर्व कमतरतांना दोषपूर्ण कायद्यात बनवले पाहिजे, जे दोन प्रतींमध्ये संकलित केले जाते. या अधिनियमासाठी, विकसक अपार्टमेंटमध्ये कमतरता दूर करण्यासाठी किंवा त्यांच्या सुधारणाच्या किंमतीची भरपाई देण्यास बाध्य आहे.
आपण स्वीकृती आणि प्रसारणाच्या कृतीवर स्वाक्षरी केली असल्यास, परंतु नंतर कमतरता आढळली, नंतर वॉरंटी कालावधी दरम्यान आपण अद्याप त्यांना सुधारण्यासाठी विकसकांशी संपर्क साधू शकता. स्वीकृती आणि प्रसारणाच्या कार्याची स्वाक्षरी केल्याने आपण ओळखले जाणारे कमतरता महत्त्वपूर्ण नसले तरी विकसक 2 महिन्यांनंतर एकेरी कार्य करण्यासाठी 2 महिन्यांनंतरच आहे.
जर डेव्हलपर डीडीयूमध्ये निर्दिष्ट कालावधीत निवासस्थान पास झाला नाही तर प्रत्येक दिवसाच्या विलंबसाठी, वितरण पैशाच्या परतण्याच्या वेळी ऑपरेटिंग 1/150 रिफायनान्सिंग रेटच्या रकमेच्या प्रमाणात भरपाई आहे.
मालकी प्रमाणपत्र
स्वीकृती आणि प्रसारणाच्या कृतीवर स्वाक्षरी केल्यानंतर, विकसकाने आपल्याला की दिली, अद्याप काही अपूर्ण गोष्टी आहेत.
डेव्हलपरने स्थानिक सरकारांशी संपर्क साधला आहे की पोस्टल पत्त्यास नियुक्त केले गेले आहे, तसेच कॅडास्ट्रल अकाउंटिंगवर नवीन ऑब्जेक्ट ठेवणे आणि रेजिस्ट्रीमध्ये याबद्दल एंट्री तयार करणे हे कॅडीस्ट्रल आणि तांत्रिक पासपोर्ट जारी करणे आवश्यक आहे. सहसा सुमारे 4 महिने लागतात.
या दस्तऐवज प्राप्त झाल्यानंतर, युनिफाइड स्टेट रिअल इस्टेट रजिस्टर (इग्रॉन) च्या मालकीची नोंदणी करणे आवश्यक आहे. जानेवारी 2017 पासून ही रेजिस्ट्री संपूर्ण देशासाठी एक इलेक्ट्रॉनिक स्वरूपात आहे, म्हणूनच, कोणत्याही क्षेत्रात कोठे आहे याची पर्वा न करता, कोणत्याही क्षेत्रातील रिअल इस्टेट ऑब्जेक्ट्सचे अधिकार आणि कॅडीस्टल लेखा.
नोंदणी प्राधिकरणाने ओळख दस्तऐवज, स्टेटमेंट आणि डीडीयूशी संपर्क साधणे आवश्यक आहे. नोंदणी सुमारे सात दिवस घेईल. प्रमाणपत्र स्वत: जारी केले जाणार नाही - माहिती रेजिस्ट्रीमध्ये जमा केली गेली आहे आणि आवश्यक असल्यास, या गृहनिर्माण आपल्या मालमत्तेद्वारे मालकीचे आहे याची पुष्टी करा, ईजीएनकडून एक अर्क प्राप्त करा.
कर कपात
कर कपात आपल्या उत्पन्नाची 13% आहे जी आपण एक अपार्टमेंट खरेदी केल्यानंतर परत आणते, कारण या रकमेवरील आयकर आधीपासूनच देय आहे. आयकर कमी करणार्या लोकांची कपात मिळू शकत नाही.
अपार्टमेंट खरेदी केल्यानंतर कोणत्याही वेळी कपात करण्यासाठी कागदपत्रे सबमिट करा. कर कपातीची जास्तीत जास्त 260 हजार रुबल आहे. अपार्टमेंट 2 दशलक्ष रुबलपेक्षा स्वस्त होते, कपात केल्याच्या प्रमाणात, आपण सक्षम आणि सजावट खर्च करू शकता.
कर कपाती एक पेमेंट बनवितो. आपल्या नियोक्त्याने आपल्या मजुरीवरून आयकर धारण केले नाही तोपर्यंत आपण कपात केल्याची रक्कम पूर्ण केली नाही किंवा आपण कर तपासणीद्वारे पैसे मिळविणे शक्य करू शकता. या प्रकरणात, आपण वर्षातून एकदा पैसे द्याल.
कमी संपर्क करण्यापूर्वी, खालील कागदपत्रे गोळा करणे आवश्यक आहे:
- 3-एनडीएफएलच्या रूपात कर घोषणा;
- फॉर्म 2-एनडीएफएल मध्ये उत्पन्न प्रमाणपत्र;
- कपात साठी अर्ज;
- पासपोर्टच्या प्रती, इक्विटी सहभागाचा करार, पेमेंट पावत्या, अपार्टमेंट, मालकीच्या नोंदणीचे प्रमाणपत्र किंवा रेजिस्ट्रीमधून एक अर्क प्राप्त करणे.
संयुक्त मालमत्तेमध्ये एक अपार्टमेंट विकत घेणार्या पतींना विवाह प्रमाणपत्र किंवा विवाह कराराची प्रत निर्धारित करण्याविषयी एक विधान आवश्यक आहे.
