Bagaimana untuk membeli sebuah apartmen tanpa broker barang

Perkhidmatan broker barang berguna apabila membeli sebuah apartmen, tetapi ia tidak dituju. Kami memberitahu bagaimana untuk membuat perjanjian dengan betul tanpa bantuannya.

Foto: Kaspars Grinvalds / Fotolia.com

Apabila membeli perumahan, anda boleh bertindak secara bebas, atau menggunakan bantuan notari atau peguam, atau untuk menyewa seorang perantara - sebuah agensi hartanah atau broker swasta. Untuk memulakan, kita akan menentukan apa yang dia lakukan dan begitu banyak yang anda perlukan.

• 

Apa yang terlibat dalam

Biasanya saiz komisen agensi hartanah adalah 3-5% daripada jumlah urus niaga, dalam sesetengah kes, lembaga meningkat kepada 7-10%. Kami menyenaraikan tanggungjawab broker barang untuk menentukan tempatnya dalam transaksi hartanah.

Realtor melaksanakan tanggungjawab pekerjaan berikut:

1. menjalankan kerja untuk membeli, menjual atau menyewa hartanah bagi pihak dan pada arahan pelanggan;
2. menerima dan memproses maklumat mengenai menjual atau menyewa harta dan keperluan pembeli atau penyewa yang berpotensi;
3. mengkaji permintaan dan tawaran di pasaran hartanah;
4. mendaftarkan cadangan yang akan datang untuk penjualan atau pemindahan ke penyewaan hartanah, menjalankan pemeriksaan biasa mereka;
5. Dalam sesetengah kes, kontrak eksklusif diselesaikan antara pemilik dan agensi;
6. Carian untuk pembeli dan penyewa yang berpotensi, mewujudkan hubungan perniagaan dengan mereka;
7. Menganjurkan pembiayaan pembeli atau penyewa dengan penjualan atau hartanah berasaskan diserahkan;
8. menarik aplikasi pembeli, memilih atau menawarkan pilihan jualan atau lulus;
9. Menyelaras keadaan kontrak, menarik operasi dengan hartanah;
10. Membantu pelanggan dalam mengumpul dokumen dan transaksi reka bentuk;
11. Memaklumkan kepada pelanggan tentang cadangan yang sesuai, menasihati mengenai isu-isu yang berkaitan dengan ciri-ciri objek yang dianggap sebagai objek hartanah dan tahap pematuhan dengan keperluan khusus mereka;
12. Menganjurkan penandatanganan kontrak untuk dijual atau dipindahkan ke penyewaan objek hartanah;
13. Menggalakkan reka bentuk yang tepat pada masanya pelanggan yang diperlukan untuk membuat transaksi dokumen, memastikan keselamatan mereka;
14. Membentangkan kepentingan pelanggan apabila memasuki transaksi, memastikan keselamatan dokumen, membantu bekerjasama dengan pakar lain dari agensi dan institusi lain yang terlibat dalam reka bentuk transaksi.

Malah, broker barang (atau pembantunya) menghasilkan penilaian utama objek hartanah dan menjadikannya persembahan apabila menjual atau sejenis ciri carian ketika membeli perumahan. Pakar pasaran hartanah perlu mencari tawaran yang paling menguntungkan untuk pelanggan. Realtor membantu dalam menyediakan dokumen, menasihati dan mengiringi pelanggan sehingga akhir transaksi, menyelaras tindakan semua peserta dalam urus niaga.

Tanggungjawab disiplin dan kewangan broker barang untuk prestasi yang tidak wajar (atau tidak memenuhi) tugasnya dan menyebabkan kerosakan material dijangkakan.

• 

Bagaimana untuk membeli apartmen sendiri

1. Cari pilihan yang sesuai.

Sekiranya anda ingin membeli sebuah apartmen, maka, kemungkinan besar, anda sudah membayangkan apa yang sepatutnya. Mengetahui keupayaan kewangan dan keperluan hidup anda sendiri, anda boleh dengan mudah menghubungi iklan yang diletakkan di sumber terbuka. Di internet terdapat beberapa laman web yang mencukupi yang meletakkan iklan untuk penjualan hartanah. Walaupun, jika kita bercakap tentang membeli hartanah elit (atau spesifik), rayuan kepada Realtors akan lebih produktif, kerana pangkalan itu hanya membawa agensi itu sendiri, tidak mendapat akses kepada mereka.

Malah, broker barang menganalisis cadangan pasaran, memberi tumpuan kepada keutamaan anda yang anda nyatakan kepadanya. Walau bagaimanapun, anda boleh bekerja sebagai penapis dan anda sendiri, kerana seolah-olah broker barang berorientasikan di pasaran hartanah, apa asas pelanggan mereka sendiri berkelakuan, dia tidak sepenuhnya tahu apa yang anda cari. Adalah mungkin bahawa anda akan memilih bukan pilihan yang sempurna, tetapi sesuai untuk anda dan keluarga anda.

Dengan cara ini, anda boleh menggunakan dan menutup pangkalan Rieltic, membayar akses kepada mereka, sebagai contoh, selama sebulan.

Apabila menjual perumahan, anda juga boleh menyediakan dan meletakkan tawaran anda dalam sumber terbuka yang sama. Di sini soalannya agak dalam pemprosesan panggilan - sama ada anda boleh menerima dan memproses panggilan daripada pembeli berpotensi, membayar untuk setiap masa yang diperlukan.

2. Panggil dan lihat

Selepas anda memilih semua iklan yang anda suka, anda perlu memanggil pemilik pangsapuri, menjelaskan maklumat dan mengatur mesyuarat untuk melihat objek hartanah.

Bersedia bahawa dalam iklan adalah salah, tidak lengkap atau tidak sepadan dengan maklumat realiti. Sebagai contoh, anda boleh mengatakan bahawa apartmen tidak berada di tingkat terakhir rumah, kerana masih ada loteng atau lantai teknikal.

Foto: Pressmaster / Fotolia.com

Sediakan buku nota dengan senarai soalan. Secara ringkas rekod jawapan Vezavi anda, ia akan membantu seterusnya membandingkan tawaran yang ada. Sebagai contoh, anda boleh menentukan harga yang mana apartmen dijual, dan bertanya sama ada tawar-menawar mungkin; Tanya soalan mengenai pilihan untuk parameter perumahan yang tidak dinyatakan dalam iklan; Kosongkan keadaan mengenai dokumen yang meletakkan hak dan sejarah perumahan.

Untuk melihat apartmen, ia juga wajar untuk pergi dengan buku nota, dan lebih baik untuk menggunakan kamera video telefon (dalam kes ini adalah perlu untuk meminta kebenaran pemilik apartmen untuk menembak). Jangan ragu untuk bertanya - mereka yang ingin menjual perumahan tuan rumah akan bertindak balas dengan anda, dan jika mereka tidak mahu memberitahu, mungkin hanya mempunyai masalah dengan objek jualan.

Perhatikan bahawa apabila melihat hampir setiap apartmen anda akan menyapu dengan jawapannya. Realtors biasanya cuba mencipta kegembiraan, menunjukkan bahawa ia berada di apartmen ini terdapat permintaan yang besar. Walau bagaimanapun, ia tidak sepatutnya tergesa-gesa, walaupun proses pencarian apartmen boleh mengambil masa yang lama.

Walaupun anda benar-benar suka apartmen, jangan lupa bahawa satu lagi tahap yang sangat penting perlu menyemak kesucian undang-undangnya.

3. Mosurikan diri dari penipu

Sekiranya anda membeli sebuah apartmen di sebuah bangunan baru, maka semak kesucian undang-undang transaksi tidak akan mengambil banyak masa. Ia juga akan berada dalam kes-kes apabila ia tidak datang mengenai rantaian jualan semula.

Pertama, periksa sama ada apartmen menjual pemilik atau anda berkomunikasi dengan pemegang amanahnya. Tanya pasport penjual dan dokumen yang berakhir di apartmen.

Sekiranya pangsapuri menjual perantara, dengan pemilik yang anda perlukan untuk bercakap di telefon, dan lebih baik - di Skype untuk melihat seseorang.

Periksa kuasa wakil, ia dikeluarkan untuk sementara waktu (iaitu, istilah tindakan itu terhad) dan menganggap bahawa pemegang amanah boleh melaksanakan senarai tindakan yang jelas. Jika tidak ada perkataan mengenai penjualan prinsipal hartanah, jangan bersetuju dengan transaksi.

Kedua, pelajari dokumen-dokumen tepat di apartmen (contohnya, perjanjian dengan pemaju mengenai pemindahan sebuah apartmen ke harta tanah, sijil pemilikan yang diperolehi semasa penswastaan ​​perumahan, serta kontrak untuk dijual, derma, Kandungan seumur hidup dengan pergantungan, sijil pendaftaran negeri undang-undang);

Ketiga, adalah mungkin (dan perlu) untuk mendapatkan ekstrak dari Daftar Negeri Bersepadu hartanah (EGRN) pada peralihan hak kepada harta di bahagian wilayah Rosreestra. Dari ekstrak ini, ia akan jelas berapa banyak pemilik menukar apartmen, dan yang memiliki sekarang. Di samping itu, jika terdapat bebanan di apartmen (penangkapan dikenakan, sebagai contoh), ia juga akan ditunjukkan dalam pernyataan;

Akhirnya, adalah perlu untuk meminta pemilik untuk menunjukkan kepada anda pelepasan baru dari buku rumah (ia dipesan di pusat pelbagai fungsi, atau anda boleh melihat maklumat dalam talian jika penjual didaftarkan di Portal Perkhidmatan Awam). Oleh itu, anda akan menerima maklumat mengenai siapa yang sentiasa berdaftar di apartmen, tidak ada "satu" (seperti menjalani hukuman di tempat pemenjaraan relatif jangka panjang) atau bermasalah (contohnya, kanak-kanak kecil) penduduk .

Perhatikan bahawa kadang-kadang penipu cuba menjual meter persegi yang sama kepada beberapa pelanggan, menunjukkan salinan yang dibuat secara kualitatif untuk disembunyikan dengan wang sehingga transaksi selesai. Foto: Vitaliy Hrabar / Fotolia.com

Sentiasa perhatikan tarikh mengeluarkan semua dokumen: mereka mesti diperolehi lima hingga tujuh hari yang lalu maksimum.

Di peringkat memeriksa apartmen adalah lebih baik untuk menggunakan bantuan profesional. Selalunya, Realtors dan peguam khusus mempunyai hubungan di agensi penguatkuasaan undang-undang yang terlibat dalam mengesahkan kesucian transaksi yang dikatakan itu.

Bagaimana untuk mendapatkan ekstrak dari egrn

Ekstrak dari EGRN - dokumen yang mengesahkan hanya fakta pendaftaran undang-undang negeri. Dokumen ini mengesahkan bahawa pada tarikh yang dinyatakan di dalamnya sebagai tarikh terbitan, bagi orang yang ditakrifkan di dalamnya mendaftarkan hak atasnya berdasarkan dokumen yang dinamakan di dalamnya pada objek harta yang dijelaskan, seperti di Egrn, rekod pendaftaran dibuat di bawah nombor hari yang sesuai.

Apabila membeli atau menjual sebuah apartmen, mungkin diperlukan atau ekstrak tentang harta hartanah (ciri-ciri utama dan didaftarkan di atasnya), atau ekstrak untuk hak peralihan kepada harta itu.

Untuk mendapatkan ekstrak, perlu dihubungi secara peribadi atau melalui pemegang amanah ke bahagian wilayah Rosreestra atau Dewan Kadaster, dan anda boleh membuat temujanji di penerimaan, menggunakan perkhidmatan dalam talian di laman web jabatan. Dalam permohonan itu, anda mesti menentukan objek (atau objek) hartanah, maklumat mengenai kepentingan anda.

Di samping itu, adalah mungkin untuk mendapatkan ekstrak di pusat pelbagai fungsi (MFCS) ", serta melalui pos dengan menghantar permintaan yang sesuai atau dengan memerintahkan perkhidmatan luaran (untuk bayaran tambahan). Untuk maklumat, anda hanya perlu pasport dan penerimaan pembayaran untuk perkhidmatan. Kos pelepasan untuk individu berada di atas kertas 300 rubel, dalam bentuk elektronik - 150 rubel.

4. Perdagangan

Berkenaan dengan kemahiran Realtors, menurunkan harga untuk pendapat klien tidak setuju. Di satu pihak, broker barang tidak berminat dengan tawar-menawar, yang difahami - imbuhannya bergantung kepada jumlah transaksi. Sebaliknya, harga yang memuaskan pelanggan akan mengesyorkan broker barangnya kepada rakan dan kenalan, akan menulis maklum balas yang baik mengenai kerjasama di Internet. Ini bermakna bahawa broker barang sedemikian akan memastikan dirinya dengan pelanggan baru dan pendapatan berpotensi.

Dalam apa jua keadaan, broker barang itu mengetuk, tetapi bukan yang buruk itu sendiri. Apabila membeli sebuah apartmen di pasaran sekunder, anda boleh tawar-menawar mengenai keadaan perumahan ("" Saya tidak mahu membuat pembaikan sejurus selepas bergerak, tetapi di sini anda perlu "), dan tentang keterpencilan dari kereta bawah tanah, dan kira-kira lantai, dsb.

Apabila membeli perumahan di sebuah bangunan baru, penjual yang berpengalaman mencadangkan untuk memberi perhatian kepada perkara-perkara berikut.

1. Tanya tentang kemungkinan diskaun, sangat sering soalan mudah ini cukup untuk memastikan penjual (atau wakilnya) pergi ke beberapa konsesi. Apabila membeli perumahan di bangunan baru peluang untuk mendapatkan diskaun lebih tinggi pada akhir suku tahun (atau tahun), apabila penjual perlu melakukan pelan.
2. Bandingkan harga pangsapuri susun atur yang sama di tingkat yang berbeza (jika anda membeli perumahan di bangunan baru). Sering kali, puluhan ribu rubel bukanlah meter tambahan, tetapi pandangan dari tingkap atau keterpencilan dari lif. Rate apa yang lebih penting untuk anda - keupayaan untuk melihat persegi dari tingkap atau pembelian segera, seperti peralatan rumah untuk sebuah apartmen baru.
3. Tanya diskaun untuk gadai janji atau prabayaran, kerana dalam hal ini penjual akan menerima wangnya dengan segera, dia tidak perlu menunggu. Lebih cepat pemaju menerima wang dari pembeli (dan lebih banyak jumlah akan), lebih menguntungkan. Ini boleh digunakan dalam rundingan dengan penjual.
4. Jika anda membeli sebuah apartmen secara ansuran, semak, apakah masa maksimumnya. Ia perlu diketahui, kerana jika anda mempunyai peluang untuk membayar kos apartmen, anda boleh dengan cepat meminta diskaun.
5. Akhirnya, sebagai alasan untuk lelongan, anda boleh menggunakan pembelian tambahan (mesin-tempat), tetapi anda tidak perlu membincangkannya dengan segera.

Apabila anda memberi wang

Jangan tergesa-gesa dengan pemindahan deposit. Secara teorinya, jumlah ini harus berfungsi sebagai bukti kesimpulan transaksi pada masa akan datang. Dalam amalan, sering terdapat kes apabila pembeli tergesa-gesa, mereka meminta pengesahan niat mereka untuk menyampaikan jumlah tertentu "grance". Malah resit boleh memberi kedua-dua dokumen di apartmen untuk dihantar untuk memulakan prosedur untuk mereka bentuk perjanjian. Itu bukan asal, tetapi salinan. Dan bukan seorang pembeli berpotensi, tetapi beberapa.

Perhatikan bagaimana urutan pembayaran ditetapkan: tunggu bukan sahaja perakuan perjanjian, tetapi juga masa pembebasan bekas pemilik ruang hidup; Semua bayaran berbayar mesti didokumenkan. Foto: Rido / Fotolia.com

Penyelesaian akhir yang terbaik dilakukan melalui sel bank. Pada masa yang sama, adalah perlu untuk membuat inventori lampiran ke dalam sel, tanpa salah. Jika tidak, apabila menamatkan kontrak, anda tidak akan mendapat wang anda kembali. Penjual hanya akan dapat mendapatkan wangnya selepas diserahkan kepada Bank suatu perjanjian pembelian berdaftar.

5. Hubungi peguam atau notari

Untuk menolak sepenuhnya untuk membantu membeli perumahan tidak berbaloi. Jika anda tidak mahu menghubungi perkhidmatan broker barang, masih terdapat peguam khusus dan notari.

Tidak syak lagi bahawa sijil kontrak yang disahkan adalah salah satu cara paling selamat untuk membuat transaksi. Disebabkan fakta bahawa setiap notari semestinya menarik insurans tanggungjawab profesional dan bertanggungjawab (termasuk harta), kontrak jualan anda akan berada di bawah keselamatan yang boleh dipercayai. Walaupun dalam kes di mana percubaan tidak dielakkan, notari akan berada di pihak anda dan akan dipanggil ke mahkamah sebagai pihak ketiga. Borang yang digunakan oleh notari adalah tertakluk kepada perakaunan di ruang notari di rantau ini, dan ini bermakna bahawa ia amat sukar untuk menipu mereka (dan, dengan itu, agak mudah untuk memeriksa pengesahan).

Walaupun anda secara bebas terdiri daripada teks kontrak, notari (atau pembantunya) pasti akan menyemaknya, tetapi selalunya anda akan ditawarkan untuk menggunakan teks yang telah membuat profesional.

Menurut undang-undang, notari menasihati mereka yang merayu kepada mereka untuk sijil tindakan yang penting secara sah, ini bermakna bahawa anda akan menerangkan kepada anda entiti undang-undang tindakan yang anda lakukan dan diberi amaran dari kemungkinan kesilapan.

Maklumat mengenai transaksi yang sempurna akan disenaraikan dalam Daftar Tindakan Notarial. Salah satu salinan dokumen yang memperakui transaksi tetap dalam hal notari, bersama dengan salinan dokumen yang menunjuk dan lain-lain. Dalam kes kehilangan atau kerosakan dalam dokumen asal, notari atas permintaan anda akan diberikan pendua.

Keputusan mengenai sama ada pembantu memerlukan broker barang atau peguam - untuk membuat kesepakatan, pembeli mengambil dirinya sendiri; Bank mempunyai hak untuk terus menuntut daripada pembeli untuk menarik broker barang hanya apabila membeli perumahan di bangunan baru menggunakan dana yang dipinjam (pinjaman gadai janji). Foto: Anton Gvozdikov / Fotolia.com

Kekurangan rujukan kepada notari ialah anda perlu mengumpul semua dokumen itu sendiri, kerana tidak ada notari itu atau pembantunya melakukan fungsi ini. Ya, keupayaan pihak-pihak kepada notari boleh dinilai hanya secara visual, jadi apabila menyimpulkan urus niaga, ia tidak akan berbaloi dari penjual sijil dari dispenser rawatan psiko-neurologi dan ubat, serta untuk menyediakan pemprosesan video prosesnya menandatangani kontrak.

Pilihan lain bagi mereka yang tidak mahu menghubungi Realtors adalah pencarian seorang peguam yang mengkhususkan diri dalam bidang hartanah. Pakar sedemikian boleh didapati dalam nasihat undang-undang.

Sokongan undang-undang transaksi akan seperti berikut:

• Pengesahan penutupan dan dokumen lain di apartmen (persetujuan pasangan, kesahihan pembangunan semula;
• Tiada tunggakan sewa;
• Mendapatkan ekstrak yang diperlukan dari satu daftar negeri tunggal hartanah yang mengesahkan ketiadaan tuntutan kepada sebuah apartmen, contohnya, dari kemungkinan ahli waris, serta bilangan jualan sebelumnya perumahan ini (walaupun ia boleh membuat sepenuhnya orang yang berminat, Menghubungi dokumen identiti dan pernyataan di Rosreestr, dengan syarat pembayaran tugas yang sesuai);
• Bantuan dalam mendapatkan persetujuan pihak berkuasa penjagaan, jika penjual hartanah mempunyai anak-anak di bawah umur;
• Menggambarkan kontrak dengan mengambil kira kemungkinan batu kapal selam (penalti untuk ketidakpatuhan terhadap syarat pembebasan apartmen, penalti kerana enggan menjual perumahan di tengah-tengah reka bentuk transaksi).

Adalah sangat penting untuk mengambil kesempatan daripada nasihat seorang peguam jika anda memperoleh hartanah di bawah kontrak sewa dengan penginapan sepanjang hayat pemilik bekas.

Akhirnya, adalah perlu untuk membantu pakar penilai bebas yang boleh menjelaskan kos apartmen yang anda merancang untuk membeli. Terutama relevan ini ialah jika anda merancang untuk menggunakan pinjaman gadai janji untuk membeli perumahan atau jika harga yang diisytiharkan oleh penjual jauh lebih rendah daripada pasaran purata. Benar, dalam hal ini, pakar-pakar Jabatan Kredit Bank mungkin akan mendesak menangani "untuk" memohon kepada penilai, yang mana objektivitas tidak ada keraguan.