Nampaknya apabila membeli perumahan di masalah bangunan baru tidak seharusnya. Semak sejarah apartmen tidak perlu - ia hanya dibina; Tidak perlu memastikan bahawa tidak ada penyewa yang tersisa di dalamnya, yang tidak dihentikan dari pendaftaran. Tetapi ia tidak ada di sana!
Foto: Shutterstock / Fotodom.ru
Sekiranya pemaju tidak memenuhi kewajipannya, pembeli apartmen di bangunan baru mempunyai hak untuk pampasan. Disediakan, Sudah tentu, kontrak penyertaan ekuiti dalam Pembinaan (DDU) telah dikumpulkan dengan betul.
Adakah anda menamatkan kontrak?
Tempoh pemindahan harta tanah hartanah adalah syarat prasyarat untuk kontrak penyertaan ekuiti dalam pembinaan, jadi yang termaktub dalam undang-undang. Sekiranya istilah itu tidak dinyatakan, kontrak tidak akan didaftarkan di Daftar Negeri. Sekiranya pemaju untuk beberapa sebab tidak dapat menyelesaikan pembinaan rumah dan meletakkannya dalam operasi pada masa itu, yang ditubuhkan dalam kontrak, wajib menghantar peserta dengan maklumat yang relevan dan cadangan untuk mengubah syarat kontrak.Mengikut kehendak Pasal 6 Undang-undang No. 214-FZ "mengenai penyertaan dalam pembinaan saham bangunan apartmen dan objek hartanah lain", ia mesti dilakukan tidak lewat dari 2 bulan sebelum tamat tempoh yang dinyatakan dalam kontrak . Sekiranya pemegang saham bersetuju untuk menunggu sedikit, pemaju sedang menyediakan persetujuan tambahan mengenai perubahan dalam masa pembinaan dan masa pemindahan apartmen.
Sila ambil perhatian: Perjanjian tambahan kepada perjanjian penyertaan yang akan lulus pendaftaran negeri dalam pentadbiran wilayah Rosreestra
Pembeli mempunyai versi tindakan yang berbeza - dia mungkin tidak menunggu akhir pembinaan dan menamatkan DTD secara unilateral. Untuk ini, sudah cukup untuk menghantar pemaju dengan pemberitahuan bertulis yang sama dengan mel berdaftar. Menamatkan kontrak atau bersetuju untuk menunggu - untuk menyelesaikan hanya pemegang saham. Pertama sekali, adalah perlu untuk menganalisis sebab-sebab mengapa pemaju tidak mempunyai masa untuk memenuhi sebahagian daripada kontrak untuk tarikh yang ditetapkan. Sekiranya alasannya dapat dihapuskan (sebagai contoh, kontraktor melanggar masa penghantaran bahan binaan), dan istilah untuk memperluaskan pembinaan tidak terlalu besar, adalah mungkin untuk menunggu akhir pembinaan. Sekiranya alasan untuk perubahan pemaju atau, sebagai contoh, dalam ketiadaan permit, atau tarikh akhir untuk melengkapkan pembinaan ditangguhkan selama setahun atau lebih, pembeli mempunyai sebab untuk memutuskan memihak kepada penamatan kontrak.
Untuk tidak disalah anggap dengan pilihan, adalah yang terbaik untuk mempercayai para profesional dan mendapatkan nasihat peguam yang mengkhususkan diri dalam pembinaan yang dikongsi.
Tuntutan kepada pemaju
Sekiranya pemaju tidak melaporkan kelewatan pada akhir pembinaan (atau jika tarikh akhir yang dinyatakan dalam perjanjian tambahan datang hingga akhir, dan rumah belum diberikan), adalah perlu untuk menghantar tuntutan bertulis kepada pemaju, menuntut Untuk memenuhi kewajipan, untuk mengeluarkan kunci untuk menyampaikan apartmen dan membayar penalti untuk kelewatan.Tarikh akhir di mana pemaju mesti menjawab pemegang saham, adalah sepuluh hari (ia mesti ditetapkan dalam tuntutan bertulis). Tuntutan itu dihantar melalui surat berdaftar dengan notis resit. Pemegang saham juga boleh memberi tuntutan kepada pemaju atau wakilnya secara peribadi. Dalam kes ini, sediakan dua contoh dokumen. Seseorang akan kekal dari pemaju, yang kedua, dengan meterai dan tandatangan parti yang diterima pakai, anda mengambil diri anda. Ia akan berguna jika anda perlu pergi ke mahkamah. Sekiranya pemaju tidak bertindak balas terhadap aduan (tidak mencadangkan untuk menandatangani perjanjian tambahan, tidak menjelaskan punca kelewatan itu), sila hubungi mahkamah.
Tuntutan itu boleh dikumpulkan secara bebas atau memohon kepada nasihat undang-undang. Anda boleh memfailkan tuntutan di lokasi pemaju atau di tempat kediaman anda. Ambil perhatian bahawa anda boleh menuntut bukan sahaja pembayaran penalti, tetapi juga pampasan untuk kerosakan moral (Walau bagaimanapun, saiznya ingin membenarkan didokumenkan), serta denda untuk ketidakpatuhan terhadap keperluan pengguna secara sukarela.
Dokumen berikut mesti dilampirkan kepada tuntutan:
- kontrak untuk penyertaan dalam pembinaan yang dikongsi;
- perjanjian tambahan kepada perjanjian (jika ada), jika mereka mengawal selia tempoh pemindahan objek oleh peserta pembinaan ekuiti;
- dokumen yang mengesahkan pembayaran di pihak anda;
- Dokumen lain yang mengesahkan kos tambahan (sewa perumahan atau lebihan pinjaman);
- Tuntutan anda kepada pemaju dengan cadangan untuk secara sukarela memenuhi keperluan untuk pembayaran penalti;
- Jawapan kepada tuntutan (jika sudah tentu).
Kebarangkalian memenangi kes kelewatan tarikh akhir adalah sangat besar. Satu-satunya perkara yang memberi perhatian kepada dan apa analisis amalan kehakiman menunjukkan, saiz penalti yang diisytiharkan dalam tuntutan itu dapat dikurangkan dengan ketara.
Pampasan untuk menunggu
Untuk setiap hari kelewatan, pampasan bergantung. Sekiranya Prolonnel mahu menamatkan perjanjian itu, pemaju selepas menerima notis yang sesuai dalam tempoh sepuluh hari bekerja diwajibkan untuk memulangkan wang yang dibayar untuk apartmen dan membayar penalti untuk penggunaan wang orang lain. Saiz penalti ditentukan dari pengiraan kadar pembiayaan semula 1/150, yang bertindak pada masa kembalinya wang.
Sejak sejak 2016, saiz kadar pembiayaan semula adalah sama dengan kadar kunci, saiznya mesti ditentukan secara berasingan
Sebagai contoh, pada 06/18/2017, ia adalah 9.25%. Jumlah itu terakru dari hari apabila pemegang saham telah membuat wang (sepenuhnya atau bahagian pertama mereka) di bawah kontrak, sehingga hari apabila mereka dikembalikan. Mari kita pertimbangkan. Pangsapuri kos 8.5 juta rubel., Dihantar selama 96 hari, saiz kadar pembiayaan semula adalah 9.25%. Jumlah pampasan dalam kes ini akan: (harga apartmen / 100 × kadar pembiayaan semula / 150) × bilangan hari kelewatan, iaitu: (85 000 × 9.25 × 150) × 96 = 503 199.00 руб. Sekiranya pemaju enggan membayar penalti secara sukarela, selaras dengan undang-undang persekutuan "mengenai perlindungan pengguna", mahkamah boleh menghalang denda sebanyak 50% daripada jumlah penalti daripada responden tersebut.Di samping itu, pemegang saham mempunyai hak untuk memulihkan pampasan kerana menyebabkan kerosakan moral yang disebabkan oleh, sebagai contoh, menunggu lama. Jumlah yang anda tentukan sebagai pampasan untuk bahaya perlu mengesahkan didokumenkan. Untuk melakukan ini, adalah perlu untuk mengumpul semua bukti kertas bahawa anda membawa kos tambahan kerana melanggar tarikh akhir. Kami memberi contoh. Jika anda mengambil perumahan, sepanjang masa anda tidak boleh berpindah ke apartmen anda sendiri, anda membelanjakan wang tambahan. Anda boleh mengesahkan perbelanjaan anda dengan menyampaikan satu salinan perjanjian pajakan untuk premis kediaman dan wad, memberi keterangan bahawa anda menerjemahkan wang kepada pemilik apartmen (atau, sebagai contoh, ia akan mengorbankan sebuah hotel atau asrama).
Tanpa persetujuan
Dengan penggunaan undang-undang persekutuan "mengenai penyertaan dalam pembinaan saham bangunan apartmen dan objek hartanah lain" No. 214-IKз situasi konflik dengan penyertaan para pemegang saham dan pemaju telah menjadi lebih kecil. Walau bagaimanapun, kadang-kadang kontrak penyertaan ekuiti dalam pembinaan (DDU) tidak dapat melindungi sepenuhnya pembeli perumahan.
Sebaliknya, pampasan yang melanggar tempoh pembinaan boleh diperolehi sekiranya apartmen dibeli bukan melalui kontrak penyertaan ekuiti. Ia akan menjadi lebih sukar (sering dalam kontrak pelaburan atau kontrak jualan awal tidak mengandungi tarikh akhir untuk akhir pembinaan dan pemindahan perumahan).
Sekiranya istilah dalam kontrak ditentukan, maka anda boleh memohon dengan selamat ke mahkamah. Semasa prosiding, keputusan mengenai pampasan hendaklah dibuat, dan, berikutan peruntukan seni. 332 Kod Sivil Persekutuan Rusia, walaupun kontrak itu tidak mencatatkan kewajipan penjual untuk ganti rugi ganti rugi, pembeli mungkin memerlukan pembayaran penalti. Saiznya akan ditentukan oleh peraturan seni. 395 Kod Sivil Persekutuan Rusia, iaitu, berdasarkan kadar perakaunan Bank Negara Persekutuan Rusia pada hari pemenuhan kewajiban. Lebih sukar jika tempoh tidak ditakrifkan oleh kontrak. Walau bagaimanapun, dan kemudian pembeli tidak boleh diganggu - untuk mengesahkan kata-katanya bahawa tarikh akhir dilanggar, anda boleh mengumpulkan bukti dengan betul. Satu-satunya perkara dalam kes ini tidak boleh dilakukan tanpa sokongan undang-undang yang kompeten.
Tindakan penghantaran umur
Selepas rumah itu ditugaskan, pemaju mesti menghantar mesej kepada para pemegang saham, yang merujuk kepada kesediaan objek dan jemputan untuk menerima pangsapuri dengan teratur. Sekiranya pemaju berminat dengan hakikat bahawa para pemegang saham akan menerima meter persegi mereka, ia mungkin tidak mengehadkan dirinya dengan mesej mel, dan memanggil para pemegang saham atau (dan) untuk menghantar mesej e-mel kepada mereka. Atau anda sentiasa boleh menyemak halaman pemaju di rangkaian sosial dan laman web di Internet, maka anda akan mempunyai maklumat terkini.
Selepas anda menerima jemputan, anda perlu menghubungi pemaju dan menjelaskan prosedur. Biasanya pangsapuri dikeluarkan dalam urutan giliran umum (jika mereka tidak diedarkan terlebih dahulu). Untuk menerima dokumen dan memeriksa apartmen, kehadiran semua pemegang saham yang dipanggil dalam kontrak adalah perlu. Jika seseorang dari pelabur bersama anda tidak boleh datang (sebagai contoh, anda membeli sebuah apartmen dengan pasangan saya, untuk masa yang baru, dia berada dalam perjalanan perniagaan yang bekerja), adalah perlu untuk membuat kuasa wakilnya Mengenai pemegang saham yang akan menerima sebuah apartmen. Sekiranya anda memerlukan bantuan pakar - sebagai contoh, projek pasukan pembaikan dan pembinaan, yang akan menyelesaikan perumahan anda, juga boleh dijemput untuk diperiksa. Sila ambil perhatian: Selalunya pemaju tepat pada mesyuarat itu menyarankan dengan segera menandatangani tindakan penerimaan dan penghantaran, dan selepas kemudian. Assimati tidak sepatutnya, jika tidak, jika terdapat kekurangan, anda perlu menghapuskannya dengan perbelanjaan anda sendiri.
Foto: Shutterstock / Fotodom.ru
Kami sedang mencari kekurangan
Perlu dikatakan bahawa prolonel mesti pasti bersedia untuk fakta bahawa dia tidak akan melihat dinding yang sempurna atau seks. Sebaliknya, bersetuju dengan semua penurunan juga tidak berbaloi. Dalam teks undang-undang, tidak ada klasifikasi yang jelas tentang kelemahan, mereka biasanya dibahagikan kepada penting dan tidak penting.Ada semua yang di mana mustahil untuk tinggal di sebuah apartmen. Sebagai contoh, ini adalah pendatang seperti: kumbahan yang tidak berfungsi, lubang di dinding dan tingkap, pintu masuk yang pecah, tidak ada mekanisme penutupan pada tingkap. Walaupun terdapat sejumlah besar, anda tidak boleh menandatangani tindakan penerimaan dan penghantaran.
Tidak perlu boleh dipanggil kecacatan yang tidak mengganggu hidup di apartmen: lubang dan bug dalam plaster, calar pada tingkap. Kedua-dua kekurangan yang penting, dan tidak penting perlu dibuat kepada pernyataan yang rosak, yang dilampirkan kepada Akta Penerimaan dan Transmisi, menunjukkan yang merupakan kekurangan yang dikenalpasti. Walau bagaimanapun, tidak perlu tergesa-gesa dengan menandatangani Akta, kerana pemaju mesti menetapkan tarikh yang perlu dilakukan oleh peminjam yang akan dihapuskan. Hanya selepas penghapusan mereka, pemegang saham boleh agak selamat untuk dompetnya untuk menandatangani tindakan penghantaran penerimaan.
Sekiranya pemaju percaya bahawa defauls yang dikenal pasti di apartmen tidak penting, dia mesti membuktikannya menggunakan kepakaran pembinaan bebas. Sila ambil perhatian: Walaupun anda mendapati sebarang kekurangan selepas menandatangani Akta Penerimaan, anda boleh merujuk kepada pemaju untuk menghapuskannya. Undang-undang Persekutuan No. 214-FZ memperuntukkan bahawa tempoh jaminan untuk rumah itu sendiri adalah 5 tahun, pada peralatan kejuruteraan (saluran paip, sistem pemanasan dan pengudaraan) - 3 tahun.
Selalunya, pemaju tidak bersetuju untuk mengimbangi kos pemegang saham untuk menghapuskan kelemahan, dan mereka mencadangkan untuk membetulkannya dengan kuasa kontraktor mereka. Jika ini berlaku, bersiap sedia untuk menunggu. Undang-undang mewajibkan pemaju untuk menghapuskan kelemahan "dalam tempoh yang munasabah," tetapi istilah itu sendiri tidak ditubuhkan. Biasanya pada penamat memperuntukkan sehingga bulan itu. Sekiranya anda telah mengambil kunci, pemaju perlu bersetuju dengan anda apabila pasukan pembinaan dan pembaikan akan bekerja di apartmen anda.
Ambil atau tidak terima?
Selepas anda menerima jemputan dari pemaju untuk mengambil sebuah apartmen, anda perlukan:
- Kumpulkan semua pemegang saham yang dinyatakan dalam kontrak anda;
- Dapatkan kuasa wakil pada mereka yang tidak boleh mengambil bahagian dalam penerimaan perumahan;
- menyediakan pasport, kuasa wakil (jika ada) dan kontrak ekuiti dalam pembinaan;
- Teliti memeriksa apartmen, tidak tergesa-gesa dan tidak menandatangani perbuatan juruteknik sehingga pemeriksaan selesai;
- Sekiranya kekurangan yang ketara diturunkan, menegaskan bahawa mereka didokumenkan, tetapi perbuatan penerimaan tidak menandatangani.
Pemaju diwajibkan untuk menghapuskan kekurangan di apartmen untuk tempoh tertentu atau menentukan kemungkinan pampasan kewangan kepada pembeli kos pembetulan mereka. Undang-undang Persekutuan No. 214-FZ tidak menjamin atau kualiti apartmen, atau parameter yang dinyatakan dalam kontrak (kaedah, susun atur), kerana pemaju berhak membuat perubahan kepada dokumentasi projek, setelah menerima kelulusan untuk ini di pemegang saham, untuk mencapai persetujuan dengan mana mereka semata-mata, kerana mereka ingin bergerak dengan cepat dalam perumahan sendiri.
Meter tambahan dan hilang
Apabila pembinaan selesai, ia mungkin mendapati bahawa kawasan apartmen yang anda beli berbeza dari projek itu. Oleh undang-undang, untuk memperkenalkan objek ke dalam operasi, pemaju diwajibkan untuk memerintahkan pengukuran semua premis bangunan dari pakar dari Biro Inventori Teknikal (BTI). Selepas prosedur, saiz akhir setiap apartmen mengetahui. Sekiranya perumahan ternyata lebih, pemaju memerlukan caj tambahan; Sekiranya kawasan kurang - ia perlu untuk mengimbangi pemegang saham kepada perbezaannya.
Sekiranya penyimpangan projek dari realiti telah diturunkan, pemegang saham hendaklah mengemukakan permohonan (dalam dua salinan) pampasan bagi pengarah pemaju, di mana untuk menetapkan semua fakta dan meminta pengiraan semula (menunjukkan butiran bank). Satu contoh pemegang saham mesti dikekalkan sekurang-kurangnya sehingga keputusan akhir mengenai harga perumahan akan diterima. Sesetengah pemaju termasuk dalam item DDA mengikut mana penyimpangan kawasan projek dari sebenar dalam masa 1-2% dianggap dibenarkan, dan oleh itu pengiraan semula tidak diperlukan. Sila ambil perhatian: Jika pemaju tidak menetapkan nilai maksimum yang mungkin percanggahan projek dan kawasan sebenar, pembeli tidak akan dapat menuntut wang dari pemaju untuk meter persegi yang tidak lengkap.
Sekiranya pemaju menangguhkan penyelesaian kepada isu mengembalikan jumlah lebihan atau enggan mengira semula dengan perubahan dalam fungsi premis, pemegang saham mempunyai hak untuk pulih mengatasi melalui mahkamah. Untuk melakukan ini, adalah perlu untuk memfailkan tuntutan untuk melindungi hak-hak pengguna, selari, menyatakan tuntutan untuk pemulihan penalti untuk kelewatan dalam penyampaian apartmen dan pampasan untuk kerosakan moral.
