Penubuhan Pemilik Pemilik Perumahan: Kebaikan dan Kekurangan Hoa, Hak dan Kewajipan, Kemungkinan Kesukaran Dalam Lembaga, Tahap Pendidikan
Apabila penyewa bangunan atau rumah baru, dibina untuk masa yang lama, memutuskan pembentukan Hoa, mereka harus membayangkan semua kebaikan dan keburukan persatuan itu. Mengenai ini, serta bagaimana perkongsian dibuat, kita akan memberitahu.
Menurut Kod Perumahan baru Persekutuan Rusia, penyewa yang pemilik pangsapuri mereka boleh diterangkan untuk menguruskan harta milik mereka. Salah satu spesies struktur sedemikian adalah perkongsian pemilik rumah (HOA). Ini adalah organisasi bukan keuntungan yang dibentuk oleh pemilik premis (kediaman dan bukan kediaman) untuk pengurusan bersama bangunan apartmen dan menyelesaikan isu pemilikan, penggunaan dan pelupusan harta bersama.
Kenapa kelebihan menguruskan pasukan rumah perkongsian itu? Berikut adalah sebahagian daripada mereka. Pertama, HOA boleh memilih syarikat berkhidmat. Oleh itu, jika kualiti perkhidmatan yang disediakan tidak mematuhi keperluan penyewa (sebagai contoh, inexpressive atau kurang dikeluarkan oleh wilayah), ia membolehkan anda menamatkan kontrak dan menyimpulkannya dengan organisasi atau individu lain. Kedua, HOA secara bebas merancang kerja pembaikan di rumahnya, mentakrifkan urutan mereka. APack adalah rancangan kerja-kerja ini dan anggaran perbelanjaan untuk tahun ini diluluskan pada mesyuarat umum anggota HOA, tidak perlu meminta pentadbiran bandar untuk memperuntukkan wang dan kemudian menunggu kedatangan pembaikan.
Amalan perundangan daerah sering disatukan oleh konsep "pemilik perkongsian perumahan" dan "kondominium". Walau bagaimanapun, kondominium itu adalah hartanah itu sendiri (termasuk plot tanah di sempadan yang ditubuhkan terletak di atasnya bangunan kediaman dan objek hartanah lain), dan perkongsian pemilik rumah adalah pejabat pengurusan harta ini. Kondominium ini boleh wujud tanpa mana-mana HOA, tetapi untuk pengurusan mereka (peralatan taman permainan dan kawasan penerimaan rekreasi, pembaikan, meletakkan premis untuk sewa) bentuk hoa.
Terdapat satu lagi istilah bersebelahan - Koperasi Perumahan (HSK). Perbezaan antara ECC dan HOA adalah bahawa HST dicipta untuk tempoh pembinaan rumah, dan selepas ia dibina, menganjurkan Hoa. Harus diingat bahawa koperasi perumahan dan pembinaan sedia ada harus diubah menjadi HOA dari masa ke masa.
Mengapa bersatu?
Apakah perkongsian itu? Untuk memberikan keadaan hidup yang baik dan selamat rakyat, untuk menganjurkan penyelenggaraan rumah dan menyedari hak setiap pemilik premis kediaman untuk menguruskan harta mereka.TCG bermakna dibentuk dari sumber berikut:
Pembayaran mandatori, pengantar dan sumbangan lain ahli-ahli perkongsian itu;
Subsidi belanjawan untuk memastikan operasi dan pembaikan rumah, pampasan bagi pihak berkuasa bandar pembayaran tertentu jenis utiliti untuk kategori keutamaan penduduk (Untuk menerima subsidi, Moscow TSZH mesti didaftarkan dengan Daftar Bersepadu Pengurusan Bangunan Pangsapuri - era, yang dijalankan dari bulan Oktober 2007);
Pendapatan dari aktiviti ekonomi (keusahawanan) perkongsian yang bertujuan untuk menjalankan tugas dan pemenuhan tugas-tugas HOA.
Kod perumahan Persekutuan Rusia tidak melarang HOA untuk menerima pendapatan yang diperlukan untuk mencapai matlamat berkanun. Untuk ini, perkongsian itu dibenarkan menjalankan aktiviti ekonomi. Benar, perlu diperhatikan bahawa senarai spesiesnya untuk HOA biasanya terhad kepada perkhidmatan, operasi dan pembaikan hartanah di bangunan apartmen, pembinaan premis tambahan dan objek harta bersama di rumah sedemikian, serta Sewa sebahagian daripada harta bersama.
Adalah sangat penting bahawa Hoa mendapat peluang untuk digunakan dan wilayah orang lain. Anda boleh mengeluarkan plot di mana-mana peringkat aktiviti HOA - tidak perlu dilakukan apabila perkongsian dibuat, atau pada masa pendaftarannya. Keputusan untuk merancang plot tanah dalam jumlah pemilikan saham mengambil rakan - pemilik premis di rumah di mesyuarat agung. Apabila arahan mereka, semua dokumen yang diperlukan boleh menyediakan pengerusi HOA. Selepas itu, ia perlu digunakan untuk badan kerajaan tempatan, yang akan menanggung keputusan akhir yang menentukan nasib kawasan setempat. Nota: Pemindahan plot sedemikian kepada harta kepada pemilik premis adalah percuma.
Rumah di mana pemilik rumah dibentuk atau dibentuk, pertama sekali termasuk program baik pulih dengan mengorbankan belanjawan bandar. Agar rumah anda diubahsuai tepat pada waktunya, pada mesyuarat umum anggota HOA, adalah perlu untuk memutuskan penciptaan dana pembaikan modal. Permainan ini sebagai pemilik premis kediaman dan bukan kediaman juga akan diwajibkan untuk memindahkan wang kepada dana ini mengikut keputusan perhimpunan tersebut
Burung hantu. Ahli-ahli pelbagai anggota HOA yang ditinjau bimbang bahawa perkongsian mempunyai kelebihan berikut:
Pemilik premis yang bersatu di HOA benar-benar mampu mempengaruhi dasar-dasar syarikat pengurusan. Tiada siapa yang mempunyai hak untuk memaksa penyewa untuk mengumpul wang pada pemasangan dalam barisan perabot kulit yang dikongsi, tetapi adalah perlu untuk memutuskan apa mesin tempat letak kereta tambahan yang perlu dilengkapi, dan ahli-ahli perkongsian itu boleh didapati untuk ini;
Perkongsian itu memungkinkan untuk memilih syarikat yang mengeksploitasi. Dalam praktiknya, ini bermakna bahawa pemiliknya sendiri mengawal kualiti perkhidmatan komunal yang diberikan kepada mereka. Sebagai contoh, "semakan" itu dijalankan, sebagai contoh, pekerja HOA (Jurutera Dispatcher), Pengerusi atau ahli Lembaga Pengarah. Sekiranya beberapa pelanggaran dijumpai, memeriksa papan, fakta ini akan dijelaskan dan boleh menjadi asas untuk pecah kontrak dengan syarikat pengurusan ini. AAKT, yang mencatatkan kualiti perumahan dan perkhidmatan komunal yang tidak betul, adalah asas untuk pengiraan semula pembayaran bagi perkhidmatan komunal yang disediakan;
Walaupun baik pulih utama anggota House of the Hoa diwajibkan untuk melakukan perbelanjaan mereka sendiri, Negeri memperuntukkan subsidi dari belanjawan;
Jumlah harta HOA boleh membawa keuntungan yang ketara kepada ahli-ahlinya. Hak untuk menjalankan aktiviti keusahawanan yang diberikan kepada perkongsian membolehkan anda mendapatkan wang untuk penyampaian premis bukan kediaman atau bahkan dinding bangunan (contohnya, di bawah penempatan kain pengiklanan atau peralatan teknikal);
Ahli-ahli Hoa boleh menikmati mudah (tetapi, malangnya, yang jarang berlaku sekarang) kegembiraan kehidupan - sebuah pintu masuk yang baik, tempat letak kereta mereka sendiri, sebuah halaman yang baik, taman permainan, di mana anak anda akan bersaing.
Ia juga harus dikatakan bahawa ketersediaan HOA meningkatkan nilai pasaran perumahan di dalam rumah. Lagipun, semua orang mahu katil bunga menjadi kemas, tangga bersih, concierge, dan intercom berfungsi (senarai ini boleh diisi semula secara tidak terhingga).
Negeri bertujuan untuk membantu sistem HOA. Oleh itu, tidak lama dahulu dalam beberapa kawasan (khususnya, di Moscow), perkongsian itu dibebaskan dari cukai tanah. Perkara yang sama berlaku untuk koperasi perumahan, ECC dan koperasi pengguna khusus lain yang dicipta untuk memenuhi keperluan rakyat di perumahan - sekarang mereka tidak sepatutnya membayar cukai ke atas plot tanah yang digunakan oleh mereka untuk mencapai matlamat berkanun mengikut Kod Perumahan Persekutuan Rusia .
Pakar percaya bahawa ia lebih menguntungkan untuk menguruskan pelbagai bangunan apartmen. Undang-undang tidak mengganggu - satu hoa boleh diwujudkan dari penyewa dua atau lebih rumah. Di samping itu, HOA berhak untuk memilih mana-mana Borang Pengurusan Rumah: secara bebas, melalui kontrak langsung dengan organisasi yang membekalkan sumber atau melalui perjanjian dengan syarikat operasi perkongsian yang dijemput. Pemindahan penuh organisasi pengurusan profesional dari semua kuasa dengan perintah harta bersama adalah mungkin.
Ominus. Walau bagaimanapun, tidak semuanya sangat awan - ada hoa dan kelemahannya:
Sering kali, inisiatif pemilik tidak mendapat sokongan daripada pihak berkuasa tempatan. Hospitalisasi, mekanisme interaksi antara perkongsian dan pihak berkuasa, yang diperlukan untuk menyelesaikan set isu-isu yang berkaitan perumahan, tidak cukup termaktub dalam undang-undang. Contoh yang tipikal: Jika seseorang dari penyewa di rumah, di mana terdapat HOA, tidak mahu membayar sumbangan dan membuat pembayaran utiliti mandatori, untuk memulihkan hutang hanya melalui mahkamah. Selagi mahkamah akan membuat keputusan, banyak masa boleh lulus, dan utiliti akan membayar ahli-ahli yang mematuhi undang-undang HOA dalam tempoh ini;
Tahap tidak benar-benar mahu menyertai HOA. Oleh undang-undang, pihak berkuasa bandar diwajibkan untuk mengembalikan perbezaan antara pembayaran benefisiari (dan mereka kurang daripada biasa, kerana kategori rakyat ini menggunakan subsidi untuk membayar utiliti) dan pemilik perumahan yang lain, tetapi dalam praktiknya pampasan itu berlaku Sangat jarang;
Yuran untuk eksploitasi di HOA adalah lebih tinggi daripada di rumah biasa. Tetapi adalah perlu untuk memahami bahawa jumlah pembayaran utiliti mandatori adalah sama dengan ahli-ahli HOA, dan bagi penduduk rumah-rumah di mana perkongsian itu tidak dibuat. Keputusan Avtid mengenai kos tambahan (contohnya, pada peralatan garaj automatik, lapisan pintu masuk jubin marmar, hiasan lobi, pembayaran perkhidmatan pereka landskap) mengambil mesyuarat umum penduduk atau lembaga Hoa . Pengiraan dan akruan untuk premis kediaman dan utiliti boleh dijalankan oleh Ketua Akauntan, Akauntan atau Pengerusi Perkongsian. Selain itu, adalah perlu untuk mengambil kira kes-kes kegagalan untuk menyediakan perkhidmatan atau penyediaan organisasi perkhidmatan utiliti yang berkhidmat (contohnya, selepas kerja pencegahan musim panas, dia tidak termasuk air panas tepat pada waktunya);
Kejayaan dan keberkesanan aktiviti HOA sebahagian besarnya bergantung kepada pengerusi dan kerajaannya. Oleh itu, memilih pengurus mesti dipenuhi dengan minda. Tetapi ini tidak boleh menjadi jaminan bahawa jiran yang dihormati dari tingkat kelima tidak mahu memberikan sebahagian daripada wang awam, dan jiran tempur dari pintu masuk kedua akan menjadi pengurus yang baik.
Akhirnya, pengerusi HOA sering mengadu tentang ketidakpastian penyewa dan kekurangan pemahaman. Sudah tentu, keahlian di Hoa menganggap beberapa kos tambahan, tetapi mereka membayar dengan seratus kali ganda. Sebagai contoh, apa yang ibu tidak mahu melepaskan anaknya untuk berjalan-jalan di halaman tertutup dan selamat? Masalah sedemikian boleh menyelesaikan dengan tepat HOA, bagaimanapun, ia memerlukan beberapa usaha dan kos tunai.
Perkongsian pemilik perumahan membolehkan penyewa menghasilkan wang di bengkel umum. Untuk ini, mesyuarat umum anggota HOA membuat keputusan untuk menyampaikan kepada penggunaan sementara beberapa objek harta ini (ruang bawah tanah di mana kedai berpuas hati, atau dinding pekak rumah di mana perisai pengiklanan diletakkan). Anda juga boleh mengembangkan kawasan bangunan - sebagai contoh, untuk menghisap loteng dan lulus. Pendapatan tambahan yang akan diterima HOA perlu pulang ke rumah
Hak dan kewajipan
Untuk membayangkan bagaimana perkongsian bertindak dan bagaimana ia dapat membantu penduduk biasa, adalah perlu untuk mengkaji hak dan kewajipannya. Mari kita mulakan dengan utiliti. HOA menyimpulkan kontrak dengan organisasi bekalan sumber atau secara bebas menghasilkan sumber yang diperlukan untuk menyediakan pengguna perkhidmatan kualiti utiliti dalam jumlah yang diperlukan. Adalah sangat penting bahawa keperluan undang-undang tidak pecah, dan kehidupan, kesihatan dan harta penduduk tidak menyebabkan kerosakan. Perkongsian itu boleh melayani sistem kejuruteraan domestik yang digunakan untuk menyediakan utiliti kepada pengguna, secara bebas atau dengan penglibatan orang lain.
Pengiraan dan caj caj untuk utiliti ke atas pengurusan HOA diberikan tugas berikut:
Dengan cara yang ditetapkan, mengurangkan jumlah pembayaran ini (contohnya, jika terdapat gangguan dengan bekalan elektrik);
Atas permintaan pengguna, periksa jumlah yuran untuk perkhidmatan dan tidak lewat daripada 3 hari bekerja untuk menerbitkan dokumen yang mengesahkan ketepatan akruan pembayaran, dengan mengambil kira kualiti perkhidmatan yang disediakan, serta ditubuhkan oleh undang-undang dan kontrak, penalti, penalti.
Adalah sangat penting untuk memastikan publisiti dan ketelusan aktiviti Lembaga HOA. Untuk melakukan ini, di hadapan kaunter kolektif (umum), Jurnal Perakaunan adalah rekod kesaksian mereka, yang membolehkan permintaan pengguna untuk 1 hari bekerja untuk menyediakannya dengan ekstrak dari majalah ini. Sekiranya terdapat kerosakan dalam kerja sistem kejuruteraan domestik atau komunikasi dan peralatan kejuruteraan yang terletak di luar rumah, Lembaga diwajibkan bukan sahaja untuk memaklumkan pemilik perumahan pada siang hari, tetapi juga untuk memberi ramalan yang mungkin: penyediaan perkhidmatan awam akan digantung atau terhad. Di samping itu, perkongsian atas permintaan mana-mana pemilik mesti menyediakannya dengan maklumat berikut: nama, alamat dan nombor telefon penghantaran dan perkhidmatan kecemasan, saiz tarif untuk utiliti dan elaun untuk tarif, perintah dan bentuk pembayaran ini Perkhidmatan, parameter kualiti mereka, tarikh akhir untuk penghapusan kemalangan dan pelanggaran lain prosedur untuk menyediakan utiliti.
Satu lagi tanggungjawab yang tidak menyenangkan terletak pada kepimpinan perkongsian itu - untuk memaklumkan kepada pengguna tentang gangguan yang dirancang dalam penyediaan utiliti, dan tidak lewat dari 10 hari bekerja sebelum permulaan penggantungan ini.
Untuk menjamin pelaksanaan oleh badan-badan pengurusan HOA tugas mereka, langkah-langkah tanggungjawab disediakan. Alasan untuk permohonan langkah-langkah sedemikian adalah pelanggaran terhadap kualiti dan prosedur untuk menyediakan utiliti; Kerosakan yang disebabkan oleh kehidupan, kesihatan dan harta pengguna, serta orang yang tinggal bersama beliau, kerana kegagalan untuk menyediakan perkhidmatan ini atau kualiti yang tidak sesuai. Kekurangan rasa bersalah ketua-ketua HOA atau organisasi pengurusan dalam kes ini tidak diambil kira. Walau bagaimanapun, mereka dikecualikan daripada liabiliti untuk memburukkan lagi kualiti utiliti, jika mereka membuktikan bahawa ia menyebabkan keadaan majeure force. Pelanggaran kewajipan di pihak rakan niaga (organisasi yang berkhidmat) atau tindakan yang salah dari Lembaga (termasuk kekurangan dana yang diperlukan) tidak tergolong dalam keadaan sedemikian. Senarai kes di mana ahli-ahli Lembaga Hoa bertanggungjawab, termaktub dalam Piagam.
Tetapi semua ini kebimbangan tugas. Hak AVT TSZ untuk sebahagian besar berkaitan dengan organisasi hubungan dengan pengguna utiliti. Perkongsian ini berhak untuk menuntut bayaran untuk perkhidmatan yang digunakan (dan, dengan itu, pembayaran pertandingan, denda, penalti di hadapan hutang). Lembaga Perkongsian juga mungkin menghendaki pekerja atau wakil-wakil HOA, kakitangan perkhidmatan kecemasan untuk memeriksa keadaan teknikal dan kebersihan peralatan intra-suku dan pemenuhan kerja pembaikan yang diperlukan telah dimasukkan ke premis kediaman. Masa lawatan harus diselaraskan dengan pengguna (walaupun peraturan ini tidak terpakai kepada mereka yang perlu untuk menghapuskan kemalangan itu). Sekiranya anda enggan membiarkan wakil TCG dan kesalahan anda akan rosak (sebagai contoh, anda akan mengisi jiran-jiran kerana kerosakan sistem bekalan air), maka perkongsian itu mempunyai hak untuk mendesak ganti rugi penuh.
Akhirnya, lembaga HOA dikurniakan kuasa untuk menggantung atau membatasi bekalan air panas, tenaga elektrik dan gas. Walau bagaimanapun, prosedur ini agak panjang: untuk mengehadkan penyediaan utiliti atau menggantung bekalan mereka hanya boleh dihantar oleh mahkamah. Pemilik bilik mesti pra-hantar amaran bertulis langkah-langkah yang akan diterima (adalah yang terbaik untuk menghantarnya melalui pos dengan notis resit atau menghantar dari tangan ke resit). Tetapi ia perlu diambil kira tempoh yang disediakan untuk penghapusan hutang yang ditolak. Dengan mengambil kira - mematikan pemanasan, kumbahan dan bekalan air sejuk adalah dilarang.
Masalah
Nah, sekarang mari kita cuba melihat masalah Hoa dari dalam. Pengerusi perkongsian diakui bahawa banyak kesulitan bimbang. Mereka boleh dibahagikan kepada beberapa kategori.
Yang pertama (dan yang paling penting) - tidak membayar. Sebagai contoh, pemaju dan pembeli, sebahagiannya sudah dibayar untuk apartmen, ditunjukkan, kerana ia diselesaikan dengan cara yang berbeza. Hutang di hadapan Hoa tumbuh, pembeli tinggal di apartmen, membaikinya, tetapi untuk eksploitasi tidak membayar, merujuk kepada fakta bahawa perumahan tidak secara rasmi adalah miliknya. Ya, dan pelabur tidak bersedia untuk membayar pembayaran sepenuhnya, walaupun ia mendakwa bahawa apartmen itu kekal sebagai hartanya. Secara sah, keadaan ini tidak diselesaikan, dan oleh itu dalam setiap kes tertentu dibenarkan secara individu, paling kerap dalam badan kehakiman.
Masalah kedua adalah hubungan dengan pemaju: tidak setiap daripada mereka bersedia untuk menghapuskan kekurangan yang ada di mana-mana bangunan baru. Sekiranya anda membuat pemaju melakukannya, penyewa menghapuskan kelemahan dan kerosakan dengan perbelanjaan mereka sendiri.
Kadang-kadang pemaju memperkenalkan pemilik masa depan yang mengelirukan berbanding saiz kawasan tempatan. Apabila penyewa memperoleh pangsapuri, mereka menunjukkan prospektus, dan pada frasa: "Wilayah dinyatakan", termasuk dalam kontrak, tidak ada yang memberi perhatian. Penginapan IVOT telah dibeli, halaman dilengkapi, kedai-kedai dan kotak pasir dipasang - dan di halaman telah mula menggali lubang baru! .. atau orang memberi wang untuk sebuah apartmen dengan perancangan percuma yang dipanggil, dan kemudian mereka ada Untuk membayar pembangunan semula, yang tidak, kerana apabila mereka masuk, di perumahan baru terdapat hanya dinding luar. (Hakikatnya dalam undang-undang perumahan kami tidak menyediakan untuk istilah "perancangan bebas apartmen", jadi semua pembeli perumahan itu perlu mempunyai prosedur yang sukar untuk pengurangan pembangunan semula.)
Masalah ketiga adalah kekurangan maklumat mengenai aktiviti HOA. Ramai penduduk tidak pergi ke mesyuarat umum, tetapi semua soalan yang berkaitan dengan rumah rumah mereka diselesaikan dengan tepat di sana. Oleh itu, selalunya resort HOA untuk bantuan "perbincangan" - ahli-ahli lembaga yang boleh memintas semua pangsapuri di rumah dan membincangkan kes-kes segera dengan pemilik.
Masalah akut Isaway - Penduduk yang tidak peduli. Ramai orang bersedia untuk memberi wang, tetapi tidak mahu mengambil bahagian dalam penambahbaikan atau sekurang-kurangnya membincangkan kemungkinan pilihan untuk memperbaiki kehidupan rumah.
Menyimpulkan, anda boleh mengatakan: Hoa adalah keperluan yang sedar. Anda perlu menguruskan rumah anda dengan minda. Bestian daripada pemilik, tiada siapa yang akan melakukannya.
HOA tidak berhak untuk mengubah tarif utiliti: mereka ditubuhkan oleh kerajaan Persekutuan Rusia. Yuran saiz avtot untuk penyelenggaraan dan pembaikan rumah (apa yang dipanggil sebelum ini penyelenggaraan bangunan) ditentukan pada mesyuarat umum anggota HOA. Perkongsian yang sama diperolehi dari subsidi bajet bandar untuk penyelenggaraan dan pembaikan stok perumahan di bangunan apartmen - elaun jenis ini membolehkan anda mengekalkan rumah dalam keadaan yang betul
Urutan peringkat pembentukan pemilik perumahan
1. Pendidikan kumpulan inisiatif dari pemilik atau pemilik masa depan perumahan
2. Kerja persediaan (surcaj penduduk, penjelasan mengenai kelebihan persatuan)
3. Mesyuarat Agung Penduduk, yang memutuskan pembentukan HOA, memilih Lembaga dan Pengerusi, serta cara menguruskan harta (oleh pemilik pemilik sama ada syarikat pengurusan atau dengan HOA), meluluskannya Piagam Hoa
4. Pendaftaran HOA sebagai entiti undang-undang. Ini memerlukan pernyataan pendaftaran negeri, protokol perhimpunan agung dengan keputusan mengenai penciptaan perkongsian pemilik rumah (salinan asal atau disahkan), dua salinan Piagam Hoa, yang diluluskan oleh mesyuarat umum pemilik rumah (dijahit dan bernombor), serta resit untuk pembayaran duti negeri untuk pendaftaran perkongsian (2 ribu rubel)
5. Membuka akaun penyelesaian perkongsian di bank
6. Pemindahan rumah dalam pengurusan komisen yang dibuat khas, yang mengandungi wakil-wakil Pentadbiran Bandar dan ahli Lembaga HOA (Akta Penerimaan dan Transmisi - Borang Interdepartmental yang tipikal N OS-1A dengan penerapan dokumentasi teknikal mengenai bangunan)