Perlindungan pemegang saham: peraturan baru yang telah mula berkuatkuasa pada tahun 2019

Kami memberitahu tentang apa yang dana pampasan, akaun ESCRO, apa yang perlu dilakukan jika pemaju bangkrut dan mengenai peraturan baru untuk perlindungan pemegang saham yang ditipu pada tahun 2019.

Rata-rata, 2 hingga 6% daripada para pemegang saham setiap tahun tidak menerima kemudahan mereka tepat pada waktunya, dan ia mewujudkan masalah yang signifikan untuk pasaran hartanah. Perlindungan hak pemegang saham yang disediakan pada tahun 2005 oleh undang-undang No. 214-FZ tidak mencukupi, jadi ia terus memperbaikinya. Peraturan baru direka untuk melindungi hak-hak pemegang saham yang tertipu. Tempoh peralihan telah dilancarkan sehingga Julai 2019.

Semua tentang inovasi dalam undang-undang

Barangan dan konsep

Yang merupakan pemegang saham yang tertipu

Masalah pembinaan ekuiti

Keperluan untuk pemaju

Keperluan untuk DDU.

Tanggungjawab untuk menukar tarikh akhir

Dana Pampasan

Pembangun kebankrapan

Akaun escrow.

Jaminan

Prospek untuk inovasi

Mengenai objek dan konsep

Jadi, terdapat dua ciri utama. Yang pertama adalah pemaju - entiti undang-undang yang mempunyai atau di atas pajakan tanah dan menarik peserta tunai dalam pembinaan ekuiti untuk mewujudkan bangunan apartmen dan (atau) objek hartanah lain berdasarkan permit yang diperolehi.

Yang kedua adalah peserta dalam pembinaan yang dikongsi - seorang warganegara atau entiti undang-undang. Bersama-sama mereka boleh membina bukan sahaja bangunan kediaman, tetapi juga garaj, kemudahan kesihatan, katering, aktiviti perniagaan, perdagangan, budaya dan objek hartanah lain, kecuali kemudahan perindustrian. Ini direkodkan dalam Perkara 2 Undang-Undang.

Terdapat juga definisi yang jelas tentang objek pembinaan ekuiti, iaitu, hakikat bahawa pada masa depan harus menjadi apartmen anda, garaj atau tempat di tempat letak kereta bawah tanah berhampiran rumah. Premis kediaman atau bukan kediaman ini akan dipindahkan kepada pemegang saham selepas menerima kebenaran untuk membuat komisen sebuah bangunan apartmen dan (atau) objek lain yang lain dan bahagian rumah ini atau objek hartanah, termasuk, termasuk wang peserta yang melibatkan .

• 

Yang merupakan pemegang saham yang tertipu

Agar pembeli hartanah yang bermasalah dalam pembinaan, syarat-syarat berikut diperlukan:

• Perjanjian pemegang saham telah disimpulkan;
• Parti pelaksana tidak memenuhi kewajipan di bawah kontrak penyertaan ekuiti lebih lama daripada 9 bulan. dan tidak meningkatkan pelaburan dalam pembinaan rumah lebih daripada dua tempoh pelaporan berturut-turut;
• Pemaju tidak mempunyai pengganti untuk membina objek;
• Kewajipan syarikat pembinaan sebelum para pemegang saham tidak dijamin oleh jaminan Bank atau insurans liabiliti sivil.

Sila ambil perhatian: Dalam sesetengah kes, walaupun terdapat kontrak penyertaan ekuiti dalam pembinaan tidak dapat melindungi pembeli-pemegang saham. Undang-undang Persekutuan No. 214-FZ "Mengenai penyertaan dalam pembinaan ekuiti bangunan apartmen dan objek hartanah lain" (Undang-undang No. 214-FZ) tidak melindungi para pemegang saham jika:

• Di rumah yang dibina, premis yang sama telah dijual beberapa kali;
• Rumah itu dibina di atas plot yang tidak dikeluarkan atau sewa;
• Rumah itu dibina di atas plot di mana ia tidak dibenarkan;
• Rumah ini dibina dengan pelanggaran pelan perancangan bandar, keperluan projek.

Penyalahgunaan para pemegang saham dengan keistimewaannya (contohnya, kemungkinan penolakan yang satu sisi kontrak atau mendapatkan penalti kerana melanggar penghantaran objek) boleh membawa kepada mahkamah akan menolak mereka untuk melindungi hak jika sifat yang berniat jahat tindakan ditubuhkan.

Masalah pembinaan ekuiti

Pada dasarnya, perangkap menjadi jelas kepada semua orang yang mempelajari skim pelaburan hartanah ini.

Plus skim ini jelas: pembeli menerima hartanah sebanyak 30-40% lebih murah daripada harga pasaran purata; Pemaju menerima dana untuk pembinaan objek hartanah dan pelaksanaan saluran produk siap.

Malangnya, pelaburan sedemikian sentiasa dikaitkan dengan risiko yang besar. Penangguhan kecil agak biasa, tidak selalu jadual komited dengan teliti. Walau bagaimanapun, ia berlaku bahawa pemaju secara khusus menangguhkan penyempurnaan pembinaan atau menarik masa memasuki perumahan.

Diterima pakai pada tahun 2005 No. 214-FZ memperkenalkan larangan untuk pemaju untuk pangsapuri preselive sebelum menerima permit; Saya mengarahkan pemaju untuk mendaftar dalam kontrak semua terma dan penalti kerana tidak memenuhi syarat, serta mendaftar setiap kontrak penyertaan ekuiti (DDU) untuk mengecualikan jualan dua.

Walau bagaimanapun, ini tidak mencukupi dan perubahan mula memperkenalkan perubahan.

Pertama, pembinaan perumahan perlu dipisahkan daripada aktiviti lain dengan pengenaan sekatan ke atas pemaju untuk melaksanakan operasi yang tidak berkaitan dengan pelaksanaan projek.

Kedua, prinsip "satu syarikat adalah satu permit bangunan" harus diperhatikan. Pada masa yang sama, pembinaan dengan penyertaan bersama dalam beberapa permit kini dilarang. Pada masa yang sama, pemaju besar tidak akan dapat mewakilkan fungsi mereka kepada struktur kanak-kanak untuk mengambil pelaksanaan beberapa projek sekaligus, kerana pengalaman harus sekurang-kurangnya 3 tahun (sekurang-kurangnya sebagai kontraktor umum atau pelanggan).

Ketiga, aktiviti pemaju mesti diiringi oleh institusi kredit bank yang ditetapkan. Akaun syarikat, pelanggan teknikal dan kontraktor umum mesti dibuka di bank yang sama.

Keempat, keperluan untuk reputasi perniagaan badan-badan pengurusan pemaju dan para peserta diperketat. Antara pengasas pemaju tidak boleh wajah dengan sabitan yang tidak disedari atau cemerlang, serta mereka yang kegiatannya telah menyebabkan kebankrapan entiti undang-undang.

Syarikat mesti mendapatkan kesimpulan peperiksaan walaupun untuk bangunan rendah, tidak mempunyai hutang (kecuali pinjaman sasaran untuk pembinaan). Dalam institusi kredit bank yang diberi kuasa, dana harus didepositkan dalam jumlah sekurang-kurangnya 10% daripada kos pembinaan (payung terjun yang pelik, yang harus dilindungi dan pemaju, dan pemegang saham dalam hal pengetatan masa atau kebankrapan).

Kelima, undang-undang menetapkan had perbelanjaan pemaju kepada asas bagi imbuhan, pembayaran perkhidmatan Bank, perkhidmatan syarikat pengurusan, pengiklanan, perkhidmatan komunal, perkhidmatan komunikasi, sewa. Had ini adalah 10% daripada kos pembinaan pembinaan.

Bagaimana untuk memilih syarikat yang boleh dipercayai

Jika anda akan membeli sebuah apartmen di rumah dalam pembinaan:

1. Ketahui maklumat yang ada mengenai pemaju, periksa reputasinya.
2. Cara paling mudah untuk mengesahkan fakta bahawa anda akan membaca di Internet, - untuk pergi ke mana-mana bangunan dan pastikan kerja dijalankan.
3. Sebelum menandatangani kontrak penyertaan ekuiti dalam pembinaan, bacalah dengan teliti, jangan tergesa-gesa.
4. Jika anda mempunyai keraguan yang sedikit, rujuk peguam untuk membantu anda memahami semua kerumitan undang-undang.

Keperluan baru untuk pemaju

Sehingga hari, kontrak dengan peserta pertama dalam pembinaan saham pemaju tidak lewat daripada 14 hari diwajibkan untuk menerbitkan dalam media atau di Internet suatu pengisytiharan projek di mana maklumat mengenai syarikat dan maklumat projek ditunjukkan.

Pemaju diwajibkan memberikan pengedaran atas permintaannya:

• Permit Pembinaan;
• Substantiasi teknikal dan ekonomi projek;
• kesimpulan pemeriksaan negara dokumentasi projek;
• Dokumentasi projek, yang merangkumi semua perubahan yang dibuat kepadanya;
• Dokumen yang mengesahkan peraturan pemaju ke plot tanah.

Beliau juga harus melabur dalam projek dana sendiri dalam jumlah sekurang-kurangnya satu pertiga daripada jumlah belanjawan projek; Wang yang tertarik dari para pemegang saham harus pergi dengan ketat untuk pelaksanaan projek tertentu, dan tempat lain.

Keperluan untuk penyertaan hendaklah

Selaras dengan DTU, satu pihak (Lolshler) berjanji untuk membayar pegangan tetap dalam dokumen itu dan mengamalkan objek yang siap sedia, dan pihak lain berjanji untuk membina dan mengemukakan objek ini kepada perjanjian yang disediakan oleh Perjanjian.

Kontrak mesti mematuhi:

• Penentuan objek khusus pembinaan yang dikongsi untuk dihantar mengikut dokumentasi projek oleh pemaju;
• Menentukan tarikh akhir untuk pemindahan objek pembinaan ekuiti kepada pemegang saham;
• Maklumat mengenai harga kontrak, masa dan pesanan pembayaran;
• Maklumat mengenai tempoh jaminan yang bertindak berkaitan dengan objek yang sedang dibina.

Dalam ketiadaan sekurang-kurangnya salah satu syarat yang disenaraikan, kontrak dianggap tidak sah. Setiap DDU perlu didaftarkan di Bahagian Serantau Rosreestra untuk mengelakkan jualan berganda.

Pemegang saham mempunyai hak untuk menamatkan kontrak secara unilateral, jika, sebagai contoh:

• Terdapat masalah dengan istilah;
• Keperluan untuk kualiti objek hartanah adalah melanggar dengan ketara;
• Perancangan pangsapuri yang dijangkakan oleh perubahan projek awal.

Sekiranya berlaku penamatan kontrak, pemaju diwajibkan untuk kembali bukan sahaja wang kepada para pemegang saham, tetapi juga minat untuk penggunaan dana yang dipinjam dalam jumlah kadar pembiayaan semula 1/150 Bank Negara Persekutuan Rusia, yang beroperasi pada hari pemenuhan kewajiban untuk memulangkan dana yang dibayar oleh para pemegang saham. Pada masa yang sama, syarikat itu boleh menamatkan kontrak hanya melalui mahkamah selepas 3 bulan.

Tanggungjawab untuk menukar tarikh akhir

Pemaju diwajibkan untuk memindahkan objek kepada peserta dalam pembinaan ekuiti tidak lewat daripada istilah yang ditetapkan oleh Perjanjian. Tempoh pemindahan ditetapkan untuk semua peserta, ia adalah satu.

Sekiranya proses itu ditangguhkan, pemaju diwajibkan membayar penalti (hukuman) kepada pembeli dalam jumlah 1/75 kadar pembiayaan semula Bank Negara Persekutuan Rusia, yang bertindak pada hari pemenuhan kewajiban, atas harga daripada kontrak untuk setiap hari kelewatan.

Sekiranya tidak mustahil untuk membina sebuah rumah dalam kontrak yang direkodkan dalam kontrak, syarikat itu diwajibkan selama 2 bulan. Secara bertulis untuk memaklumkan para pemegang saham dan mencadangkan untuk membuat perubahan kepada kontrak.

Di samping itu, DDD menetapkan syarat tertentu untuk pemindahan hartanah kepada pelabur hartanah selepas menerima kebenaran untuk membuat komisen rumah.

Menurut Undang-undang No. 214-FZ, pemaju diwajibkan memindahkan semua pangsapuri kepada pelanggan selama 2 bulan. Selepas menerima Suruhanjaya Negeri.

Dana pampasan untuk melindungi pemegang saham yang ditipu

Untuk memastikan insurans liabiliti sivil pemaju di bawah perjanjian penyertaan kini merupakan dana pampasan.

Semua syarikat yang menjual pangsapuri di peringkat pembinaan sepatutnya mengikut undang-undang harus dipindahkan ke dana pampasan untuk menyediakan liabiliti di bawah perjanjian 1.2% daripada harga setiap DDU. Undang-undang memperuntukkan penilaian tahunan kewajipan untuk menyesuaikan saiz penilaian penilaian, tetapi tidak lebih kerap 1 kali setahun.

Dana dana pampasan akan diarahkan untuk menyiapkan objek hartanah yang bermasalah. Kepala Dana Pampasan Ketua Pegawai Eksekutif Agensi Perumahan dan Pinjaman Gadai Janji (Ahml). Adalah sangat penting bahawa tugas Yayasan tidak termasuk mengumpul jumlah tertentu, hanya perlu untuk memastikan ia menyediakan liputan kewangan risiko yang sedia ada.

Jumlah maksimum kemungkinan pampasan wang ditentukan berdasarkan jumlah kawasan kemudahan yang sedang dibina dan harga satu meter persegi perumahan dalam harta ini. Pada masa yang sama, jumlah kawasan objek pembinaan ekuiti tidak boleh melebihi 120 m², dan harga 1 m² di dalamnya tidak boleh lebih tinggi daripada nilai purata bagi perumahan yang sama di pasaran utama di rantau yang sama.

Dana Pampasan akan membantu melindungi hak pemegang saham baru; Untuk membantu rakan-rakan yang telah menghadapi kesulitan, pihak berkuasa serantau telah menarik graf yang menyiapkan objek masalah, yang menunjukkan masa dan mekanisme penyelesaian.

Sekiranya pemaju bankrap

Tempoh jumlah prosedur kebankrapan dikurangkan oleh pemansuhan prosedur untuk pemulihan kewangan dan pengoptimuman aktiviti yang dijalankan oleh Pengurus Timbangtara dan Mahkamah Kebangkrutan. Prosedur pertama diperkenalkan kepada prosedur pengeluaran yang kompetitif, sementara pemimpin profesional mesti memimpin syarikat muflis, yang sudah mempunyai pengalaman dalam sektor pembinaan. Seorang pengurus kebankrapan baru mengarahkan surat kepada para pemegang saham di mana prosedur selanjutnya dan algoritma tindakan akan diterangkan.

Undang-undang "Pada Kebankrapan" menetapkan bahawa keperluan semua pemegang saham dibentangkan kepada Pengurus Persaingan, dan bukan kepada Mahkamah Timbang Tara tidak lewat daripada 2 bulan. Dari tarikh penerimaan pemberitahuan pengurus yang kompetitif. Pengurus menganggap keperluan dan termasuk mereka dalam pendaftaran.

Jika, semasa prosiding kebankrapan, sebab yang mencukupi kelihatan percaya bahawa kesolvenan pemaju penghutang dapat dipulihkan, peralihan kepada pengurusan luar adalah mungkin.

Pengurus yang kompetitif diwajibkan untuk menjalankan tindakan yang perlu untuk mencari dan menarik seorang pelakon lain. Terdapat satu lagi pilihan - mesyuarat para pemegang saham mempunyai hak untuk memutuskan kaedah melaksanakan kewajipan dengan menerima pampasan daripada dana pampasan. Di samping itu, ia tetap menjadi kemungkinan untuk membayar balik keperluan dengan memindahkan kepada peruntukan objek pembinaan yang belum selesai atau pemindahan premis kediaman (jika objek itu telah dibina). Keputusan itu dibuat secara berasingan untuk setiap rumah dalam pembinaan, mesyuarat umum penyewa masa depan, adalah perlu untuk mendapatkan kelulusan ¾ para pemegang saham.

Sila ambil perhatian: Dalam kebankrapan pemaju, kategori pemilik harta yang paling terdedah adalah pemilik premis bukan kediaman, termasuk pangsapuri.

Plot tanah dan rumah yang sedang dibina dijual dengan peserta dalam pembinaan ekuiti sehingga pemaju memenuhi kewajipannya; Pada masa yang sama, pemilikan hartanah hasil kepada pemegang saham pada masa pendaftaran kontrak penyertaan ekuiti.

• 

Apakah akaun escrow

Eskrow - Specialty Deposit Bersyarat, di mana ijazah tunai berkumpul sehingga pembinaan rumah selesai. Akaun escrow di Rusia muncul pada tahun 2014, tetapi menggunakan skim ini hanya pada tahun 2018.

Faedah ke atas dana yang ditempatkan pada akaun escrow tidak dikenakan, dan bank di mana akaun tersebut terbuka, tidak menerima imbuhan. Malah, akaun escrow adalah deposit tanpa faedah, wang yang dibekukan untuk tempoh tidak melebihi tarikh pentauliahan objek menjadi operasi dalam pengisytiharan reka bentuk ditambah 6 bulan. Apabila menggunakan akaun escrow, para pemegang saham tidak menerima risiko kewangan yang berkaitan dengan pemaju tertentu, dan mengambil risiko hanya kepada bank yang diberi kuasa, yang mesti mengembalikannya kepada mereka dalam kes yang diberikan oleh undang-undang. Sekiranya bank itu diisytiharkan muflis, pemaju mengembalikan kontrak dengan ejen bank baru, wang yang diinsuranskan akan dipindahkan ke akaun baru.

Syarikat menerima dana dari akaun exoruum selepas memasuki objek untuk beroperasi dan mendaftarkan hak pemilikan sekurang-kurangnya satu apartmen.

Bermakna dengan akaun escrow boleh diterjemahkan sama ada untuk membayar obligasi Syarikat dengan perjanjian pinjaman, atau disenaraikan terus kepada pemaju (untuk mengira dengan pemberi pinjaman dalam kes apabila pembinaan dijalankan ke atas dana yang dipinjam.

Tempoh Waranti - 5 tahun

Detergen berhak untuk menghendaki penghapusan bebas dari kecacatan yang dikesan atau mengurangkan harga apartmen ke jumlah yang sesuai. Di samping itu, pemegang saham mungkin memerlukan pampasan bagi perbelanjaannya untuk menghapuskan kekurangan.

Prospek untuk inovasi

Dari 1 Julai 2019, perubahan kepada Undang-undang Persekutuan No. 214-FZ mula beroperasi sepenuhnya. Pembinaan yang dikongsi perlu digantikan oleh projek, pendaftaran mesti dibuat (ia akan membantu untuk memeriksa kebolehpercayaan pemaju).

Juga dari 1 Julai 2019, prosedur untuk menjual pangsapuri di bangunan baru telah berubah. Selaras dengan undang-undang, Syarikat kini akan menerima wang bukan dari pemegang saham untuk meneruskan pembinaan, tetapi dari bank yang terakreditasi dan menyimpannya pada akaun escrow.

Tetapi tidak semua pemaju akan bekerja dalam skim ini. Menurut resolusi, pemaju boleh menjual pangsapuri untuk keadaan lama, jika di rumah siap sekurang-kurangnya 30%, dan bilangan kontrak yang disimpulkan - tidak kurang daripada 10%. Yahudi yang mengkhususkan diri dalam hartanah, telah menyatakan bahawa pemaju mencari Skim pintas, dalam pelaksanaan mana pembeli hartanah tidak akan memasuki DDD.

Hanya kontrak penyertaan ekuiti boleh menjamin perlindungan hak pemegang saham, jadi pembeli tidak boleh bersetuju dengan cadangan pemaju untuk mengeluarkan rang undang-undang sebaliknya, atau kontrak penyerahhakan undang-undang, atau perjanjian pembiayaan bersama.

Pakar-pakar hartanah percaya bahawa perubahan dalam undang-undang No. 214-FZ akan memaksa syarikat-syarikat kecil dan sederhana dari pasaran, kerana matlamat inovasi adalah untuk terkenal dengan industri pembinaan. Sebaliknya, keadaan ini boleh menyebabkan perubahan ketara dalam pasaran pinjaman gadai janji, memaksa bank-bank untuk menawarkan penyelesaian kredit yang lebih menguntungkan bagi mereka yang ingin membeli perumahan.

•