Pembelian rumah.

Pembelian perumahan di pasaran sekunder. Kesukaran dengan siapa perlu menghadapi seseorang apabila memeriksa sebuah apartmen dan membuat pendahuluan.

Apakah masalah yang perlu diselesaikan seseorang yang berkumpul untuk memperoleh perumahan di pasaran sekunder? Apa yang kadang-kadang tidak mengesyaki pemilik masa depan bukan apartmen baru?

Kebanyakan kita terpaksa atau masih perlu menyelesaikan soalan apartmen mereka. Wang untuk ini boleh dilombong dengan cara yang berbeza: mengambil gadai janji; berkumpul; Menjual satu perumahan dan membeli yang lain, lebih sesuai, ia. Kami sangat bersedia untuk membeli sebuah apartmen untuk beberapa tahun atau bertahun-tahun, tetapi sering kita mendapati diri anda tidak berdaya, berhadapan dengan sisi praktikal kes itu.

Sementara itu, pada satu setengah dail, yang biasanya menduduki keseluruhan proses dari saat pilihan hartanah sebelum pemindahan utama, adalah perlu untuk menumpukan sebanyak mungkin dan cuba untuk tidak melepaskan satu nuansa. Apobloma terletak secara literal pada setiap masa. Ia adalah mengenai mereka yang kami mahu bercakap hari ini.

Apartmen apa yang boleh dipilih?

Sudah tentu, semuanya bergantung kepada keupayaan dan keperluan anda. Bukan rahsia lagi bahawa wang yang sama boleh dibeli pangsapuri dari pelbagai jenis dan keselesaan, yang terletak di kawasan yang lebih kurang mesra alam, di dalam bandar atau pinggir bandar It.d. Kprimer, yang sederhana dalam piawaian modal dari jumlah $ 80,000 sekarang, sudah cukup untuk membeli "bilik kecil" kecil di sebuah rumah panel biasa di pinggir metropolis, sebuah apartmen tiga bilik yang baik di dasar perumahan yang sama Dari kawasan berhampiran Moscow atau apartmen yang multisor yang besar di pinggir rantau Moscow. Dan, katakanlah, untuk pengambilalihan "odnushki" kecil di tengah-tengah modal, mungkin diperlukan dan jumlah yang besar.

Harga akhir hartanah bergantung kepada set faktor. Apa-apa perkara yang mencirikan sebuah apartmen dengan pihak yang positif atau negatif mempengaruhi kosnya. Penginapan yang disebutkan di atas dengan balkoni, loggia atau Erker, yang terletak di tingkat tengah rumah dengan lif dan pelongsor sampah, yang terletak di kawasan berhampiran stesen metro dan stesen pengangkutan lain. Tingkap pengambilalihan yang ideal harus pergi ke halaman yang tenang dan / atau sebelah selatan, bilik itu adalah kawasan yang besar, dan di pintu masuk yang bersih, ia akan menjadi baik untuk melihat concierge atau wachiver. Dan, sebaliknya, sebuah apartmen tanpa balkoni, dengan bilik bersebelahan kecil di tingkat pertama atau terakhir rumah berdiri di jalan yang bising, di mana tidak ada lif dan perintah dasar di pintu masuk, boleh dibeli paling rendah harga. Semua faktor ini sesuai untuk digunakan, berdagang dengan penjual: setiap parameter berpotensi mengurangkan atau meningkatkan kos hartanah setiap 1-2% atau lebih, yang akhirnya akan memberikan simpanan beberapa ratus dan kadang-kadang ribuan dolar.

KSLOV, salah satu trend terkini di pasaran hartanah Rusia - penurunan permintaan untuk perumahan berkualiti rendah dan permintaan yang semakin meningkat untuk golongan elit yang dipanggil.

Apakah masalah yang mungkin dihadapi seseorang yang telah memutuskan untuk membeli sebuah apartmen secara bebas, tanpa bantuan Realtors?

Galina Utesheva dijawab, ketua perumahan perumahan menengah Perumahan "Rumah-hartanah":

"Pembelian apa-apa, tetapi juga satu masa yang bertanggungjawab dalam kehidupan setiap orang, terutama jika dana itu telah disalin kepadanya selama bertahun-tahun, untuk menjejaskan cuti dan hobi kegemaran. Saya memprovokasi diri anda , apa yang akan menjadi, jika pemilikan hanya memperoleh perumahan akan dicabar di mahkamah untuk pemilik sebelumnya atau pihak ketiga. AVS disebabkan oleh fakta bahawa pembeli tidak dapat secara bebas memeriksa sejarah hartanah. Kes-kes sebenar diketahui apabila ketiga Pihak-pihak (sebelum ini didaftarkan di kawasan ini, ahli waris dari bekas pemilik dan orang lain) Appea dengan tuntutan untuk pengiktirafan hak pemilikan, secara keseluruhan atau sebahagian, atau hak untuk menggunakan perumahan berdasarkan dokumen (sijil), Kewujudan yang pembeli tidak mengesyaki pembeli pada akhir transaksi.

Ini mungkin dokumen yang mengesahkan hak kepada apartmen yang anda beli oleh apartmen di bawah umur pemilik sebelumnya (yang kepentingannya dilanggar dengan penswastaan ​​perumahan pada tahun 1991-1993), pihak ketiga yang mungkin mempunyai pemilikan atau penggunaan perumahan, tetapi berada di tempat pemenjaraan, merawat rawatan dalam dispensari psikoneurologi, direka untuk tentera. Ia berlaku bahawa hartanah berada di bawah perisai, penangkapan atau ikrar, dan penjual apartmen adalah orang yang dipunyai oleh kumpulan risiko (kanak-kanak kecil, lelaki tua tunggal, penagih dadah, sakit mental), orang yang bertindak atas kuasa palsu wakil, it.p .

Apa yang perlu dipercayai hartanah?

Jawapan kepada soalan ini adalah sama ada perlu menghubungi agensi hartanah, jika anda ingin membeli sebuah apartmen, jika tidak sejuk, ternyata menjadi afirmatif. Semua orang yang dijawab oleh penulis, dalam tahun-tahun yang berbeza kita telah membeli perumahan, mengakui bahawa tanpa pakar dalam perbuatan yang sukar ini tidak perlu dilakukan. "Pelanggan datang ke firma hartanah untuk mendapatkan keyakinan dan keamanan, mereka mahu mengubah kecekapan mereka ke atas bahu untuk membuat perjanjian," kata Lilia Zag, ketua perumahan pasaran perumahan menengah abad ke-XXI. - Dengan Bantuan broker barang, pembeli berpotensi akan mengetahui dengan tepat. Sejarah undang-undang ini atau apartmen itu akan berinteraksi dengan penjual di hadapan dan dalam penyertaan aktif ejen, memindahkan wang dan menerima perumahan di bawah tindakan pemindahan itu .. "

Agensi hartanah menyediakan pelanggan mereka dengan pembeli perumahan pelbagai perkhidmatan yang pelbagai:

pemilihan pilihan;

Memeriksa satu set dokumen yang disediakan oleh penjual;

Menemukan sejarah apartmen yang dipilih untuk pemilik;

penyediaan dan kesimpulan kontrak awal atau perjanjian awal dan kawalan pemeliharaannya;

menjalankan transaksi (penyediaan dan kesimpulan kontrak jualan);

penyerahan dan penerimaan dokumen dari pendaftaran negeri;

Kehadiran sebagai saksi apabila menanda wang dalam sel bank dan pemindahan kepada penjual;

Pendaftaran Akta Kemasukan Akta (kadang-kadang dengan perihalan harta benda), kawalan pemindahan perumahan kepada pemilik baru dan beberapa tindakan lain.

"Set maksimum perkhidmatan termasuk sokongan penuh transaksi, bermula dengan pemilihan pilihan dan berakhir dengan pendaftaran negeri dan pemindahan sebuah apartmen dari penjual kepada pembeli, - Komen di Svetlana Korsakov, pakar yang terbaik Syarikat estet. "Minimum adalah untuk memeriksa kesucian undang-undang apartmen yang pelanggan memilih dirinya sendiri, dan membuat perjanjian."

Ramai orang cuba menyelamatkan dan mereka sedang mencari perumahan. Tetapi kesucian undang-undangnya dalam apa jua keadaan harus diperiksa, walaupun anda membeli sebuah apartmen dari kawan yang baik. Berikut adalah hal amalan Svetlana Korsakova. "Seorang pelanggan beralih kepada kami untuk mendapatkan bantuan dalam reka bentuk transaksi, yang membeli sebuah apartmen 7 tahun yang lalu pada sahabatnya dan kini memutuskan untuk menjualnya. Sebelum apartmen dia telah melepaskan tiga kali, tetapi sepanjang masa di sana kekal ibu dan anak perempuan yang ditetapkan pemilik pertama. Di manakah mereka tidak ada yang tahu. Selepas memeriksa sejarah apartmen, kami mendapati bahawa pada masa itu wanita yang lebih tua meninggal dunia dan dikebumikan dengan mengorbankan bandar, dan kami terpaksa menulis keluar yang lebih muda. Ini dilakukan oleh seorang peguam tetap syarikat kami. "

Nampaknya kisah pendek peralihan pemilik apartmen harus bercakap tentang kesucian undang-undang perumahan. Tetapi ia tidak selalu berlaku. Berikut adalah contoh. Wanita itu memilih sebuah apartmen, yang hanya mempunyai satu nyonya rumah sebelum, dan memutuskan untuk membelinya. Harta Tanah Wangent Pelanggan meminta bantuan dalam menjalankan transaksi pembelian dan penjualan. Realtors memeriksa sejarah apartmen dan mendapati bahawa dia dimiliki oleh seluruh kursus, dan kemudian dijual untuk dijual (nyonya rumahnya akan membeli perumahan di sebuah bangunan baru). Fakta ini terkejut, dan mereka memutuskan untuk membuat pembuangan lebih mendalam. Telah didapati bahawa harta ini di Moscow diperolehi di bawah perjanjian pertukaran, dan kemudian diswastakan. Bekas penyewa (disalahgunakan alkohol, yang mana jiran memberitahu) akibat daripada transaksi yang mereka pindah ke rantau Kaluga. Apa yang berlaku kepada mereka, tidak mungkin untuk mengetahui. Kemungkinan menyerahkan tuntutan kepada mahkamah untuk mengenali transaksi sebelumnya tidak sah. Oleh itu, Realtors menasihatkan pelanggan mereka sebuah apartmen untuk tidak membeli, yang mana dia bersetuju.

Seorang profesional akan melihat apa yang orang yang tidak bersedia tidak akan diperhatikan oleh mata yang berpengalaman. Sebagai contoh, saya akan segera memberi amaran kepada pelanggan bahawa pasportnya tidak lama lagi akan menjadi tidak sah (sebagai contoh, pada usia 45 tahun) atau mencari incisions dalam tandatangan penjual mengenai dokumen yang berbeza. Bercakap dengan notari yang menyelesaikan transaksi sebelumnya dengan apartmen yang diperoleh, mengambil pelepasan arkib dari rumah dan perbincangan secara peribadi kepada pasport.

Dokumen yang diperlukan untuk menyimpulkan pembelian dan penjualan apartmen

Memperluas dokumen (Sijil pemilikan, di sebelah kanan untuk warisan, sijil dibayar kepada koperasi, dll.).

Bantu BTI mengenai nilai inventori apartmen.

Penjelasan.

Salinan pelan lantai.

Salinan akaun kewangan dan peribadi.

Sijil kekurangan hutang atas bayaran sewa dan utiliti.

Kebenaran untuk menyusun semula / memperbaharui apartmen (jika ia dijalankan).

Ekstrak dari buku rumah.

Akta penghantaran mengikut kontrak jualan sebelumnya.

Resit dalam penerimaan wang.

Bantuan dari Inspektorat Cukai pada pembayaran cukai (jika apartmen diwarisi atau sebagai hadiah).

Pasport penjual.

Sekiranya broker barang itu terlibat dalam penyediaan satu set dokumen oleh pembeli, dia mesti mengesahkan semua dokumen yang disediakan oleh penjual dan periksa surat-menyurat nama, alamat, tarikh, tandatangan, dan lain-lain. Penglibatan ke senarai ini, ia boleh Dapatkan ekstrak dari satu daftar negeri yang ketiadaan beban di apartmen yang diperolehi, sijil dari dispensari psiko-neurologi dan narcologi, yang mengesahkan keupayaan penjual, serta dokumen lain.

Bagaimana untuk membina hubungan dengan penjual?

Pada mulanya, pembeli dan penjual pangsapuri mengejar gol bertentangan secara langsung. Yang pertama mahu membeli perumahan lebih murah, yang kedua adalah untuk menjualnya lebih mahal. Subjek tawar-menawar boleh semua dari negeri dan lokasi apartmen dengan jumlah cukai yang perlu dibayar oleh penjual. Ia tegas berdiri sendiri, hanya akan menjadi kompromi kecil, beberapa boleh. Tetapi walaupun mereka tidak akan menghalang penyertaan broker barang.

Pemeriksaan . Jadi, anda mempunyai beberapa pilihan untuk pangsapuri, dan anda perlu pergi untuk menonton mereka. OT, bagaimana menyusun ciri-ciri yang dinyatakan di rumah, halaman dan pintu masuk, anda boleh menilai diri anda. Parameter apartmen itu sendiri (keadaan sebelum atau selepas pembaikan, tingkap ke halaman atau di jalan raya, ketinggian siling, susun atur, kawasan premis yang berlainan dan sebagainya) sama ada tidak menyembunyikan dari mata anda. Avot bahawa pemilik semasa akan meninggalkan tempat dan bagaimana ia akan menjejaskan harga pembelian, masuk akal untuk tawar-menawar. Katakan jika apartmen ini mempunyai almari pakaian, perabot dapur, idealnya tertulis dalam konfigurasi bilik, paip yang mahal dan peralatan lain, pemilik akan menuntut bayaran tambahan atau memotivasi kos perumahan yang overestimated ini. Anda, sebaliknya, mempunyai hak untuk tidak membeli perkara orang lain, tetapi kemudian penjual mungkin akan melepaskan transaksi. Ia akan menjadi lebih bijak untuk menawar kos item yang tinggal di tapak dan mengurangkannya sekurang-kurangnya.

Adalah sangat penting untuk memeriksa sama ada pembangunan semula dan penyusunan semula diadakan di apartmen. Inesley Ya, adalah perlu untuk melihat permit dan memastikan bahawa perubahan sebenar dipersetujui. Sekiranya peralatan semula dilakukan tanpa izin, lebih baik meninggalkan pembelian sebuah apartmen agar tidak mempunyai masalah dengan pihak berkuasa tempatan. Keputusan yang tidakible untuk membeli dengan tepat harta ini (terutamanya kerana ia biasanya dijual pada harga yang rendah), anda perlu memahami bahawa, mengikut Kod Perumahan baru Persekutuan Rusia, anda perlu menyelaraskan pembangunan semula haram atau membawa sebuah apartmen di Bekas pandangan (sebaliknya ia boleh dijual dari perdagangan awam). ITO akan menelan kos banyak wang. Dengan cara yang sama, jika anda akhirnya memungkinkan untuk menjual pemerolehan sekarang, anda sekali lagi akan perlu meletakkan permit.

Bengkel pemeriksaan (yang, ulangi, lebih baik untuk dibelanjakan dengan kehadiran broker barang "nya) anda perlu menyelesaikan banyak soalan, jika, tentu saja, anda menyukai apartmen. Penjual mesti menyediakan satu set dokumen yang kesahihannya perlu diperiksa.

Membuat pendahuluan . Semasa pemeriksaan pertama atau kedua apartmen, penjual dan pembeli secara lisan berunding di antara mereka tentang harga, keadaan dan masa pembebasannya. Selepas itu, pembeli (dengan bantuan broker barang) menyemak semua dokumen yang disediakan oleh penjual. Sekiranya semuanya teratur dengan mereka, sudah tiba masanya untuk membuat pendahuluan atau deposit dan menulis hubungan. Biasanya penjual dan pembeli menyimpulkan kontrak awal atau perjanjian awal / deposit. Ia dilakukan dalam penulisan mudah (dalam syarikat hartanah ditawarkan kontrak tipikal yang dibangunkan oleh peguam). Minat, anda perlu menentukan semua butiran transaksi masa depan: apabila ia akan dijalankan dan dalam bentuk apa yang akan menjadi kontrak jualan (dalam yang ditulis atau notari yang mudah), harga harta yang akan ditunjukkan dalam kontrak dan apa akan menjadi jumlah pendahuluan / deposit, yang mengambil kos mengikut urus niaga, dalam depositinya Bank akan menyelesaikan pengiraan, apabila orang yang didaftarkan di apartmen akan diambil kira, untuk masa selepas pendaftaran negeri kontrak akan dijalankan oleh pemindahan hartanah IT.D. Secara berasingan menetapkan syarat untuk memindahkan harta mengikut Akta penerimaan dan penghantaran dan inventori, masa pemulangan oleh penjual pendahuluan atau deposit sekiranya tidak memenuhi kontrak dan butiran lain.

Apakah perbezaan antara pendahuluan dari deposit?

Maju Bayaran panggilan sebelum pemindahan harta, memenuhi kerja atau penyediaan perkhidmatan. Kesahan dari deposit, bukan satu cara untuk memastikan pemenuhan kewajipan. Saiz dan pesanan pendahuluan dalam hubungan antara rakyat ditentukan oleh perjanjian pihak dalam kontrak yang berkaitan.

Deposit (Menurut Perkara 380 Kanun Sivil Persekutuan Rusia) - "Jumlah wang yang dikeluarkan oleh salah satu pihak yang berkontrak (dalam kes kita) dengan mengorbankan Perjanjian Pembayaran (Penjual) kerana di bawah kontrak, dalam bukti kesimpulan kontrak dan untuk memastikan pelaksanaannya. "Perjanjian itu secara bertulis.

Perbezaan yang signifikan antara dua konsep undang-undang pendahuluan dan dikesan oleh kegagalan untuk memenuhi kontrak. Sekiranya urus niaga itu kecewa dengan sebab tertentu, pendahuluan hanya dikembalikan. Azadateses dibayar oleh penjual kepada pembeli dalam saiz dua kali (!) Jika transaksi tidak berlaku kerana yang pertama. Inina dikembalikan jika pembelian tidak diambil oleh kesalahan pembeli (selaras dengan Perkara 381 Kanun Sivil Persekutuan Rusia).

Dengan penyertaan agensi hartanah, perjanjian awal biasanya dipegang atau perjanjian awal yang menyediakan pembayaran pendahuluan. Perjanjian Perjanjian (jika dalam bentuk ini mengamankan kewajipan menegaskan salah satu pihak atau kedua-dua pihak) penjual dan pembeli biasanya menyimpulkan satu sama lain, tanpa bantuan broker barang.

Apa yang sepatutnya saiz pendahuluan / deposit? Ini biasanya jumlah $ 500-2000, bergantung kepada harga apartmen dan mengesahkan keseriusan niat pembeli. Tetapi dalam sesetengah kes, penjual mungkin memerlukan pendahuluan yang lebih besar. Pembeli Iasli sangat berminat untuk memperoleh apartmen ini, dia bersetuju (kadang-kadang walaupun rintangan realtor). Jika tidak, keadaan yang sangat tidak menyenangkan mungkin timbul apabila penjual akibatnya enggan membuat transaksi, dan pulangan awal tidak tergesa-gesa. Pada salah satu kes ini, Svetlana Korsakov memberitahu kami. Pelanggan memutuskan untuk membeli sebuah apartmen yang tuan rumah memerlukan pendahuluan sebanyak $ 8,000. The broker barang tidak menasihati anda untuk membuat sejumlah besar, tetapi pelanggan menegaskan dan dengan menandatangani perjanjian pendahuluan, wang yang dibayar. Selepas tamatnya hukuman itu, penjual diwajibkan untuk memulangkan wang itu, tetapi menolak, mengatakan bahawa dia akan melakukannya apabila dia akan menerima pendahuluan dari pembeli berpotensi seterusnya. Syarikat hartanah memutuskan untuk membantu kliennya (dan tidak mengambil bayaran tambahan) dan disambungkan kepada keadaan seorang peguam dan seorang peguam. Pada mulanya, penjual yang gagal tidak mahu bercakap di telefon dengan wakil-wakil agensi, tetapi kemudiannya dia tidak mempunyai apa-apa yang meninggalkan cara memberi wang, dan dengan cepat. Adakah terdapat niat jahat dalam tindakannya, tidak mungkin untuk ditubuhkan.

Pulangan pendahuluan yang dibayar Pembeli mungkin memerlukan dirinya, jika mereka tiba-tiba mengenal pasti keadaan yang tidak dapat diketahui pada masa pemindahan wang. Kes Otaka yang berlaku agak baru-baru ini, kami memberitahu Lilia Zag. Salah seorang pelanggannya pada awal Mei membuat pendahuluan untuk sebuah apartmen di sebuah rumah lama di tengah-tengah ibu kota, dan kemudiannya akan membuat pembaikan mahal dengan pembangunan semula. Semasa penyediaan penjualan jualan dan pembelian, resolusi kerajaan Moscow N 383 dari 31 Mei 2005 diterbitkan. "Mengenai baik pulih dan pemodenan bangunan kediaman tanpa mengorbankan penduduk untuk tahun 2005-2007" dengan senarai bangunan di daerah yang berbeza tertakluk kepada pembinaan semula. Pangsapuri yang dipilih oleh pelanggan Lily berada di salah satu bangunan ini. Pelanggan berpotensi menyewa dan memutuskan untuk meninggalkan pembelian, dan Realtors berjaya meyakinkan penjual untuk mengembalikan pendahuluan. Mereka berhujah kedudukan mereka kerana jika pembeli tahu tentang fakta baik pulih atau pemodenan rumah, dia tidak akan membeli sebuah apartmen.

Bilik Seterusnya Kami akan memberitahu anda bahawa anda perlu merakam dalam kontrak jualan dan menjual, kami membuat spekulasi sama ada perlu untuk menunjukkan nilai sebenar apartmen dalam kontrak, menerangkan apa potongan cukai harta, dan kami akan menaikkan Satu lagi bilangan isu semasa yang berkaitan dengan pembelian perumahan.

The Editors mengucapkan terima kasih kepada hartanah terbaik, "rumah-hartanah" dan "City-XXI abad" untuk membantu dalam penyediaan bahan.