Appartament mill-iżviluppatur: Kif tixtri djar fis-suq primarju

Aħna ngħidu kif nagħżlu l-iżviluppatur, liema dokumenti għandek bżonn, kif ukoll taqsam irqaqat oħra li tixtri appartament fis-suq primarju.

Ritratt: vsevolod chuvan / fotolia.com

Protezzjoni kontra żbalji ta 'żviluppaturi, minn dewmien fil-kostruzzjoni tiggarantixxi kuntratt ta' parteċipazzjoni ta 'ekwità fil-kostruzzjoni tad-DDU. Huwa jipprovdi wkoll il-kwalità tal-kostruzzjoni.

Kif Agħżel Żviluppatur

Ibda t-tfittxija għal żviluppatur adattat tinsab fuq l-internet. Eżamina s-siti tal-iżviluppaturi (jew is-siti tal-bini l-ġdid infushom). Oqgħod attent għall-punti li ġejjin:

• Dokumenti kostitwenti;
• Reviżjonijiet tal-iżviluppatur;
• informazzjoni dwar id-dar taħt kostruzzjoni;
• Ritratti mill-kostruzzjoni jew mill-webcast.

Kull żviluppatur irid ikollu pakkett ta 'dokumenti kostitwenti, li jinkludi mill-inqas il-Karta, iċ-ċertifikat ta' reġistrazzjoni u evidenza ta 'reġistrazzjoni fl-awtoritajiet tat-taxxa. Tista 'tiċċekkja d-dokumenti tal-iżviluppatur permezz tal-websajt tas-servizz tat-taxxa.

Reviżjonijiet tal-qari dwar ix-xogħol tal-iżviluppatur, ftakar li ħafna minnhom huma miktuba b'ordni. Għal din ir-raġuni, nassumu l-informazzjoni miksuba kritika.

A perpetwità tista 'tinnota li l-iżviluppatur ġie ppreżentat lil rekwiżiti ta' falliment, li jfisser li huwa ma kellux biżżejjed flus għar-remunerazzjoni tal-kuntratturi.

Kun żgur li tesplora r-rapporti tar-ritratti (jew il-webcast) mis-sit tal-kostruzzjoni. Jekk il-promozzjoni matul il-kostruzzjoni hija, dan ifisser li l-iżviluppatur jikkontrolla l-kuntratturi, il-kostruzzjoni mhix worth it.

Tista 'żżur l-oġġetti tal-iżviluppaturi diġà kompluti u ara x'tip ta' appartamenti jiġu trasferiti lill-klijenti.

Fittex għal żviluppatur li rċieva finanzjament tal-proġett ta 'bank affidabbli, li l-ispeċjalisti analizzaw riskji ta' kostruzzjoni possibbli u kkalkulaw il-ħlasijiet kollha lill-kuntratturi.

Kif tagħżel dar

Il-ħaġa li jmiss ta 'min tagħti attenzjoni mill-qrib għal, din hija informazzjoni dwar l-iktar bini ġdid, jiġifieri, il-permess tal-kostruzzjoni u d-dikjarazzjoni tal-proġett.

Il-permess tal-kostruzzjoni jinħareġ mill-awtoritajiet territorjali, jikkonferma li l-iżviluppatur għadda minn spezzjoni fil-livell tal-Istat.

L-iżviluppatur huwa d-dikjarazzjoni tad-disinn innifsu, huwa assenjat lill-istampar u d-direttur tal-firma. Id-dikjarazzjoni tal-proġett għandha tindika:

Skadenzi għall-bidu u t-tmiem tal-kostruzzjoni;

• Deskrizzjoni dettaljata tad-dar;
• Sors ta 'finanzjament;
• Riskji finanzjarji possibbli.

Il-finanzjament tal-bini jista 'jitwettaq minn xerrejja nfushom, jew l-iżviluppatur jista' jieħu vantaġġ mill-kapital misluf. Jekk jogħġbok innota li l-iżviluppatur huwa meħtieġ kontinwament minħabba li huwa kkalkulat mal-kuntratturi u għall-provvista ta 'materjali, u għal kull stadju tax-xogħol. Għalhekk, l-iżviluppatur huwa ta 'benefiċċju li jbiegħu l-ewwel appartamenti anki qabel ma ċ-ċiklu żero jitlesta, jiġifieri, fl-istadju tal-fossa.

Xi żviluppaturi b'vista mnaqqsa jikkonkludu ftehim ta 'finanzjament tal-proġett mal-banek, skond liema organizzazzjoni ta' kreditu (bank) tipprovdi self għall-kostruzzjoni tad-dar, u l-iżviluppatur huwa kkalkulat għal flus ta 'kreditu li jirċievi minn xerrejja.

Ritratt: SGR / Fotolia.com

Ftehim ta 'parteċipazzjoni

Proġetti ta 'kuntratti ta' parteċipazzjoni kondiviża fil-kostruzzjoni (DDU) għandhom jiġu esplorati qabel ma tiddeċiedi dwar l-għażla tal-iżviluppatur.

DTU huwa bilaterali, hija tinsab bejn l-iżviluppatur u x-xerrej. Fil-kontenut tiegħu, huwa kunsenswali u kkumpensat. Dan ifisser li d-drittijiet u l-obbligi tal-partijiet fit-Trattat huma interkonnessi b'tali mod li d-dritt ta 'parti waħda hija kkonfermata mid-dmir tal-Parti l-oħra.

Ix-xerrej għandu kemmxejn aktar drittijiet mill-iżviluppatur. Madankollu, għandu d-dmirijiet tiegħu stess. Ix-xerrej huwa obbligat li jħallas l-ammont previst fil-kuntratt, kif ukoll biex jaċċetta l-oġġett ta 'kostruzzjoni ta' ekwità fil-preżenza ta 'permess għall-ikkummissjonar ta' bini ta 'appartamenti.

Il-kuntratt ta 'parteċipazzjoni ta' ekwità fil-kostruzzjoni għandu neċessarjament ikun fih l-oġġetti li ġejjin: \ t

1. Informazzjoni dwar l-oġġett tal-kuntratt li jippermettilek tidentifika l-oġġett preċiż (l-isem tal-oġġett, l-indirizz tal-bini, il-kamra u l-post tal-appartament fuq il-pjan, il-karatteristiċi tal-appartament, l-allegat metra);
2. L-ispiża stmata tad-djar (peress li l-Fondazzjoni Metrah tista 'tinbidel waqt il-kostruzzjoni, l-ammont eżatt ta' żviluppatur b'esperjenza ma jsirx għall-kuntratt, jagħti biss kalkolu approssimattiv);
3. L-iskadenza għall-kostruzzjoni u t-terminu ta 'trasmissjoni ta' oġġett huwa proprjetà immobbli (il-kuntratt li fih il-perjodu mhux speċifikat ma jistax jiġi rreġistrat fir-Reġistru tal-Istat, jiġifieri, mhux se jiġi kkunsidrat);
4. Perjodu ta 'garanzija għal oġġett (mill-inqas 5 snin, inklużi 3 snin fuq tagħmir ta' inġinerija), fil-qafas li l-iżviluppatur se jelimina n-nuqqasijiet għal kumpens b'xejn jew tħallas;
5. Modi kif tiġi żgurata l-eżekuzzjoni mill-iżviluppatur tal-obbligi taħt il-kuntratt (l-assigurazzjoni tar-responsabbiltà ċivili tal-iżviluppatur jew tal-garanzija tal-Bank, u l-kundizzjonijiet tal-garanzija u l-informazzjoni dwar il-garanti / assiguratur għandhom ikunu magħrufa mill-azzjonisti).

Reġistrazzjoni tal-kuntratt

Sabiex l-iżviluppatur li ma jbigħx l-istess appartament lil diversi azzjonisti, u mbagħad jittellgħu l-flus u jaħbi, il-liġi federali datata 30 ta 'Diċembru, 2004 Nru. 214-FZ "dwar il-parteċipazzjoni fil-kostruzzjoni ta' appartamenti u oġġetti oħra tal-proprjetà immobbli "Jipprovdi għar-reġistrazzjoni obbligatorja tal-parteċipazzjoni tal-Ftehim Share fil-kostruzzjoni tas-Servizz Federali ta 'Reġistrazzjoni tal-Istat, Katast u Kartografija (Rosreestr).

Fid-diviżjoni territorjali ta 'Rosreestra, iċ-ċirkostanzi tal-konklużjoni tat-transazzjoni se jiġu ċċekkjati, u l-informazzjoni dwarha tiddaħħal f'reġistru tal-istat wieħed tal-proprjetà immobbli (EGRN).

Għar-reġistrazzjoni tad-DDU, ikun meħtieġ li tħallas id-dazju tal-istat u x-xerrej, u l-iżviluppatur. Tista 'tagħmel miżata fil-fergħa tal-bank jew tuża l-portal tas-servizzi pubbliċi.

Tista 'tirreġistra dokumenti lilek innifsek jew liberu li titrasferixxi l-awtorità lill-iżviluppatur permezz ta' prokura. Jekk trid tgħaddi mill-proċedura ta 'reġistrazzjoni lilek innifsek, tista' ġġib dikjarazzjoni lid-Diviżjoni ta 'Rosreestra li tipparteċipa fl-avvenimenti kollha personalment.

Biex tirreġistra l-Ftehim ta 'l-Ewwel Ishma, l-iżviluppatur għandu jissottometti lill-awtorità tar-reġistrazzjoni:

• Dikjarazzjoni tar-reġistrazzjoni tal-Istat;
• dokument dwar il-ħlas ta 'dmir statali;
• Dokumenti li jikkonfermaw is-setgħat tar-rappreżentant tad-detentur tad-drittijiet tal-awtur u tal-parteċipanti tat-tranżazzjonijiet, inkluża l-awtorità tar-rappreżentant tal-entità legali li taġixxi f'ismu;
• dokumenti li jistabbilixxu d-disponibbiltà tal-liġi;
• dokument ta 'identifikazzjoni;
• dokumenti kostitwenti ta 'entità legali jew kopji notarili ta' dawn id-dokumenti;
• Dokumenti li jiddeskrivu l-oġġett ta 'kostruzzjoni ta' ekwità bil-post tagħha fuq il-pjan ta 'l-oġġett li qed jinħoloq mill-oġġett ta' proprjetà immobbli u ż-żona ppjanata;
• Permess tal-kostruzzjoni;
• Dikjarazzjoni tal-proġett;
• Il-pjan tal-oġġett maħluq mill-proprjetà immobbli li jindika l-post u n-numru ta 'bini residenzjali u mhux residenzjali fil-kompożizzjoni tiegħu u fiż-żona ppjanata ta' kull wieħed minnhom.

Jekk inti lest li tafda r-reġistrazzjoni tad-DTD lir-rappreżentant ta 'l-iżviluppatur, huwa meħtieġ li titħejja d-dokument notarili korrispondenti. Il-prokura għandha tinħareġ biss għar-reġistrazzjoni ta 'Trattat fir-Russja, sabiex inti tipproteġi lilek innifsek minn arbitrarjetà possibbli mill-iżviluppatur jew mir-rappreżentant tagħha. Għar-reġistrazzjoni tal-kuntratt normalment tieħu madwar għaxart ijiem tax-xogħol.

Ritratt: NGYNA / Fotolia.com

Ħlas ta 'appartament

Wara li d-DDD huwa rreġistrat, tista 'tħallas ix-xogħol ta' l-iżviluppatur. Normalment, il-ħlas jidħol kont akkredient speċjali f'bank wara li kkonkluda kuntratt ma 'l-iżviluppatur. F'dan il-każ, fil-ħin tar-reġistrazzjoni tat-Trattat f'Rostreestre, il-Bank jirriżerva l-ammont magħmul minnek, imma ma jittrasferihx lill-iżviluppatur sakemm ir-rappreżentant tiegħu jippreżenta ftehim lest.

Wara li d-DDU ġie rreġistrat, il-bank b'mod indipendenti jittrasferixxi l-flus fuq il-kont tas-saldu ta 'l-iżviluppatur. Jekk il-kuntratt ma rreġistrax, inti tista 'dejjem pick up flus magħmula għall-ittra ta' kreditu.

Xi kultant l-iżviluppatur jirrifjuta l-prattika li jintuża l-ittra ta 'kreditu. F'dan il-każ, il-flus se jiġu trasferiti għall-kont tas-saldu għalihom infushom, iżda biss wara li jirreġistraw il-kuntratt f'Rosreestre.

Hemm mod ieħor biex tibqa ', li għandha tissemma wkoll. Tista 'tħallas fi flus kontanti fil-kaxxier tal-kaxxier. F'dan il-każ, trid tagħti l-irċevuta għall-ordni ta 'flus kontanti tal-wasla, li tikkonferma l-fatt tal-ħlas.

Tista 'tħallas l-iżviluppatur għall-akkomodazzjoni tiegħek fi żmien jew permezz ta' diversi ħlasijiet li l-frekwenza tagħhom hija stabbilita bit-Trattat; Il-prezz jista 'jinbidel, iżda biss f'każijiet u fuq il-kondizzjonijiet speċifikati fil-kuntratt.

Ftehim Supplimentari

Fil-każ ta 'dewmien fil-kostruzzjoni jew l-inkapaċità li tintroduċi oġġett fis-seħħ, l-iżviluppatur għandu, skond il-Parti 3 ta' l-Art. 6 tal-Liġi Federali Nru 214-фз, mhux aktar tard minn xahrejn qabel l-iskadenza tal-ikkummissjonar tal-ikkummissjonar tas-sitwazzjoni attwali u tipproponi ftehim addizzjonali għall-Ftehim.

Il-prattika turi li tiffirma ftehim addizzjonali huwa fil-każijiet li ġejjin:

• Fil-kuntratt, inqas skadenzi għall-kostruzzjoni ġew indikati speċifikament biex tiżdied l-attrazzjoni ta 'l-investiment (u l-iżviluppatur wissiet dwarha);
• Dewmien fil-kunsinna ta 'materjali tal-bini;
• diżastri naturali;
• Ibdel il-kuntrattur.

Mhuwiex meħtieġ li jiffirma ftehim addizzjonali f'każijiet fejn, pereżempju, it-trasferiment ta 'drittijiet minn żviluppatur għal ieħor, kien hemm rifjut li jinkisbu permessi, kien hemm nuqqas ta' fondi għall-ikkummissjonar oġġetti, jew jekk l-iżviluppatur jipproponi li jittrasferixxi Il-ħin tal-kunsinna għas-sena u aktar mingħajr raġunijiet oġġettivi. Ftehim addizzjonali, kif ukoll DD, huwa suġġett għal reġistrazzjoni statali fl-amministrazzjoni territorjali ta 'Rosreestra.

Fi kwalunkwe każ, biex tevalwa s-sitwazzjoni, ta 'min konsultazzjoni ta' avukati li, ibbażati fuq l-analiżi tas-sitwazzjoni, ikunu jistgħu jagħtu pariri dwar riskji possibbli.

Att ta 'Handover

Wara li d-dar tiġi kkummissjonata, l-iżviluppatur jibgħat stedina għall-ispezzjoni tal-appartament. Skont ir-rekwiżiti tal-liġi, l-istedina tintbagħat bil-posta rreġistrata. L-iżviluppaturi speċifikati fid-DDU għandhom jiġu għall-uffiċċju tal-iżviluppatur. Tista 'tagħmel prokura għal wieħed mill-xerrejja, allura se ssir għall-proċeduri kollha ulterjuri. Wara r-rappreżentant tal-iżviluppatur jivverifika d-dokumenti tal-azzjonist (Karta tal-Identità, Prokura, DDU oriġinali), inti ser tiġi preskritta l-ħin tal-ispezzjoni tal-appartament. Spezzjoni u aċċettazzjoni tal-appartament - Il-każ huwa estremament responsabbli. Trid tispezzjona bir-reqqa djar ġodda għal nuqqasijiet.

In-nuqqasijiet kollha jistgħu jinqasmu f'żewġ gruppi:

• sinifikanti, fil-preżenza li huwa impossibbli li tgħix fl-appartament;
• Bla bżonn, li huma aktar kosmetiċi, iżda ma jeskludux il-possibbiltà li jgħixu fl-appartament (per eżempju, irregolaritajiet fil-ġibs).

Id-diviżjoni hija kondizzjonata, għax mhijiex imnaqqxa fi kwalunkwe att regolatorju. Il-kollettur tal-appartament, li jagħmel appartament innifsu jiddetermina jekk hux ser jiġi identifikat għalih bi sinifikanti jew le. Jekk id-difetti huma insinifikanti, iżda l-prolon jemmen li bħala tali, l-iżviluppatur għandu jipprova l-oppost innifsu (għal dan normalment idur għall-għajnuna ta 'esperti indipendenti).

In-nuqqasijiet kollha li skoprejt iridu jsiru għal att difettuż, li huwa kkumpilat f'żewġ kopji. Għal dan l-att, l-iżviluppatur huwa obbligat li jelimina n-nuqqasijiet fl-appartament jew jikkumpensa għall-ispiża tal-korrezzjoni tagħhom.

Jekk iffirmat att ta 'aċċettazzjoni u trasmissjonijiet, imma mbagħad sabet nuqqasijiet, allura matul il-perjodu tal-garanzija xorta tista' tikkuntattja lill-iżviluppatur biex tikkoreġihom. Jekk tiddewwem l-iffirmar tal-att ta 'aċċettazzjoni u trasmissjonijiet, għalkemm in-nuqqasijiet identifikati mhumiex sinifikanti, allura l-iżviluppatur għandu d-dritt wara xahrejn biex jagħmel att one-way.

Jekk l-iżviluppatur ma għaddix l-akkomodazzjoni fil-perjodu speċifikat fid-DDU, imbagħad għal kull jum ta 'dewmien, id-distribuzzjoni hija kumpens fl-ammont tar-rata ta' rifinanzjament ta '1/150 li topera fil-ħin tar-ritorn tal-flus.

Ċertifikat ta 'Sjieda

Wara li tkun iffirmat att ta 'aċċettazzjoni u trasmissjoni, l-iżviluppatur tat inti ċ-ċwievet, għad hemm xi affarijiet mhux mitmuma.

L-iżviluppatur huwa obbligat li jikkuntattja lill-gvernijiet lokali biex jiżgura li l-indirizz postali jiġi assenjat, kif ukoll biex joħroġ passaport katastali u tekniku, jiġifieri, li jqiegħed oġġett ġdid fuq il-kontabilità katastali u jagħmel dħul dwarha fir-reġistru. Normalment tieħu madwar 4 xhur.

Wara dawn id-dokumenti jinkisbu, huwa neċessarju li tiġi rreġistrata s-sjieda tar-Reġistru Unifikat tal-Proprjetà Immobbli (EGRN). Minn Jannar 2017, dan ir-reġistru huwa f'forma elettronika f'waħda għall-pajjiż kollu, għalhekk, japplika għar-reġistrazzjoni tad-drittijiet u l-kontabilità katastali ta 'oġġetti tal-proprjetà immobbli fi kwalunkwe reġjun, irrispettivament minn fejn jinsab l-oġġett innifsu.

L-awtorità tar-reġistrazzjoni għandha tikkuntattja d-dokument tal-identità, id-dikjarazzjoni u d-DDU. Ir-reġistrazzjoni tieħu madwar sebat ijiem. Iċ-ċertifikat innifsu mhux se jinħarġu - l-informazzjoni hija akkumulata fir-reġistru, u jekk meħtieġ, tikkonferma l-fatt li din l-akkomodazzjoni hija proprjetà tal-proprjetà tiegħek, tirċievi estratt minn Egrn.

Tnaqqis tat-Taxxa

It-tnaqqis tat-taxxa huwa 13% tad-dħul tiegħek li l-istat jirritornak wara li tixtri appartament, peress li t-taxxa fuq id-dħul fuq dan l-ammont diġà tħallset. Ma tistax tikseb it-tnaqqis ta 'dawk li ma jnaqqsux it-taxxa fuq id-dħul.

Issottometti dokumenti għat-tnaqqis fi kwalunkwe ħin wara li tixtri appartament. L-ammont massimu ta 'tnaqqis tat-taxxa huwa 260 elf rubles. Fil-każ li l-appartament kien irħas minn 2 miljun rublu, fl-ammont ta 'tnaqqis, tista' tippermetti u l-ispejjeż tad-dekorazzjoni.

It-tnaqqis tat-taxxa jirċievi dak li għamel pagamenti. Min iħaddmek ma jkollux taxxa fuq id-dħul mill-paga tiegħek sakemm tkun imħallsa kompletament l-ammont ta 'tnaqqis, jew tista' tagħmilha possibbli li toħroġ u titħallas permezz tal-ispezzjoni tat-taxxa. F'dan il-każ, inti tħallas darba fis-sena.

Qabel ma tikkuntattja inqas, huwa meħtieġ li jinġabru d-dokumenti li ġejjin:

1. Dikjarazzjoni tat-taxxa fil-forma ta '3-NDFL;
2. Ċertifikat tad-Dħul fil-Formola 2-NDFL;
3. Applikazzjoni għat-tnaqqis;
4. Kopji tal-passaport, kuntratt ta 'parteċipazzjoni ta' ekwità, irċevuti ta 'ħlas, att li jirċievi appartament, ċertifikat ta' reġistrazzjoni ta 'sjieda jew estratt mir-reġistru.

Konjuġi li jixtru appartament fi proprjetà konġunta ser ikollhom bżonn dikjarazzjoni dwar id-determinazzjoni tas-sehem u kopja taċ-ċertifikat taż-żwieġ jew il-kuntratt taż-żwieġ.

•