Het lijkt bij het kopen van behuizing in de nieuwe bouwproblemen niet zou moeten zijn. Controleer de geschiedenis van het appartement is niet nodig - het is alleen gebouwd; Het is niet nodig om ervoor te zorgen dat er geen huurders achtergelaten zijn, die niet worden stopgezet van registratie. Maar het was er niet!
Foto: Shutterstock / Fotodom.ru
Als de ontwikkelaar zijn verplichtingen niet heeft voldaan, heeft de koper van het appartement in het nieuwe gebouw het recht op compensatie. Opgeleverd, natuurlijk, dat het contract van de aandelenparticipatie aan de bouw (DDU) correct is opgesteld.
Beëindigt u het contract?
De overdracht van de overdracht van de accommodatie Het onroerend goed is een voorwaarde voor de contract van aandelenparticipatie aan de bouw, zo verankerd in de wet. Als de term niet is opgegeven, wordt het contract niet geregistreerd in het staatsregister. Als de ontwikkelaar om de een of andere reden de constructie van het huis niet kan afmaken en in gebruik is genomen in werking, die in het contract is vastgesteld, is het verplicht om de deelnemer met relevante informatie en het voorstel te verzenden om de voorwaarden van het contract te wijzigen.Volgens de vereisten van artikel 6 van wet nr. 214-FZ "op deelname aan de aandelenconstructie van appartementsgebouwen en andere onroerendgoedobjecten" moet het uiterlijk 2 maanden vóór het verstrijken van de in het contract vermelde termijn worden gedaan . In het geval dat de aandeelhouder ermee instemt een klein beetje te wachten, bereidt de ontwikkelaar een aanvullende overeenkomst voor op de verandering in de timing van de bouw en de timing van de overdracht van het appartement.
Let op: een aanvullende overeenkomst met de Participatiereactie moet de registratie van de staat doorgeven in de territoriale toediening van Rosreestra
De koper heeft een andere versie van acties - hij mag niet wachten op het einde van de constructie en beëindigt de DTD eenzijdig. Hiervoor is het voldoende om de ontwikkelaar met de bijbehorende schriftelijke melding per aangetekende post te verzenden. Beëindig het contract of ga ermee akkoord om te wachten - om alleen de aandeelhouder op te lossen. Allereerst is het noodzakelijk om de redenen te analyseren waarom de ontwikkelaar geen tijd had om haar deel van het contract voor de aangewezen datum te vervullen. Als de redenen kunnen worden geëlimineerd (bijvoorbeeld, heeft de aannemer de levertijd van bouwmaterialen geschonden), en de term voor het verlengen van de constructie is niet te groot, het is mogelijk om te wachten op het einde van de bouw. Indien de reden voor de verandering van de ontwikkelaar of bijvoorbeeld bij gebrek aan vergunningen of de termijnen voor het voltooien van de constructie gedurende een jaar of langer wordt uitgesteld, heeft de koper alle reden om te beslissen voor beëindiging van het contract.
Om niet te vergissen met de keuze, is het het beste om de professionals te vertrouwen en advies te krijgen van een advocaat die gespecialiseerd is in gedeelde constructie.
Claims op de ontwikkelaar
Als de ontwikkelaar in het einde van de bouw niet een vertraging heeft verleend (of als de in de aanvullende overeenkomst gespecificeerde deadline tot het einde komt, en het huis nog niet is gegeven), is het noodzakelijk om een schriftelijke claim naar de ontwikkelaar, veeleisend te verzenden Om de verplichting te bereiken, om de toetsen uit te geven om het appartement over te brengen en een boete te betalen voor vertraging.De deadline waarin de ontwikkelaar de aandeelhouder moet beantwoorden, is tien dagen (het moet worden aangewezen in een schriftelijke claim). De claim wordt per aangetekende brief verzonden met een kwitantie. De aandeelhouder kan ook een claim geven aan de ontwikkelaar of zijn vertegenwoordiger persoonlijk. Bereid in dit geval twee voorbeelden van het document op. Men blijft van de ontwikkelaar, de tweede, met het zegel en de handtekening van de geadopteerde partij, neem je jezelf. Het zal handig zijn als u naar de rechtbank moet gaan. Als de ontwikkelaar niet op een klacht reageerde (niet voorstelde om een aanvullende overeenkomst te ondertekenen, heeft de oorzaak van de vertraging niet uitgelegd), neem dan contact op met de rechtbank.
De claim kan onafhankelijk worden gecompileerd of van toepassing op juridisch advies. U kunt een claim indienen op de locatie van de ontwikkelaar of op uw woonplaats. Merk op dat u niet alleen de betaling van sancties kunt eisen, maar ook compensatie voor morele schade (de grootte ervan zal echter gedocumenteerd rechtvaardigen), evenals een boete voor niet-naleving van de vereisten van de consument op vrijwillige basis.
De volgende documenten moeten bij de claim worden bijgevoegd:
- contract voor deelname aan gedeelde constructie;
- Aanvullende overeenkomsten met de overeenkomst (indien beschikbaar), indien zij de overdrachtsperiode van het voorwerp regelen door de deelnemer aan aandelenconstructie;
- Documenten die de betaling ter bevestiging van uw kant bevestigen;
- Andere documenten die extra kosten bevestigen (verhuur van huisvesting of te veel betaalde lening);
- Uw aanspraak op de ontwikkelaar met een voorstel om vrijwillig aan de vereisten voor de betaling van de boetes te voldoen;
- Het antwoord op de claim (als het, natuurlijk).
De waarschijnlijkheid van het winnen van het geval van de vertraging van de deadlines is erg groot. De enige dat deskundigen letten op en wat de analyse van de juridische praktijk laat zien, de grootte van de in de rechtszaak verklaarde penalty kan aanzienlijk worden verminderd.
Compensatie voor het wachten
Voor elke dag van vertraging vertrouwt de compensatie. Als de prololnel de deal wil beëindigen, is de ontwikkelaar na ontvangst van de juiste kennisgeving binnen tien werkdagen verplicht om geld terug te brengen voor het appartement en de boete te betalen voor het gebruik van andermans geld. De grootte van de boete wordt bepaald uit de berekening van de herfinancieringspercentage van 1/150, die handelt op het moment van de terugkeer van geld.
Sinds 2016 is de grootte van de herfinancieringspercentage gelijk aan het sleutelpercentage, moet de grootte afzonderlijk worden opgegeven
Bijvoorbeeld, op 18/08/2017, het was 9,25%. Het bedrag wordt opgebouwd vanaf de dag waarop de aandeelhouder geld (volledig of hun eerste deel) in het kader van het contract heeft gedaan, tot op de dag waarop ze worden geretourneerd. Laat ons nadenken. Het appartement kost 8,5 miljoen roebels., Geleverd gedurende 96 dagen, de grootte van de herfinancieringspercentage is 9,25%. De hoeveelheid compensatie in dit geval zal zijn: (Appartement Prijs / 100 × Herfinancieringspercentage / 150) × Aantal dagen van vertraging, dat is: (85 000 × 9,25 × 150) × 96 = 503 199,00 Руб. Als de ontwikkelaar weigert de straf vrijwillig te betalen, in overeenstemming met de federale wet "op consumentenbescherming", kan het Hof een boete van 50% van het bedrag van de boete van zo'n respondent voorkomen.Bovendien heeft de aandeelhouder het recht om compensatie te herstellen voor het veroorzaken van morele schade veroorzaakt door bijvoorbeeld lang wachten. Het bedrag dat u bepaalt als compensatie voor schade, moet worden bevestigd. Om dit te doen, is het noodzakelijk om al het papierbewijs te verzamelen dat u extra kosten draagt vanwege de schending van de deadlines. We geven voorbeelden. Als u een behuizing neemt, kunt u de hele tijd niet verhuizen naar uw eigen appartement, brengt u extra geld uit. U kunt uw uitgaven bevestigen door een kopie van de huurovereenkomst voor residentiële panden en afdelingen te presenteren, te getuigen van dat u geld vertaalt naar de eigenaar van het appartement (of bijvoorbeeld, het zal ten koste gaan van een hotel of hostel).
Zonder een overeenkomst
Met de goedkeuring van de federale wet "in deelname aan de aandelenbouw van appartementsgebouwen en andere onroerendgoedobjecten" nr. 214-фз conflictsituaties met de deelname van aandeelhouders en de ontwikkelaar is veel kleiner geworden. Desalniettemin kan soms een contract van aandelenparticipatie in de bouw (DDU) de koper van huisvesting volledig beschermen.
Aan de andere kant kan compensatie in overtreding van bouwperioden worden verkregen in het geval dat het appartement niet door het contract van de aandelenparticipatie wordt gekocht. Het zal moeilijker zijn (vaak in investeringscontracten of voorlopige verkoopcontracten bevatten niet de deadline voor het einde van de bouw en de overdracht van huisvesting).
Als de term in het contract is opgegeven, kunt u veilig op de rechtbank van toepassing zijn. In de loop van de procedure moet een besluit over compensatie worden gemaakt en na de bepalingen van de kunst. 332 Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, zelfs als het contract de verplichtingen van de verkoper voor schadevergoeding voor schadevergoeding niet heeft vastgesteld, kan de koper de betaling van een boete vereisen. De grootte zal worden bepaald door de regels van de kunst. 395 Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, dat wil zeggen, gebaseerd op de verslaggevingspercentage van de Centrale Bank van de Russische Federatie op de dag van de vervulling van de verplichting. Moeilijker als de duur niet door het contract wordt gedefinieerd. En dan moet de koper echter niet ontmoedigd worden - om zijn woorden te bevestigen dat de deadlines worden geschonden, kunt u het bewijs correct verzamelen. Het enige in dit geval kan niet zonder bevoegde juridische ondersteuning doen.
Handeling van leeftijdsverzending
Nadat het huis is ingebracht, moet de ontwikkelaar een bericht sturen naar de aandeelhouders, die verwijst naar de bereidheid van het object en de uitnodiging om de appartementen in volgorde te accepteren. Als de ontwikkelaar geïnteresseerd is in het feit dat haar aandeelhouders hun vierkante meter zullen ontvangen, kan het zich misschien niet beperken met een e-mailbericht en de aandeelhouders of (en) bellen om ze een e-mailbericht te verzenden. Of u kunt constant de pagina van de ontwikkelaar in sociale netwerken en de site op internet controleren, dan heeft u de laatste informatie.
Nadat u een uitnodiging hebt ontvangen, moet u contact opnemen met de ontwikkelaar en de procedure verduidelijkt. Meestal worden appartementen uitgegeven in de volgorde van de algemene wachtrij (als ze niet van tevoren werden gedistribueerd). Om documenten te ontvangen en het appartement te inspecteren, is de aanwezigheid van alle aandeelhouders die het Contract ingeroepen is noodzakelijk. Als iemand van je co-beleggers niet kan komen (bijvoorbeeld heb je een appartement gekocht met mijn echtgenoot, want de tijd van de nieuwe, was hij of zij was in een werkende zakenreis), het is noodzakelijk om een volmacht te maken over die van de aandeelhouders die een appartement ontvangen. Als u een gespecialiseerde hulp nodig hebt - bijvoorbeeld, kan het project van het reparatie- en constructieteam, dat uw behuizing zal afmaken, ook worden uitgenodigd voor inspectie. Let op: vaak suggereert de ontwikkelaar bij de vergadering onmiddellijk de handeling van acceptatie en transmissie, en na later. Asimate mag anders, anders, als er tekortkomingen zijn, zult u ze op eigen kosten moeten elimineren.
Foto: Shutterstock / Fotodom.ru
We zijn op zoek naar tekortkomingen
Er moet gezegd worden dat de prololnel er zeker van moet zijn voor het feit dat hij de perfecte muren of seks niet zal zien. Aan de andere kant, het eens met alle verlaagden is het ook niet waard. In de tekst van de wet is er geen duidelijke classificatie van de tekortkomingen, ze worden vaak verdeeld in significant en onbeduidend.Er zijn al die waarin het onmogelijk is om in een appartement te wonen. Dit zijn bijvoorbeeld dergelijke tekortkomers als: niet-werkende rioolwater, gaten in de muren en ramen, gebroken toegangsdeuren, geen afsluitmechanismen op de ramen. Zelfs als er een aanzienlijk deel van één is, kunt u de handeling van acceptatie en transmissie niet ondertekenen.
Onnodig kan defecten worden genoemd die niet interfereren met het leven in het appartement: putten en bugs in gips, krassen op de ramen. Zowel significante en onbeduidende tekortkomingen moeten worden gedaan aan een defecte verklaring, die is gehecht aan de handeling van acceptatie en transmissie, die aangeeft welke het geïdentificeerde tekortkoming is. Het is echter niet nodig om te haasten met de ondertekening van de wet, aangezien de ontwikkelaar een datum moet toewijzen aan welke essentiële defecten zullen worden geëlimineerd. Alleen na hun eliminatie kan de aandeelhouder relatief veilig zijn voor zijn portemonnee om de handeling van acceptatietransmissie te ondertekenen.
Als de ontwikkelaar van mening is dat de in het appartement geïdentificeerde in het appartement niet significant zijn, moet hij het bewijzen met behulp van een onafhankelijke bouwexpertise. Let op: zelfs als u een tekortkomingen vond na ondertekening van de daad van acceptatie, kunt u verwijzen naar de ontwikkelaar om ze te elimineren. Federaal Wet nr. 214-FZ bepaalt dat de garantieperiode voor het huis zelf 5 jaar is, op technische apparatuur (pijpleidingen, verwarming en ventilatiesystemen) - 3 jaar.
Meestal gaan de ontwikkelaars niet overeen om de aandeelhouderskosten te compenseren voor het elimineren van de tekortkomingen, en ze stellen het voor om ze te corrigeren met de krachten van hun aannemers. Als dit je zaak is, maak je dan klaar om te wachten. De wet verplicht de ontwikkelaar om de tekortkomingen te elimineren "binnen een redelijke termijn", maar de term zelf is niet vastgesteld. Meestal op de finish toewijzen tot de maand. Als u de sleutels al hebt ingenomen, moet de ontwikkelaar het met u eens zijn wanneer een constructie- en reparatieteam in uw appartement zal werken.
Nemen of niet accepteren?
Nadat u een uitnodiging van de ontwikkelaar hebt ontvangen om een appartement te nemen, heeft u:
- Verzamel alle aandeelhouders die zijn gespecificeerd in uw contract;
- Krijg een volmacht op degenen die niet kunnen deelnemen aan de ontvangst van het huisvesting;
- Paspoorten voorbereiden, volmacht (indien aanwezig) en het contract van het eigen vermogen in de bouw;
- Onderzoek het appartement grondig, niet om te haasten en de handeling van de technici niet te ondertekenen totdat de inspectie is voltooid;
- Als er aanzienlijke tekortkomingen worden onthuld, dring erop dat ze worden gedocumenteerd, maar de handeling van de receptie tekent niet.
De ontwikkelaar is verplicht om de tekortkomingen in het appartement gedurende een bepaalde periode te elimineren of de mogelijkheid van monetaire vergoeding op te geven aan de koper van de kosten van hun correctie. Federaal Wet nr. 214-FZ garandeert of de kwaliteit van het appartement, noch de parameters die zijn vermeld in het contract (methode, lay-out), aangezien de ontwikkelaar het recht heeft om wijzigingen aan te brengen in de projectdocumentatie, die hiervoor goedkeuring heeft ontvangen aandeelhouders, om overeenstemming te bereiken waarmee ze eenvoudigweg, omdat ze snel in de eigen huis willen bewegen.
Extra en ontbrekende meters
Wanneer de constructie is voltooid, kan worden ontdekt dat het gebied van het appartement dat u hebt gekocht anders is dan het project. Bij wet, om een object in gebruik te nemen, is de ontwikkelaar verplicht om de meting van alle gebouwen van het gebouw van specialisten uit het Technical Inventory Bureau (BTI) te bestellen. Na de procedure vindt de eindomvang van elk appartement eruit. Als de behuizing meer bleek te zijn, heeft de ontwikkelaar extra kosten nodig; Als het gebied minder is - het zal nodig zijn om de aandeelhouder aan het verschil te compenseren.
Als de projectafwijkingen van de realiteit zijn onthuld, moet de aandeelhouder een aanvraag (in twee exemplaren) van compensatie voor de directeur van de ontwikkelaar indienen, waarbij ze alle feiten uiteenzetten en vragen om herberekening (aanwijzen van bankgegevens). Een voorbeeld van de aandeelhouder moet ten minste worden gehandhaafd totdat de definitieve beslissingen over de prijs van woningen worden geaccepteerd. Sommige ontwikkelaars omvatten in het DDA-item volgens welke de afwijking van het projectgebied van de werkelijke binnen 1-2% wordt beschouwd als toegestaan, en daarom heeft de herberekening niet nodig. Let op: als de ontwikkelaar niet de maximaal mogelijke waarde van de discrepantie van het project en het werkelijke gebied heeft ingesteld, kan de koper niet in staat zijn om geld van de ontwikkelaar voor onvolledige vierkante meter te eisen.
Als de ontwikkelaar een oplossing vertraagt voor de kwestie van het retourneren van de hoeveelheid overbetaling of weigert om opnieuw te berekenen met de wijziging in het functioneel van het pand, heeft de aandeelhouder het recht om te resten te herstellen via het Hof. Om dit te doen, is het noodzakelijk om een vordering in te dienen voor de bescherming van de rechten van de consument, parallel, met vermelding van de vorderingen voor het herstel van de boete voor de vertraging in de levering van het appartement en de vergoeding voor morele schade.
