Elke makelaar weet goed dat sommige appartementen erg moeilijk te verkopen zijn. Onder de meest problematische transacties - de aankoop en verkoop van woningen, een van wie de eigenaren een kind is. Overweeg welke functies van operaties met dergelijk onroerend goed
Elke makelaar weet goed dat sommige appartementen erg moeilijk te verkopen zijn. Onder de meest problematische transacties - de aankoop en verkoop van woningen, een van wie de eigenaren een kind is. Overweeg welke functies van operaties met dergelijk onroerend goed
Als het kind niet de eigenaar van het appartement is, maar alleen is geregistreerd, is het niet nodig om toestemming van de voogdijschap te verkrijgen. Maar als het is vastgesteld dat een minderjarige eigenlijk de ouderlijke zorg was op het gebied van zijn rechten, kan het verkoopcontract gedurende 3 jaar worden uitgedaagd
De rechten van kinderen
De instemming van de voogdij- en voogdijdragende lichamen is noodzakelijk in transacties die leiden tot een afname van het aandeel van onroerend goed, de enige eigenaar of de eigenaar van het deel daarvan een minderjarige is. Waaronder:- aankoop en verkoop;
- bijdrage;
- Secundair eigendom;
- levering aan of huur, gratis gebruik;
- Exchange;
- Afwijzing van de preferentiële aankoop van een aandeel;
- Divisie vastgoed;
- Weigering van erfenis;
- isolatie van het aandeel van het eigendom van een minderjarige.
Volgens de Russische wetgeving komt de leeftijd van 18 jaar. AdultArtaries gebruikt zijn rechten volledig, het is volledig onafhankelijk bij het afsluiten van transacties (natuurlijk is dit niet van toepassing op die mensen wiens juridische capaciteit beperkt is vanwege hun geestesziekte (mentale stoornis).
De "Nightmare" -altor is minderjarigen, dat wil zeggen, kinderen jonger dan 18 jaar. Junior Minors (onder 14) hebben het recht om hun eigen personeel te beheren, kleine huishoudelijke transacties te maken. Alle andere wettelijk significante acties voeren wettelijke vertegenwoordigers van het kind (ouders, adoptieve ouders, voogden - voor kinderen onder de 14). Zonder een visum van een legitieme vertegenwoordiger van de transactie, gepleegd door het kind, van een juridisch oogpuntloos.
Senior Minors (van 14-18 jaar) Genieten van een veel grotere vrijheid: ze kunnen onafhankelijk van persoonlijke inkomens (bijvoorbeeld beurzen, vergoeding) afvoeren, bankdeposito's maken en ze op eigen goeddunken gebruiken, evenals het uitvoeren van de autoriteiten van de werk van wetenschap, literatuur of kunst, uitvindingen of anderszins beschermd door de wet van de intellectuele activiteit. Bovendien mogen minderjarigen op 14 jaar en ouder het recht hebben om in de documenten in te dienen, die in een deal worden ingaan (de schriftelijke toestemming van ouders of trustees moeten echter voor de laatste worden verkregen).
Er zijn uitzonderingen: Minderjarigen kunnen met maximaal 18 jaar voldoet aan hun rechten volledig, als de voogdijautoriteiten (in sommige gevallen - het Hof) hebben besloten hun emancipatie (erkenning volledig in staat is om meerderheid te bereiken). Dit kan gebeuren als een kind op de leeftijd van 16 en oudere werken onder een arbeidsovereenkomst, of met toestemming van de ouders (trustees) die zich bezighoudt met ondernemerschap, of getrouwd. Het besluit wordt genomen door voogdijautoriteiten. Er is echter een substantiële voorwaarde: zowel ouders (of juridische vertegenwoordigers) moeten echter overeenkomen, anders erkennen het kind dat in de rechtbank wordt geëmancipeerd.
Als de voogdijautoriteiten een positief besluit over emancipatie hebben aangenomen, ontvangt de minor volledige capaciteit, dat wil zeggen, het recht om zelfstandig transacties (en, dienovereenkomstig te reageren op zijn eigen verplichtingen). In dit geval zal de toestemming om een vastgoedtransactie af te ronden, en zullen de ouders niet in staat zijn om te beïnvloeden hoe het kind het eigendom van hem behoort.
Om toestemming te krijgen voor de Commissie met huisvesting, is de persoonlijke aanwezigheid van de Vader en de Moeder in de afdeling voogdij noodzakelijk. Zelfs als het huwelijk is beëindigd of een van de ouders is geregistreerd op een ander adres, moeten beide een verklaring schrijven
Documenten voorbereiden
- de verklaring van ouders aan de autoriteiten van de voogdij en de voogdij met een verzoek om de transactie te aanvaarden (als er geen ouders zijn, is het noodzakelijk om een document in te dienen dat dit bevestigt, zoals de doodscertificaat, het Gerechtsbesluit inzake de onthouding van de rechten van de rechten of het herkennen van de ouder missingsly afwezig);
- een verzoek om toestemming te geven om een transactie te sluiten van een minderjarige die deelneemt aan 14 jaar en ouder;
- de ontvangsten van alle volwassenen die deelnemen aan de transactie, die zij ermee instemmen om deel te nemen aan het kind in onroerend goed operaties;
- Certificaat (certificaat) op de geboorte van een kind (kinderen) of paspoort (degenen die al 14 jaar oud zijn geweest);
- Documenten die het eigendom zijn van alle residentiële panden die deelnemen aan de transactie (certificaat van eigendom van de woning, het contract van uitwisseling, aankoop en verkoop, certificaat van overerving wettelijk);
- BTI-certificaten over de kosten van residentiële lokalen die deelnemen aan de transactie (afzonderlijk certificaat voor elk object);
- explicatie- en plattegrond (als u een huis koopt, - kadastrelisch plan) van alle objecten;
- echte uitspraken van huisboeken over alle residentiële lokalen die betrokken zijn bij de transactie;
- Verklaringen over de status van financiële en persoonlijke accounts voor alle residentiële lokalen die betrokken zijn bij de transactie;
- Certificaten van ERC over de afwezigheid van schuld aan nutsbetalingen aan alle residentiële lokalen die deelnemen aan de transactie (de aanwezigheid van deze referenties is niet nodig, maar voor het geval het beter is om te verkrijgen - om dergelijke documenten niet te lastig te vallen) .
Als een minderjarige de eigenaar is, maar geregistreerd op een ander adres, is het noodzakelijk om een uittreksel uit het huisboek te bieden op de plaats van zijn registratie, evenals documenten die bevestigen dat de transactie uitgevoerd met het appartement gunstig is voor het kind. Een van de belangrijkste documenten is een verklaring van ouders, die rechtstreeks wordt overgedragen aan de autoriteiten voor bewaring en voogdij. Het bovenstaande is een voorbeeld van een dergelijke toepassing. Overweeg: alleen van toepassing op autoriteiten van voogdij en voogdij in aanwezigheid van een complete set originele boeken. Het is erg belangrijk om de deadlines niet te missen: de toepassing (evenals andere managementdocumenten) is 1 maand geldig. Tegelijkertijd zetten de handtekeningen in de aanwezigheid van vertegenwoordigers van voogdij- en voogdijlichamen. Aishche is een belangrijk punt: theoretisch, de deadline voor het indienen van documenten kan worden verlengd, maar de oorzaken van vertraging moeten respectvol zijn. Ktakov omvat niet het verstrijken van de termijnen van de actie die wordt ingediend bij de overweging van documenten of de timing van de aanbetaling van het appartement, evenals eventuele orale of schriftelijke overeenkomsten tussen de partijen.
De lijst met documenten is niet onderworpen aan expansie, maar in sommige gevallen kunnen de specialisten van de voogdijlichamen het verminderen. Volgens realtors wordt de term van het afsluiten van een aankoop- en verkooptransactie met een appartement, dat een kleine eigenaar of een mede-eigenaar heeft, ongeveer 2 weken verhoogt (deze keer is nodig door de voogdijautoriteiten om de ingediende documenten te verifiëren).
De eigenaren van het appartement waarin kinderen zijn geregistreerd, moeten aanwezig zijn aan het einde van de transactie in de notaris - ze kunnen geen wettelijke vertegenwoordiger verzenden
Woning rekenkunde
Door te beslissen om akkoord te gaan met een onroerend goed of weigeren, worden werknemers van voogdij- en voogdijlichamen geleid door de regel "het is beter, het is onmogelijk." Dit betekent dat de parameters van de nieuwe behuizing van het juveniel niet slechter moeten zijn dan de vorige. U moet echter weten dat twee opties voor de interpretatie van deze regel mogelijk zijn: strikt rekenkundig (meer dan meters betekent beter) en van hoge kwaliteit (de beoordeling wordt gemaakt rekening houdend met alle factoren in het aggregaat: niet alleen gebied, maar Ook van de locatie, de beschikbaarheid van basiscommunicatie, een aparte ruimte voor een kind, de mate van infrastructuurontwikkeling).Extreme gevallen, specialisten van voogdij-organen gebruiken een rekenmethode, gebaseerd op het feit dat als gevolg van de transactie de waarde van het eigendom van het kind niet mag afnemen. Dit betekent dat een minderjarige in het eigendom is van een ander appartement of een inzet in het appartement, een equivalent van degene die in zijn verkoophuis is geweest.
Bij gebruik van een kwalitatieve versie van de evaluatie van de transactie overwegen veel meer parameters dan het gebied van de kamer, de aanbetaling van de uniforme eigenaar. Daarom, als ouders het stadsappartement op een ruim huis in het dorp willen veranderen, zullen ze de autoriteiten van de voogdij moeten overtuigen dat de kinderen worden verzekerd door hetzelfde niveau van comfort dat in de stad was.
Overweeg verschillende voorbeelden van woningrekenkunde.
Appartement met twee kamers veranderen in een kamer. Situatie is complex: het is duidelijk niet mogelijk om een gelijke uitwisseling te maken, zelfs als het aantal vierkante meter per kind-co-uil meer zal zijn in een appartement met één kamer dan in oude behuizing. De beslissing is: de minderjarige wordt de enige eigenaar van het nieuwe appartement (in het verkoopcontract, het kind wordt vermeld als de enige koper). Alternatief: het kind krijgt compensatie in de vorm van een aandeel in een andere behuizing (bijvoorbeeld bij de grootvader en grootmoeder) of in de vorm van een contante aanbetaling in het bedrag van het aandeel van een minderjarige in het verkochte appartement. De bijdrage aan de bank moet worden geopend in de naam van het kind, maar hij zal het kunnen gebruiken, slechts 18 jaar bereikt.
We veranderen de stoffige stad naar het dorp. Vanuit het appartement waarin elk van de kinderen geen aparte kamer heeft, beweegt het gezin naar een landhuis. De dichtstbijzijnde school bevindt zich in de naburige nederzetting. De autoriteiten van voogdij en voogdij zullen waarschijnlijk een overeenkomst sluiten om een transactie te maken. De reden is de afgelegenheid van de school of de mogelijke verslechtering in de kwaliteit van het onderwijs. Er is echter een uitweg uit deze situatie: evalueren van de kwaliteit van het onderwijs zal helpen, bijvoorbeeld, statistische gegevens over het aantal medaille en afgestudeerden van de scholen ontvangen van universiteiten, evenals het aantal leraren - laureaten van verschillende premies in het pedagogisch team van de onderwijsinstelling. Als u van plan bent om een kind thuis te leren, overweeg dan: werknemers van voogdijlichamen met grote terughoudendheid hiermee instemmen hiermee, terecht geloven dat het kind moet socialiseren in het team (indien het leren van huis niet te wijten is aan medische prostituees).
Bijna gelijke uitwisseling . Deze zaak verondersteld dat de kleine rechten niet worden geschonden. Maar zelfs met een gelijke gebed kan het appartement een volledig in tegenstelling tot planning hebben en met dezelfde totale oppervlakte - verschillende leefruimte en verschillende lay-out. De enige juiste oplossing is om de beste kamer naar het kind te nemen.
Aankoophuis in een hypotheeklening (appartement op borgtocht). Om een uitweg te vinden van de bewust niet-winnende situatie, moet u het eens zijn over de aanbetaling van het appartement waarin het kind is geregistreerd, met voogdij- en voogdijautoriteiten. Wanneer u een contract ontwerpt, stuurt de notaris een verzoek of de aanbetaling is overeengekomen. Bovendien kan aanvullende informatie over het contract worden aangevraagd, waarmee de specialisten van de voogdijautoriteiten de situatie volledig kunnen beoordelen (of de lening zal worden betaald, of het kind zonder dak boven zijn hoofd zal blijven) en zal het versnellen de beslissing.
Kopers en verkopers
Ervaren realtors adviseren kopers om erachter te komen wie een wettelijke vertegenwoordiger is van een minderjarige en die toestemming geeft aan de transactie. De beste optie is een kind dat met zijn ouders woont, een welvarende familie. In dit geval is er geen reden om wettelijke vertegenwoordigers te zoeken.
Maar misschien moet je de situatie onder ogen zien wanneer de vader en / of de moeder van het kind van de eigenaar verstoken is van ouderlijke rechten, veroordeeld voor een gevangenisstraf, lijden aan een psychische stoornis, hun locatie is onbekend of stierven. In het geval van de interesses en de voogdijschapsautoriteiten van het kind.
De april moet worden nagedacht over het overtuigen van de koper om te wachten tot de transactie met de voogdij wordt gecoördineerd. Er moet worden herinnerd dat eerlijkheid het beste beleid is. De koper moet onmiddellijk waarschuwen dat de timing van de operatie met onroerend goed enigszins zal toenemen. U moet van tevoren documenten verzamelen - dit helpt bij het verminderen van de voorbereidingstijd voor de transactie. Extraward: onthoud dat de voogdijautoriteiten alleen worden gevolgd voor naleving van de rechten van kinderen, maar controleer de juridische zuiverheid van de transactie en de juistheid van het ontwerp van documenten niet.