Appartement logice

Een appartement kopen in de secundaire vastgoedmarkt. Gids voor de stadia van een dergelijke transactie, waardoor valkuilen kan vermijden.

Photoxpress.ru.

Als u besluit een appartement te kopen, moet u geld kiezen in de constructie van een nieuwe of aankoopbehuizing op de secundaire markt. Verhoogde gevallen van misleiding van aandeelhouders moedigen veel potentiële kopers aan om de tweede optie te kiezen. Voor hen bieden we een gids voor de stadia van een dergelijke transactie, waardoor het mogelijk maakt om onderzeeërstenen te voorkomen.

Dus de beslissing wordt gemaakt, u koopt een appartement niet in een nieuw gebouw, maar op de secundaire markt, reeds vervloekt en uitgerust. Plussen zijn ongetwijfeld dat u niet hoeft te wachten op het einde van de constructie en raden of het huis op tijd wordt verhoogd. Bovendien moet u bij het kopen van een appartement in het huis in aanbouw ongeveer 6 maanden doen om de staatsregistratie van het eigendom ervan te verwachten. Echter, iemand die op zoek is naar secundaire huisvesting is nodig om zeer attent te zijn. Dit segment van de markt is een verhoogd risico. Hier is meer geavanceerde fraude, dan op het primaire en de retourtijd van het appartement is 3 jaar vanaf het moment van het detecteren van de illegaliteit van de transactie. Elk van de voormalige eigenaren van huisvesting kan de transactie protesteren tijdens de opgegeven periode (en de gronden voor deze massa, soms zelfs opzettelijk gemaakt). Als er sprake is van schendingen van de wetgeving, keert het Hof partijen terug in de oorspronkelijke positie. Het aantal beëindigde transacties in de vastgoedmarkt is niet zo klein: in Moskou, bijvoorbeeld, ongeveer 3% van het totale aantal van hen. Om deze trieste statistieken niet te vergroten, moet u nadenken over al uw acties.

Kies een appartement

Waar te beginnen? Natuurlijk, met het zoeken naar een appartement. Als u niet beperkt bent tot de middelen, neemt u contact op met het makelaarsbureau waarvan de specialisten een geschikte leefruimte zullen oppakken. De eerste onderwatersteen wacht je hier. Relaties met een vastgoedbedrijf moeten gedocumenteerd worden uitgegeven. Het is erg belangrijk in de tekst van het contract om aan te geven dat alle parameters van het appartement op zoek zijn: district, huissoort, vloer, oppervlakte, aantal kamers. Hoe vollediger informatie uw agent ontvangt, hoe gemakkelijker het zal zijn om de juiste optie te vinden.

Houd er rekening mee dat de overeenkomst met het Agentschap de grootte van de remuneratie van de makelaar moet bepalen. Ik ben één advies. Een grote waakpunt dat het Agentschap u ten minste drie huisvestingsopties zal selecteren die voldoet aan uw vereisten en binnen een bepaalde periode. In het tegenovergestelde geval zal de Realtor een voorschot moeten terugkeren en een boete betaalt. Natuurlijk betekent deze toestand van het contract niet dat u wispelturig kunt zijn en alle aangeboden appartementen die aan uw voorwaarden voldoen. Als de term is gemist door uw schuld (bijvoorbeeld, verwierp u de opties die het Agentschap verstrekt zonder uitleg van de redenen), u krijgt de vooruitbetaling van het bedrag dat de makelaar door de makelaar is uitgegeven om naar een appartement te zoeken.

Appartement van de koper betaalt geen belastingen. De verkoper betaalt inkomstenbelasting - 13% van de kosten van het appartement (met aftrek van voordelen). Maar als de accommodatie die u verkoopt al meer dan 5 jaar of kost minder dan 1 miljoen roebel, bent u bevrijd van de betaling van belasting. Als de verkoper minder dan 5 jaar een appartement bezat, moet hij belasting betalen met het bedrag van de inkomsten uit de verkoop van onroerend goed van meer dan 1 miljoen roebel.

Zelfs een appartement kopen via agentschap, begin met de studie van de markt. Iemand die dergelijke informatie heeft, is niet eenvoudig om rond de vinger te cirkelen - hij heeft tenslotte een idee van de prijzen in de woningmarkt en is daarom klaar om met de makelaar in dezelfde taal te praten.

Als u besluit om onafhankelijk te handelen, zonder toevlucht te nemen tot de hulp van het vastgoedbureau, is het marktonderzoek eenvoudigweg nodig, dit is hoe u de opties vindt die instellen. In de volgende fase is het nodig om de eigenaren van de interesses die u interesseerden te bellen, het zal tijd en kracht vereisen.

Zodra u een paar geschikte opties voor appartementen selecteert (of u zult ze zelf vinden), moet u zich hiermee vertrouwd maken. Geef de tijd niet om te inspecteren en merk op dat u meestal moet rekening houden met het schema van de dag van de potentiële verkoper.

Na het onderzoeken van het appartement, vergeet dan niet om te vragen wie haar eigenaar precies is en die is geregistreerd op deze behuizing. Hier en verwacht de volgende onderwatersteen, in het geval van de aankoop van een appartement is niet de eigenaar, maar op zijn trustee. Aankoop door proxy is extreem riskant. Het probleem is dat de verkoper mogelijk niet onwerkelijk is - helaas is het bijna onmogelijk om de authenticiteit van de kracht van attituust te controleren. Hetzelfde gebeurt dat het appartement zelf voor een lange tijd wordt gehuurd en illegaal is geprivatiseerd. Om erachter te komen wie de ware eigenaar van de behuizing is, neemt u contact op met de lokale tak van de federale registratieservice voor de Russische Federatie.

Chatten met de eigenaren van het appartement, ontdek wanneer het huis zich bevindt en of het gebouw geen sloop of reconstructie waard is. U kunt deze informatie controleren in het directoraat Unified Customer. Maar het belangrijkste is om te vragen of de eigenaren van herontwikkeling deed. Deze term wijzigt eventuele wijzigingen die moeten worden weerspiegeld in het BTI-plan. Ongecoördineerde herontwikkeling is een andere onderwatersteen. De procedure voor herontwikkelingovereenkomst is vrij tijdrovend en vereist aanzienlijke kaskosten, en de legalisatie van de reeds gemaakte reorganisatie kost nog meer krachten, gereedschap en tijd. Luister daarom naar ons advies: om jezelf te beschermen, vraag de eigenaars een plan van een plan van een appartement dat is uitgegeven aan het technische inventarisbureau. Het document moet niet eerder dan 3 maanden worden verkregen voordat u een appartement inspecteert (en misschien koopt). Maak een plan met een echte woonstaat, let op de locatie van de muren, de aanwezigheid van extra apparatuur. Als het moeilijk voor jezelf is, vraag dan om hulp van vrienden.

Onthoud: inconsistente herontwikkeling bedreigt u niet alleen met een boete. Volgens de hoge links (organisatie die verantwoordelijk is voor de coördinatie van de herontwikkeling), bent u misschien verplicht om een appartement naar de oorspronkelijke staat te brengen (als de herontwikkeling is gemaakt met een schending van de wet, bijvoorbeeld, werd de keuken overgedragen aan een van de woonkamers of de lagerwand gesloopt).

Handig?

De volgende stap die u hoeft te doen is het eens zijn over de waarde van het aangetrokken appartement. Wees voorbereid op het feit dat de verkoper de prijs zal noemen die is onderscheiden van het bedrag dat in de advertentie is opgegeven. Reizen - dit is geen hebzucht, maar gezond verstand.

Het is mogelijk om om verschillende redenen om een vermindering van de kosten te vragen: een ongemakkelijke locatie van het appartement (geen goed gebied, afgelegen van de metro, gebrek aan winkels, kleuterscholen, scholen, klinieken it.d.), de behoefte aan dringend Reparaties, inconsistente herontwikkeling. Maar het is belangrijk om te weten dat een te lage prijs een bepaald gevaar is. Ten eerste gebeurt het dat het goedkope appartement verwijst naar de categorie van controversieel - dit betekent dat er een gerechtelijk geschil is (bijvoorbeeld met de buren die schade aan reparatie veroorzaken). Ten tweede kan de onrein van de verkoper op zijn hand naar de rechtbank gaan en een zeer reële gelegenheid krijgen om u te wonen, als u bewijst dat ik bewijs dat ik daarmee geconcludeerd, die ondertekend nadelig transactie onder druk van complexe levensomstandigheden (evenals depressie, intoxicatie, bedreigingen), Op dat moment zoals in het contract gespecificeerd, zijn de kosten aanzienlijk minder dan die welke daadwerkelijk wordt betaald. Denk eraan: niet blijven en zonder geld, en zonder huisvesting, in het contract, precies het bedrag dat u voor het appartement geeft, ongeacht hoe u u overtuigt om minder te specificeren. Ten derde, het kan goed vinden dat je huisvesting koopt "onder de bezwaring". Bijvoorbeeld, de voorganger van uw verkoper om een of andere reden "vergeten" van het appartement van een familielid die straf in de gevangenis dient, of bij het privatiseren van behuizing geen jonge kinderen omvat, of verborgen dat de voormalige echtgenote (partner) beweert te zijn deel van het gebied. Ten vierde, als een gekocht appartement ooit werd gekocht van een vertegenwoordiger van een "risicogroep": een eenzame oudere persoon, een gehandicapte persoon, ofwel de eigenaar, in de familie waarvan er personen zijn die zijn geregistreerd in een psychoneurologische of narcologische dispensary. Natuurlijk wordt u met deze ontwikkeling van evenementen erkend als een gewetensvolle acquirer en daarom moet de wet aan uw zijde staan. Maar je wacht op een rechtbank met hem en onvermijdelijke grote uitgaven, verloren tijd, onaangename ervaringen ... je besluit je echter, dus waardeer je toekomstige uitgaven.

In het stadium van de handel is het ook noodzakelijk om de grootte van de aanbetaling te bespreken (het bedrag dat u aan de verkoper geeft om te bevestigen dat uw intenties meestal ongeveer 30 duizend roebel is) en het voorschot. Vooruitgang is een voorlopige betaling; Het deel van de partijen zegt in elke specifieke situatie, maar in de regel is het ten minste 10% van de belangrijkste kosten van het appartement en wordt betaald in het geval dat de koper en de verkoper ermee akkoord gaan om het volledige bedrag in tweeën te verdelen onderdelen. Dit is handig als de verkoper de tijd kost om dingen uit het appartement te nemen of enkele juridische formaliteiten in verband met huisvesting te regelen. Om de koper niet te verliezen, kan de verkoper u bieden om een voorlopige verkoopcontract te sluiten (in feite is dit een overeenkomst over intenties) en een voorschot. Als om een of andere reden de transactie niet zal plaatsvinden, moet de vooruitbetaling volledig aan u worden geretourneerd. Wat de aanbetaling betreft, hangt het allemaal af van welke redenen het contract werd beëindigd. Nou, als je weigerde om een appartement te kopen, blijft de aanbetaling bij de verkoper.

Vaak omvatten de makelaars in de aankoopprijs van het appartement hun commissies, en de kosten van uitvoering van de transactie, zonder de koper te informeren. Daarom duiden in het contract de hoeveelheid vergoeding (beter vast bedrag) aan, evenals specificeer de koper of verkoper - de kosten van het ontwerpen van de transactie.

Maken en aanbetaling, en de vooruitgang moet schriftelijk worden afgegeven. Bij het overbrengen van beide, en zorg ervoor dat u een ontvangstbewijs ontvangt om geld te ontvangen dat de verkoper van het appartement moet ondertekenen. Het is in willekeurige vorm geschreven, maar in dit document moet worden opgegeven:

Die geld verzendt (het paspoort van de koper);

Die geld ontvangt (het paspoort van de verkoper);

Op welk basis wordt geld verzonden - meestal schrijven ze in de bon: "... als een voorschot voor het appartement";

Het exacte adres van uw toekomstige behuizing, waarvoor u een aanbetaling of vooruitgeeft, tot aan de indicatie van de vloer;

De belangrijkste kenmerken van het appartement (aantal kamers, lay-out, metrah);

Het door de koper gerapporteerde bedrag en het doel ervan is een voorschot of deposito;

Betaaldatum.

Vertrouwen, maar verifieer!

De belangrijkste moeilijkheden wachten op u in het stadium van het verifiëren van de juridische zuiverheid van de toekomstige transactie. Allereerst moet je de geschiedenis van het appartement controleren. Als u besluit om de diensten van de makelaar niet te gebruiken, is uw taak ingewikkeld. Van de verkoper ontvangt u de volgende documenten die u helpen de echte stand van zaken te achterhalen:

Paspoort of ander identiteitsdocument;

Het uitbreiden van documenten voor een appartement (uitgegeven door de registratiekamercertificaat van eigendom, een overeenkomst van uitwisseling of donatie, verkoopcontract met de vorige eigenaar, het certificaat van overerving en andere documenten, afhankelijk van wat de eigendom van het eigendom van de verkoper is gebaseerd), die een verplichte staatsregistratie hebben gepasseerd. In de rechterbeëindigende documenten is er altijd de naam van de eigenaar van de behuizing;

Hulp bij de geschatte kosten van huisvesting (op voorraadprijzen) en een technisch paspoort voor een appartement (deze documenten die zijn uitgegeven aan het technische inventarisbureau zullen bevestigen dat u het appartement koopt voor het vierkant en de lay-outs die in het contract zijn gespecificeerd);

Certificaten van de ERC en de belastinginspectie over het gebrek aan schulden op nutsbetalingen en onroerendgoedbelasting (of een kopie van het persoonlijke account of een certificaat van het huisbeheer);

Toestemming van de voogdij- en voogdijlichamen voor de Commissie van verkoop van verkoop (als het de interesses in het appartement van minderjarigen beïnvloedt)

een uittreksel uit het huisboek op voorgeschreven (geregistreerd) in het appartement van personen;

Notariële toestemming van de echtgenoot of echtgenoot, familieleden van de verkoper van huisvesting voor de Commissie van verkoop en verkopen (als echtgenoten of familieleden zijn appartement-mede-eigenaars).

Natuurlijk is zelfs deze vrij lange lijst met documenten niet genoeg om de transactiecontrole te voltooien. U kunt de toestemming van de verkoper en de kracht van advocaat en kopieën van de rechtvaardigen van documenten voor een appartement inschakelen, een uitgebreid extract van het huisboek krijgen. Ze zal u helpen ervoor te zorgen dat u weet dat alle mensen die in dit appartement zijn geregistreerd. Dit betekent dat na het sluiten van de transactie u niet zult wachten op een verrassing in het aangezicht van aanvragers voor de woonruimte van de familieleden van de voormalige eigenaar van het appartement. Om aanvullende garanties te krijgen, neemt u het aankoop- en verkooppunt in de plicht van de verkoper om een residentiële lokalen af te geven na de sluiting van het contract. Geef duidelijk in de tekst op die na het verstrijken van de gedistribueerde verkoper om te bewegen, u het volledige recht om uw sloten in te blazen en niet langer de voormalige eigenaar in het appartement, nu behorend tot u.

Maar de verborgen valkuilen blijven nog steeds veel. De eigenaar-een ventilator verklaart bijvoorbeeld de autoriteit van de staat die hij het vorige verkoopcontract verloor, en vraagt om zijn recht op huis te bevestigen. Aangezien deze contracten niet bestaan in overeenstemming met de wet van duplicaten, ontvangt het een uittreksel van een enkelvoudig register van rechten op onroerende goederen en transacties. In de loop van de tijd kan de onreine eigenaar van het appartement een aantal dergelijke documenten ontvangen (onder hetzelfde voorwendsel van hun verlies), concluderen een paar verkoopcontracten opnieuw, waardoor ze in verschillende notariële kantoren worden verzekerd, geld verzamelen en ontsnappen. Daarom is het beter dat de verkoper, als bewijs van zijn recht op huisvesting, u uw eigen contract laat zien voor de verkoop van appartementen met de vorige eigenaar. U zult echter een reden hebben om te waarschuwen als hij in plaats daarvan de verwijzing van het genoemde register zal demonstreren.

U moet de zeer verkoper van het appartement controleren: u moet ervoor zorgen dat het volledig in staat is (dat wil zeggen, het is niet geregistreerd in de drugsarts, noch in de psychoneurologische dispensary), anders kan de transactie illegaal worden erkend. Bekijk zijn documenten, indien mogelijk, stort zijn foto's in het paspoort en vraag de buren in het paspoort, vraag de buren ... Zorg dat je erachter komt hoeveel eigenaren in het appartement, - allemaal moeten ermee akkoord gaan om hun eigendom te verkopen . Twijfel aan de transactie of het titelverzekeringscontract invoeren. Het garandeert een vergoeding van financiële verliezen in geval van onthouding van eigendomsrechten, indien het Hof een van de transacties met IT ongeldig herkent. Tarieven vormen 0,3-2,5% van de verzekerde som.

Als u een appartement koopt via het makelaarsbureau, nemen de realtors deel uit van de problemen. Ze zullen alles achterhalen wat de sluiting van de transactie kan voorkomen of uw leven compliceert na registratie van het verkoopcontract. Niettemin is er een zeer belangrijke vraag - zal de makelaar verantwoordelijk zijn voor de juridische zuiverheid van de transactie? Je kunt geen eenduidig antwoord geven. Elk contract kan in theoretisch worden beëindigd, omdat het volledig gegarandeerd is dat de deal wordt afgesloten en alles soepel zal passeren, niemand naar het onroerend goed, zelfs zeer ervaren. Opmerking: Opmerking: het Agentschap is verantwoordelijk voor fouten gemaakt door haar werknemers rechtstreeks bij het maken van een verkoopcontract, evenals voor het schenden van zijn verplichtingen. De makelaar kan niet reageren op de verkoper, maar om zijn bedrijfsrecutatie niet te riskeren, probeert het Agentschap, natuurlijk, probeert elke klant en het appartement aan hen te controleren.

De deal is waardevoller dan geld?

Om een verkoopovereenkomst te sluiten, heeft de koper alleen een paspoort nodig. Als u een appartement koopt, is niet de enige, maar in een collaborative-eigendom heeft u de schriftelijke toestemming van alle toekomstige eigenaren nodig om een transactie te maken.

Het ontwerpverdrag is wenselijk om van tevoren voor te bereiden. U zult tijd hebben om de bepalingen ervan te verduidelijken en af te spreken over controversiële problemen. De voorbereiding van het contract vereist bepaalde vaardigheden, dus het is beter om het toe te vertrouwen aan professionals. Het contract wordt in drie exemplaren uitgegeven in een eenvoudig schrijven en alle lakens zijn absoluut genaaid. Bevestig de handtekeningen van de partijen. Het is het beste om een contract te sluiten in de aanwezigheid van een notaris: hoewel op het burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, is notarisatie van het verkoopcontract niet verplicht, zal deze eenvoudige juridische formaliteit extra garanties geven voor de veiligheid van uw transactie.

Een residentiële aankoop moet noodzakelijk aangeven:

Datum en plaats van zijn conclusie;
Onderwerp contract te koop;
Nauwkeurig adres en kenmerken van het appartement (aantal kamers, een lid); de kosten van het appartement;
De grootte van de aanbetaling en vooruit (indien het was);
De periode waarin de verkoper zich ertoe verbindt de leefruimte te bevrijden;
Wie betaalt de kosten die verband houden met het ontwerp van het contract voor de verkoop en verhuur van een bankkluis;
Paspoortgegevens en handtekeningen van de partijen. (Het contract moet alle volwassen eigenaren van het appartement ondertekenen. Tekenen van kinderen van 14 jaar oud en ouder die nog niet de meerderheid hebben bereikt, zijn gecertificeerd door handtekeningen van hun ouders.)

Veilig of "diplomaat"?

We wenden nu tot de belangrijkste fase van het afsluiten van geldtransactie. Dit gebeurt meestal nadat het contract is ondertekend en de koper de sleutels van het appartement kreeg. Onder de methoden om geld over te dragen, behoort het Palm Championship bij de berekeningen via de bankcel. Meestal staan vooraltorbureaus erop dat hun klanten de diensten van de bewaarder gebruiken en het geld op deze manier overgebracht. De koper concludeert een huurovereenkomst voor een veilige cel in een bank en legt er geld in. Onder de voorwaarden van het contract dient de sleutel van de bankcel als een "skipping" naar het geld, dus na de sluiting van het verkoopcontract worden geïnteresseerde partijen (de verkoper en koper, meestal vergezeld door makelaar) naar de bank waar alle verdere berekeningen optreden. Wetlands, garanderen van vertrouwelijkheid en veiligheid, kan de verkoper ervoor zorgen dat geld echt in de cel is. Om dit te doen, is het voldoende om de sleutel te openen die de koper aan hem rapporten, bankkluis. Als de transactie breekt, wordt de sleutel tot de verkoper niet toegekend, en daarom kan de koper altijd zijn bloed van de bankkluis ophalen.

De tweede manier om geld over te dragen - overbrengen door niet-contante betaling is het meest optimaal: het is niet nodig om de authenticiteit van de rekening te controleren (voor deze operatie in de bank moet betalen). Om de verkoper te ontvangen wat te wijten is aan hem, is het genoeg om de juiste betalingsopdracht in de bank in te vullen. Het is handiger om dit te doen na ondertekening van het contract en in de aanwezigheid van de verkoper: en u zult er zeker van zijn dat de deal plaatsvond en de verkoper ervoor zorgt dat het geld naar zijn bankrekening is verzonden.

Er is een andere optie "niet-contant" - bankberekeningen met behulp van een letter of credit-bestelling. Hiervoor reserveren u het bedrag dat gelijk is aan de kosten van het appartement. Download het op de handen of vertalen naar uw bankrekening De verkoper kan alleen in staat zijn wanneer het een bankmedewerker presenteert die is gecertificeerd door een niet-notaris van verkoopcontract.

Om zichzelf te verdedigen in gevallen waarin de verkoper oneerlijk bleek te zijn, en de koper werd veroorzaakt door materiële schade, verzekert het vastgoedbureau zijn verantwoordelijkheid. De verwijzing naar het feit dat de makelaar is verzekerd, moet noodzakelijkerwijs worden verwerkt in uw aankoopovereenkomst in uw appartement.

Door een appartement te verkopen, proberen velen het bedrag van de belasting te verminderen dat ze moeten betalen, en het feit niet willen bevorderen van het verkrijgen van een dergelijk grote bedrag (volgens de wet, de bank is verplicht om de belastinginspectie te informeren Meer dan 90 duizend roebel ontvangen ten koste van de klant). Daarom kunt u worden aangeboden om geld in contanten over te dragen. De minnen van deze methode om geld over te dragen, is veel meer dan de profs: het is noodzakelijk om een grote hoeveelheid geld mee te nemen en ervoor te zorgen dat ze op een veilige plaats overbrengen. Bovendien wil de verkoper misschien niet alleen geld herberekenen, maar ook de authenticiteit van de rekening controleren, en hiervoor heeft u speciale apparatuur nodig. Gezien alle moeilijkheden, raden we niet aan om op deze manier geld over te dragen. Als er geen andere optie is, stem dan eens met de verkoper over de overdracht van geld op neutraal gebied en met getuigen. Vergeet in dit geval geen ontvangstbewijs om de aanwezigheid van getuigen te vermelden en hun paspoortgegevens te vermelden en op te geven.

We komen rechten aan

Na het sluiten van het contract en de overdracht van geld, moet u niet alleen de toetsen van het nieuwe huis zijn, maar ook de schikkingsboeken van nutsbetalingen. Het is noodzakelijk om een Akte van het ontvangen van een appartement te ontvangen, waar ze aangeven, in welke voorwaarde dat u huisvesting hebt (in het bijzonder, vergeet niet om de aanwezigheid of afwezigheid van dingen van de vorige eigenaren te vermelden). Ze schrijven hem vanuit de hand in vrije vorm, maar melden beide zijden aan (koper en verkoper).

Het contract voor de verkoop en aankoop van onroerend goed is verplicht geregistreerd in de registratiekamer of zijn vestigingen. Voor herkenning moeten bevestiging en certificaat van de status van een nieuwe huisbehuizing ongeveer 500 roebel betalen. Documenten die informatie bevestigen die u een appartement heeft gekocht in een enkel staatsregister van rechten op onroerend goed en transacties met het is ongeveer 1 maanden klaar (versnelde registratie kost u meer dan normaal, maar het duurt slechts ongeveer 5 werkdagen). Ato Moment wordt je een volwaardige eigenaar van het appartement.