Oprichting van de eigenaren van de eigenaren van huisvesting: voor- en nadelen van HOA, rechten en plichten, mogelijke moeilijkheden in het bestuur, onderwijsfasen
Wanneer de huurders van nieuwe gebouwen of huizen, gebouwd voor een lange tijd, beslissen over de vorming van Hoa, moeten ze zich goed voorstellen alle voor- en nadelen van een dergelijke associatie. Hierover, evenals hoe het partnerschap wordt gecreëerd, gaan we het vertellen.
Volgens de nieuwe woningcode van de Russische Federatie kunnen de huurders die eigenaars van hun appartementen zijn, worden beschreven om het eigendom van hen te beheren. Een van de soort van een dergelijke structuur is een partnerschap van een huisvesting (HOA). Dit is een non-profitorganisatie gevormd door de eigenaren van gebouwen (residentieel en niet-residentie) voor gezamenlijk beheer van een appartementengebouw en het oplossen van kwesties van eigendom, gebruik en verwijdering van gemeenschappelijk eigendom.
Waarom zijn de voordelen van het beheer van de huiskrachten van het partnerschap? Hier zijn slechts enkele van hen. Ten eerste kan de HOA kiezen voor een serveerbedrijf. Daarom, als de kwaliteit van de verstrekte diensten niet voldoet aan de vereisten van huurders (bijvoorbeeld, is het niet expressief of slecht verwijderd door het grondgebied), kunt u het contract beëindigen en het met een andere organisatie of individuen beëindigen. Ten tweede, de HOA-onafhankelijke plannen van het werk in zijn huis, definieert hun reeks. De APACK is het plan van deze werken en de schatting van de kosten voor het jaar zijn goedgekeurd bij de algemene vergadering van leden van de HOA, het is niet nodig om de stadsadministratie te vragen om geld toe te wijzen en vervolgens te wachten op de aankomst van de reparatieMen.
Districtswetgevingspraktijk wordt vaak verenigd door de concepten van "partnerschapseigenaars van huisvesting" en "condominium". Het condominium is echter het onroerend goed zelf (inclusief het landcommissie in de gevestigde grenzen op het op het gebied van een residentieel gebouw en andere onroerendgoedobjecten) en het partnerschap van de huiseigenaren is het kantoor van het beheer van deze accommodatie. Het condominium kan bestaan zonder HOA, maar voor het beheer van hen (uitrusting van speeltuinen en de ontvangende gebieden van recreatie, reparatie, het plaatsen van het pand te huur) vormen Hoa.
Er is nog een aangrenzende term - Housing Cooperative (HSK). Het verschil tussen de ECC en de HOA is dat de HST wordt gecreëerd voor de periode van aanbouw van het huis, en nadat het is gebouwd, organiseer HOA. Opgemerkt moet worden dat de bestaande behuizing en bouwcoöperaties in de loop van de tijd in HOA moeten worden omgevormd.
Waarom verenigen?
Wat is het partnerschap? Om gunstige en veilige levensomstandigheden van burgers te bieden, om het onderhoud van het huis te organiseren en het recht van elke eigenaar van de woonpuren te realiseren om hun eigendom te beheren.TCG-middelen zijn gevormd uit de volgende bronnen:
Verplichte betalingen, inleidende en andere bijdragen van leden van het partnerschap;
Begrotingssubsidies om de bewerking en reparatie van het huis te waarborgen, compensatie voor de stadsautoriteiten van betaling van bepaalde soorten hulpprogramma's voor preferentiële categorieën van bewoners (om subsidies te ontvangen, moet Moskou TSZH worden geregistreerd bij het verenigde register van beheer van appartementsgebouwen - tijdperk, dat wordt uitgevoerd uit oktober 2007);
Inkomsten uit economische (ondernemende) activiteiten van het partnerschap dat gericht is op het uitvoeren van taken en de vervulling van de taken van de HOA.
De woningcode van de Russische Federatie verbiedt HOA niet om inkomsten te ontvangen die nodig zijn om wettelijke doelen te bereiken. Hiervoor mag het partnerschap economische activiteiten uitoefenen. Waar moet worden opgemerkt dat de lijst van haar soort voor HOA meestal beperkt is tot de service, de werking en reparatie van onroerend goed in een appartementencomplex, de bouw van extra gebouwen en objecten van gemeenschappelijk eigendom in zover een huis, evenals verhuur van een deel van het gemeenschappelijk eigendom.
Het is erg belangrijk dat Hoa de mogelijkheid krijgt om te gebruiken en het grondgebied van iemand anders. U kunt een perceel uitgeven in een fase van de activiteiten van de HOA - het is helemaal niet nodig om te doen wanneer een partnerschap wordt aangemaakt of op het moment van zijn registratie. De beslissing om een grondperceel te ontwerpen in het totale aandeleneigendom neemt kameraden - de eigenaren van het pand in het huis op de algemene vergadering. Bij hun instructies kunnen alle benodigde documenten voorzitter van de HOA voorbereiden. Daarna moet het worden toegepast op de lokale overheidsinstantie, die het definitieve vonnis zal verdragen dat het lot van de omgeving bepaalt. Opmerking: de overdracht van een dergelijke plot naar de accommodatie aan de eigenaren van het pand is gratis.
Huizen waarin huiseigenaren worden gevormd of worden gevormd, eerst omvatten het programma van revisie ten koste van het budget van de stad. Om uw huis op tijd te gerenoveerd, is het op de algemene vergadering van de leden van de HOA nodig, het is noodzakelijk om te beslissen over het creëren van een kapitaalreparatiefonds. Het spel als de eigenaar van residentiële en niet-residentiële gebouwen is ook verplicht om geld over te brengen naar dit fonds volgens het besluit van de assembly
Uilen. De leden van de onderzochte HOA-leden waren bezorgd dat de partnerschappen de volgende voordelen hebben:
De eigenaren van het pand die in de HOA verenigd zijn echt in staat om het beleid van de beheermaatschappij te beïnvloeden. Niemand heeft het recht om de huurders te forceren om geld te verzamelen op de installatie in de gedeelde lijnen van lederen meubels, maar het is noodzakelijk om te beslissen wat de extra parkeermachine moet worden uitgerust en de leden van het partnerschap kunnen hiervoor worden gevonden;
Het partnerschap maakt het mogelijk om een exploiterend bedrijf te kiezen. In de praktijk betekent dit dat de eigenaren zelf de kwaliteit van gemeenschappelijke diensten aan hen regelen. Dergelijke "herziening" wordt uitgevoerd, bijvoorbeeld, medewerkers van de HOA (Engineer Dispatcher), voorzitter of leden van het bestuur. Als er een overtreding wordt gevonden, wordt het controleren van het bord, dit feit wordt verduidelijkt en kan deze de basis zijn voor een contract met dit beheermaatschappij. Aakt, die de onjuiste kwaliteit van woningen en gemeenschappelijke diensten heeft opgenomen, is de basis voor herberekening van betalingen voor de verstrekte gemeenschappelijke diensten;
Hoewel de grote revisie van de huisleden van de HOA verplicht zijn om op eigen kosten te doen, wijst de staat subsidie uit de begroting toe;
Het totale eigendom van HOA kan aan zijn leden aanzienlijke winsten brengen. Het recht om ondernemersactiviteiten aan de partnerschappen uit te voeren, stelt u in staat om geld te verdienen bij de levering van niet-residentiële gebouwen of zelfs de wanden van het gebouw (bijvoorbeeld onder de plaatsing van reclamedoeken of technische apparatuur);
Leden van de HOA kunnen genieten van eenvoudig (maar helaas, zeldzaam nu) de geneugten van het leven - een goed onderhouden ingang, hun eigen parkeerplaats, een goed onderhouden binnenplaats, een speeltuin, waarop uw kind zal concurreren.
Er moet ook worden gezegd dat de beschikbaarheid van HOA de marktwaarde van woningen in het huis verhoogt. Iedereen wil immers dat de bloembedden netjes zijn, de trap is schoon, conciërge en de gewerkte intercoms (deze lijst kan oneindig worden bijgevuld).
De staat probeert het HOA-systeem te helpen. Daarom, niet zo lang geleden in een aantal regio's (in het bijzonder, in Moskou), werd het partnerschap vrijgegeven van landbelasting. Hetzelfde geldt voor huisvestingscoöperaties, de ECC en andere gespecialiseerde consumentencoöperaties die zijn gecreëerd om aan de behoeften van burgers in huisvesting te voldoen - nu mogen zij geen belasting betalen op landpakketten die door hen worden gebruikt om wettelijke doelen te bereiken in overeenstemming met de woningcode van de Russische Federatie .
Experts geloven dat het winstgevender is om meerdere appartementengebouwen te beheren. De wet interfereert niet - één HOA kan worden gemaakt van huurders van twee of meer huizen. Daarnaast heeft de HOA het recht om een thuismanagementformulier te kiezen: onafhankelijk, via directe contracten met resourcevoorzieningsorganisaties of via een overeenkomst met een uitgenodigde partnerschapsbedrijf. De volledige overdracht van de professionele beheersorganisatie van alle bevoegdheden in opdracht van gemeenschappelijk eigendom is mogelijk.
Ominus. Niet alles is zo wolkend - er is een HOA en zijn nadelen:
Vaak vinden de initiatieven van eigenaren geen ondersteuning door lokale autoriteiten. Hospitalisatie, het mechanisme van interactie tussen partnerschappen en autoriteiten, zo nodig om de reeks behuizing bijbehorende kwesties op te lossen, is niet voldoende vastgelegd in de wet. Een typisch voorbeeld: als iemand van de huurders thuis, waarin er een HOA is, geen bijdragen wil betalen en verplichte nutsbetalingen doen, om de schulden alleen door het Hof te herstellen. Zolang het Hof zal beslissen, kan veel tijd doorstaan, en hulpprogramma's zullen in deze periode rechten met rechten aan de rechten van de HOA;
Garantanten willen niet echt lid worden van de HOA. Bij de wet zijn de stadsautoriteiten verplicht om het verschil te retourneren tussen betalingen van begunstigden (en ze zijn minder dan normaal, omdat deze categorie burgers subsidies gebruiken om voor hulpprogramma's te betalen) en de resterende eigenaars van huisvesting, maar in de praktijk treedt een dergelijke vergoeding voor extreem zelden;
De vergoeding voor exploitatie in de HOA is hoger dan in een gewoon huis. Maar het is noodzakelijk om te begrijpen dat het bedrag van verplichte nutsbetalingen absoluut hetzelfde is voor leden van de HOA, en voor ingezetenen van die huizen waarin de partnerschappen niet zijn gemaakt. AVTID-beslissing over extra kosten (bijvoorbeeld op de uitrusting van een geautomatiseerde garage, voering van de ingang van marmeren tegels, decoratie van de lobby, de betaling van diensten van de landschapsontwerper) neemt de algemene vergadering van bewoners of het bestuur van HOA . Berekening en opbouw voor residentiële panden en hulpprogramma's kunnen worden uitgevoerd door chef-accountant, accountant of voorzitter van het partnerschap. Bovendien is het noodzakelijk om rekening te houden met gevallen van het niet verstrekken van diensten of het verlenen van nutsvoorzieningen die organisaties dienen (bijvoorbeeld na zomerpreventief werk, hij heeft geen warm water op tijd toegevoegd);
Het succes en de effectiviteit van de activiteiten van HOA zijn grotendeels afhankelijk van zijn voorzitter en regering. Daarom moet het kiezen van managers worden gehaald met de geest. Maar zelfs dit kan geen garantie zijn dat de gerespecteerde buur van de vijfde verdieping geen deel uitmaakt van het publiek geld, en de combat-buur van de tweede ingang zal een goede manager worden.
Ten slotte klagen de voorzitters van de HOA vaak over de onbeduiding van huurders en het gebrek aan begrip. Natuurlijk neemt het lidmaatschap van HOA enkele extra kosten aan, maar ze betalen af met honderdvoudig. Welke moeder zou bijvoorbeeld niet zijn kind loslaten voor een wandeling in een gesloten en veilige binnenplaats? Een dergelijk probleem kan precies de HOA oplossen, maar het zal enkele inspanningen en geldkosten vereisen.
Het partnerschap van de eigenaren van de behuizing stelt de huurders in staat om geld te verdienen op een algemene workshop. Hiervoor neemt de algemene vergadering van de leden van de HOA een beslissing om het tijdelijke gebruik van sommige objecten van dit pand over te brengen (kelder waarbij de winkel is voldaan, of een dove wand van het huis waarop het reclameschild wordt geplaatst). Je kunt het gebied van het gebouw ook uitbreiden - bijvoorbeeld om de zolder te zuigen en het uit te voeren. Extra inkomsten die de HOA zal ontvangen, zou naar huis moeten gaan
Rechten en plichten
Om voor te stellen hoe de partnerschap handelt en hoe deze gewone bewoners kan helpen, is het noodzakelijk om zijn rechten en plichten te bestuderen. Laten we beginnen met nutsbedrijven. HOA concludeert contracten met resourcevoorzieningsorganisaties of produceert onafhankelijk de middelen die nodig zijn om consumenten te verstrekken van de services van nutkwaliteit in de vereiste volumes. Het is erg belangrijk dat de vereisten van de wet niet gebroken zijn, en het leven, de gezondheid en het eigendom van bewoners heeft geen schade veroorzaakt. Het partnerschap kan dienen dat de binnenlandse technische systemen die worden gebruikt om nutsbedrijven aan consumenten, onafhankelijk of met de betrokkenheid van andere personen te verstrekken.
De berekening en laadrechten voor hulpprogramma's op het beheer van de HOA krijgen de volgende taken toegewezen:
Op de voorgeschreven manier, verminder het bedrag van deze betalingen (bijvoorbeeld als er onderbrekingen waren met elektriciteitsvoorziening);
Controleer op verzoek van de consument het bedrag van de kosten voor diensten en uiterlijk 3 werkdagen om documenten uit te geven die de juistheid van de opbouw van betalingen bevestigen, rekening houdend met de kwaliteit van de geleverde diensten, evenals vastgesteld door wetten en contracten, sancties, straffen.
Het is erg belangrijk om te zorgen voor publiciteit en transparantie van de activiteiten van het bestuur van de HOA. Om dit te doen, in aanwezigheid van collectieve (generalic) tellers, is het Journal of Accounting de records van hun getuigenis, die het verzoek van de consument voor 1 werkdag mogelijk maakt om hem een uittreksel uit dit tijdschrift te geven. Als er een storing was in het werk van binnenlandse engineeringsystemen of technische communicatie en apparatuur buiten het huis, is het bestuur niet alleen verplicht om de eigenaren van woningen gedurende de dag te informeren, maar ook om een waarschijnlijke voorspelling te geven: het aanbieden van openbare diensten zal worden opgeschort of beperkt. Daarnaast moet het partnerschap op verzoek van een eigenaar hem de volgende informatie geven: namen, adressen en telefoonnummers van verzend- en hulpdiensten, de grootte van tarieven voor nutsbedrijven en toelagen voor tarieven, de bestelling en de vorm van betaling hiervan Diensten, de parameters van hun kwaliteit, de termijnen voor de eliminatie van ongevallen en andere schendingen van de procedure voor het verstrekken van nutsbedrijven.
Een andere onaangename verantwoordelijkheid ligt op het leiderschap van het partnerschap - om consumenten te informeren over geplande onderbrekingen in het aanbieden van hulpprogramma's en niet later dan 10 werkdagen vóór het begin van deze suspensie.
Om de uitvoering door de beheersorganen van de HOA van hun taken te garanderen, zijn de verantwoordelijkheidsmaatregelen verstrekt. De gronden voor de toepassing van dergelijke maatregelen zijn de schending van de kwaliteit en procedure voor het verstrekken van nutsbedrijven; Schade veroorzaakt tot leven, gezondheids- en consumentenobject, evenals personen die bij hem leven, vanwege het niet verstrekken van deze diensten of hun ongepaste kwaliteit. Het gebrek aan schuld van de hoofden van de HOA of de managementorganisatie in dit geval wordt niet in aanmerking genomen. Ze zijn echter vrijgesteld van aansprakelijkheid voor het verslechteren van de kwaliteit van hulpprogramma's, als ze bewijzen dat het de omstandigheden van overmacht veroorzaakt. Schending van verplichtingen van de kant van tegenpartijen (dienende organisaties) of onjuiste acties van het bestuur (inclusief het gebrek aan noodzakelijke fondsen) behoren niet tot dergelijke omstandigheden. De lijst van gevallen waarin leden van het bestuur van Hoa verantwoordelijk zijn, verankerd in het Handvest.
Maar dit alles gaat om taken. AVT TSZ-rechten voor het grootste deel betrekking hebben op de organisatie van relaties met consumenten van nutsbedrijven. Het partnerschap heeft het recht om betaling voor verbruikte diensten (en dienovereenkomstig de betaling van wedstrijd, boetes, straffen in de aanwezigheid van schuld) te eisen. Het bestuur van het partnerschap kan ook vereisen dat werknemers of vertegenwoordigers van de HOA-, noodsituatiepersoneel voor het inspecteren van de technische en sanitaire toestand van intra-kwartaalapparatuur en de vervulling van de nodige reparatiewerkzaamheden zijn toegelaten tot het woongebouwen. Het tijdstip van bezoeken moet met de consument worden gecoördineerd (hoewel deze regel niet van toepassing is op die wanneer het nodig is om het ongeval te elimineren). Als u weigert om de TCG-vertegenwoordigers en uw schuld te laten beschadigd (u zult bijvoorbeeld de buren vullen als gevolg van de storing van het watervoorzieningssysteem), dan heeft het partnerschap het recht om op volledige schade aan te dringen.
Ten slotte wordt het bestuur van HOA begiftigd met de bevoegdheid om de levering van warm water, elektrische energie en gas op te schorten of te beperken. Deze procedure is echter vrij lang: om het verstrekken van hulpprogramma's te beperken of hun aanbod op te schorten, kan alleen door de rechtbank worden verzonden. De eigenaar van de kamer moet vooraf een schriftelijke waarschuwing worden gestuurd om te worden geaccepteerd (het is het beste om het per e-mail te verzenden met een boningskennisgeving of het verzenden van de hand naar ontvangst). Maar er moet rekening worden gehouden met de verstrekte periodes voor de eliminatie van een schuldschuld. Rekening houdend - uitschakelen van verwarming, rioolwater en koudwatervoorziening is verboden.
Problemen
Nou, laten we nu proberen naar de problemen van HOA van binnenuit te kijken. De voorzitters van de partnerschappen worden erkend dat veel moeilijkheden zich zorgen maken. Ze kunnen worden onderverdeeld in verschillende categorieën.
De eerste (en belangrijkste) - niet-betaling. Bijvoorbeeld, de ontwikkelaar en de koper, die gedeeltelijk al voor het appartement worden betaald, worden getoond, omdat het op verschillende manieren is opgelost. Schuld voor HOA groeit, de koper woont in het appartement, repareert het, maar voor uitbuiting betaalt niet, verwijzend naar het feit dat de behuizing niet formeel bij hem behoort. Ja, en de belegger is niet klaar om betalingen volledig te betalen, hoewel het beweert dat het appartement zijn eigendom blijft. Juridisch is deze situatie niet afgehandeld en daarom is in elk specifiek geval individueel toegestaan, meestal in de rechterlijke macht.
Het tweede probleem is een relatie met de ontwikkelaar: niet elk van hen is klaar om de tekortkomingen die zich in een nieuw gebouw bevinden te elimineren. Als u de ontwikkelaar doet mislukken, elimineren de huurders op hun eigen kosten gebreken en storingen.
Soms introduceert de ontwikkelaar toekomstige eigenaren van misleidend ten opzichte van de grootte van de omgeving. Wanneer de huurders appartementen verwerven, tonen ze prospectussen, en op de zin: "Het grondgebied is gespecificeerd", opgenomen in het contract, er loont niemand aandacht. Ivot accommodatie is gekocht, de binnenplaats is uitgerust, winkels en zandbakken zijn geïnstalleerd - en in de tuin zijn al begonnen een nieuwe put te graven! .. of mensen gaf geld voor een appartement met een zogenaamde gratis planning, en toen hadden ze Te betalen voor herontwikkeling, wat niet was, omdat toen ze binnenkwamen, in de nieuwe behuizing waren er alleen externe muren. (Het feit is dat in onze woningwetgeving niet voorziet in de term "vrije planning van het appartement", zodat alle kopers van dergelijke behuizing een moeilijke procedure moeten hebben voor de reductie van herontwikkeling.)
Het derde probleem is het gebrek aan informatie over de activiteiten van de HOA. Veel bewoners gaan niet naar algemene vergaderingen, maar alle vragen met betrekking tot hun thuishuis zijn daar precies opgelost. Daarom, vaak de HOA-resorts tot de hulp van "gesprekken" - die leden van het bord die alle appartementen in het huis kunnen omzeilen en dringende gevallen met eigenaren bespreken.
Isaway acuut probleem - onverschilligheidsbewoners. Veel mensen zijn klaar om geld te geven, maar willen niet deelnemen aan de verbetering of op zijn minst mogelijke opties bespreken voor het verbeteren van het leven van het huis.
Samenvattend, kun je zeggen: Hoa is een bewuste behoefte. Je moet je huis beheren met de geest. Bestian dan de eigenaar, niemand zal het doen.
HOA heeft geen recht op het wijzigen van nutstarieven: ze worden vastgesteld door de regering van de Russische Federatie. AVTOT-groottekosten voor het onderhoud en de reparatie van het huis (wat eerder het onderhoud van het gebouw werd genoemd) wordt bepaald op de algemene vergadering van leden van de HOA. Hetzelfde partnerschap wordt verkregen van de subsidies van de stadsbudget voor het onderhoud en de reparatie van de behuizingsvoorraad in appartementsgebouwen - dit soort uitkering stelt u in staat om een huis in goede staat te onderhouden
Volgorde van stadia van de vorming van de eigenaren van huisvesting
1. Onderwijs van een initiatiefgroep van eigenaren of toekomstige eigenaren van woningen
2. Voorbereidend werk (de toeslag van bewoners, verduidelijking van de voordelen van Associatie)
3. De algemene vergadering van bewoners, die beslissen over de vorming van HOA, kies het bestuur en de voorzitter, evenals een manier om eigendom te beheren (door de eigenaren van de eigenaren van ofwel de beheersmaatschappij of met HOA), goedkeuren Handvest van de Hoa
4. Registratie van HOA als een juridische entiteit. Dit vereist een verklaring van de registratie van de staat, het protocol van de algemene vergadering met een beslissing over het creëren van een partnerschap van een huiseigenaar (origineel of notarieel kopie), twee exemplaren van het Handvest van HOA, goedgekeurd door de algemene vergadering van huiseigenaren (gestikt en genummerd), evenals een bon voor de betaling van staatsplicht voor registratie van een partnerschap (2 duizend roebel)
5. Het openen van de nederzettingsrekening van het partnerschap in de bank
6. Overdracht van een huis in het beheer van een speciaal gecreëerde commissie, die vertegenwoordigers van de stadsadministratie en de bestuursleden van de HOA (handeling van acceptatie en transmissie bevat - een typisch interdepartementaal formulier N OS-1A met de toepassing van technische documentatie op het gebouw)