Leilighet fra utvikler: Hvordan kjøpe boliger på grunnmarkedet

Vi forteller hvordan du velger utvikleren, hvilke dokumenter du trenger, samt dele andre finesser for å kjøpe en leilighet på det primære markedet.

Foto: Vsevolod Chuvan / Fotolia.com

Beskyttelse mot utviklerfeil, fra forsinkelse av konstruksjon garanterer en kontrakt av egenkapitaldeltakelse i bygging av DDU. Han gir også kvaliteten på konstruksjonen.

Hvordan velge en utvikler

Start søket etter en passende utviklerstativer på Internett. Undersøk nettstedene for utviklere (eller nettstedene til de nye bygningene selv). Vær oppmerksom på følgende punkter:

• bestanddel dokumenter;
• Vurderinger av utvikleren;
• informasjon om huset under bygging;
• Fotografier fra konstruksjon eller webcast.

Hver utvikler må ha en pakke med bestanddeler, som inkluderer minst charter, registreringsbevis og bevis på registrering i skattemyndigheter. Du kan sjekke dokumentene til utvikleren gjennom skatteservice nettstedet.

Leser anmeldelser om utviklerens arbeid, husk at mange av dem er skrevet av orden. Av denne grunn påtar vi informasjonen som er oppnådd kritisk.

En oppstart kan legge merke til at utvikleren ble presentert for konkursbehov, noe som betyr at han ikke hadde nok penger til godtgjørelse til entreprenører.

Pass på å utforske fotoprapporter (eller webcast) fra byggeplassen. Hvis kampanjen under konstruksjonen er, betyr det at utvikleren styrer entreprenører, konstruksjonen er ikke verdt det.

Du kan besøke de allerede komplette utviklerobjektene og se hva slags leiligheter overføres til kunder.

Se etter en utvikler som mottok prosjektfinansiering av en pålitelig bank, hvis spesialister analyserte mulige konstruksjonsrisiko og beregnet alle utbetalinger til entreprenører.

Hvordan velge et hus

Det neste er verdt å være oppmerksom på, dette er informasjon om den nyeste bygningen, nemlig byggetillatelsen og prosjektdeklarasjonen.

Konstruksjonstillatelse er utstedt av territoriale myndigheter, det bekrefter at utvikleren besto en inspeksjon på statsnivået.

Utvikleren er selve designklæringen, den er tildelt utskrifts- og signaturdirektør. Prosjektdeklarasjonen skal indikere:

tidsfrister for start og enden av konstruksjonen;

• Detaljert beskrivelse av huset;
• finansieringskilde;
• Mulige økonomiske risikoer.

Byggfinansiering kan utføres av kjøpere selv, eller utvikleren kan dra nytte av den lånte kapitalen. Vær oppmerksom på at utvikleren trengs hele tiden fordi den er beregnet med entreprenørene og for tilførsel av materialer, og for hvert arbeidsstadium. Derfor er utvikleren gunstig for å selge første leiligheter, selv før nullsyklusen er fullført, det vil si på gropen.

Noen langsiktige utviklere konkluderer med en prosjektfinansieringsavtale med banker, i samsvar med hvilken en kredittorganisasjon (bank) gir et lån til bygging av huset, og utvikleren er beregnet for kredittpenger som mottar fra kjøpere.

Foto: Sgr / Fotolia.com

Deltakelsesavtale

Prosjekter av delte deltakelseskontrakter i bygging (DDU) bør utforskes før du bestemmer deg for valg av utvikler.

DTU er bilateral, det ligger mellom utvikleren og kjøperen. I innholdet er det konsensuelt og kompensert. Dette innebærer at lederens rettigheter og forpliktelser i traktaten er sammenkoblet på en slik måte at retten til en del er bekreftet av den annen parts plikt.

Kjøperen har noe flere rettigheter enn utvikleren. Imidlertid har han sine egne oppgaver. Kjøperen er forpliktet til å betale beløpet som er fastsatt i kontrakten, samt å akseptere gjenstanden for egenkapitalbygging i nærværet av tillatelse til å igangsette en leilighetskompleks.

Kontrakten for egenkapitaldeltakelse i byggingen må nødvendigvis inneholde følgende elementer:

1. informasjon om kontrakt objektet som lar deg nøyaktig identifisere objektet (navnet på objektet, bygningen adresse, rom og plassering av leiligheten på planen, egenskapene til leiligheten, den påståtte metraen);
2. Anslått boligkostnad (gitt at grunnlaget Metrah kan endres under konstruksjon, vil den eksakte mengden av en erfaren utvikler ikke bli gjort i kontrakten, vil bare gi en omtrentlig beregning);
3. Fristen for bygging og begrepet for overføring av et objekt er en fast eiendom (kontrakten der perioden ikke er spesifisert, kan ikke registreres i statsregisteret, det vil si det vil ikke bli vurdert);
4. garantiperiode for et objekt (minst 5 år, inkludert 3 år på ingeniørutstyr), innenfor rammen som utvikleren vil eliminere manglene gratis eller betale kompensasjon;
5. Måter å sikre utførelsen av utvikleren av forpliktelser i henhold til kontrakten (sivilansvarsforsikringen av utvikleren eller bankens garanti, og vilkårene i garantien og informasjonen om garantisten / forsikringsselskapet bør være kjent for aksjonærene).

Registrering av kontrakten

For at utvikleren ikke skal selge den samme leiligheten til flere aksjonærer, og deretter hente penger og skjule, føderal lov datert 30. desember 2004 nr. 214-FZ "på deltakelse i aksjekonstruksjonen av boligbygg og andre eiendomsmegler "Gir den obligatoriske registreringen av aksjeavtalen deltakelse i bygging av Federal State Registration Service, Cadastre og Cartography (Rosreestr).

I Territorial Division of Rosreestra vil omstendighetene i konklusjonen bli sjekket, og informasjon om det vil bli inngått et enkelt statsregister over fast eiendom (Egrn).

For DDU-registrering vil det være nødvendig å betale statlig plikt og kjøper, og utvikleren. Du kan ta en avgift i bankgrenen eller bruke portalen til offentlige tjenester.

Du kan registrere dokumenter selv eller gratis for å overføre myndigheten til utvikleren ved fullmektig. Hvis du vil gå gjennom registreringsprosedyren selv, kan du ta med en erklæring til Rosreestra-divisjonen som du vil delta i alle arrangementer personlig.

For å registrere den første aksjens avtalen, må utvikleren levere til registreringsmyndigheten:

• Statlig registreringserklæring;
• dokument om betaling av statlig plikt
• Dokumenter som bekrefter de representant for representant for retningslinjene for opphavsrett og deltakerne, herunder autoriteten til representant for den juridiske enheten til å handle på hans vegne;
• dokumenter som etablerer ledelsen av loven;
• identifikasjonsdokument;
• Studentdokumenter av juridisk enhet eller notariserte kopier av disse dokumentene;
• Dokumenter som beskriver objektet for egenkapitalkonstruksjon med sin plassering på planen for objektet som er opprettet av objektet av fast eiendom og det planlagte området;
• konstruksjonstillatelse;
• prosjektdeklarasjon;
• Planen for objektet skapt av eiendomsmegling som indikerer beliggenheten og antall boliger og ikke-boliglokaler i sammensetningen og det planlagte området av hver av dem.

Hvis du er klar til å overlate registreringen av DTD til utviklerens representant, er det nødvendig å forberede det tilsvarende notariserte dokumentet. Fullmakten må bare utstedes for å registrere en traktat i Russland, så du beskytter deg mot en mulig vilkårlighet fra utvikleren eller dens representant. For registrering av kontrakten tar vanligvis omtrent ti arbeidsdager.

Foto: Nyny / Fotolia.com

Betaling av leilighet

Etter at DDD er registrert, kan du betale utviklerens arbeid. Vanligvis kommer betaling inn i en spesiell akkreditient konto i en bank etter å ha inngått en kontrakt med utvikleren. I dette tilfellet, på tidspunktet for registrering av traktaten i Rosreestre, forbeholder banken beløpet som er gjort av deg, men overfører ikke den til utvikleren til hans representant gir en ferdig avtale.

Etter at DDU ble registrert, overfører banken uavhengig penger på utviklerens oppgjørskonto. Hvis kontrakten ikke registrerte seg, kan du alltid hente kontanter som er gjort på kredittbrevet.

Noen ganger utvikler utvikleren praksis for å bruke kredittbrevet. I dette tilfellet vil pengene bli overført til oppgjørskontoen for seg selv, men bare etter registrering av kontrakten i Rosreestre.

Det er en annen måte å forbli, som også må nevnes. Du kan betale kontant på kassenes kasserer. I dette tilfellet må du gi kvitteringen til ankomstkassen, som bekrefter betalingsbetaling.

Du kan betale utvikleren for ditt bolig om gangen eller gjennom flere betalinger hvis frekvens er etablert av traktaten; Prisen kan endres, men bare i tilfeller og på betingelsene som er angitt i kontrakten.

Tilleggsavtale

I tilfelle en forsinkelse i konstruksjonen eller manglende evne til å introdusere et objekt i drift, må utvikleren i samsvar med del 3 i Art. 6 av føderal lov nr. 214-фз, senest 2 måneder før utløpet av igangsetting av igangsetting av dagens situasjon og foreslå en ekstra avtale om avtalen.

Praksis viser at for å undertegne en ekstra avtale er i følgende tilfeller:

• I kontrakten ble færre konstruksjonsfrister spesifikt angitt for å øke investerings attraktivitet (og utvikleren advart om det);
• Forsinkelse i levering av byggematerialer;
• naturkatastrofer;
• Bytt entreprenør.

Det er ikke nødvendig å undertegne en ekstra avtale i tilfeller der for eksempel overføring av rettigheter fra en utvikler til en annen, det var et nektelse å oppnå tillatelser, det var mangel på midler til igangsetting av objekter, eller hvis utvikleren foreslår å overføre Leveringstiden for året og mer uten objektive grunner. En ekstra avtale, så vel som DD, er underlagt statlig registrering i Territorial Administration of Rosreestra.

I alle fall, for å evaluere situasjonen, er det verdt å konsultere advokater som, basert på analysen av situasjonen, vil kunne gi råd om mulige risikoer.

Handlehandling

Etter at huset er pålagt, sender utvikleren en invitasjon til inspeksjon av leiligheten. I henhold til lovens krav er invitasjonen sendt av registrert post. Utviklerne som er angitt i DDU, skal komme til utviklerens kontor. Du kan gjøre en fullmakt til en av kjøpere, så vil det skje for alle ytterligere prosedyrer. Etter at utviklerens representant kontrollerer dokumentene til aksjonæren (identitetskort, fullmakt, original DDU), vil du bli foreskrevet tidspunktet for inspeksjon av leiligheten. Inspeksjon og aksept av leiligheten - saken er ekstremt ansvarlig. Du må nøye inspisere nytt bolig for mangler.

Alle mangler kan deles inn i to grupper:

• signifikant, i nærvær som det er umulig å bo i leiligheten;
• Unødvendig, som er mer kosmetiske, men utelukker ikke muligheten for å leve i leiligheten (for eksempel uregelmessigheter i gips).

Divisjonen er betinget, fordi den ikke er iverksatt i en hvilken som helst regulatorisk handling. Leilighetens samler, som gjør en leilighet i seg selv, bestemmer om det vil bli identifisert for ham med betydelig eller ikke. Hvis defektene er ubetydelige, men Prolon mener det som sådan, må utvikleren bevise motsatt seg selv (for dette vanligvis vende seg til hjelp av uavhengige eksperter).

Alle manglene du har oppdaget, må gjøres til en defekt handling, som er samlet i to eksemplarer. For denne loven er utvikleren forpliktet til å eliminere manglene i leiligheten eller kompensere for kostnaden for deres korreksjon.

Hvis du har inngått en handling av aksept og overføringer, men deretter funnet mangler, så i garantiperioden kan du fortsatt kontakte utvikleren for å rette dem. Hvis du forsinker signeringen av loven om aksept og overføringer, selv om de identifiserte manglene ikke er signifikante, har utvikleren rett etter 2 måneder for å gjøre en enveisakt.

Hvis utvikleren ikke passerte boligen i den perioden som er angitt i DDU, så for hver dag med forsinkelse, er distribusjonen kompensasjon i mengden av den 1/150 refinansieringsfrekvensen som opererer på tidspunktet for retur av penger.

Eierskapsbevis

Etter at du har signert en handling av aksept og overføring, ga utvikleren deg nøklene, det er fortsatt noen uferdige saker.

Utvikleren er forpliktet til å kontakte lokale myndigheter for å sikre at postadressen er tildelt, samt å utstede et kadastral og teknisk pass, det vil si å sette et nytt objekt på den kadastrale regnskapet og foreta en oppføring om det i registret. Vanligvis tar det ca 4 måneder.

Etter at disse dokumentene er oppnådd, er det nødvendig å registrere eierskapet til det samlede statsregisteret (Egrn). Fra januar 2017 er dette registret i elektronisk form i en for hele landet, derfor søker om registrering av rettigheter og kadastral regnskap av eiendomsobjekter i en hvilken som helst region, uavhengig av hvor objektet selv er plassert.

Registreringsmyndigheten må kontakte Identitetsdokumentet, uttalelsen og DDU. Registreringen vil ta omtrent syv dager. Sertifikatet selv vil ikke bli utstedt - informasjonen akkumuleres i registret, og om nødvendig, bekrefter det faktum at dette boligen eies av eiendommen din, mottar et utdrag fra Egrn.

Skattefradrag

Skattedraget er 13% av inntektene dine at staten returnerer deg etter å ha kjøpt en leilighet, siden inntektsskatten på dette beløpet allerede er betalt. Kan ikke få fradraget av de som ikke trekker inntektsskatt.

Send inn dokumenter til fradrag når som helst etter å ha kjøpt en leilighet. Maksimum antall skattefradrag er 260 tusen rubler. I tilfelle at leiligheten var billigere enn 2 millioner rubler, i mengden avdrag, kan du aktivere og kostnadene ved dekorasjon.

Skattefradrag mottar en som foretar betalinger. Din arbeidsgiver har ikke inntektsskatt fra din lønn til du er fullt utbetalt mengden fradrag, eller du kan gjøre det mulig å utstede og få betalt gjennom skatteinspeksjonen. I dette tilfellet vil du betale en gang i året.

Før du kontakter mindre, er det nødvendig å samle følgende dokumenter:

1. Skatteklarasjon i form av 3-Ndfl;
2. inntektsbevis i form 2-ndfl;
3. Søknad om fradrag;
4. Kopier av passet, kontrakten av egenkapitaldeltakelse, betalingskvitteringer, en handling om å motta en leilighet, sertifikat for registrering av eierskap eller et utdrag fra registret.

Ektefeller som kjøper en leilighet i felles eiendom vil trenge en erklæring om å bestemme andelen og en kopi av ekteskapsbeviset eller ekteskapskontrakten.

•