Leilighet Logice

Kjøper en leilighet i det sekundære eiendomsmarkedet. Guide til stadiene av en slik transaksjon, slik at du kan unngå fallgruver.

Photoxpress.ru.

Hvis du bestemmer deg for å kjøpe en leilighet, må du velge penger i bygging av et nytt eller kjøpe boliger i det sekundære markedet. Økte tilfeller av bedrag av aksjonærer oppfordrer mange potensielle kjøpere til å velge det andre alternativet. For dem tilbyr vi en guide til stadiene av en slik transaksjon, som gjør det mulig å unngå ubåtstein.

Så, beslutningen er gjort, du kjøper en leilighet som ikke er i en ny bygning, men på annenhåndsmarkedet, som allerede er forbannet og utstyrt. Plusser er utvilsomt at du ikke trenger å vente på slutten av konstruksjonen og gjett om huset vil bli hevet i tide. I tillegg, når du kjøper en leilighet i huset under bygging, må du gjøre ca 6 måneder for å forvente statens registrering av eierskap av det. Men noen som er ute etter sekundære boliger, er nødvendig for å være svært oppmerksomme. Dette segmentet av markedet er økt risiko. Her er mer sofistikert svindel enn på den primære, og returtiden til leiligheten er 3 år fra øyeblikket for å oppdage ulovligheten av transaksjonen. Noen av de tidligere eierne av boliger kan protestre transaksjonen i den angitte perioden (og begrunnelsen for denne massen, noen ganger til og med bevisst opprettet). Hvis det var brudd på lovgivningen, returnerer retten parter i den opprinnelige posisjonen. Antallet av terminerte transaksjoner i eiendomsmarkedet er ikke så lite: i Moskva, for eksempel ca 3% av det totale antallet av dem. For ikke å øke denne triste statistikken, bør du tenke på alle dine handlinger.

Velg en leilighet

Hvor skal du begynne? Selvfølgelig, med søket etter en leilighet. Hvis du ikke er begrenset til midlene, ta kontakt med eiendomsmegling hvis spesialister vil plukke opp egnet boareal. Den første undervannsstanten venter på deg her. Forholdet til et eiendomsfirma må utstedes dokumentert. Det er svært viktig i kontraktens tekst for å indikere alle parametrene i leiligheten du leter etter: distrikt, hustype, gulv, område, antall rom. Jo mer komplett informasjon din agent vil motta, jo lettere vil det være å finne det aktuelle alternativet.

Vær oppmerksom på at avtalen med byrået skal bestemme størrelsen på realtorens godtgjørelse. Jeg er et enkelt råd. En stor sving på det punktet at byrået vil velge deg minst tre boligalternativer som tilfredsstiller dine krav, og innen en viss periode. I motsatt tilfelle må realtor måtte gå tilbake til deg et forskudd og betale en straff. Selvfølgelig betyr denne tilstanden i kontrakten ikke at du kan være lunefull og forlate alle de tilbudte leilighetene som oppfyller dine forhold. Hvis begrepet ble savnet av din feil (for eksempel, avviste du alternativene som tilbys av byrået uten forklaring av årsakene), vil du få tilbake forskuddsbetalingen av beløpet som tilbys av eiendomsmegleren for å søke etter en leilighet.

Kjøperleilighet betaler ikke skatt. Selgeren vil betale inntektsskatt - 13% av kostnaden for leiligheten (med fradrag av fordeler). Men hvis boligen du selger tilhørte deg mer enn 5 år eller koster mindre enn 1 million rubler, blir du befriet fra betalingen av skatt. Hvis selgeren eide en leilighet i mindre enn 5 år, må han betale skatt med hensyn til inntekt fra salg av fast eiendom over 1 million rubler.

Selv skal kjøpe en leilighet gjennom byrå, start med studiet av markedet. En person som har slik informasjon, er ikke lett å sirkle rundt fingeren - tross alt har han en ide om prisene i boligmarkedet, og er derfor klar til å snakke med eiendomsmegleren på samme språk.

Hvis du bestemmer deg for å handle selvstendig, uten å ta vare på eiendomsmegling, er markedsundersøkelsen ganske enkelt nødvendig, slik at du finner alternativene som setter opp. På neste trinn vil det være nødvendig å ringe eierne av interessene som er interessert i deg, det vil kreve tid og styrke.

Så snart du velger noen få passende alternativer for leiligheter (eller du vil finne dem selv), må du gjøre deg kjent med dem. Ikke forstå tid til inspeksjon og merk at oftest du må regne med tidsplanen for dagen for den potensielle selgeren.

Etter å ha undersøkt leiligheten, ikke glem å spørre hvem som helst er hennes eier og som er registrert på dette boligen. Her og forventer den neste undervanns steinen, i tilfelle av kjøp av en leilighet ikke er eieren, men på hans forvalter. Kjøp av proxy er ekstremt risikabelt. Problemet er at selgeren kanskje ikke er uvirkelig - dessverre er det nesten umulig å sjekke autentisiteten til kraften i attitust. Det samme skjer at leiligheten selv leies i lang tid og er ulovlig privatisert. For å finne ut hvem som er den sanne eieren av boligen, kontakter den lokale grenen av den føderale registreringstjenesten for den russiske føderasjonen.

Chatting med eierne av leiligheten, finne ut når huset gjorde overhaling og om bygningen ikke er verdt en riving eller rekonstruksjon. Du kan sjekke denne informasjonen i det enhetlige kundedirektoratet. Men det viktigste er å spørre om eiere av ombygging gjorde det. Dette begrepet utpeker eventuelle endringer som skal reflekteres i BTI-planen. Ukoordinert ombygging er en annen undervanns stein. Redevelopment-avtalen prosedyren er ganske tidkrevende og krever betydelige kontantkostnader, og legaliseringen av den allerede gjort omorganiseringen tar enda flere krefter, verktøy og tid. Derfor, lytt til vårt råd: For å beskytte deg selv, vær sikker på å spørre eierne en plan for en leilighet utstedt til det tekniske lagerbyrået. Dokumentet må ikke oppnås tidligere enn 3 måneder før du inspiserer (og kanskje kjøpe) en leilighet. Lag en plan med en ekte bolig, vær oppmerksom på plasseringen av veggene, tilstedeværelsen av tilleggsutstyr. Hvis det er vanskelig for deg selv, be om hjelp fra venner.

Husk: Inkonsekvent ombygging truer deg ikke bare med en bot. Ifølge de høye koblingene (organisasjon som er ansvarlig for samordning av ombyggingen), kan du være forpliktet til å bringe en leilighet til den opprinnelige tilstanden (hvis ombyggingen ble gjort med et brudd på loven, for eksempel ble kjøkkenet overført til en av stuen eller revet lagerveggen).

Pretch?

Det neste trinnet du må gjøre er å være enig på verdien av den tiltrukket leiligheten. Vær forberedt på at selgeren vil kalle prisen skilt fra beløpet som ble spesifisert i annonsen. Reise - dette er ikke grådighet, men sunn fornuft.

Det er mulig å be om en reduksjon i kostnadene av flere grunner: En ubehagelig plassering av leiligheten (ikke et godt område, fjernhet fra t-banen, mangel på butikker, barnehage, skoler, klinikker it.d.), behovet for presserende reparasjoner, inkonsekvent ombygging. Men det er viktig å vite at for lav pris er en viss fare. Først skjer det at den billige leiligheten refererer til kategorien kontroversiell - dette betyr at det er en rettslig tvist (for eksempel, med naboene som forårsaket skade på reparasjon). For det andre kan selgerens urene på hånden gå til retten og få en veldig reell mulighet til å saksøke deg bolig, hvis du beviser at jeg konkluderte med at signalt ulempe transaksjonen under press fra komplekse livsforhold (samt depresjon, forgiftning, trusler), På den tiden som du angav i kontrakten, er kostnaden betydelig mindre enn det som faktisk er betalt. Husk: å ikke bli og uten penger, og uten bolig, sett i kontrakten nøyaktig beløpet du gir for leiligheten, uansett hvordan du overtaler deg til å spesifisere mindre. For det tredje kan det godt finne at du kjøper boliger "under encumbrance". For eksempel skriver forgjengeren til selgeren av en eller annen grunn "Glemt" ut av leiligheten til en slektning som tjener straff i fengsel, eller når privatiserende boliger ikke inkluderte små barn, eller gjemte seg som den tidligere ektefellen (ektefelle) hevder å være en del av området. For det fjerde, hvis en kjøpt leilighet en gang ble kjøpt fra en representant for en "risikogruppe": en ensom eldre person, en funksjonshemmede, enten eieren, i familien som det er personer som er registrert i psykonologisk eller narkologisk dispensar. Selvfølgelig, med denne utviklingen av hendelser, vil du bli anerkjent som en samvittighetsfull overtakende, og derfor skal loven være på din side. Men du venter på en domstol med ham og uunngåelige store utgifter, tapt tid, ubehagelige opplevelser ... Men du bestemmer deg for deg, så setter pris på dine fremtidige utgifter.

På grunnlag av handel er det også nødvendig å diskutere størrelsen på innskuddet (beløpet du gir til selgeren for å bekrefte at dine intensjoner vanligvis er omtrent 30 tusen rubler) og forskuddet. Advance er en foreløpig betaling; Dens del av partene sier i hver bestemt situasjon, men som regel er det minst 10% av hovedkostnaden for leiligheten og er betalt i tilfelle at kjøperen og selgeren er enige om å dele hele beløpet i to deler. Dette er praktisk hvis selgeren tar tid å ta ting fra leiligheten eller avgjøre noen juridiske formaliteter forbundet med boliger. For ikke å miste kjøperen, kan selgeren tilby deg å konkludere med en foreløpig salgskontrakt (faktisk er dette en avtale om intensjoner) og foreta et forskudd. Hvis av en eller annen grunn ikke vil finne sted, bør forskuddsbetalingen returneres til deg i sin helhet. Når det gjelder innskuddet, avhenger alt av hvilke grunner kontrakten ble avsluttet. Vel, hvis du nektet å kjøpe en leilighet, så vil depositumet forbli hos selgeren.

Ofte Realtors i kjøpesummen på leiligheten inkluderer sine provisjoner, og kostnaden for utførelse av transaksjonen, uten å informere kjøperen. Derfor, i kontrakten, betegne mengden godtgjørelse (bedre fast beløp), samt spesifiser kjøperen eller selgeren - har kostnadene ved å designe transaksjonen.

Å lage og depositum, og forhånd bør utstedes skriftlig. Når du overfører begge begge, og sørg for å gjøre kvittering for å motta penger som leiligheten selger må signere. Den er skrevet i vilkårlig form, men i dette dokumentet må det angis:

Hvem overfører penger (kjøperens pass);

Hvem mottar penger (selgerens pass);

På hvilke grunnpenger overføres - vanligvis skriver de i kvitteringen: "... som en forskuddsbetaling for leiligheten";

Den nøyaktige adressen til ditt fremtidige boliger, som du gir et innskudd eller forskudd, opp til indikasjonen på gulvet;

De viktigste egenskapene til leiligheten (antall rom, layout, metrah);

Beløpet som er rapportert av kjøperen og dets formål er et forskudd eller innskudd;

Betalingsdato.

Tillit, men bekreft!

De viktigste vanskelighetene venter på deg på scenen for å verifisere den juridiske rensheten i den fremtidige transaksjonen. Først av alt må du sjekke historien til leiligheten. Hvis du bestemmer deg for ikke å bruke Realtors tjenester, er oppgaven din komplisert. Fra selgeren vil du motta følgende dokumenter som vil hjelpe deg med å finne ut den virkelige situasjonen:

pass eller annet identitetsdokument;

Utvide dokumenter for en leilighet (utstedt av registreringskammerets sertifikat for eierskap, en avtale om utveksling eller donasjon, salgskontrakt med den forrige eieren, arvsbevis og andre dokumenter, avhengig av hva eierskapet til selgerens eierskap er grunnlagt), som har bestått en obligatorisk statlig registrering. I de høyre endelige dokumentene er det alltid navnet på eieren av huset;

Hjelp på estimert kostnad for boliger (på lagerpriser) og et teknisk pass for en leilighet (disse dokumentene som er utstedt til det tekniske lagerbyrået, vil bekrefte at du kjøper leiligheten til torget og layoutene som er spesifisert i kontrakten);

sertifikater fra ERC og skatteinspektoratet om mangel på gjeld på bruksutbetalinger og eiendomsskatt (eller en kopi av den personlige kontoen eller et sertifikat fra husledelsen);

Tillatelse til Guardianship og Guardianship Bodies for kommisjonen av salg av salg (hvis det påvirker interessene som er registrert i Leie av mindreårige)

et utdrag fra husboken på foreskrevet (registrert) i leiligheten til personer;

Notarisert samtykke fra ektefelle eller ektefelle, slektninger til selgeren av boliger for kommisjonen for salg og salg (hvis ektefeller eller slektninger er leilighet med eiere).

Selvfølgelig er selv denne ganske lange listen over dokumenter ikke nok til å fullføre transaksjonskontrollen. Du kan angi selgerens samtykke og ta fullmakt og kopier av de rette dokumentene for en leilighet, få et utvidet ekstrakt fra husboken. Hun vil hjelpe deg med å sørge for at du kjenner alle registrert i denne leiligheten. Dette betyr at etter avslutningen av transaksjonen vil du ikke vente på en overraskelse i ansiktet av søkere for boareal blant slektningen til den tidligere eieren av leiligheten. For å få flere garantier, inkludere kjøps- og salgsstedet i selgerens plikt til å frigjøre boliglokaler etter konklusjonen av kontrakten. Tydelig angir i teksten som etter utløpet av den distribuerte selgeren for å flytte, får du full rett til å legge inn låsene dine og ikke lenger la den tidligere eieren i leiligheten, nå tilhørende deg.

Men de skjulte fallgruvene er fortsatt mye. For eksempel erklærer eieren - en blåser erklærer statsregistreringsmyndigheten som han mistet den tidligere salgskontrakten, og ber om å bekrefte sin rett til bolig. Siden disse kontraktene ikke eksisterer i henhold til loven om duplikater, utstedes det et utdrag fra et enkelt statsregister for rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med det. Over tid kan den urene eieren av leiligheten godt motta flere slike dokumenter (under samme påstand av deres tap), konkluderer med noen få salgskontrakter igjen, og sikrer dem i ulike notariske kontorer, samler inn penger og flykte. Derfor er det bedre at selgeren, som bevis på hans rett til bolig, viser deg din egen kontrakt for salg av leiligheter med den forrige eieren. Men du vil ha en grunn til å varsle om, i stedet vil han vise referansen til registeret nevnt.

Du må sjekke hele selgeren av leiligheten: Du må sørge for at den er fullt i stand (det vil si det ikke er registrert i narkotikapersonen, eller i psykonologisk dispensar), ellers kan transaksjonen bli anerkjent ulovlig. Se på dokumentene sine, hvis det er mulig, legg inn sine bilder i passet og på kontoen i passpasset, spør naboene ... Pass på å finne ut hvor mange eiere i leiligheten, - alle av dem bør være enige om å selge eiendommen deres . Tvil om transaksjonen eller skriv inn tittelforsikringsavtalen. Det garanterer refusjon av økonomiske tap ved deprivasjon av eiendomsrett, hvis retten anerkjenner en av transaksjonene med det ugyldige. Priser utgjør 0,3-2,5% av forsikringssummen.

Hvis du kjøper en leilighet gjennom eiendomsmegling, vil realtorsene ta del av problemene. De vil finne ut alt som kan forhindre konklusjonen av transaksjonen eller komplisere livet ditt etter registrering av salgskontrakten. Likevel er det et svært viktig spørsmål - vil realtor være ansvarlig for transaksjonens juridiske renhet? Du kan ikke gi et entydig svar. Enhver kontrakt til teoretisk kan avsluttes i retten, siden det er helt garantert at avtalen vil bli avsluttet, og alt vil passere jevnt, ingen til eiendommen, selv veldig erfarne. Merk derfor: Byrået er ansvarlig for feil gjort av sine ansatte direkte når de gjør en salgskontrakt, samt for å krenke sine forpliktelser. Realtoren kan ikke svare på selgeren, men ikke å risikere sitt forretningsavdømme, byrået, selvfølgelig, prøver å sjekke hver klient og leiligheten som tilbys til dem.

Avtalen er mer verdifull enn penger?

For å konkludere en salgsavtale trenger kjøperen bare et pass. Hvis du kjøper en leilighet er ikke alene, men i samarbeidende eiendom, trenger du skriftlig samtykke fra alle fremtidige eiere for å foreta en transaksjon.

Utkastet til traktat er ønskelig å forberede på forhånd, du vil ha tid til å klargjøre sine bestemmelser og enige om kontroversielle problemer. Utarbeidelsen av kontrakten krever visse ferdigheter, så det er bedre å betro det til fagfolk. Kontrakten er utstedt i tre eksemplarer i en enkel skriving, og alle arkene er definitivt sydd. Bekreft signaturene til partene. Det er best å konkludere en kontrakt i nærvær av notarius publicus: Selv om den sivile koden til den russiske føderasjonen, notarisering av salgskontrakten ikke er obligatorisk, vil denne enkle juridiske formaliteten gi ytterligere garantier for sikkerheten til transaksjonen din.

Et boligkjøp må nødvendigvis indikere:

dato og sted for sin konklusjon;
Emne kontrakt for salg;
Nøyaktig adresse og egenskaper av leiligheten (antall rom, medlem); kostnaden for leiligheten;
Størrelsen på innskudd og forhånd (hvis den var);
Perioden der selgeren forplikter seg til å frigjøre boareal;
Hvem betaler kostnadene knyttet til utformingen av kontrakten for salg og utleie av en bank trygt;
Passinformasjon og signaturer av partene. (Kontrakten må signere alle voksne eiere av leiligheten. Tegn på barn fra 14 år og eldre som ennå ikke har nådd flertallet, er sertifisert av signaturer av foreldrene sine.)

Sikker eller "Diplomat"?

Vi vender oss nå til det viktigste stadiet av å avslutte penger transaksjon. Dette skjer vanligvis etter at kontrakten er signert og kjøperen fikk nøklene til leiligheten. Blant metodene for å overføre penger tilhører Palm Championship Beregninger gjennom bankcellen. Vanligvis insisterer Realtor-byråer på at kundene bruker tjenestene til depositaren og overfører pengene på denne måten. Kjøperen avsluttes en leieavtale for en sikker celle i en bank og legger penger inn i det. I henhold til kontraktens vilkår, tjener nøkkelen til bankcellen som en "hopp over" til pengene, så etter avslutningen av salgsskontrakten, er interesserte parter (selger og kjøper, vanligvis ledsaget av eiendomsmegler) til Bank hvor alle ytterligere beregninger oppstår. Våtmarker, som garanterer konfidensialitet og sikkerhet, selgeren kan sørge for at pengene virkelig er i sin celle. For å gjøre dette er det nok å åpne nøkkelen som kjøperen rapporterer til ham, bank trygt. Hvis transaksjonen bryter ned, blir nøkkelen til selgeren ikke tildelt, og derfor kan kjøperen alltid plukke opp blodet fra banken trygg.

Den andre måten å overføre penger på - overføre dem av ikke-kontantbetaling er den mest optimale: det er ikke nødvendig å kontrollere ektheten av regningen (for denne operasjonen i banken må betale). For at selgeren skal motta det som skyldes ham, er det nok å fylle ut den aktuelle betalingsordren i banken. Det er mer praktisk å gjøre dette etter å ha signert kontrakten og i nærvær av selgeren: og du vil være sikker på at avtalen fant sted, og selgeren vil sørge for at pengene ble sendt til sin bankkonto.

Det er et annet alternativ "ikke-kontanter" - bankberegninger ved hjelp av et brev av kreditt eller innsamlingsordre. For dette før du reserverer mengden som er lik prisen på leiligheten. Få det på hendene eller oversett til bankkontoen din selgeren vil kun kunne når den presenteres en bankmedarbeider som er sertifisert av en ikke-notarisk salgskontrakt.

For å forsvare seg i tilfeller der selgeren viste seg å være urettferdig, og kjøperen var forårsaket av vesentlig skade, forsikrer eiendomsmegling sitt ansvar. Henvisningen til det faktum at eiendomsmegleren er forsikret, må være nødvendigvis innlemmet i din boligkjøps- og salgsavtale.

Ved å selge en leilighet forsøker mange å redusere mengden av den skatt som de må betale, og ikke ønsker å fremme det faktum å skaffe seg så stor mengde (i henhold til loven, er banken forpliktet til å informere skatteinspektoren som Mer enn 90 tusen rubler mottatt på bekostning av klienten). Derfor kan du bli tilbudt å overføre penger i kontanter. Minusene til denne metoden for å overføre penger er mye mer enn proffene: det er nødvendig å bringe en stor sum penger og ta vare på å formidle dem på et trygt sted. I tillegg vil selgeren ikke bare ønske å omberegne penger, men også sjekke ektheten av regningen, og for dette trenger du spesialutstyr. Gitt alle vanskelighetene, anbefaler vi ikke å overføre penger på denne måten. Hvis det ikke er noe annet alternativ, godtar selgeren om overføring av penger på nøytral territorium og med vitner. I dette tilfellet, å gjøre kvittering ved mottak av kontanter, ikke glem å nevne tilstedeværelsen av vitner og spesifisere passdataene sine.

Vi går inn i rettigheter

Etter konklusjonen av kontrakten og overføringen av penger, bør du være i dine hender, ikke bare nøklene fra det nye hjemmet, men også bosettingsbøkene for bruksbetalinger. Det er nødvendig å gjøre en handling av å motta en leilighet, hvor de angir, i hvilken tilstand du har boliger (spesielt, ikke glem å nevne tilstedeværelsen eller fraværet av de tidligere eierne). De skriver ham fra hånden i fri form, men registrerer seg begge sider (kjøper og selger).

Kontrakten for salg og kjøp av fast eiendom er obligatorisk registrert i registreringskammeret eller dets grener. For anerkjennelse, bekreftelse og sertifikat for status for en ny boligeier må betale ca 500 rubler. Dokumenter som bekrefter informasjon som du kjøpte en leilighet i et enkelt statsregister for rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med det, vil være klar i ca 1 måneder (akselerert registrering vil koste deg mer enn normalt, men det vil bare ta ca 5 virkedager). Ato øyeblikk vil du bli en fullverdig eier av leiligheten.