Etablering av eierne av eiere av boliger: Fordeler og ulemper med HOA, rettigheter og forpliktelser, mulige vanskeligheter i styret, utdanningsstadier
Når leietakere av nye bygninger eller hus, bygget i lang tid, bestemmer seg for dannelsen av HOA, bør de godt forestille seg alle fordeler og ulemper ved en slik tilknytning. Om dette, så vel som hvordan partnerskapet er opprettet, skal vi fortelle.
Ifølge den nye boligkoden til Russland, kan leietakere som er eiere av sine leiligheter, beskrives for å styre eiendom som tilhører dem. En av arten av en slik struktur er et hus eierskapspartnerskap (HOA). Dette er en ideell organisasjon dannet av eiere av lokaler (bolig og ikke-bolig) for felles forvaltning av en leilighetskompleks og løsninger på eierskap, bruk og avhending av felles eiendom.
Hvorfor er fordelene ved å administrere husstyrken i partnerskapet? Her er bare noen av dem. Først kan HOA velge et serveringsfirma. Derfor, hvis kvaliteten på tjenestene som tilbys ikke overholder kravene til leietakere (for eksempel, er det uforsiktig eller dårlig fjernet av territoriet), det gjør at du kan si opp kontrakten og konkludere med en annen organisasjon eller enkeltpersoner. For det andre planlegger HOA selvstendig reparasjonsarbeid i sitt hjem, definerer sekvensen. Apack er planen for disse arbeidene, og estimeringen av utgiftene for året er godkjent på generalforsamlingen i HOAs medlemmer, det er ikke nødvendig å spørre byens administrasjon om å tildele penger og deretter vente på reparasjonsmenns ankomst.
Distriktslovgivende praksis er ofte forenet av konseptene "partnerskapseiere av boliger" og "condominium". Imidlertid er condominiumet selve eiendommen (inkludert landplottet i de etablerte grensene som ligger på det en boligbygging og andre eiendomsmegler), og huseierepartnerskapet er kontoret for ledelsen av denne eiendommen. Condominiumet kan eksistere uten HOA, men for ledelsen av dem (utstyr av lekeplasser og mottak av rekreasjonsområder, reparere, sette ut lokalene til leie) Form Hoa.
Det er et annet tilstøtende begrepet boligkooperativ (HSK). Forskjellen mellom ECC og HOA er at HST er opprettet for perioden med bygging av huset, og etter at den er bygget, organiser HOA. Det skal bemerkes at eksisterende bolig- og anleggskooperativer skal forvandles til HOA over tid.
Hvorfor forene?
Hva er partnerskapet? For å gi gunstige og sikre levekår for borgere, for å organisere vedlikehold av huset og realisere retten til hver eier av boliglokaler for å styre sin eiendom.TCG-midler er dannet av følgende kilder:
Obligatoriske betalinger, innledende og andre bidrag fra medlemmer av partnerskapet;
Budsjettsubsidier for å sikre drift og reparasjon av huset, kompensasjon for byens myndigheter om betaling av visse typer verktøy for fortrinnsrettskategorier av innbyggere (for å motta subsidier, må Moskva TSZH registreres hos det samlede registeret for styring av boligbygg - ERA, som gjennomføres fra oktober 2007);
Inntekter fra Economic (Entreprenørskapsaktiviteter i partnerskapet som har til hensikt å utføre oppgaver og oppfyllelse av HOAs oppgaver.
Husskoden til den russiske føderasjonen forbyr ikke HOA å motta inntekter som er nødvendige for å oppnå lovbestemte mål. For dette har partnerskapet lov til å utøve økonomiske aktiviteter. Sant, det bør bemerkes at listen over hennes arter for HOA vanligvis er begrenset til tjenesten, drift og reparasjon av fast eiendom i en leilighetskompleks, bygging av ekstra lokaler og gjenstander av felles eiendom i et slikt hus, så vel som utleie av en del av felles eiendom.
Det er svært viktig at Hoa får muligheten til å bruke og andres territorium. Du kan utstede et tomt på et hvilket som helst stadium av HOAs aktiviteter - det er ikke nødvendig å gjøre når et partnerskap er opprettet, eller på tidspunktet for registreringen. Beslutningen om å designe et landplot i total aksjeeierskap tar kamerater - eiere av lokalene i huset på generalforsamlingen. På deres instruksjoner kan alle nødvendige dokumenter forberede leder av HOA. Etter det bør det påføres det lokale myndighetene, som vil tåle den endelige dommen som bestemmer skjebnen til lokalområdet. Merk: Overføringen av en slik tomt til eiendommen til eierne av lokalene er gratis.
Hus hvor huseiere er dannet eller dannes, inneholder først og fremst programmet om overhaling på bekostning av byens budsjett. For at hjemmet ditt skal bli renovert i tide, på generalforsamlingen i medlemmer av HOA, er det nødvendig å avgjøre etableringen av et kapitalreparasjonsfond. Spillet som eieren av bolig- og ikke-boliglokaler vil også være forpliktet til å overføre penger til dette fondet i henhold til forsamlingen avgjørelsen
Ugler. Medlemmene av ulike HOA-medlemmer som ble undersøkt, var opptatt av at partnerskapene har følgende fordeler:
Eierne av lokalene som forenet i HOA er virkelig i stand til å påvirke retningslinjene for forvaltningsselskapet. Ingen har rett til å tvinge leietakerne til å samle inn penger på installasjonen i de delte linjene med skinnmøbler, men det er nødvendig å bestemme hva den ekstra parkeringsmaskinen skal være utstyrt, og medlemmene av partnerskapet kan bli funnet for dette;
Partnerskapet gjør det mulig å velge et utnyttelsesfirma. I praksis betyr dette at eierne selv kontrollerer kvaliteten på kommunale tjenester som tilbys til dem. Slike "revisjon" utføres, for eksempel ansatte i HOA (ingeniørdisplater), styreformann eller styremedlemmer. Hvis noe brudd er funnet, vil kontroll av styret bli avklart og kan være grunnlaget for brudd på en kontrakt med dette forvaltningsselskapet. AAKT, som registrerte feil kvalitet på boliger og kommunale tjenester, er grunnlaget for omberegning av utbetalinger for kommunale tjenester som tilbys;
Selv om den store overhaling av husmedlemmene i HOA er forpliktet til å gjøre på egen regning, tildeler staten tilskudd fra budsjettet;
Den totale egenskapen til HOA kan gi betydelig fortjeneste til sine medlemmer. Retten til å gjennomføre entreprenørvirksomhet til partnerskapene gir deg mulighet til å tjene penger på levering av ikke-boliglokaler eller til og med veggene i bygningen (for eksempel under plassering av reklamekluter eller teknisk utstyr);
Medlemmer av HOA kan nyte enkle (men dessverre, slik sjeldne nå) livets glede - en velholdt inngang, egen parkeringsplass, en bevart gårdsplass, en lekeplass, som barnet ditt vil konkurrere med.
Det bør også sies at tilgjengeligheten av HOA øker markedsverdien av boliger i huset. Tross alt ønsker alle blomsterbedene å være ryddige, trappene er rene, concierge, og intercoms som fungerte (denne listen kan fylles på nytt).
Staten søker å hjelpe HOA-systemet. Derfor, ikke så lenge siden i en rekke regioner (spesielt i Moskva), ble partnerskapet frigjort fra landskatt. Det samme gjelder boligkooperativer, ECC og andre spesialiserte forbrukerkooperativer som er opprettet for å møte behovene til borgere i boliger - nå skal de ikke betale skatt på tomter som brukes av dem for å oppnå lovbestemte mål i samsvar med boligkoden til den russiske føderasjonen .
Eksperter mener at det er mer lønnsomt å håndtere flere leiligheter. Loven forstyrrer ikke - en HOA kan opprettes fra leietakere av to eller flere hus. I tillegg har HOA rett til å velge ethvert hjemledelsesskjema: uavhengig av direkte kontrakter med ressursforsyningsorganisasjoner eller gjennom en avtale med et inviterte partnerskapsoperatører. Den fulle overføringen av den profesjonelle styringsorganisasjonen av alle krefter etter vanlig eiendom er mulig.
Ominus. Men ikke alt er så skyløst - det er en HOA og dets ulemper:
Ofte finner ikke initiativene til eiere ikke støtte fra lokale myndigheter. Sykehusinnleggelse, mekanismen for samhandling mellom partnerskap og myndigheter, så det er nødvendig å løse settet av boligregnskapsspørsmål, ikke tilstrekkelig tilstrekkelig i loven. Et typisk eksempel: Hvis noen fra leietakere hjemme, der det er en HOA, ikke ønsker å betale bidrag og gjøre obligatoriske bruksutbetalinger, for å gjenopprette gjelden bare gjennom retten. Så lenge retten vil bestemme, kan mye tid passere, og verktøyene vil betale lovlydige medlemmer av HOA i denne perioden;
Grearants ønsker egentlig ikke å bli med i HOA. Ved loven er byens myndigheter forpliktet til å returnere forskjellen mellom mottakerens utbetalinger (og de er mindre enn vanlige, siden denne kategorien av borgere bruker subsidier til å betale for verktøy) og de resterende eierne av boliger, men i praksis oppstår slik kompensasjon ekstremt sjelden;
Avgiften for utnyttelse i HOA er høyere enn i et vanlig hus. Men det er nødvendig å forstå at mengden obligatoriske bruksutbetalinger er helt den samme for medlemmer av HOA, og for beboere i disse husene som partnerskapene ikke er opprettet. Avtid Beslutning om tilleggskostnader (for eksempel på utstyret til en automatisert garasje, foring av inngangen til marmorfliser, dekorasjon av lobbyen, tar betaling av tjenester av landskapsdesigneren) generalforsamlingen til beboere eller styret i HOA . Beregning og opptjening for boliger og verktøy kan utføres av sjef regnskapsfører, regnskapsfører eller leder av partnerskapet. Videre er det nødvendig å ta hensyn til tilfeller av manglende levering av tjenester eller levering av brukstjenester som serverer organisasjoner (for eksempel etter sommerforebyggende arbeid, inkluderte han ikke varmt vann i tide);
Suksessen og effektiviteten til HOAs aktiviteter er i stor grad avhengig av sin styreformann og regjeringen. Derfor må valgforvaltere møtes med sinnet. Men selv dette kan ikke være en garanti for at den respekterte naboen fra femte etasje ikke ønsker å tildele en del av offentlige penger, og kampen nabo fra den andre inngangen blir en god leder.
Endelig klager de HOAs formann ofte om de ubetydelige leietakere og mangel på forståelse. Selvfølgelig antar medlemskap i HOA noen ekstra kostnader, men de lønner seg med hundrefold. For eksempel, hvilken mor ikke ville gi slipp på sitt barn en tur i en lukket og trygg gårdsplass? Et slikt problem kan løse nøyaktig HOA, men det vil kreve noen innsats og kontantkostnader.
Partnerskapet til eierne av boligen gjør at leietakere kan tjene penger på et generelt verksted. For dette tar generalforsamlingen til medlemmene av HOA en beslutning om å formidle til midlertidig bruk av enkelte gjenstander av denne eiendommen (kjelleren der butikken er fornøyd, eller en døve vegg i huset som reklameskjoldet er plassert). Du kan også utvide området av bygningen - for eksempel, å suge på loftet og passere det ut. Ekstra inntekt som HOA vil motta bør gå hjem
Rettigheter og forpliktelser
For å forestille seg hvordan partnerskapet fungerer og hvordan det kan hjelpe vanlige innbyggere, er det nødvendig å studere sine rettigheter og forpliktelser. La oss starte med verktøy. HOA konkluderer med kontrakter med ressursforsyningsorganisasjoner eller selvstendig produserer ressursene som er nødvendige for å gi forbrukerne av brukskvalitetstjenester i de nødvendige volumene. Det er svært viktig at kravene i loven ikke er ødelagte, og liv, helse og eiendommen til beboere har ikke forårsaket skade. Partnerskapet kan betjene de innenlandske ingeniørsystemene som brukes til å gi verktøy til forbrukere, uavhengig eller med involvering av andre personer.
Beregnings- og kostnadsavgiftene for verktøy på styringen av HOA er tildelt følgende oppgaver:
På foreskrevet måte reduseres mengden av disse betalingene (for eksempel hvis det var forstyrrelser med strømforsyning);
På forbrukerens anmodning kontrollerer du beløpet for tjenester og senest 3 virkedager for å utstede dokumenter som bekrefter korrektheten av periodisering av utbetalinger, med tanke på kvaliteten på tjenestene som tilbys, samt etablert ved lover og Kontrakter, straffer, straffer.
Det er svært viktig å sikre publisitet og åpenhet i styret i HOA. For å gjøre dette, i nærvær av kollektive (generalske) tellere, er Journal of Accounting positurene til deres vitnesbyrd, noe som gjør det mulig for forbrukerens forespørsel om 1 arbeidsdag for å gi ham et utdrag fra dette bladet. Hvis det var feil i arbeidet med innenlandske ingeniørsystemer eller ingeniørkommunikasjon og utstyr som ligger utenfor huset, er styret forpliktet til ikke bare å informere eierne av boliger i løpet av dagen, men også å gi en sannsynlig prognose: levering av offentlige tjenester vil bli suspendert eller begrenset. I tillegg må partnerskapet på forespørsel fra enhver eier gi ham følgende informasjon: navn, adresser og telefonnummer til forsendelses- og nødtjenester, størrelsen på tariffer for verktøy og godtgjørelser for takster, bestillingen og betalingen av disse Tjenester, Parametrene i deres kvalitet, frister for eliminering av ulykker og andre brudd på prosedyren for å gi verktøy.
Et annet ubehagelig ansvar ligger på ledelse av partnerskapet - å informere forbrukerne om planlagte avbrudd i levering av verktøy, og senest 10 virkedager før starten av denne suspensjonen.
For å sikre gjennomføring av styringsorganene til HOA av deres plikter, er ansvarsforanstaltninger gitt. Begrunnelsen for anvendelsen av slike tiltak er brudd på kvaliteten og prosedyren for å gi verktøy; Skade forårsaket av liv, helse og forbruker eiendom, så vel som personer som bor hos ham, på grunn av manglende å gi disse tjenestene eller deres upassende kvalitet. Mangelen på skyld på HOAs hoder eller ledelsesorganisasjonen i dette tilfellet er ikke tatt i betraktning. Imidlertid er de unntatt fra ansvar for å forverre kvaliteten på verktøyene, hvis de viser at det forårsaket omstendighetene til force majeure. Overtredelse av forpliktelser fra motparter (servering organisasjoner) eller feilaktige handlinger av styret (inkludert mangel på nødvendige midler) tilhører ikke slike omstendigheter. Listen over tilfeller hvor styremedlemmer i HOA er ansvarlige, innfelt i charteret.
Men alt dette gjelder plikter. AVT TSZ-rettigheter for det meste er relatert til organisering av relasjoner med forbrukere av verktøy. Partnerskapet har rett til å kreve betaling for konsumerte tjenester (og tilsvarende betaling av konkurranse, bøter, straffer i nærvær av gjeld). Styret i partnerskapet kan også kreve at ansatte eller representanter for HOA, beredskapspersonell for inspeksjon av teknisk og sanitær tilstand av Internett-kvartalutstyr, og oppfyllelsen av det nødvendige reparasjonsarbeidet har blitt tatt opp til boliglokaler. Tidspunktet for besøk skal samordnes med forbrukeren (selv om denne regelen ikke gjelder for dem når det er nødvendig å eliminere ulykken). Hvis du nekter å la TCG-representantene og feilen din bli skadet (for eksempel, vil du fylle naboene på grunn av feil i vannforsyningssystemet), da har partnerskapet rett til å insistere på fullskader.
Endelig er styret i HOA utstyrt med myndigheten til å suspendere eller begrense tilførselen av varmt vann, elektrisk energi og gass. Imidlertid er denne prosedyren ganske lang: å begrense levering av verktøy eller suspendere deres forsyning kan bare sendes av retten. Eieren av rommet må være pre-send en skriftlig advarsel om tiltak som skal aksepteres (det er best å sende det via e-post med kvittering eller overføring fra hånd til mottak). Men det bør tas i betraktning perioder for å eliminere en defaulter gjeld. Tatt i betraktning - slå av oppvarming, kloakk og kaldt vannforsyning er forbudt.
Problemer
Vel, la oss nå prøve å se på problemene med HOA fra innsiden. Styreformannene i partnerskapene er anerkjent at mange vanskeligheter er bekymret. De kan deles inn i flere kategorier.
Den første (og viktigste) - manglende betaling. For eksempel vises utvikleren og kjøperen, delvis allerede betalt for leiligheten, siden den er løst på forskjellige måter. Gjeld foran HOA vokser, lever kjøperen i leiligheten, reparerer den, men for utnyttelse betaler ikke, refererer til det faktum at boligen ikke formelt tilhører ham. Ja, og investoren er ikke klar til å betale betalinger i sin helhet, selv om det hevder at leiligheten forblir sin eiendom. Lovlig er denne situasjonen ikke avgjort, og derfor er det i hvert enkelt tilfelle tillatt individuelt, oftest i domstolene.
Det andre problemet er et forhold til utvikleren: Ikke hver av dem er klar til å eliminere manglene som er i en ny bygning. Hvis du gjør at utvikleren gjør det mislykkes, eliminerer leietakere feil og funksjonsfeil på egen regning.
Noen ganger introduserer utvikleren fremtidige eiere av misvisende i forhold til størrelsen på lokalområdet. Når leietakerne kjøper leiligheter, viser de prospekt, og på uttrykket: "Territorien er spesifisert", inkludert i kontrakten, ingen betaler oppmerksomhet. Ivot overnatting ble kjøpt, gårdsplassen er utstyrt, butikker og sandkasser er installert - og i gården har allerede begynt å grave en ny grop! .. eller folk ga penger for en leilighet med en såkalt gratis planlegging, og så hadde de Å betale for ombygging, som ikke var, fordi da de kom inn i det nye boligen var det bare eksterne vegger. (Faktum er at i vår boliglovgivning ikke gir begrepet "fri planlegging av leiligheten", så alle kjøpere av slike boliger må ha en vanskelig prosedyre for reduksjon av ombygging.)
Det tredje problemet er mangelen på informasjon om HOAs aktiviteter. Mange innbyggere går ikke til generalforsamlinger, men alle spørsmål knyttet til deres hjem hjemme er løst akkurat der. Derfor, ofte har HOA-feriestedene til hjelp med "samtaler" - de styremedlemmene som kan omgå alle leiligheter i huset og diskutere presserende saker med eiere.
Isaway akutt problem - likegyldighet innbyggere. Mange mennesker er klare til å gi penger, men ønsker ikke å delta i forbedringen eller i det minste diskutere mulige alternativer for å forbedre huset til huset.
Oppsummering, du kan si: Hoa er et bevisst behov. Du må administrere ditt hjem med sinnet. Bestian enn eieren, ingen vil gjøre det.
HOA har ikke rett til å endre verktøyet tariffer: de er etablert av regjeringen i den russiske føderasjonen. Avtot size avgift for vedlikehold og reparasjon av huset (det som tidligere ble kalt vedlikehold av bygningen) bestemmes på generalforsamlingen i medlemmer av HOA. Det samme partnerskapet er hentet fra byens budsjettsubsidier for vedlikehold og reparasjon av boligbeholdningen i leilighetsbygninger - denne typen godtgjørelse gjør at du kan opprettholde et hus i riktig stand
Sekvens av stadier av dannelsen av eierne av boliger
1. Utdanning av en initiativgruppe fra eiere eller fremtidige eiere av boliger
2. Forberedende arbeid (tilleggsavgiften på beboere, avklaring av fordelene ved forening)
3. Generalforsamlingen i innbyggerne, som bestemmer seg for dannelsen av HOA, velger styret og dets styreformann, samt en måte å administrere eiendomsmegler (av eierne av eierne av enten forvaltningsselskapet eller med HOA), godkjenne Charter av HOA
4. Registrering av HOA som en juridisk enhet. Dette krever en redegjørelse for statsregistrering, generalforsamlingens protokoll med en beslutning om etableringen av et hjem eierskapspartnerskap (original eller notarisert kopi), to eksemplarer av charteret i HOA, godkjent av generalforsamlingen i huseiere (søm og nummerert), samt kvittering for betaling av statlig plikt for registrering av et partnerskap (2 tusen rubler)
5. Å åpne oppgjørskontoen til partnerskapet i banken
6. Overføring av et hus i styringen av en spesialisert kommisjon, som inneholder representanter for byens administrasjon og styremedlemmer i HOA (ACT of Acceptance and Transmission - en typisk interdepartmental form N OS-1A med anvendelse av teknisk dokumentasjon på bygningen)