Metoder for styring av leilighetsbygninger forutsatt av LCD-RF for eierne av lokalene. Strukturen av ledelsen av forvaltningsselskapene.
Husk forretnings Lady-Manager fra Leonida Gaidai's Comedy "Diamond Hand"? Hvis ikke, veldig forgjeves. Snart, Aimenno senest 1 krukke fra 2007, bør hver leilighetsbygning ha sitt eget forvaltningsselskap. Far, som leietakere å velge en ledelsesmetode, og vil bli diskutert i denne artikkelen.
Ifølge lederen av Institutt for boliger og kommunale tjenester og forbedring av Moskva A.L. MakeKinova, fra mer enn 39 tusen mennesker i Moskva med forvaltningsselskaper, ble ca 1,5 tusen bestemt. ITA Situasjonen er typisk ikke bare for hovedstaden, men også for andre regioner. For eksempel, i Republikken Komi, ble 53 supids holdt på valget av en metode for å administrere leilighetskomplekser, og som følge av dette bare i 30.00 ble spørsmålet løst. Alt dette var grunnen til at statens Duma-avgjørelse, hvor eiere av lokalene i boligbyggene skulle velge ledelsesorganisasjonen, ble utvidet til 1 søppel 2007.
Så hva er problemet? Tjenestemenn som er ansvarlige for å fremme reformen av boliger og kommunale tjenester, forsikre enstemmig at årsaken til befolkningenes passivitet ikke er tilstrekkelig bevissthet. La oss prøve å finne ut situasjonen sammen.
Resultatene av privatiseringen av boligfondets leilighetshus i Russland, med et sjeldent unntak, er i totalt eierskap. For eksempel, i Moskva om lag 25% av leilighetene, tilhører kommunen, men det er også slike bygninger der urbane eiendommer forblir nesten igjen. Mangfoldet av eierskapet krever avtalt handlinger av alle eiere av boliger og ikke-boliglokaler når man styrer den felles eiendommen til et slikt hus.
Den tidligere boligkoden ble forvaltet av boligfondet som utført på profesjonell basis utelukkende av statlige eller lokale myndigheter gjennom bolig- og operasjonelle organisasjoner for "drift og vedlikehold av boligfondet" (artikkel 16-17). Boligfondskontrollsystemet er derfor to nivåer: Statens og boliger og operasjonelle organisasjoner. Felles tjenester ble funnet av monopolistiske organisasjoner på et ikke-alternativt grunnlag. Dette betydde at i tilfelle manglende levering av tjenester eller lav kvalitet, kunne situasjonen ikke korrigeres, siden mekanismen for å tiltrekke seg direktoratet for en enhetlig kunde (DZ) til rettferdighet til borgerne ikke ga for forholdet og forholdet ble ikke regulert.
I dag er denne tilnærmingen tydelig utdatert. Boligboliger tilhører ikke lenger staten, derfor bør styringssystemet inneholde tre aktivitetsnivåer. Eiere bør kunne selvstendig bestemme styringsordningen og velge ledelsesboligorganisasjonen. Det vil inngå kontrakter med organisasjoner som er involvert i tjenesten for verktøy og boligbeholdning, og gir komfortable og sikre vilkår for eieren av eiere med deres hjelp. De viktigste direkte ansvaret for forvaltningsorganisasjonen er implementeringen av teknisk og finansiell planlegging av verk, som gir egnet status overført til eiendomsstedet, samt levering av brukstjenester og kvalitetstjenester, implementering, etter behov og vedlikehold av lokalt område.
Den nye boligkoden er basert på fortrinnsrett til eieren av boliglokaler, i utgangspunktet endret konseptet om å administrere leiligheten. Først er eiersretten selv på organisasjonen av ledelsen av en leilighetskompleks, i kodekten. Eiere er pålagt å inneholde egen, individuelt definert eiendom, og den felles eiendommen til huset. Samtidig er de individuelle tekniske egenskapene og tilstanden til bygningen tatt i betraktning, samt de spesifikke behovene til eierne av lokalene.
Hva er alternativene for å administrere en leilighetskompleks? For eiere av boliglokaler, er det lovlig lovlig: å styre sin eiendom alene, for å forene i partnerskapet til boligeiere eller ansette en profesjonell leder.
For eierne av boliglokaler, er det lovlig lovlig: å håndtere sin eiendom alene, for å forene seg i huseiere partnerskap eller å ansette lederen. Eiere er forpliktet til å opprettholde sin egen, individuelt definert eiendom, og den felles eiendommen til huset.
Direkte styring
Hvis eierne av boligområdene velger en variant av direkte styring av bolig- og ikke-boligområder i en leilighetskompleks, noe som betyr at alle generelle problemer i samsvar med artikkel 164 i boligkodercyrfene bestemmer de seg selv. Antall eiere som er involvert i direkte administrasjon, regulerer HCRF ikke.For å implementere sin beslutning i praksis, kan eiere på flere måter. For det første kan alle nåværende ledelsesproblemer løses i de generelle møtene i eiere av lokalene. For det andre kan eierne distribuere oppgaver på hjemmestyring. For det tredje kan de velge en av leietakere, noe som gir ham myndighet til å styre husstandsøkonomien, eller invitere en annen person fra eiere (det er viktig å huske at involvering av en profesjonell leder er en spesiell type ledelse av en Leilighetsbygning, og derfor er det i dette tilfellet det er umulig). Makten til den personen som på vegne av alle eiere, vil inngå relasjoner med tredjeparter (for eksempel med en reparasjonsbrigade eller sikkerhetsselskap), må bekreftes av alle eiere (eller av flertallet) skriftlig.
Alle kontrakter for levering av tjenester for vedlikehold og (eller) arbeid på reparasjon av felles eiendom i en leilighetskompleks med personer som utfører slike aktiviteter, bør være eierne av lokalene på grunnlag av å løse generalforsamlingen. I en kontrakt fungerer alle eller de fleste eiere av lokaler i huset som den ene siden. Samtidig forblir slike avtaler individuelt. Primer inkluderer primært avtaler om kald og varmtvannsforsyning, drenering, strømforsyning, gassforsyning (inkludert gassforsyninger i sylindere), oppvarming (varmeforsyning, inkludert tilførsel av fast brensel i nærvær av ovn oppvarming).
Det er et annet problem - størrelsen på bidragene for vedlikehold av en leilighetskompleks. Det skal bemerkes at beløpet bestemmes i hvert enkelt tilfelle. Eierne av lokalene - eiere som er direkte forvaltet - gjør et gebyr for boliglokaler og verktøy i samsvar med avtaler som er inngått med personer som tilbyr relevante tjenester. Spørsmål om hva som må gjøres for forbedring av huset og lokalområdet, samt beløpet til deltakelse av hver eier i kostnaden for vedlikehold av huset, om hvor mye avgift for levering av tjenester diskuteres på generalforsamlingen. Hans beslutning er obligatorisk for alle, selv for de som ikke har kommet til møtet. Selvfølgelig, den som var fraværende eller holdt seg misfornøyd med den foreslåtte og godkjente handlingsplanen, kan appellere i retten en beslutning tatt av møtet. Loven vil imidlertid være på siden av flertallet, selvfølgelig, saken, hvis avgjørelsen er gjort og dokumentert i samsvar med loven.
Hvordan lage et hjem eier partnerskap (HOA)
Til tross for alle sine ulemper, er eierne av eierne av boligen den mest populære formen for ledelse av leilighetsbygninger for øyeblikket. En av de første hoasene i Moskva var Saburovo-partnerskapet.
Prosedyren for å skape en HOA, fast i huset Codecserf, er betydelig forenklet i forhold til den som ble gitt av den føderale loven "på boligforeninger". Dette er gjort for å hjelpe eiere av boliger i realiseringen av retten til å styre sin eiendom. Nå er den condominiumregistrering ikke nødvendig som et eiendomskompleks. Det er bevis, før opprettelsen av HOA, er det ikke nødvendig å løse oppgaven med å inkorporere en tomt på hvilken en multi-leilighet bygning er plassert, i sammensetningen av condominium.
For å registrere boligeiernes partnerskap, bør følgende dokumenter gis til registreringsmyndigheten:
Søknad i skjemaet godkjent av Russlands regjering;
Protokoll fra generalforsamlingen til eiere av boligområder med beslutning om etablering av en juridisk enhet - partnerskap av boligeiere;
Reclinists eller notariserte kopier av bestanddel dokumenter (et eksemplarisk charter av HOA kan bli funnet i rekkefølgen av statsdepartementets disposisjon nr. 35 av 03.08.1998. "Utdanning av omtrentlig charter av partnerskapet til eierne av boliger") ;
Dokument om betaling av statlig plikt.
Kostnaden for tjenester av organisasjoner som spesialiserer seg på registrering av juridiske enheter, inkludert partnerskap til boligeiere, ligger i størrelsesorden 20-50 tusen rubler. Hvis medlemmene i HOA vil registrere partnerskapet uavhengig, vil kostnadene være ca 2,5 tusen rubler. Av disse, 2 tusen rubler - staten for staten registrering av en juridisk enhet (artikkel 333.33 i skattekodekarf); 500rup. - Statlig plikt for mottak av notarielle handlinger av notarer av statsnotariske kontorer for sertifikat for bestanddeler (kopier av bestanddeler) av organisasjoner (artikkel 333.24 i skattekodekarf). I tillegg, med uavhengig registrering, vil ytterligere organisatoriske utgifter uunngåelig oppstått knyttet til registrering av huseiere tilbehør.
Registrering utføres av de territoriale organene i den føderale skatteservice.
Boligforening
Alle problemer med hjemmeforvaltning er løst av styringsorganene i HOA (generalforsamlingen i medlemmer av partnerskapet) eller et kooperativ (generalforsamlingen i medlemmer av kooperativ konferanse). De nåværende hjemledelsesaktivitetene utføres oftest ikke av generalforsamlingen til medlemmer av HOA og kooperativ, men ved valgt styring og styreleder. Samtidig opprettes en revisjonskommisjon, som bekrefter partnerskapets finansielle aktivitet (kooperativ).
En ideell organisasjon kan styre en leilighetskompleks uavhengig (utfører aktiviteter alene eller med i hans stab på grunnlag av en ansettelseskontrakt i hjemledelsen) eller for å tiltrekke seg en ekstern kontrollorganisasjon (leder) til dette, slik at de relevante kontrakt med det. HOA er forpliktet til å konkludere med avtaler om vedlikehold og reparasjon av boliger og felles eiendom i en leilighet med eiere, selv om de ikke er medlemmer av partnerskapet.
Boligforening, en ideell organisasjon som skal registreres. Hennes charter er godkjent på generalforsamlingen i leilighetseiere. Ifølge boligkoden, "antall medlemmer av HOA, skape et partnerskap, bør overstige 50% av stemmene fra det totale antall eiere av lokalene i en leilighetskompleks." Lytte til etableringen av HOA, utførelsen av huset utføres av organer valgt på generalforsamlingen.
Vektformer av ledelse mange fordeler over andre. Først av alt kan Hoa som en juridisk enhet ta et banklån på de felles behovene til eierne.
I tillegg til partnerskapets eiendeler kan ikke bare eierne av eierne behandles, men også et landområde hjemme, et husområde, fellesarealer.
Eiendommen bør først ordne, hvoretter HOA har rett til å avhende det etter eget skjønn: å selge, leie. Men under en betingelse: Løsningsmiddelet går bare for husbehov. Passet for Home Ownership ligger i organisasjonen som forvaltet huset tidligere (Direktoratet for den enhetlige kunden), eller i BTI, som er fastlagt av instruksjonene om regnskapsmessig regnskapsregnskap i Russland (godkjent av rekkefølgen på Nationsdepartementet i den russiske føderasjon nr. 37 av 04.08.1998). Landplottet som leilighetene bygninger og andre gjenstander av fast eiendom ligger, er en felles eier av eierne av lokaler i en leilighetskompleks. Hvis landplottet ble dannet før innføringen av boligskodeksen og var på statskadastrale poster, går det gratis til den overordnede delte eiendommen til eierne av lokalene i en leilighetskompleks.
Hvis grensene til landplottet som leilighetsbygningen ikke er lokalisert, ikke er definert og dokumentert (dvs. landet ikke er dannet), så på grunnlag av beslutningen fra generalforsamlingen av eierne, herregården eller andre autoriserte På det angitte møtet i personen har rett til å søke på statlige myndigheter eller myndigheter lokal selvstyre med en erklæring om formasjonen. Etter dannelsen av et landplot og å holde sin statlige kadastrale regnskap, går det til det totale aksjeeierskapet til eierne av lokalene i en boligbygging (artikkel 16 i Federal Law nr. 189-FZ datert 29. desember 2004. " På introduksjonen av boliger codecsarf ").
Det er en HOA og CONS. Sykehus, det er denne form for ledelse som kan være et felt for misbruk fra styringsorganene i HOA. Husskoden inneholder bestemmelser som hovedideen til HOA er en privatbasert oppløsning av beboere, og alt annet, inkludert styrets virksomhet, leder, er aktiviteten eksklusivt ledelsesmessig, kontrollert og ansvarlig. I praksis er det ofte en omvendt situasjon. INVALE, det viktigste minus partnerskapet er den totale ansvarsbyrden. Hvis din nabo og kollega på HOA plutselig bestemmer seg for ikke å betale for verktøy, må alle andre eiere først dekke mangelen på mangelen, og bare ringe samvittigheten til defaulteren. I stedet for rettigheter, som faktisk kjøper styret i HOA, forbeholder eieren av boliglokaler bare en forpliktelse til å betale på regnskap på grunnlag av paragraf 3 og 4 i artikkel 137 i boligkodercarf. Selvfølgelig kan et gebyr for verktøy laget av andre eiere returneres gjennom retten, men det er nesten umulig å oppnå evictions av eieren.
Eiendommen bør først utstedes, hvoretter huseiere har rett til å avhende det etter eget skjønn: å selge, leie. De rettede midlene må bare gå for husbehov.
Administrere organisasjoner
Montering av leietakere kan tiltrekke seg en kontroller fra. Forresten, det kan gjøre medlemmer av HOA. Hvis før 1 hopp 2007. Eiere vil ikke bli bestemt med lederens kandidat, han vil bli utnevnt av kommunens avgjørelse, som er forpliktet til å holde en åpen konkurranse om styrende organisasjoner.Administrere organisasjoner er utsatt for sertifisering for personalens samsvar i henhold til bedriftsgruppen av Verktøystyringsorganer, inkludert styring av organisasjoner, HOA, JSC IDR. ". Registrerer av personer og organisasjoner som har bestått sertifisering vil bli publisert i media. Boligeiere som Velg ledelsesorganisasjonen, så vil det være mulig å motta informasjon om de selskapene hvis kvaliteten på tjenestene er garantert av staten.
Faktisk vil rettighetene og forpliktelsene til ledelsesorganisasjonen være lik de som er kvalifisert for den berettigede leietaker i direkte ledelse. Ledelsesorganisasjonen, som representerer leietakers interesser, konkluderer med kontrakter med operasjonelle tjenester, løser forbedringen av territoriet, reparasjonen, bruken av ikke-boliglokaler. Detaljer om lederens rettigheter og forpliktelser bør gjenspeiles i kontrakten. Det er mulig å ta hensyn til interessene til alle innbyggere og prøve å forutse alle mulige alternativer, eiere av boliger må vende seg til en advokat. Kontrakten må nødvendigvis sørge for tiltak for behandlingsorganisasjonens disiplinære og vesentlige ansvar.
I tillegg er denne typen ledelse åpenbar: det er ikke nødvendig å skape en juridisk enhet (partnerskap). For å utnevne en ledelsesorganisasjon er det tilstrekkelig å løse generalforsamlingen. Det er imidlertid nødvendig å nøye nærme seg valget av ledelsesorganisasjonen, siden det har overført sine krefter til styring av profesjonell leder, vil beboere kunne kontrollere hovedsakelig resultatene av ledelsen, men ikke selve prosessen.
Hvordan bestemme gebyret for verktøy og kontroller størrelsen på bidragene?
Generelle regler for levering av brukstjenester til borgere i samsvar med kontoen 1 Artikkel 157 i boligskodekarfet er etablert av regjeringen. Tradisjonelt bestemmes størrelsen på nytteavgift (varmt og kaldt vannforsyning, vannbehandling, strømforsyning, gassforsyning, oppvarming) basert på lesingene til regnskapsinnretningene. Hvis det ikke er noen regnskapsinnretninger, vil gebyret beregnes på grunnlag av forbruksstandarder for offentlig tjenester. Disse standardene er godkjent av lokale myndigheter (i de sammensatte enhetene i den russiske føderasjonen av føderal betydning Moskva og St. Petersburg-myndigheten i den statlige kraften i det aktuelle emnet i den russiske føderasjonen) på den aktuelle måte som regjeringen foreskrevet.
For å sjekke beløpet av betaling som er fastsatt av ledelsesorganisasjonen, er det nødvendig å ta det riktige dekretet til territoriale oppgjør og operasjonelle organer og sammenligne den beregnede mengden av bruksutbetalinger med påløpt.
Begynn å klare
Stemning kan være heltid og fravær. Med et stort antall eiere av lokalene, er generalforsamlingen i form av fraværende avstemning rasjonelt. I dette tilfellet formidler eiere sine beslutninger om problemstillinger som stilles i skrift på adressen som er oppført i generalforsamlingen.
Formen for avstemning på generalforsamlingen i eiere av lokalene er bestemt av RF.3 Artikkel 48 i ZHCRF: Antall stemmer av hver eier av rommet i en leilighetskompleks på generalforsamlingen er proporsjonal med sin andel Til høyre for felles eiendom for generell eiendom i dette huset. Med andre ord, antall stemmer som eieren har bestemt av størrelsen (faktisk område) av eiendommen.
Denne avstemningsmetoden er vanlig. Hvis vi snakker om å ta avgjørelser av medlemmer av HOA, kan bestillingen av avstemning defineres i oppsettet (partnerskapet har rett til å velge ikke "avstemning av kvadratmeter", men for eksempel, for eksempel av nummeret å bo i boligområdet). Hvis det ikke er noen avstemningsmetode i charteret, er det ikke fastsatt, det skal utføres i samsvar med boligkoden.
Ledelsesavtalen bør gjenspeile interessene til alle eiere av boliglokaler i en leilighetskompleks like, samt sørge for de samme tilnærmingene til kostnadsfinansiering.
Hvis en av eierne er staten
Som allerede nevnt, er den verste delen av boliglokalene nå eid av borgere. Imidlertid er boliglokaler som tilhører kommunen alltid igjen. De er for eksempel nødvendige for å implementere et sosial ansettelsesprogram, for å fjerne defaulators av IT.P.Kommunale enheter, fag og Russland deltar i beslutningstaking på generalforsamlingen på likeverdige rettigheter med andre eiere. Ingen privilegier for denne gruppen av eiere av boliglokaler er ikke gitt av loven.
Det er også mulig at eieren av lokalene vil være offentlig forening av borgere eller fagforening. Deretter vil rettighetene og forpliktelsene til den kollektive eieren sammenfalle med rettighetene og forpliktelsene til den enkelte eier. Den eneste forskjellen vil være at for å presentere sine interesser til offentlig forening må velges en av sine medlemmer og dokumentert sine krefter.
Hvis valgperioden for ledelsesorganisasjonen er savnet
Det er sannsynlig at ikke alle eiere av boliglokalene vil bli bestemt med valget av ledelsesalternativ i den tildelte perioden. Det er et advokat spørsmål: hva vil skje med udefinert? Selvfølgelig, etter 1 søppel 2007. Eiere vil ikke miste retten til å velge. Retten til å styre sin eiendom, proklamerte i grunnloven, ble forankret av den sivile koden for ti år siden. Hvis eierne i den tildelte tiden ikke kunne velge en ledelsesmetode, vil staten holde en konkurranse om valg av en organisasjon, som vil utføre offentlige tjenester i en leilighetskompleks. Et år senere vil selskapet bli inspisert av kommunen, og leietakere vil kommunisere om deres arbeid ordner den angitte organisasjonen. En slik ordning vil gjøre det mulig å danne relasjoner mellom eieren og ledere på grunnlag av en avtale som gir gjensidig rettigheter og forpliktelser, og det viktigste etableringen av ansvar.
Hvis eierne i den tildelte tiden ikke kunne velge en ledelsesmetode, vil staten holde en konkurranse om valg av en organisasjon som vil gjennomføre offentlige tjenester i en leilighetskompleks.
Hvis forvaltningsselskapet diskuteres
Og til slutt oppstår det siste spørsmålet fra hver eier av boligen: Hvor effektivt er det nye styringssystemet? Mest 51% av de undersøkte Romir-overvåking Muscovites mener at innovasjoner innen forvaltning av boligfondet ikke vil endre den nåværende situasjonen; 17% tror at endringer vil forbedre arbeidet med offentlige verktøy; 11% tror at kvaliteten på verktøytjenestene vil forverres, og 21% av respondentene fant seg selv med svaret.
Ifølge flertallet er Direktoratet for den enhetlige kunden hovedstimuleringen i verktøysystemet. Men vi kan ikke sette pris på aktivitetene til kommersielle ledelsesorganisasjoner. Big Plus Deza ligger i kontrollerbarhet: Direktoratet for den enhetlige kunden er interessert i å administrere et boligfond og har visse ferdigheter i dette området (i fremtiden, alle Desars skal forvandles til aksjeselskaper, som vil øke interessen til direktoratet i levering av høy kvalitet tjenester). Det er derfor mange tjenestemenn, inkludert representanter for Institutt for boliger og kommunale tjenester og forbedring av Moskva, tror at ønsket ikke er den verste ledelsesorganisasjonen.
Oppsummering, la oss si at forholdet mellom innbyggerne i huset og prosjektlederen må dokumenteres. Ledelsesavtalen, på grunnlag av at rettighetene og forpliktelsene til både beboerne i huset og lederen skal gjennomføres, må være spesielt nøye. Tross alt er tilgjengeligheten av innvirkningen på lederen og mekanismen for å kontrollere aktivitetsfirmaets aktiviteter også avhengig av det. Så spørsmålet om vennskap mellom lederen og bosatt i leiligheten er åpen. Opplevelsen av HOAs aktiviteter har bevist at det er mulig å etablere interaksjon, men dette krever også tid og tilgjengelighet av en juridisk konsulent. Ivangently husker at den valgte måten å administrere huset kan endres når som helst på grunnlag av eiernes avgjørelse. Det vil bli bevis på at beslutningen vil bli kansellert av eierne, og søket etter en passende form for ledelsen fortsetter.