Beskyttelse av aksjonærer: Nye regler som har trådt i kraft i 2019

Vi forteller om hva et kompensasjonsfond, en ESCRO-konto, hva du skal gjøre hvis utvikleren gikk konkurs og om nye regler for beskyttelse av lurte aksjonærer i 2019.

I gjennomsnitt mottar 2 til 6% av aksjonærene hvert år ikke sine anlegg i tide, og det skaper et betydelig problem for eiendomsmarkedet. Beskyttelse av rettighetene til aksjonærene fastsatt i 2005 nr. 214-FZ var utilstrekkelig, så det fortsatte å forbedre det. Nye regler er utformet for å beskytte rettighetene til lurt aksjonærene. Overgangsperioden er lansert til juli 2019.

Alt om innovasjoner i loven

Elementer og konsepter

Hvem er slike lurte aksjonærer

Problemer med egenkapitalkonstruksjon

Krav til utvikleren

Krav til DDU.

Ansvar for endrede frister

Kompensasjonsfond

Konkursutvikler

Escrow-konto

Garanti

Utsikter for innovasjoner

Om objekter og konsepter

Så det er to hovedtrekk. Den første er utvikleren - en juridisk enhet som har eller på riktig leie av land og tiltrekker seg kontantdeltakere i egenkapitalkonstruksjon for å skape boligbygg og (eller) andre eiendomsobjekter basert på den oppnådde tillatelsen.

Den andre er en deltaker i felles konstruksjon - en borger eller juridisk enhet. Sammen kan de bygge ikke bare boligbygg, men også garasjer, helsefasiliteter, catering, forretningsaktiviteter, handel, kultur og andre eiendomsobjekter, med unntak av industrielle anlegg. Dette er registrert i lovens artikkel 2.

Det er også en klar definisjon av objektet med egenkapitalkonstruksjon, det vil si det faktum at i fremtiden skal være din leilighet, en garasje eller et sted i underjordisk parkering i nærheten av huset. Dette bolig- eller ikke-boliglokaler som skal overføres til aksjonæren etter å ha mottatt tillatelse til å provisjonere en leilighetsbygning og (eller) av et annet eiendomsmål og den delen av dette huset eller gjenstanden for fast eiendom, inkludert, inkludert deltakerens kontanter som involverer .

• 

Hvem er slike lurte aksjonærer

For at kjøperen av den problematiske eiendomsmegling under bygging, er følgende betingelser nødvendig:

• Aksjonæravtalen ble avsluttet;
• Utførelsespartiet oppfylte ikke forpliktelsene i henhold til kontrakten av egenkapitaldeltakelse lenger enn 9 måneder. og økte ikke investeringen i bygging av et hus på mer enn to rapporteringsperioder på rad;
• Utvikleren har ingen etterfølger å bygge et objekt;
• Byggefirmaets forpliktelser før aksjonærene er ikke sikret av bankens garanti eller sivilansvarsforsikring.

Vennligst merk: I enkelte tilfeller kan selv tilgjengeligheten av en kontrakt av egenkapitaldeltakelse i bygging ikke beskytte kjøperens aksjonær. Federal Law No. 214-FZ "på deltakelse i egenkapitalkonstruksjonen av boligbygg og andre eiendomsobjekter" (lov nr. 214-fz) beskytter ikke aksjonærene hvis:

• I det innebygde huset ble de samme lokaler solgt flere ganger;
• Huset er bygget på en tomt som ikke er utstedt eller utleie;
• Huset er bygget på et tomt hvor det ikke er tillatt;
• Huset er bygget med et brudd på en byplanleggingsplan, prosjektkrav.

Misbruk av aksjonærene med sine privilegier (for eksempel muligheten for ensidig avslag på kontrakten eller å skaffe straff for brudd på overføringen av objektet) kan føre til at retten vil nekte dem for å beskytte rettighetene hvis den ondsinnede naturen av handlinger er etablert.

Problemer med egenkapitalkonstruksjon

I hovedsak blir fallgruvene klart for alle som nøye studerer denne eiendomsinvesteringsordningen.

Plusser av ordningen er åpenbare: Kjøperen mottar fast eiendom med 30-40% billigere enn gjennomsnittlig markedspris; Utvikleren mottar midler til bygging av eiendomsmegling og kanalimplementeringen av det ferdige produktet.

Dessverre er en slik investering alltid forbundet med betydelige risikoer. Små utsattninger er ganske vanlige, ikke alltid planen er begått grundig. Det skjer imidlertid at utvikleren spesifikt utsetter gjennomføringen av konstruksjonen eller trekker øyeblikket for å komme inn i huset.

Vedtatt i 2005 introduserte lov nr. 214-FZ et forbud mot utviklere til preseliv leiligheter før de mottok tillatelser; Jeg bestilte utviklerne til å registrere seg i kontrakten alle vilkår og straff for sin manglende oppfyllelse, samt registrere en kontrakt av egenkapitaldeltakelse (DDU) for å ekskludere doble salg.

Dette var imidlertid ikke nok og endringene begynte å introdusere endringer.

For det første bør boligbygging skilles fra andre aktiviteter med pålegg av restriksjoner på utvikleren for å utføre operasjoner som ikke er relatert til gjennomføringen av prosjektet.

For det andre er prinsippet om "ett selskap en byggetillatelse" bør observeres. Samtidig er bygging med felles deltakelse i flere tillatelser nå forbudt. Samtidig vil store utviklere ikke være i stand til å delegere sine funksjoner til barnestrukturer for å ta på seg gjennomføringen av flere prosjekter samtidig, fordi erfaring skal være minst 3 år (minst som en generell entreprenør eller kunde).

For det tredje må utviklerens aktivitet være ledsaget av en utpekt bankkredittinstitusjon. Selskapets regnskap, den tekniske kunden og den generelle entreprenøren må åpnes i samme bank.

For det fjerde er kravene til virksomheten omdømme for utviklerens ledelsesorganer og deltakerne strammet. Blant grunnleggerne av utvikleren kan ikke være ansikter med ubemerkede eller fremragende overbevisninger, så vel som de som har til hensikt å få konkursen til den juridiske enheten.

Selskapet må oppnå en undersøkelse konklusjon selv for lavhus, ikke å ha gjeld (unntatt mållån for bygging). I en autorisert bankkredittinstitusjon bør midler deponeres på minst 10% av byggekostnaden (en merkelig fallskjerm, som skal beskyttes og utvikler, og aksjonærene i tilfelle strammingstid eller konkurs).

For det femte etablerer loven grensen for utviklerens utgifter til grunnlaget for godtgjørelse, betaling av bankens tjenester, forvaltningsselskapets tjenester, reklame, kommunale tjenester, kommunikasjonstjenester, utleie. Denne grensen er 10% av designkostnaden for konstruksjon.

Hvordan velge et pålitelig selskap

Hvis du skal kjøpe en leilighet i huset under bygging:

1. Lær tilgjengelig informasjon om utvikleren, sjekk omdømmet.
2. Den enkleste måten å bekrefte det faktum at du vil lese på Internett, - å gå til noen av bygningene og sørge for at arbeidet utføres.
3. Før du signerer kontrakten om egenkapitaldeltakelse i konstruksjon, les det nøye, ikke skynd deg.
4. Hvis du har den minste tvil, referer til advokater for å hjelpe deg med å forstå alle juridiske vanskeligheter.

Nye krav til utvikler

Inntil dagen er en kontrakt med den første deltakeren i aksjekonstruksjonen av utvikleren senest 14 dager forpliktet til å publisere i media eller på Internett en prosjektdeklarasjon der informasjon om selskapet og prosjektinformasjonen er angitt.

Utvikleren er forpliktet til å gi en distribusjon på hans forespørsel:

• konstruksjonstillatelse;
• Teknisk og økonomisk underbygging av prosjektet;
• Konklusjon av statens undersøkelse av prosjektdokumentasjon;
• Prosjektdokumentasjon, som inkluderer alle endringer som er gjort til det;
• Dokumenter bekrefter utviklerens regler til landplottet.

Han bør også investere i prosjektet sine egne midler i mengden på minst en tredjedel av prosjektets totale budsjett. Pengene tiltrukket av aksjonærer bør gå strengt for gjennomføringen av et bestemt prosjekt, og ingen andre steder.

Krav til skal delta

I henhold til DTU forplikter en side (LOLSHLER) å betale en fast eierandel i dokumentet og vedta et ferdig gjenstand, og den andre parten forplikter seg til å konstruere og sende dette tiltaket til avtalen fra avtalen.

Kontrakten må overholde:

• Bestemmelse av det spesifikke målet med delt konstruksjon som skal overføres i samsvar med prosjektdokumentasjonen av utvikleren;
• Angi fristen for overføring av gjenstanden for egenkapitalkonstruksjon til aksjonæren;
• informasjon om prisen på kontrakten, timing og betalingsordre;
• Informasjon om garantiperioden som handler i forhold til objektet under bygging.

I fravær av minst en av de oppgitte vilkårene betraktes kontrakten som ugyldig. Hver DDU skal være registrert i Rosreestra Regional Division for å unngå dobbeltsalg.

Aksjonæren har rett til å si opp kontrakten ensidig, hvis for eksempel:

• Det var problemer med vilkårene;
• Krav til kvaliteten på eiendomsobjektet blir betydelig brutt betydelig;
• Planleggingen av leilighetene som er planlagt av de første prosjektendringene.

Ved oppsigelse av kontrakten er utvikleren forpliktet til å returnere ikke bare penger til aksjonærene, men også renter for bruk av lånte midler i mengden av den 1/150 refinansieringsfrekvensen til den russiske føderasjonsraten, som opererer på dagen for oppfyllelsen av plikten til å returnere midler betalt av aksjonærene. Samtidig kan selskapet si opp kontrakten bare gjennom retten etter 3 måneder.

Ansvar for endrede frister

Utvikleren er forpliktet til å overføre gjenstanden til deltakerne i egenkapitalbyggingen senest begrepet fastsatt av traktaten. Overføringsperioden er satt for alle deltakere, det er en.

Hvis prosessen er forsinket, er utvikleren forpliktet til å betale en straffe (straff) til kjøpere i mengden av 1/75 refinansieringskurs av den russiske føderasjonens sentralbank, som handler på oppfyllelsen av forpliktelsen, på prisen av kontrakten for hver dag med forsinkelse.

I tilfelle at det er umulig å bygge et hus i kontrakten som er registrert i kontrakten, er selskapet forpliktet i 2 måneder. Skriftlig for å varsle aksjonærene og foreslå å gjøre endringer i kontrakten.

I tillegg etablerer DDD visse vilkår for overføring av fast eiendom til eiendomsinvestorer etter å ha mottatt tillatelse til å provisjonen huset.

I henhold til lov nr. 214-FZ, er utvikleren forpliktet til å overføre alle leiligheter til kunder i 2 måneder. Etter å ha akseptert statens kommisjon.

Kompensasjonsfond for å beskytte lurte aksjonærer

For å sikre sivilansvarsforsikringen av utviklere under skal deltakelsesavtaler nå et kompensasjonsfond.

Alle selskaper som selger leiligheter på byggeplassen, bør i henhold til loven overføres til kompensasjonsfondet for å gi gjeld i henhold til en avtale med 1,2% av prisen på hver DDU. Loven gir en årlig vurdering av forpliktelser til å justere størrelsen på vurderingen av vurderingen, men ikke oftere 1 gang per år.

Fondene i kompensasjonsfondet vil bli rettet til ferdigstillelse av problematiske eiendomsobjekter. Leder kompensasjonsfondets administrerende direktør i Byrået for bolig- og boliglån (AHML). Det er svært viktig at oppgavenes oppgave ikke inkluderer å samle et bestemt beløp, det er bare nødvendig å sikre at den gir økonomisk dekning av eksisterende risikoer.

Maksimum antall mulig pengekompensasjon bestemmes på grunnlag av det totale arealet av anlegg under bygging og prisen på en kvadratmeter boliger i denne eiendommen. Samtidig kan det totale arealet av gjenstanden for egenkapitalkonstruksjonen ikke overstige 120 m², og prisen på 1 m² i den kan ikke være høyere enn gjennomsnittsverdien for lignende boliger på grunnmarkedet i samme region.

Kompensasjonsfondet vil bidra til å beskytte nye aksjonærernes rettigheter; For å hjelpe disse medskyldige som allerede har oppstått vanskeligheter, har de regionale myndighetene trukket grafer av ferdigstillelse av problemobjekter, noe som indikerer timingen og mekanismene til løsningen.

Hvis utvikleren er konkurs

Den totale varigheten av konkursprosedyren reduseres ved avskaffelsen av prosedyrene for økonomisk gjenvinning og optimalisering av aktiviteter utført av voldgiftsleder og Retten i konkurs. Den første prosedyren er introdusert til prosedyren for konkurransedyktig produksjon, mens den profesjonelle lederen må lede det konkursfirmaet, som allerede har erfaring i byggebransjen. En ny konkursleder styrer et brev til aksjonærer der den videre prosedyren og algoritmen av handlinger vil bli beskrevet.

Loven "på konkurs" etablerer at kravene til alle aksjonærene presenteres for konkurransesjefen, og ikke til voldgiftsretten senest 2 måneder. Fra datoen for mottak av melding om konkurransedyktig leder. Lederen anser kravene og inkluderer dem i registret.

Hvis det i løpet av konkursbehandlingene var tilstrekkelig grunn til å tro at debitorutviklerens solvens kunne gjenopprettes, er en overgang til ekstern ledelse mulig.

Konkurransedyktig leder er forpliktet til å utføre de nødvendige tiltakene for å søke og tiltrekke seg en annen utøver. Det er et annet alternativ - sammensetningen av aksjonærene har rett til å avgjøre metoden for å utføre forpliktelser ved å motta kompensasjon fra kompensasjonsfondet. I tillegg er det fortsatt mulighet for å tilbakebetale kravene ved å overføre til bestemmelsene i objektet for uferdige konstruksjon eller overføring av boliglokaler (hvis objektet allerede er bygget). Beslutningen er gjort separat for hvert hus under bygging, generalforsamlingen i fremtidige leietakere, er det nødvendig å få godkjenning av ¾ av aksjonærene.

Vennligst merk: I konkursen til utvikleren er den mest sårbare kategorien av eiere eiere eiere av ikke-boligområder, inkludert leiligheter.

Landplottet og huset under bygging er lovet med deltakere i egenkapitalkonstruksjon til utvikleren oppfyller sine forpliktelser; Samtidig fortsetter eierskapet til eiendomsmegling til aksjonæren på tidspunktet for registrering av kontrakten av egenkapitaldeltakelse.

• 

Hva er en escrow-konto

Eskrow - Spesialitet for betinget innskudd, hvor kontantgrader akkumuleres til byggingen av huset er ferdig. Escrow-kontoer i Russland dukket opp i 2014, men brukte kun denne ordningen i 2018.

Renter på midler som er plassert på escrow-kontoer, er ikke belastet, og banken der slike kontoer er åpne, mottar ikke godtgjørelse. Faktisk er en escrow-konto et rentefritt innskudd, hvor pengene er frosset i en periode som ikke overstiger datoen for igangsetting av objektet i drift i designdeklarasjonen pluss 6 måneder. Ved bruk av escrow-kontoer aksepterer aksjonærene ikke den finansielle risikoen knyttet til en bestemt utvikler, og tar bare risikoen for en autorisert bank, som må returnere dem til dem i saker fra loven. I tilfelle banken er deklarert konkurs, gjenoppretter utvikleren kontrakten med den nye bankagenten, de forsikrede pengene blir overført til en ny konto.

Selskapet mottar midler fra Exoruum-regnskapene etter å ha angi objektet til drift og registrerer rett til eierskap til minst en leilighet.

Midler med escrow-kontoer kan oversettes enten til å betale for selskapets forpliktelser på en låneavtale, eller er notert direkte til utvikleren (for å beregne med utlåner i saken når byggingen ble utført på de lånte midlene.

Garantiperiode - 5 år

Vaskemiddelet har rett til å kreve gratis eliminering av detekterte feil eller redusere prisen på leiligheten til riktig beløp. I tillegg kan aksjonæren kreve kompensasjon for sine utgifter for å eliminere mangler.

Utsikter for innovasjoner

Fra 1. juli 2019 begynte endringene til føderal lov nr. 214-FZ å operere i sin helhet. Felles konstruksjon bør erstattes av prosjektet, registret må opprettes (det vil bidra til å kontrollere utviklerens pålitelighet).

Også fra 1. juli 2019 har prosedyren for å selge leiligheter i nye bygninger endret seg. I samsvar med loven vil selskapet nå motta penger ikke fra aksjonæren til å fortsette byggingen, men fra akkreditert banker og lagre dem på escrow-kontoer.

Men ikke alle utviklere vil jobbe i denne ordningen. Ifølge oppløsningen kan utviklere selge leiligheter for gamle forhold, hvis hjemme er klare minst 30%, og antall konkluderte kontrakter - ikke mindre enn 10%. Jødene som spesialiserer seg på fast eiendom, har allerede notert at utviklere leter etter Bypassordninger, i implementeringen av hvilke eiendomsskjøpere ikke vil komme inn i DDD.

Kun kontrakten av egenkapitaldeltakelse kan garantere beskyttelsen av aksjonærens rettigheter, så kjøperen kan ikke godta utviklerens forslag om å utstede en regning i stedet eller en kontrakt om oppdrag av lov, eller en samfinansieringsavtale.

Eiendomseksperter mener at endringer i loven nr. 214-FZ vil tvinge små og mellomstore bedrifter fra markedet, siden målet om innovasjoner er berømte byggebransjen. På den annen side kan denne situasjonen forårsake betydelige endringer i boliglånsmarkedet, og tvinge bankene å tilby mer lønnsomme kredittløsninger for de som ønsker å kjøpe boliger.

•