Wydawałoby się, że kupując mieszkanie w nowych problemach budowlanych nie powinny być. Sprawdź historię mieszkania nie jest konieczne - jest wybudowany tylko; Nie jest konieczne upewnienie się, że nie ma w nim najemców, które nie zostaną przerwane z rejestracji. Ale tak tam nie było!
Zdjęcie: Shutterstock / Fotodom.ru
Jeśli deweloper nie spełnił swoich zobowiązań, kupujący mieszkania w nowym budynku ma prawo do odszkodowania. Zapewnione oczywiście, że umowa udziału kapitałowego w budownictwie (DDU) została prawidłowo skompilowana.
Czy kończysz umowę?
Określenie transferu nieruchomości nieruchomości jest warunkiem wstępnym warunkiem umowy uczestnictwa kapitałowego w budownictwie, tak zwalniane zgodnie z prawem. Jeśli termin nie zostanie określony, umowa nie zostanie zarejestrowana w rejestrze państwowym. Jeśli deweloper z jakiegoś powodu nie może zakończyć budowy domu i w tym czasie umieścić go w pracy, która jest ustalona w umowie, jest zobowiązana do wysłania uczestnika z odpowiednimi informacjami i propozycją zmiany warunków umowy.Zgodnie z wymogami art. 6 ustawy nr 214-FZ "w sprawie udziału w budowie budynków mieszkalnych i innych obiektów nieruchomości", należy to zrobić nie później niż 2 miesiące przed upływem terminu określonego w umowie . W przypadku, gdy akcjonariusz zgadza się na nieco poczekać, deweloper przygotowuje dodatkowe porozumienie w sprawie zmiany terminu budowy i terminy transferu mieszkania.
Uwaga: Dodatkowa umowa umowy uczestnictwa musi przekazać rejestrację państwa w podaniu terytorialnym Rosreestra
Kupujący ma inną wersję działań - nie może czekać na koniec konstrukcji i zakończył DTD jednostronnie. W tym celu wystarczy wysłać deweloper za pomocą odpowiedniego pisemnego powiadomienia przez list polecony. Zakończyć umowę lub zgodzić się na czekanie - aby rozwiązać tylko akcjonariusz. Przede wszystkim konieczne jest przeanalizowanie powodów, dla których deweloper nie miał czasu na spełnienie swojej części umowy o wyznaczoną datę. Jeśli przyczyny można wyeliminować (na przykład Wykonawca naruszył czas dostawy materiałów budowlanych), a termin do rozszerzenia konstrukcji nie jest zbyt duży, możliwe jest czekać na koniec konstrukcji. Jeśli przyczyną zmiany dewelopera lub, na przykład, w przypadku braku zezwoleń, lub terminy ukończenia konstrukcji są odłożone przez rok lub więcej, kupujący ma wszelkie powody, aby podjąć decyzję na rzecz zakończenia umowy.
Aby nie mylić się z wyborem, najlepiej zaufać profesjonalistom i uzyskać poradę prawnika specjalizującego się we wspólnej konstrukcji.
Twierdzi do dewelopera
Jeśli deweloper nie zgłosiła opóźnienia w końcu konstrukcji (lub jeśli termin określony w dodatkowej umowie dojdzie do końca, a dom nie zostanie jeszcze podany), konieczne jest wysłanie pisemnego roszczenia do dewelopera, wymagającego Aby spełnić zobowiązanie, aby wydać klucze do przekazywania mieszkania i zapłacić karę za opóźnienie.Termin, w którym deweloper musi odpowiadać akcjonariuszowi, wynosi dziesięć dni (musi być wyznaczony w pisemnym roszczeniu). Roszczenie jest wysyłane przez list polecony z powiadomieniem o otrzymaniu. Akcjonariusz może również dać roszczenie deweloperowi lub jego przedstawicielowi osobiście. W tym przypadku przygotuj dwa wystąpienia dokumentu. Jeden pozostanie od dewelopera, drugi, z pieczęcią i podpisem przyjętej strony, bierzesz siebie. Będzie przydatne, jeśli musisz udać się do sądu. Jeśli deweloper nie odpowiedział na skargę (nie zaproponował podpisania dodatkowej umowy, nie wyjaśnił przyczyny opóźnienia), skontaktuj się z Trybunałem.
Roszczenie może być kompilowane niezależnie lub zastosowanie do porady prawnej. Możesz złożyć wniosek w lokalizacji dewelopera lub w miejscu zamieszkania. Należy pamiętać, że możesz żądać nie tylko wypłaty kar, ale także odszkodowanie za szkody moralne (jednak jego rozmiar będzie chciał uzasadnić udokumentowane), a także grzywna za nieprzestrzeganie wymogów konsumenta na zasadzie dobrowolności.
Do wniosku należy dołączyć następujące dokumenty:
- Umowa na udział w wspólnej konstrukcji;
- dodatkowe umowy umowy (jeśli są dostępne), jeżeli regulowały okres przeniesienia obiektu przez uczestnika budowy kapitałowej;
- dokumenty potwierdzające płatność na twojej części;
- Inne dokumenty potwierdzające dodatkowe koszty (wynajem mieszkań lub nadpłaty pożyczki);
- Twoje roszczenie do dewelopera z propozycją dobrowolnie wypełniają wymagania dotyczące wypłaty kar;
- Odpowiedź na roszczenie (oczywiście było oczywiście).
Prawdopodobieństwo wygranej w przypadku opóźnienia terminów jest bardzo duży. Jedyną rzeczą eksperci zwracają uwagę i jaką analiza programów sądowych pokazuje, wielkość karyfikacji zadeklarowanej w procesie można znacznie zmniejszyć.
Odszkodowanie za oczekiwanie
Za każdy dzień opóźnienia rekompensata opiera się. Jeśli Prolonnel chce rozwiązać transakcję, deweloper po otrzymaniu odpowiedniego powiadomienia w ciągu dziesięciu dni roboczych jest zobowiązany do zwrotu pieniędzy zapłaconych za mieszkanie i zapłacić karę za korzystanie z pieniędzy innych ludzi. Wielkość kary jest określana z obliczenia wskaźnika refinansowania 1/150, działając w momencie zwrotu pieniędzy.
Odkąd od 2016 r. Rozmiar wskaźnika refinansowania jest równa szybkości kluczy, jego rozmiar musi być określony osobno
Na przykład w dniu 06/18/2017 było to 9,25%. Kwota jest naliczona od dnia, gdy akcjonariusz złożył pieniądze (w pełni lub ich pierwsza część) w ramach umowy, do dnia, kiedy zostaną zwrócone. Rozważmy. Mieszkanie kosztuje 8,5 miliona rubli., Dostarczone przez 96 dni, wielkość wskaźnika refinansowania wynosi 9,25%. Ilość rekompensaty w tym przypadku będzie: (Cena mieszkania / 100 × Szybkość refinansowania / 150) × Liczba dni opóźnienia, czyli: (85 000 × 9.25 × 150) × 96 = 503 199,00 руб. Jeśli deweloper odmawia dobrowolnie zapłacić kary, zgodnie z prawem federalnym "na ochronie konsumentów", Trybunał może uniemożliwić grzywnę 50% kwoty kary z takiej respondenta.Ponadto akcjonariusz ma prawo do odzyskania odszkodowań za spowodowanie szkody moralnej spowodowanej, na przykład, długo czekając. Kwota określana jako odszkodowanie za szkodę będzie musiał potwierdzić udokumentowane. Aby to zrobić, konieczne jest zbieranie wszystkich dokumentów dowodów, że prowadzisz dodatkowe koszty z powodu naruszenia terminów. Dajemy przykłady. Jeśli weźmiesz mieszkanie, cały czas nie możesz przejść do własnego mieszkania, wydasz dodatkowe pieniądze. Możesz potwierdzić swoje wydatki, prezentując kopię umowy najmu na pomieszczenia mieszkalne i osłony, zeznawanie, że tłumaczysz pieniądze na właściciela mieszkania (lub na przykład będzie kosztem hotelu lub hostelu).
Bez umowy
Wraz z przyjęciem prawa federalnego "w sprawie udziału w budowie budynków mieszkalnych i innych obiektów nieruchomości" Nr 214-фз Sytuacje konfliktów z udziałem akcjonariuszy i deweloper stał się znacznie mniejszy. Niemniej jednak czasami umowa uczestnictwa kapitałowego w budownictwie (DDU) nie może w pełni chronić kupującego mieszkania.
Z drugiej strony, odszkodowanie z naruszeniem okresów budowlanych można uzyskać w przypadku, gdy mieszkanie zostanie zakupione nie poprzez umowę uczestnictwa kapitałowego. Będzie to trudniejsze (często umów inwestycyjnych lub wstępnych umów sprzedaży nie zawierają terminu na koniec konstrukcji i transferu mieszkaniowego).
Jeśli określa się termin w umowie, możesz bezpiecznie stosować się do sądu. W trakcie postępowania należy podjąć decyzję o odszkodowaniu, a zgodnie z przepisami art. 332 Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej, nawet jeśli Umowa nie odnotowała zobowiązań Sprzedającego o odszkodowanie za szkody, Kupujący może wymagać wypłaty kary. Jego rozmiar zostanie określony przez zasady art. 395 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, która jest oparta na tempie rachunkowości Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej w dniu spełnienia obowiązku. Trudniejsze, jeśli czas trwania nie jest określony przez umowę. Jednakże, a następnie kupujący nie powinien być zniechęcony - aby potwierdzić jego słowa, że terminy zostaną naruszone, możesz poprawnie zmontować dowody. Jedyną rzeczą w tym przypadku nie może zrobić bez kompetentnego wsparcia prawnego.
Akt transmisji na wiek
Po uruchomieniu domu deweloper musi wysłać wiadomość do akcjonariuszy, co odnosi się do gotowości obiektu i zaproszenie do zaakceptowania apartamentów w porządku. Jeśli deweloper jest zainteresowany faktem, że jego udziałowcy otrzymają swoje metry kwadratowe, nie może ograniczyć się od wiadomości pocztowej i zadzwonić do akcjonariuszy lub (i), aby wysłać im wiadomość e-mail. Albo możesz stale sprawdzać stronę dewelopera w sieciach społecznościowych i witrynie w Internecie, wtedy będziesz miał najnowsze informacje.
Po otrzymaniu zaproszenia musisz skontaktować się z programistą i wyjaśnić procedurę. Zazwyczaj apartamenty są wydawane w kolejności kolejki ogólnej (jeśli nie zostały wcześniej rozproszone). Aby otrzymywać dokumenty i sprawdzić mieszkanie, konieczna jest obecność wszystkich akcjonariuszy wezwanych w umowie. Jeśli ktoś z twoich współpracowników nie może przyjść (na przykład, kupiłeś mieszkanie z moim małżonkiem, na czas nowego, był lub ona była w pracy służbowej), konieczne jest wykonanie pełnomocnictwa na temat akcjonariuszy, którzy otrzymają mieszkanie. Jeśli potrzebujesz specjalistycznej pomocy - na przykład projekt zespołu naprawczego i budowy, który zakończy obudowę, można również zaprosić do inspekcji. Uwaga: Często deweloper na spotkaniu sugeruje natychmiast podpisanie akt przyjęcia i transmisji, a następnie później. Należy w przeciwnym razie, w przeciwnym razie, jeśli są braki, będziesz musiał je wyeliminować na własny koszt.
Zdjęcie: Shutterstock / Fotodom.ru
Szukamy niedociągnięć
Należy powiedzieć, że Proponnel musi być gotowy na fakt, że nie zobaczy idealnych ścian ani seksu. Z drugiej strony zgadzam się ze wszystkimi obniżeniami również nie jest tego warte. W tekście ustawy nie ma wyraźnej klasyfikacji niedociągnięć, są one powszechnie dzielone na znaczące i nieistotne.Są wszystkie, w których nie można żyć w mieszkaniu. Na przykład są to takie prognozy jak: ścieki bez pracy, otwory w ścianach i oknach, uszkodzone drzwi wejściowe, bez mechanizmów odcinających w oknach. Nawet jeśli istnieje znaczna ilość jednego, nie możesz podpisać aktu przyjęcia i transmisji.
Niepotrzebne może być nazywane wadami, które nie kolidują z życiem w mieszkaniu: doły i błędy w tynku, zadrapania w oknach. Zarówno znaczące, jak i nieznaczne niedociągnięcia muszą być wprowadzone do wadliwego oświadczenia, co jest przymocowane do akt przyjęcia i transmisji, wskazując, który jest zidentyfikowany niedostateczny. Jednak nie trzeba pośpiechu przy podpisaniu ustawy, ponieważ deweloper musi przypisać datę, do której zostaną wyeliminowane istotne wady. Dopiero po ich eliminacji akcjonariusz może być stosunkowo bezpieczny dla portfela podpisania aktu transmisji akceptacji.
Jeśli deweloper uważa, że brożenie zidentyfikowane w mieszkaniu są nieznaczne, musi udowodnić go za pomocą niezależnej ekspertyzy budowlanej. Uwaga: Nawet jeśli znalazłeś jakieś niedociągnięcia po podpisaniu akt przyjęcia, możesz odnosić się do dewelopera, aby je wyeliminować. Prawo federalne nr 214-FZ stanowi, że okres gwarancji samego domu wynosi 5 lat, na urządzeniach inżynieryjnych (rurociągów, systemów grzewczych i wentylacyjnych) - 3 lata.
Najczęściej deweloperzy nie zgadzają się zrekompensować kosztów akcjonariuszy do wyeliminowania niedociągnięć, i proponują je poprawić ich siły ich wykonawców. Jeśli tak jest, przygotuj się na czekanie. Prawo zobowiązuje deweloper w celu wyeliminowania niedociągnięć "w rozsądnym terminie", ale sama kadencja nie ustanawia. Zwykle na wykończeniu przydziela się do miesiąca. Jeśli już zrobiłeś klucze, deweloper będzie musiał zgodzić się z tobą, gdy zespół budowy i naprawy będzie działać w swoim mieszkaniu.
Weź lub nie akceptuj?
Po otrzymaniu zaproszenia od dewelopera, aby wziąć mieszkanie, potrzebujesz:
- Zbierz wszystkich akcjonariuszy określonych w umowie;
- Zdobądź pełnomocnictwa na tych, którzy nie mogą brać udziału w recepcji mieszkalnictwa;
- Przygotuj paszporty, pełnomocnictwo (jeśli istnieją) oraz umowę kapitału własnego w budownictwie;
- Dokładnie zbadaj mieszkanie, nie spieszyć się i nie podpisuj aktu techników, dopóki nie zostanie zakończona kontrola;
- Jeśli ujawniono znaczne niedociągnięcia, nalegaj, aby były udokumentowane, ale akt recepcji nie podpisuje.
Deweloper jest zobowiązany do wyeliminowania niedociągnięć w mieszkaniu na określony okres lub określić możliwość odszkodowania monetarnego dla kupującego kosztów ich korekty. Prawo federalne nr 214-FZ nie gwarantuje ani jakości mieszkania, ani parametry określone w umowie (metoda, układ), ponieważ deweloper ma prawo wprowadzać zmiany w dokumentacji projektu, otrzymując zgodę na to w Akcjonariusze, aby osiągnąć porozumienie, z którymi po prostu, ponieważ chcieliby szybko poruszać się we własnym obudowie.
Dodatkowe i brakujące metry
Po zakończeniu konstrukcji można go odkryć, że miejsce zakupionego mieszkania, różni się od projektu. Zgodnie z prawem, aby wprowadzić obiekt, deweloper jest zobowiązany do zamawiania pomiaru wszystkich pomieszczeń budynku od specjalistów z Technicznego Biura Inwentaryzacji (BTI). Po zakończeniu procedury ostateczny rozmiar każdego mieszkania. Jeśli obudowa okazała się bardziej, deweloper będzie wymagał dodatkowych opłat; Jeśli obszar jest mniej - konieczne będzie zrekompensowanie akcjonariusza różnicą.
Jeżeli ujawniono odchylenia projektu z rzeczywistości, akcjonariusz musi złożyć wniosek (w dwóch egzemplarzach) odszkodowania dla dyrektora dewelopera, w którym można określić wszystkie fakty i poprosić o ponowne obliczenie (wskazujące dane bankowe). Instancja akcjonariusza musi być utrzymywana przynajmniej do momentu przyjęcia ostatecznych decyzji o cenie mieszkaniowej. Niektórzy deweloperzy obejmują pozycję DDA, zgodnie z którą odchylenie obszaru projektu od rzeczywistych w ciągu 1-2% jest uważane za dopuszczalne, a zatem przeliczanie nie wymaga. Uwaga: Jeśli deweloper nie ustawił maksymalnej możliwej wartości rozbieżności projektu i rzeczywistego obszaru, kupujący nie będzie w stanie zażądać pieniędzy od dewelopera za niekompletne metry kwadratowe.
Jeśli deweloper opóźnia rozwiązanie kwestii zwrócenia kwoty nadpłaty lub odmówić ponownego obliczenia z zmianami funkcjonariusza lokalu, akcjonariusz ma prawo do odzyskania przepłacających się przez Sąd. Aby to zrobić, konieczne jest złożenie wniosku o ochronę praw konsumentów, równolegle, stwierdzając roszczenia o odzyskanie kary na opóźnienie w dostawie mieszkania i odszkodowania za szkody moralne.
