Każdy REALTOR wie, że niektóre apartamenty są bardzo trudne do sprzedania. Wśród najbardziej problematycznych transakcji - zakupu i sprzedaży mieszkania, jednego z których właściciele jest dzieckiem. Rozważ, jakie cechy operacji z taką nieruchomością
Każdy REALTOR wie, że niektóre apartamenty są bardzo trudne do sprzedania. Wśród najbardziej problematycznych transakcji - zakupu i sprzedaży mieszkania, jednego z których właściciele jest dzieckiem. Rozważ, jakie cechy operacji z taką nieruchomością
Jeśli dziecko nie jest właścicielem mieszkania, ale tylko zarejestrowany w nim, nie jest konieczne uzyskanie pozwolenia od opieki. Ale jeśli ustala się, że nieletnie był pozbawiony opieki rodzicielskiej albo podczas radzenia sobie z jego prawami, umowa sprzedaży może być kwestionowana przez 3 lata
Prawa dzieci
Zgoda organów opiekuńczych i opiekuńczych jest konieczna w transakcjach prowadzących do spadku udziału nieruchomości, jedynego właściciela lub właściciela części, której jest nieletni. Obejmują one:- skup i sprzedaż;
- darowizna;
- właściwość wtórna;
- dostawa lub czynsz, bezpłatne użycie;
- Wymieniać się;
- odrzucenie preferencyjnego zakupu akcji;
- Wydział nieruchomości;
- odmowa dziedziczenia;
- izolacja udziału nieruchomości małoletniego.
Według rosyjskiego prawodawstwa wiek 18 lat. Adultantariusze wykorzystują swoje prawa w całości, jest całkowicie niezależny przy zawieraniu wszelkich transakcji (oczywiście nie dotyczy to osób, których zdolność prawna jest ograniczona ze względu na ich chorobę psychiczną (zaburzenie psychiczne).
"Nightmare" Realtor jest nieletnimi, czyli dzieci w wieku poniżej 18 lat. Junior nieletni (poniżej 14 lat) mają prawo zarządzać własnymi pieniędzmi personelu, tworzą małe transakcje gospodarstw domowych. Wszystkie inne istotne działania wykonują prawnych przedstawicieli dzieci (rodziców, rodziców adopcyjnych, opiekunów - dla dzieci poniżej 14 roku życia). Bez wizy uzasadnionego przedstawiciela transakcji, popełnione przez dziecko, z punktu prawnego bezwładności.
Starsi nieletni (w wieku 14-18 lat) cieszą się znacznie większą wolnością: mogą niezależnie dysponować osobistymi dochodami (na przykład, stypendia, opłata), dokonywania depozytów bankowych i wykorzystują je według własnego uznania, a także przeprowadzić władze Działa nauki, literatury lub sztuki, wynalazków lub inaczej chronione przez prawo swojej działalności intelektualnej. Ponadto, nieletni w wieku 14 lat i starszych są uprawnione do podpisania dokumentów, wchodzących w umowę (jednak pisemna zgoda rodziców lub powierników powinna zostać uzyskana dla tego ostatniego).
Istnieją wyjątki: nieletni mogą być w stanie spełnić swoje prawa w całości nawet do 18 lat, jeżeli władze opiekuńcze (w niektórych przypadkach - Trybunał) zdecydowały się na ich emancypację (uznanie jest w pełni zdolne do osiągnięcia większości). Może się to zdarzyć, jeśli dziecko w wieku 16 lat i starsze dzieła w ramach umowy o pracę lub za zgodą rodziców (powierników) zaangażowanych w przedsiębiorczość lub żonaty. Decyzja podejmuje władze opiekuńcze. Istnieje jednak istotny stan: zarówno rodzice (lub przedstawiciele prawni) muszą się zgodzić, w przeciwnym razie uznają dziecko emancypowane w sądzie.
Jeśli władze opiekuńcze przyjęły pozytywną decyzję w sprawie emancypacji, nieletni otrzymuje pełną zdolność, czyli prawo do niezależnego wykonywania żadnych transakcji (i odpowiednio reaguje na swoje obowiązki). W tym przypadku pozwolenie na zakończenie transakcji nieruchomości nie będzie wymagane, a rodzice nie będą mogli wpływać na to, w jaki sposób dziecko zarządzanie nieruchomością należą do niego.
Aby uzyskać zgodę na Komisję z mieszkaniami, niezbędna jest osobista obecność ojca i matki w dziale opieki. Nawet jeśli małżeństwo zostanie zakończone lub jeden z rodziców jest zarejestrowany na innym adresie, obie muszą napisać oświadczenie
Przygotowanie dokumentów
- oświadczenie rodziców do organów opieki i organów opiekuńczych z wnioskiem o przyjęcie transakcji (jeśli nie ma rodziców, konieczne jest złożenie dokumentu potwierdzającego to, takie jak świadectwo śmierci, decyzja sądowa w sprawie pozbawienia praw rodzicielskich lub rozpoznawanie małego żenicznego nieobecnego);
- prośba o zgodę na zakończenie transakcji małoletniego, który uczestniczy w nim w wieku 14 lat;
- wpływy wszystkich właścicieli dorosłych uczestniczących w transakcji, że zgadzają się uczestniczyć w dziecku w operacjach nieruchomości;
- certyfikat (certyfikat) na narodziny dziecka (dzieci) lub paszportu (ci, którzy już mieli 14 lat);
- dokumenty potwierdzające własność wszystkich lokali mieszkaniowych uczestniczących w transakcji (świadectwo własności mieszkania, umowy wymiany, zakupu i sprzedaży, świadectwa dziedziczenia prawa);
- certyfikaty BTI o kosztach pomieszczeń mieszkalnych uczestniczących w transakcji (oddzielny certyfikat dla każdego obiektu);
- Wyświetlanie i plan (jeśli kupisz dom, - plan katastralny) wszystkich obiektów;
- prawdziwe wypowiedzi z książek domowych na wszystkich pomieszczeniach mieszkaniowych zaangażowanych w transakcję;
- oświadczenia o statusie kont finansowych i osobistych dla wszystkich pomieszczeń mieszkalnych zaangażowanych w transakcję;
- certyfikaty z ERC na brak zadłużenia w sprawie płatności użytkowymi całym lokalem mieszkaniowym uczestniczącym w transakcji (obecność tych odniesień nie jest konieczna, ale na wszelki wypadek jest lepszy do regulacji - aby uzyskać takie dokumenty, nie jest zbyt kłopotliwe) .
Jeśli nieletni jest właścicielem, ale zarejestrowany na innym adresie, konieczne jest zapewnienie wyciągu z książki domowej w miejscu jego rejestracji, a także dokumenty potwierdzające, że transakcja wykonana z mieszkaniem jest korzystna dla dziecka. Jednym z najważniejszych dokumentów jest oświadczenie rodziców, które są przekazywane bezpośrednio do organów opieki i opiekuńczych. Powyższy jest przykładem takiego wniosku. Rozważ: Zastosuj się do organów opiekuńczych i opiekuńczych tylko w obecności kompletnego zestawu oryginalnych książek. Bardzo ważne jest, aby nie przegapić terminów: aplikacji (jak również innych dokumentów kierowniczych) jest ważny przez 1 miesiąc. Jednocześnie podpisy stanowią obecność przedstawicieli organów opiekuńczych i opiekuńczych. Aishche jest jednym ważnym punktem: teoretycznie, termin składania dokumentów można przedłużyć, ale przyczyny opóźnienia muszą być pełne szacunku. Ktakov nie obejmuje wygaśnięcia terminów działań przedstawionych do rozpatrzenia dokumentów lub terminu depozytu mieszkania, a także wszelkich umów doustnych lub pisemnych między stronami.
Lista dokumentów nie podlega ekspansji, ale w niektórych przypadkach specjaliści z organów opiekuńczych mogą je zmniejszyć. Według Realtorów, termin zakończenia transakcji zakupu i sprzedaży z mieszkaniem, który ma niewielki właściciel lub współwłaściciela, zwiększa się około 2 tygodni (tym razem jest potrzebny przez władze opiekuńcze w celu zweryfikowania zgłoszonych dokumentów).
Właściciele mieszkania, w którym są zarejestrowane dzieci, muszą być obecne po zakończeniu transakcji w notariuszie - nie mogą wysłać przedstawiciela prawnego
Arytmetyka obudowa
Decydując się na zgodę na umowę o nieruchomościach lub odmowy, pracownicy organów opiekuńczych i opiekuńczych kierują się z regułą "Jest to możliwe lepiej, to niemożliwe". Oznacza to, że parametry nowej obudowy nieletnich nie powinny być gorsze niż poprzedni. Jednak musisz wiedzieć, że możliwe są jednak dwie opcje interpretacji tej reguły: ściśle arytmetyczne (więcej niż liczniki znaczy lepsze) i wysokiej jakości (ocena jest wykonana z uwzględnieniem wszystkich czynników w agregacie: nie tylko obszar, ale Również lokalizacji, dostępność podstawowych komunikacji, oddzielnego pokoju dla dziecka, stopień rozwoju infrastruktury).Ekstremalne przypadki, specjaliści z organów opiekuńczych stosują metodę arytmetyczną, oparte na fakcie, że w wyniku transakcji wartość nieruchomości dziecka nie powinna się zmniejszać. Oznacza to, że nieletni będzie w posiadaniu innego mieszkania lub stawki w mieszkaniu, odpowiednikiem tego, który był w obudowie sprzedaży.
Korzystając z jakościowej wersji oceny transakcji, znacznie więcej parametrów pod uwagę niż obszar pomieszczenia, depozytu jednolitego właściciela. Dlatego, jeśli rodzice chcą zmienić mieszkanie miejskie w przestronnym domu we wsi, będą musieli przekonać władze opiekuńcze, że dzieci będą zapewnione przez ten sam poziom komfortu, który był w mieście.
Rozważ kilka przykładów arytmetyków mieszkaniowych.
Dwupokojowe mieszkanie zmieniają się do jednego pokoju. Sytuacja jest złożona: wyraźnie nie jest możliwe, aby wykonać równą wymianę, nawet jeśli liczba metrów kwadratowych na rzecz dziecka-ko-sowa będzie bardziej w mieszkaniu jednopokojowym niż w starej obudowie. Decyzja brzmi: Nieletni staje się jedynym właścicielem nowego mieszkania (w umowie sprzedaży, dziecko zostanie wymienione jako jedyny nabywca). Alternatywa: Dziecko otrzymuje odszkodowanie w formie udziału w innej obudowie (na przykład w dziadku i babci) lub w formie depozytu gotówkowego w wysokości udziału małoletniego w sprzedanym mieszkaniu. Wkład w bank powinien zostać otwarty w imię dziecka, ale będzie mógł go użyć, tylko osiągając 18 lat.
Zmieniamy zakurzone miasto do wioski. Z apartamentu, w którym każdy z dzieci nie ma oddzielnego pokoju, rodzina porusza się do domu wiejskiego. Najbliższa szkoła znajduje się w sąsiednim osadzie. Władze opiekuńcze i opiekuńcze mogą stanowić zgodę na dokonanie transakcji. Powodem jest oddalenie szkoły lub ewentualnego pogorszenia jakości edukacji. Istnieje jednak wyjście z tej sytuacji: ocena jakości edukacji pomoże, na przykład, dane statystyczne dotyczące liczby medalistów i absolwentów szkół otrzymanych z uniwersytetów, a także liczby nauczycieli - laureatów różnych składek W zespole pedagogicznym instytucji edukacyjnej. Jeśli planujesz nauczyć dziecko w domu, rozważ: Pracownicy organów opiekuńczych z wielką niechęcią zgadzają się na to, słusznie wierząc, że dziecko musi towarzysko w zespole (jeśli domowa nauka nie jest spowodowana prostytutkami medycznymi).
Prawie równa wymiana . Przypadek ten zakłada się, że niewielkie prawa nie są naruszane. Jednak nawet z równą modlitwą mieszkanie może mieć całkowicie w przeciwieństwie do planowania i z tym samym całkowitym obszarem - różnorodną przestrzenią życiową i różnym układem. Jedynym prawym rozwiązaniem jest przyjęcie najlepszego pokoju do dziecka.
Zakup mieszkaniowy w pożyczce hipotecznej (mieszkanie na kaucji). Aby znaleźć wyjście z świadomie nie zwycięskiej sytuacji, musisz zgodzić się na depozyt mieszkania, w którym dziecko jest zarejestrowane, z organami opiekuńczych i opiekuńczych. Ponadto podczas projektowania umowy notariusz wyśle wniosek, czy depozyt został uzgodniony. Ponadto można zażądać dodatkowych informacji na temat umowy, co pozwolą specjalistom władz opiekuńczych w pełni ocenić sytuację (czy pożyczka zostanie wypłacona, czy dziecko pozostanie bez dachu nad głową) i przyspieszy Decyzja.
Kupujący i sprzedawcy.
Doświadczeni Realtors doradzają nabywcom, aby dowiedzieć się, kto jest prawnym przedstawicielem małoletniego i który wyraża zgodę na transakcję. Najlepszą opcją jest dziecko mieszkające z rodzicami, prosperującej rodziny. W tym przypadku nie ma powodu, aby szukać przedstawicieli prawnych.
Ale być może będziesz musiał stawić czoła sytuacji, gdy ojciec i / lub matka dziecka właściciela jest pozbawiona praw rodzicielskich, potępiona za więzienie, cierpią na zaburzenia psychiczne, ich lokalizacja jest nieznana lub umarła. W przypadku zainteresowań dziecka i władz opiekuńczych.
Należy pomyśleć o tym, jak przekonać kupującego, aby poczekać, aż transakcja z opiekunem jest skoordynowana. Należy pamiętać, że uczciwość jest najlepszą polityką. Kupujący musi natychmiast ostrzec, że czas operacji z nieruchomościami wzrośnie nieznacznie. Wystarczy zbierać dokumenty z góry - to pomoże zmniejszyć czas przygotowania transakcji. Extraward: pamiętaj, że władze opiekuńcze są przestrzegane tylko za zgodność z prawami dzieci, ale nie sprawdzają czystości prawnej transakcji i poprawność projektowania dokumentów.